W przestrzeni publicznej można znaleźć wiele informacji na temat dochodzenia praw z tytułu wad w lokalach kupowanych bezpośrednio od deweloperów (rynek pierwotny). Jednak w odniesieniu do rynku wtórnego zagadnienie to wydaje się być trochę pominięte, chociaż potencjalne usterki, które mogą wystąpić w „mieszkaniach z tzw. drugiej ręki” mogą mieć dużo szerszy zasięg i poziom skomplikowania. Chodzi tu m.in. o upływ czasu czy zmiany statusu właściciela.

W poniższym artykule przybliżę zasady dochodzenia roszczeń z tytułu rękojmi za wady. Posłużę się również praktycznymi przykładami z orzecznictwa sądowego, żeby pokazać potencjalne możliwości jakie daje rękojmia. Zanim przejdę jednak do konkretów, wyjaśnię pokrótce podstawy.

Co to jest rękojmia za wady?

Rękojmia za wady to szczególny rodzaj odpowiedzialności sprzedającego nieruchomość, która polega na tym, że sprzedawca odpowiada za wady niezależnie od tego, czy wiedział o nich wcześniej. Dla powstania rękojmi wystarczy, że w określonym czasie od wydania lokalu ujawni się wada, a wina sprzedawcy nie ma znaczenia dla jego odpowiedzialności. Co istotne, rękojmia obowiązuje zarówno na rynku wtórnym, jak i pierwotnym. W przypadku transakcji od dewelopera ważne jest jednak to, żeby klient nabył nieruchomość na podstawie umowy sprzedaży. Rękojmia nie obowiązuje bowiem w przypadku umowy deweloperskiej. Tego typu umowa ma swoje szczególne regulacje dotyczące wad, wynikające z tzw. ustawy deweloperskiej¹. Więcej na ten temat dowiesz się z artykułu w numerze ESTATE 3/2024.

Czym się różni rękojmia za wady od odpowiedzialności odszkodowawczej?

W przypadku wadliwej nieruchomości, kupujący dysponuje szerokim wachlarzem możliwości. Może np. żądać od sprzedawcy zarówno odszkodowania, jak również dochodzić roszczeń w oparciu o rękojmię za wady. Nie oznacza to oczywiście, że każda wada może być usunięta w sposób dowolny. Kluczem jest prawidłowe odniesienie podstawy prawnej do konkretnego przypadku. Podstawa prawna to konkretny przepis, który daje uprawnienia, ale wymaga też spełnienia pewnych wymogów. Nieco upraszczając, w przypadku rękojmi wystarczy stwierdzenie istnienia wady, natomiast przy odszkodowaniu należy dodatkowo udowodnić winę sprzedawcy. Rękojmia jest więc potencjalnie najprostszym sposobem pozbycia się wady nieruchomości.

Czym jest wada nieruchomości?

W art. 556¹ § 1 Kodeksu cywilnego znajdziesz definicję wady:
Wada polega na niezgodności rzeczy sprzedanej z umową.

Dodatkowo w tym samym przepisie znajdziemy przykłady takiej niezgodności. Nieruchomość jest sprzeczna z umową sprzedaży, gdy:

1. nie ma właściwości, które rzecz tego rodzaju powinna mieć ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia;
2. nie ma właściwości, o których istnieniu sprzedawca zapewnił kupującego, w tym przedstawiając próbkę lub wzór;
3. nie nadaje się do celu, o którym kupujący poinformował sprzedawcę przy zawarciu umowy, a sprzedawca nie zgłosił zastrzeżenia co do takiego jej przeznaczenia;
4. została kupującemu wydana w stanie niezupełnym.

Pamiętaj, że te cztery przypadki to tylko przykładowe wyliczenie najczęściej występujących sytuacji.

Wady dzielą się dodatkowo na wady fizyczne i wady prawne. Ustawodawca przyjął , że nieruchomość ma wadę prawną, gdy:

1. stanowi własność osoby trzeciej,
2. jest obciążona prawem osoby trzeciej albo
3. ograniczenie w korzystaniu lub rozporządzaniu rzeczą wynika z decyzji lub orzeczenia właściwego organu.

