Sprzedający nieruchomości często nie mają pojęcia o tym, że nawet po wielu miesiącach od sprzedaży kupujący może zgłosić, że nieruchomość ma wady. Przecież sprzedawca nie udzielał żadnej gwarancji, a nieruchomość jest z rynku wtórnego.

W umowie sprzedaży nie ma żadnych zapisów, które mówiłyby o odpowiedzialności za wady mieszkania.

Skąd więc ta odpowiedzialność?

Sprzedawca z mocy prawa odpowiada za wady sprzedanej rzeczy na podstawie przepisów o rękojmi. Odpowiedzialność ta jest bardzo szeroka. Są jednak prawne możliwości znacznego ograniczenia odpowiedzialności z tytułu rękojmi.

Co to jest rękojmia?

Odpowiedzialność sprzedawcy za wady sprzedanej rzeczy wynika z kodeksu cywilnego, a dokładniej z artykułów od 556 do 576 kodeksu cywilnego.

Zgodnie z artykułem 556 kodeksu cywilnego rękojmia jest to odpowiedzialność sprzedawcy za wady sprzedanej rzeczy. Wada nieruchomości może mieć charakter prawny lub fizyczny.

Wadą prawną nieruchomości może być dla przykładu obciążenie mieszkania hipoteką lub służebnością czy nabycie nieruchomości od sprzedawcy, który nie jest jej właścicielem.

Za wadę fizyczną można uznać natomiast niezgodność sprzedanej rzeczy z umową. Wadą fizyczną będzie np. sprzedaż lokalu użytkowego, w którym ma być prowadzona restauracja, gdy budowa tego obiektu uniemożliwia prowadzenie takiego typu działalności. Również wadą fizyczną może być sprzedaż nieruchomości gruntowej, na której nabywca zamierza wybudować dom, gdy grunt objęty jest ograniczeniem budowy z powodu prac archeologicznych.

Odpowiedzialność z tytułu rękojmi ma charakter absolutny. 

Co ważniejsze – odpowiedzialność z tytułu rękojmi ma charakter absolutny. To oznacza, że sprzedawca odpowiada za wady nieruchomości, nawet jeżeli o nich nie wiedział czy nie miał żadnego wpływu na powstanie tej wady. Sprzedawca nie może więc skuteczne wskazywać, że nie miał on pojęcia, że charakterystyka lokalu użytkowego uniemożliwia prowadzenie w nim działalności gastronomicznej czy na gruncie prowadzone są prace archeologiczne.

Rękojmia nie ogranicza się tylko do nieruchomości z rynku pierwotnego. Przepisy kodeksu cywilnego dotyczące rękojmi stosują się również do rzeczy używanych czy nieruchomości z rynku wtórnego.

Wyłączenie lub ograniczenie rękojmi

Są jednak prawne możliwości wyłączenia czy ograniczenia odpowiedzialności z tytułu rękojmi w związku ze sprzedażą nieruchomości. Natomiast sprzedawca o odpowiedzialności z tytułu rękojmi powinien pomyśleć jeszcze przed sprzedażą nieruchomości.

Sposób 1 – Wyłączenie rękojmi w umowie 

Najprostszym rozwiązaniem na ograniczenie odpowiedzialności z tytułu rękojmi jest wyłączenie stosowania przepisów ją regulujących w treści umowy.

Nie w każdym przypadku takie wyłącznie będzie jednak skuteczne.

Po pierwsze, trudniej jest wyłączyć odpowiedzialność z tytułu rękojmi, jeżeli umowa zawierana jest między przedsiębiorcą a konsumentem. W takim przypadku wyłączenie czy ograniczenie rękojmi jest możliwe wyłącznie, gdy dopuszcza to przepis szczególny. W praktyce przypadków, w których można skutecznie wyłączyć lub ograniczyć odpowiedzialność z tytułu rękojmi przy sprzedaży konsumenckiej, będzie bardzo mało.

fot. Vova Krasilnikov / pexels.com

Spółka, która kupiła mieszanie, a po przeprowadzeniu remontu sprzedaje je konsumentowi, nie może w umowie co do zasady wyłączyć odpowiedzialności z tytułu rękojmi. Oświadczenie o ograniczeniu lub wyłączeniu rękojmi do umowy sprzedaży nieruchomości mogą natomiast spokojnie wprowadzić osoby, które sprzedają swoje prywatne mieszkanie.

Po drugie, nawet jeżeli w umowie sprzedaży mieszkania znajduje się prawidłowy zapis o wyłączeniu rękojmi, to sprzedawca nie będzie mógł się na niego powołać, jeżeli podstępnie zatai wadę nieruchomości. Wyłączenie odpowiedzialności z tytułu rękojmi nie chroni nieuczciwego sprzedawcy.

Na wyłączenie odpowiedzialności z tytułu rękojmi musi się zgodzić kupujący. Zapewne jak zauważy on w umowie postanowienie o wyłączeniu rękojmi, to nabierze podejrzeń co do stanu kupowanej nieruchomości i może zrezygnować z jej zakupu. Całkowite wyłączenie zapisów o rękojmi nie jest jedynym rozwiązaniem. Można w umowie zawrzeć kompromisowe rozwiązanie – tj. ograniczyć odpowiedzialność sprzedawcy z tytułu rękojmi, np. tylko za wady fizyczne, a pozostawić odpowiedzialność za wady prawne.

