Instytucja ksiąg wieczystych służy, najprościej mówiąc, szeroko pojętemu bezpieczeństwu w obrocie nieruchomościami. Przypomnijmy, że księgi wieczyste prowadzone są zarówno dla nieruchomości, jak również dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu (tylko wtedy, gdy wniosek o założenie księgi dla takiego prawa został złożony). Czas postawić sobie pytanie: jaka jest rola ksiąg wieczystych, jaką spełniają funkcję przy sprzedaży nieruchomości, czy możemy ślepo zaufać dokonanym w nich wpisom, a kiedy mimo wszystko powinniśmy być czujni podczas zakupu lokali czy gruntów?

Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych to najczęściej wymieniana zasada spośród reguł rządzących księgami wieczystymi, ujęta w art. 5 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. W praktyce sprzężona jest ona z zasadą jawności – księgi wieczyste może bowiem przeglądać każdy zainteresowany, co nie jest trudne, gdyż mamy do nich dostęp on-line. Pamiętajmy jednak, że w konsekwencji nie wolno nam powołać się na nieznajomość treści księgi. To właśnie z powyższych powodów notariusz, odczytując akt notarialny sprzedaży mieszkania, zaczyna od dokładnego opisu stanu księgi wieczystej prowadzonej dla tejże nieruchomości. Obok dwóch powyższych reguł ważne są również tzw. domniemania – jeśli w dziale II księgi wieczystej widzimy prawo własności wpisane na rzecz Jana Kowalskiego, to możemy na tej podstawie przypuszczać, że to właśnie Jan Kowalski jest właścicielem nieruchomości. Kłopot pojawia się, gdy w księdze wieczystej widnieje wpis innego właściciela niż tego, któremu prawo to faktycznie przysługuje. Pojawia się wówczas niezgodność wpisu ujawnionego w księdze z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości. W takich właśnie chwilach może zadziałać rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych, zwana czasem skrótowo zasadą wiarygodności ksiąg wieczystych.

Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych łączy się z zasadą jawności – nie wolno powoływać się na nieznajomość treści księgi.

Wyobraźmy sobie, że w księdze wieczystej jako właściciel widnieje Jan Kowalski. Jednak nabył on nieruchomość na podstawie nieważnej umowy sprzedaży, albowiem nie sporządzono umowy warunkowej, która była ustawowo wymagana dla ważności transakcji. Możemy też sobie wyobrazić, że Jan Kowalski jest wpisany jako właściciel na podstawie dziedziczenia ustawowego po poprzednim właścicielu, ale znalazł się testament i właściwy spadkobierca, inny niż Jan Kowalski, unieważnił poprzednie postępowanie, jednak zapomniał lub nie zdążył wpisać się do księgi jako prawowity właściciel (niestety, dość często zapominamy o dokończeniu ważnych formalności). Istnieje więc ewidentna rozbieżność między stanem prawnym księgi wieczystej, który z niej wprost wynika, a rzeczywistym stanem prawnym, ponieważ w świetle prawa własność przysługuje innej osobie. Czy jeżeli osoba trzecia, działając w pełnym zaufaniu do treści księgi wieczystej, nabędzie prawo własności nieruchomości od osoby wpisanej do księgi wieczystej jako właściciel (naszego przykładowego Jana Kowalskiego), to czy nabędzie to prawo skutecznie? W tej właśnie sytuacji przychodzi nam z pomocą zasada rękojmi ksiąg wieczystych. Aby zadziałała, muszą zostać spełnione cztery podstawowe przesłanki:

• Po pierwsze, zasada rękojmi zadziała tylko wtedy, gdy dotyczyć będzie niezgodności stanu prawnego nieruchomości z rzeczywistym stanem prawnym.