Każda inna wada, która nie stanowi wady prawnej jest traktowana jako wada fizyczna. Ciekawym przypadkiem będzie tutaj np. zakup lokalu od osoby, która jest wpisana do księgi wieczystej, ale faktycznie nie jest jego właścicielem. Kupujący taki lokal jest chroniony z dwóch stron: na postawie rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych, a jednocześnie w oparciu o przepisy o rękojmi za wady. Oba te bezpieczniki to różne instytucje prawne, które mają jednak wspólny cel – zapewnić bezpieczeństwo transakcji.

Kiedy rękojmia nie zadziała?

Rękojmia za wady ma kilka istotnych ograniczeń. Przede wszystkim sprzedawca nie będzie odpowiedzialny, gdy nabywca wie o istnieniu wady. Mieszkanie z rynku wtórnego siłą rzeczy może mieć tych wad znacznie więcej w porównaniu do mieszkania z rynku pierwotnego. Takie nieruchomości podlegają naturalnemu zużyciu i kupujący powinien mieć świadomość, że nie jest to rzecz nowa. W razie sporu, obowiązek udowodnienia wiedzy nabywcy o istnieniu wady spoczywa jednak na sprzedającym. Paradoksalnie kupujący-konsument może „zasłaniać się” niewiedzą nawet w przypadku jawnej wady. Jak stwierdził Sąd Najwyższy w jednym z orzeczeń „kupujący, mając oczywiście prawo zbadania nabytej rzeczy, nie jest obciążony prawnym obowiązkiem czujności ani szczególnego badania rzeczy”². Może Ci się to wydawać nielogiczne, ale chodzi o to, że używane mieszkanie ma być zgodne z umową. Jeśli zapewniasz w ogłoszeniu, że przeszło generalny remont i jest „do wprowadzenia” to kupujący nie musi tego weryfikować.

Kolejne ograniczenie polega na tym, że rękojmia za wady działa tylko przez określony czas. Zarówno w przypadku wad fizycznych, jak i prawnych termin liczy się od dnia wydania nieruchomości. Rękojmię można również w pewnym zakresie modyfikować. Nie zawsze termin oraz zakres odpowiedzialności będzie więc taki jak w Kodeksie cywilnym.

Rękojmia przy transakcjach B2B

Przy transakcjach między przedsiębiorcami, rękojmia może być rozszerzana, ograniczana, a nawet całkowicie wyłączona. To oznacza, że postanowienia umowy sprzedaży pomiędzy np. przedsiębiorcą, a profesjonalnym fliperem (czyli też przedsiębiorcą) mogą, nawet całkowicie, wyłączać odpowiedzialność z tytułu rękojmi za wady. Takie wyłączenie nie będzie mieć zastosowania, gdy fliper później sprzedaje taki lokal konsumentowi. Rękojmia za wady to zawsze odpowiedzialność sprzedawcy w ramach konkretnej umowy sprzedaży.

W transakcjach B2B można też zmienić zasady rękojmi, przy czym musi to wyraźnie wynikać z umowy sprzedaży. Można wtedy np.:

1. skrócić termin obowiązywania rękojmi,
2. wyłączyć część uprawnień kupującego,
3. uzależnić rękojmię od dokonywania przez nabywcę okresowych przeglądów nieruchomości.

To nie jest oczywiście zamknięta lista, zakres ograniczeń może być znacznie szerszy.

Druga kwestia dotyczy tego, że nieruchomość sprzedawana miedzy przedsiębiorcami musi być sprawdzona „w czasie i w sposób przyjęty przy rzeczach tego rodzaju”³.

Moim zdaniem, przy zakupie nieruchomości właściwym czasem, w którym przedsiębiorca powinien najpóźniej zbadać nieruchomość, jest moment jej wydania. Obowiązek weryfikacji dotyczy nie tylko usterek fizycznych, ale również wad prawych. Przedsiębiorca powinien więc nie tylko ją obejrzeć, ale również sprawdzić kwestie prawne, np. weryfikując księgę wieczystą. W razie stwierdzenia wad, przedsiębiorcę będzie chronić rękojmia, jeśli poinformuje niezwłocznie kupującego o ich istnieniu. Weryfikacja nieruchomości jest więc tylko prawem konsumenta (z którego może nie skorzystać) oraz obowiązkiem przedsiębiorcy, o ile chce być chroniony rękojmią.