Na marginesie – nie ma przeciwwskazań, żeby w umowie również rozszerzyć ustawowe regulacje dotyczące rękojmi. Wtedy na podstawie takich zapisów odpowiedzialność sprzedawcy za wady nieruchomości będzie jeszcze szersza, niż wynika to z kodeksu cywilnego.

Sposób 2 – Rzetelne informowanie kupującego o wadach 

Sprzedawca może również uniknąć odpowiedzialności z tytułu rękojmi, jeżeli kupujący będzie wiedział o wadzie mieszkania czy nieruchomości w momencie jej sprzedaży. Stąd sprzedawca powinien poinformować kupującego o wadach zmniejszających funkcjonalność lub wartość przedmiotu sprzedaży najpóźniej w chwili zawarcia umowy – tak, żeby kupujący miał jeszcze szansę na rezygnację z zawarcia umowy.

Uwaga! To, że wada nieruchomości jest jawna, a kupujący mógł wadę zauważyć – nie wyłącza odpowiedzialności sprzedawcy za wady tej nieruchomości. Sprzedawca odpowiada bowiem także za wady jawne, jeśli nie były kupującemu znane.

Z treści art. 557 § 1 kodeksu cywilnego nie wynika co do zasady, aby sprzedawca był zwolniony od odpowiedzialności z tytułu rękojmi, gdy kupujący mógł i powinien wadę zauważyć. Jest wręcz przeciwnie. Żeby doszło do wyłączenia odpowiedzialności, kupujący musi o wadzie wiedzieć w chwili zawarcia umowy.

Kupujący nie ma obowiązku zbijania tynków, zrywania tapet czy przesuwania mebli lub badania nieruchomości przez rzeczoznawców, żeby sprawdzić stan nieruchomości. Jeżeli w takim przypadku np. zagrzybienie ścian ujawni się po zawarciu umowy sprzedaży, a sprzedawca nie poinformował o tym kupującego, to nowy właściciel może skorzystać z praw wynikających z rękojmi.

fot. Aleksejs Bergmanis / pexels.com

Z tego wynika jasny wniosek dla sprzedawcy – nie tylko powinien on rzetelnie informować kupującego o wadach mieszkania, ale również mieć dowód na to, że kupujący w momencie zawarcia umowy wiedział o tych wadach. Jak można to osiągnąć? Np. poprzez szczegółowe opisanie stanu nieruchomości czy poszczególnych wad w treści umowy sprzedaży nieruchomości. Wtedy nie będzie wątpliwości, że kupujący wiedział o wadzie i mimo to zdecydował się na zakup nieruchomości.

Sposób 3 – Moment powstania wady 

Sprzedawca nie odpowiada za wady nieruchomości, jeżeli wada lub jej przyczyna nie istniały w przedmiocie umowy w momencie wydania nieruchomości.

Zgodnie z art.  556 [2] kodeksu cywilnego, jeżeli kupującym jest konsument, a wada fizyczna została stwierdzona przed upływem roku od dnia wydania rzeczy sprzedanej, domniemywa się, że wada lub jej przyczyna istniała w chwili przejścia niebezpieczeństwa na kupującego. Ten przepis również w gorszej sytuacji stawia profesjonalnych sprzedawców nieruchomości. To na nich ciąży obalenie tego domniemania. Przedsiębiorcy będą musieli udowodnić, że wada lub przyczyna powstania tej wady pojawiły się w nieruchomości po wydaniu jej kupującemu. W praktyce może okazać się to bardzo trudne.

Ignorowanie przez sprzedawcę swojej odpowiedzialności z tytułu rękojmi może okazać się dla niego bardzo kosztowne. 

Okres odpowiedzialności z tytułu rękojmi

Odpowiedzialność sprzedawcy z tytułu rękojmi jest szeroka, ale nie bezterminowa. W przypadku nieruchomości sprzedawca odpowiada za wady, jeżeli takie zostały stwierdzone w ciągu pięciu lat od dnia wydania rzeczy kupującemu. Przedawnienie roszczeń o usunięcie wady lub wymianę rzeczy na wolną od wad przedawnia się natomiast z upływem roku od dnia stwierdzenia wady. W przypadku, gdy nieruchomość nabył konsument, bieg tego terminu przedawnienia nie może skończyć się przed upływem 5 lat od wydania nieruchomości kupującemu.

Ignorowanie przez sprzedawcę swojej odpowiedzialności z tytułu rękojmi może okazać się dla niego bardzo kosztowne. W szczególności, gdy sprzedawca prowadzi zawodową działalność związaną z obrotem nieruchomościami, a po drugiej stronie transakcji jest konsument. Może on jednak zadbać o swoje interesy jeszcze przed złożeniem podpisu pod umową sprzedaży nieruchomości.

Treści umieszczone w artykule są indywidualnymi interpretacjami i poglądami jego autora. Nie stanowią porad podatkowych ani prawnych.

Joanna Legun - Adwokat. Specjalizuje się w sporach sądowych oraz prawie nieruchomości. Działa też w obszarze prawa cywilnego, autorskiego oraz ochrony danych osobowych. Prowadzi blog i podcast dla przedsiębiorców „Jak zrozumieć prawnika?”.