Stan prawny nieruchomości opisany jest w dziale I-Sp (spis praw związanych z własnością), II (własność), III (prawa, roszczenia i ograniczenia) oraz IV (hipoteki). Dział I-O księgi wieczystej (oznaczenie nieruchomości) dotyczy stanu faktycznego, nie prawnego, albowiem określa cechy fizykalne lokali czy gruntów, takie jak obszar czy położenie. Zatem nabywając nieruchomość, nie możemy bezwzględnie ufać temu, co jest opisane w dziale I-O. Jeśli okaże się, że nastąpiła pomyłka podczas opisywania powierzchni lokalu i zamiast 56 mkw. wpisano 65 mkw., to przecież żadna siła nie spowoduje, że kupimy większy lokal niż ten, który faktycznie jest przedmiotem transakcji i który sobie wybraliśmy. Pamiętać należy, że opis nieruchomości w dziale I-O ma swoje źródło w stosownych dokumentach, jakimi są wypis z rejestru gruntów czy wypis z kartoteki lokali. I właśnie z tymi dokumentami należy sprawdzać opisy nieruchomości zawarte w dziale I-O, albowiem wpisy w tym dziale nie są chronione rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych.

• Po drugie, rękojmia chroni nabycie przez osobę trzecią praw rzeczowych wyłącznie w wyniku czynności prawnej.

Zgodnie z wolą ustawodawcy rękojmia chroni tę osobę, która przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabyła prawo rzeczowe. Prawa rzeczowe to w szczególności własność, użytkowanie wieczyste oraz spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Rękojmię zastosujemy, gdy przeniesienie prawa na osobę trzecią będzie wynikać z ważnej czynności prawnej, na przykład z umowy sprzedaży lub zamiany. Zatem jeżeli osoba ta dokona nabycia nieruchomości na podstawie umowy sprzedaży od błędnie wpisanego w księdze wieczystej Jan Kowalskiego, to choćby Jan Kowalski w rzeczywistości nie był właścicielem, będzie ono skuteczne (pamiętajmy jednak, że wszystkie omawiane w niniejszym artykule przesłanki muszą być spełnione łącznie). Rękojmi nie zastosujemy natomiast podczas nabycia nieruchomości w toku postępowania egzekucyjnego, ale także na skutek spadkobrania, zasiedzenia własności, wydania decyzji administracyjnej czy rozszerzenia wspólności majątkowej małżeńskiej.

• Po trzecie, rękojmia nie chroni rozporządzeń nieodpłatnych.

Rozporządzenia nieodpłatne to przede wszystkim umowa darowizny. Jeśli nabywamy własność nieruchomości na podstawie takiej umowy, niestety nie będziemy chronieni rękojmią. Jeśli zatem ujawniony zostanie fakt, że właściciel, od którego otrzymaliśmy w darowiźnie nieruchomość, został wpisany bez podstawy prawnej, nie będzie to nabycie skuteczne.

• Po czwarte, jeśli nabywca będzie w złej wierze, nie skorzysta z dobrodziejstwa rękojmi, choćby spełnił wszystkie pozostałe przesłanki.

A zatem jeśli nabywca nieruchomości wie, że jej zbywca nie powinien być wpisany do księgi wieczystej, bo w rzeczywistości właścicielem jest kto inny, a jednak dokonuje zakupu, nie dokona tej czynności skutecznie. Co ciekawe, dla oceny złej wiary wystarczy, aby nabywca z łatwością mógł się dowiedzieć o istniejących rozbieżnościach. Oznacza to, że podczas dokonywania zakupów nieruchomości należy być czujnym i nie wolno bagatelizować informacji przekazywanych przez sprzedających, a otrzymane dokumenty poddawać dokładnej analizie. Oczywiście wszystko w granicach zdrowego rozsądku. Trudno bowiem wymagać, aby nabywcy przeprowadzali specjalistyczne śledztwa w celu weryfikacji wpisów w księgach wieczystych.

Przepisy dotyczące rękojmi gwarantują bezpieczne transakcje w aspekcie nabycia prawa od osoby nieuprawnionej.

fot. Sora Shimazaki / pexels.com

Jak to działa?