Przy transakcjach z udziałem konsumenta rękojmia jest wyłączona tylko w konkretnych przypadkach. Należy do nich zakup lokalu od komornika w postępowaniu egzekucyjnym oraz od syndyka w postępowaniu upadłościowym⁴. W umowach konsumenckich rękojmię można więc w zasadzie tylko wydłużyć.

Terminy obowiązywania rękojmi

Uprawnień z rękojmi można dochodzić tylko w określonym czasie. Podstawą jest tutaj pięcioletni termin liczony od momentu wydania nieruchomości, po którym nie można już z niej skorzystać. Jest to termin ustawowy, który mogą skrócić między sobą tylko przedsiębiorcy. W tym okresie kupujący powinien zgłosić roszczenie sprzedawcy, ale nie musi, oczywiście, kierować od razu sprawy do sądu.

Drugie ograniczenie to chwila, w której kupujący dowiedział się o istnieniu wady. Od tego momentu w transakcji między przedsiębiorcami kupujący ma rok na zgłoszenie pewnych roszczeń (wyjaśniam je dokładnie niżej), ale również na wytoczenie powództwa. W przypadku konsumenta termin ten przedłuża się do końca okresu trwania rękojmi. Jeśli wada ujawni się pod koniec trwania rękojmi, konsument ma również rok na złożenie pozwu. O ile pięcioletni okres może być skrócony w umowie między przedsiębiorcami, o tyle termin roczny na wytoczenie powództwa już nie.

Prawo do uprawnień z rękojmi upływa po ustawowym terminie 5 lat od wydania nieruchomości.

To oznacza, że rękojmia jest ograniczona dwoma terminami:

1. pięcioletnim okresem, w którym może ujawnić się wada i w którym wystarczy zgłosić wadę sprzedawcy (po jego upływie rękojmia wygasa),
2. rocznym terminem*, w którym należy przeprowadzić procedurę reklamacyjną tzn. zgłosić roszczenie sprzedawcy, ale również wytoczyć powództwo (po jego upływie roszczenie przedawnia się albo wygasa w zależności od jego rodzaju).

*roczny termin dotyczy przedsiębiorców

Jakie prawa z tytułu rękojmi ma kupujący?

Roszczenia z rękojmi różnią się od odszkodowania m.in. tym, że mamy tu ściśle określone prawa, jakie przysługują kupującemu.

Może on skorzystać z czterech rodzajów uprawnień:

1. żądanie usunięcia wady,
2. żądanie wymiany rzeczy na nową,
3. złożenie oświadczenia o obniżeniu ceny,
4. odstąpienie od umowy.

Rękojmia to odpowiedzialność, która dotyczy zarówno nieruchomości, jak i innych rzeczy (np. samochodów). O ile samochód można wymienić na nowy, to nieruchomości zasadniczo nie. Tutaj specyfika jest inna, a więc prawo do wymiany nieruchomości na nową jest niemożliwe.

Teoretycznie, kupujący może dowolnie wybrać, z którego uprawnienia skorzysta. Powinien mieć jednak na uwadze, że skorzystanie z konkretnej możliwości:

• po pierwsze – powoduje wygaśnięcie innych roszczeń,
• po drugie – sprzedawca może nie uwzględnić wybranego rodzaju roszczenia.

Zacznijmy od wyjaśnienia prawa do żądania usunięcia wady. Takie roszczenie kupujący w transakcji między przedsiębiorcami może zgłosić w ciągu roku od wystąpienia wady. Przy umowie konsumenckiej – do końca trwania rękojmi. Sprzedawca musi usunąć wadę „w rozsądnym czasie”, który będzie zależał od rodzaju wady i nieruchomości. Jeśli usunięcie wady będzie niemożliwe, sprzedawca może odmówić kupującemu. Przy transakcji między przedsiębiorcami, sprzedawca może dodatkowo odmówić, jeśli koszt usunięcia wady jest wyższy niż cena sprzedawanej nieruchomości. W razie odmowy lub upływu terminu na usunięcie wady, kupujący może skorzystać z prawa do odstąpienia od umowy albo obniżyć cenę sprzedaży.