Jeśli spełnione zostaną powyższe przesłanki, rękojmia spowoduje, że nabywca własności nieruchomości lub innego prawa rzeczowego będzie mógł spać spokojnie, nawet jeśli okaże się, że nastąpiła rozbieżność we wpisach w księdze. Jego nabycie będzie chronione przez prawo. Jest to zasada doniosła w skutkach, albowiem – wbrew regułom wywodzącym się jeszcze z prawa rzymskiego – umożliwia ona nabycie prawa od osoby, która w rzeczywistości tym prawem nie może rozporządzać. Tym samym rękojmia służy bezpieczeństwu obrotu prawnego i powoduje, że instytucja ksiąg wieczystych gra fundamentalną rolę podczas przeprowadzania transakcji sprzedaży nieruchomości.

Co na to rzeczywisty właściciel?

Mimo że rzeczywisty właściciel lub osoba uprawniona z tytułu innego prawa rzeczowego w wyniku działania rękojmi tracą własne prawo do nieruchomości, przysługuje im roszczenie o odszkodowanie w stosunku do zbywcy, który nie był uprawniony do rozporządzenia prawem.

Nie tylko nabycie prawa

Przepisy dotyczące rękojmi gwarantują nie tylko bezpieczne transakcje w aspekcie nabycia prawa od osoby nieuprawnionej. Rękojmia pozwala nam również ufać księdze wieczystej, gdy na podstawie wpisanego prawa zostaje spełnione świadczenie na rzecz osoby uprawnionej według treści księgi. Na przykład, jeżeli właściciel spłaca zadłużenie na rzecz wierzyciela hipotecznego wpisanego do działu IV, to choćby ten wierzyciel się zmienił, a nie został ujawniony w księdze wieczystej, świadczenie zostanie spełnione skutecznie. Z kolei jeśli osoba wpisana jako właściciel, choć w rzeczywistości właścicielem nie jest, ustanowi hipotekę na nieruchomości, to taka hipoteka zostanie ustanowiona skutecznie, gdyż wierzyciel (na przykład bank) ma prawo działać w zaufaniu do ksiąg wieczystych.

Uważaj na wzmianki o wnioskach

Księdze wieczystej nie możemy już ufać, a tym samym rękojmia nie zadziała, jeśli w danym dziale pojawi się wzmianka o wniosku, o skardze na orzeczenie referendarza sądowego, o apelacji lub kasacji lub ostrzeżenie dotyczące niezgodności stanu prawnego nieruchomości ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości.

Brak wpisu w księdze wieczystej

Rękojmia pozwala nam na zaufanie do ksiąg wieczystych również pod kątem braku wpisów. Znaczy to, że jeżeli zgodnie z treścią księgi kupujemy nieruchomość bez obciążeń, to jesteśmy chronieni rękojmią. Na przykład, jeżeli Janinie Kowalskiej przysługiwała służebność mieszkania, która to nie została wpisana do działu III księgi wieczystej (choć powinna), a lokal został nabyty w dobrej wierze przez osobę trzecią jako nieruchomość bez obciążeń, to służebność mieszkania wygaśnie, albowiem – pod warunkiem spełnienia wszystkich przesłanek – nabywca mógł skorzystać z dobrodziejstwa rękojmi.

Nie wszystko złoto co się świeci

Uwaga, są jednak wpisy obciążające nieruchomość niezależnie od tego, czy zostały ujawnione w księdze wieczystej, czy nie. To między innymi prawo dożywocia oraz służebność drogi koniecznej i przesyłu, o których więcej – już w kolejnym artykule.

Ewa Klos-Rychter - Radca prawny, licencjonowany pośrednik, specjalistka w zakresie prawa cywilnego, ze szczególnym uwzględnieniem prawa nieruchomości. Właścicielka Kancelarii Prawnej oraz Biura Obrotu Nieruchomościami KLOS we Wrocławiu. Doświadczony praktyk w zakresie procesów cywilnych. Uznany wykładowca na uczelniach wyższych, szkoleniach zawodowych, konferencjach branżowych. Od 20 lat zaangażowana w rozwój zawodu pośrednika w obrocie nieruchomościami.