W przypadku, gdy kupujący od razu korzysta z prawa do obniżenia ceny sprzedaży albo odstępuje od umowy, jest trochę inaczej. Kupujący musi najpierw wybrać, z którego prawa korzysta, bo jeśli odstępuje o umowy, to powstaje sytuacja jakby nigdy jej nie było. Analogicznie, obniżając cenę, nie może już od umowy odstąpić. Jedyną metodą obrony sprzedawcy jest wtedy niezwłoczne usunięcie wady. W takiej sytuacji oświadczenie kupującego (obniżające cenę lub o odstąpieniu od umowy) staje się nieskuteczne. Ww. prawa nabywcy nieruchomości są więc najdalej idące, bo jednostronnie zmieniają umowę – obniżają cenę zakupu albo doprowadzają do jej końca.

Kupujący już na etapie wykrycia wady powinien więc dokładnie przemyśleć, czego oczekuje od sprzedawcy. Skorzystanie z niektórych uprawnień spowoduje bowiem wygaśnięcie innych możliwości w ramach reżimu rękojmi. Powinien również konsekwentnie korzystać z możliwości, jakie daje mu rękojmia, ponieważ jest to prawo czasowe. Po upływie terminu rękojmi nawet dochodzenie roszczeń na drodze sądowej będzie niemożliwe.

Zmiany w przepisach o rękojmi od 2023 r.

Na marginesie warto dodać, że w styczniu 2023 r. weszła w życie duża zmiana ustawy z dnia 30 maja 2014 r. o prawach konsumenta. Przepisy tego aktu zasadniczo nie dotyczą rynku nieruchomości, ale ww. nowelizacja⁵ w pewnym zakresie zmieniła również Kodeks cywilny. Warto na tę kwestię zwrócić uwagę, ponieważ przed 2023 r. obowiązywała m.in. inna definicja wad prawnych. Zasady dochodzenia roszczeń z rękojmi opisane w niniejszym artykule, mogą się więc nieco różnić w przypadku umów sprzedaży nieruchomości zawartych do dnia 31 grudnia 2022 r.

Praktyczne przykłady z orzeczeń sądowych – wady fizyczne

Na koniec kilka praktycznych przykładów dotyczących podejścia sądów do rękojmi na rynku wtórnym. Kluczowe jest tu pojęcie wady nieruchomości, które w Kodeksie cywilnym jest sformułowane dosyć ogólnie jako niezgodność z umową.

W wyroku z 2022 r. Sąd Rejonowy w Gdańsku⁶ rozpatrywał sprawę lokalu z wadami ukrytymi. W trakcie prowadzenia remontu kupujący odkryli, że sufit nie ma ocieplenia, a ściany w łazience są zagrzybione. Umowa sprzedaży jasno wskazywała, że lokal wymaga remontu i nakładów finansowych. Powodowie skorzystali ze swojego uprawnienia do obniżenia ceny nieruchomości. Ostatecznie na rzecz kupujących zasądzono kwotę kilku tysięcy złotych z tytułu remontu lokalu. Sąd uznał, że skoro usterki nie były widoczne, stanowią wadę lokalu. Pomimo że remont był konieczny, jego zakres zwiększył się z uwagi na usterki, których nie można było stwierdzić w momencie zakupu lokalu.

Z tego samego uprawnienia skorzystali nabywcy lokalu w sprawie rozpatrywanej przez Sąd Rejonowy w Gdyni⁷. Wadą lokalu był tutaj parkiet w mieszkaniu, przyklejony do podłoża lepikiem smołowym (subitem – substancją szkodliwą dla zdrowia). Co ważne, podłoga w lokalu była oryginalna, a budynek pochodził z lat 30. ubiegłego wieku. Sąd w tym przypadku oddalił powództwo, uznając, że kupujący powinni być świadomi, że kupują lokal używany. W tego typu transakcjach nabywca musi wziąć pod uwagę, że technologia budowy odbiega od dzisiejszych standardów. Co ciekawe, w innej sprawie Sąd Okręgowy w Olszynie⁸ uznał, że ten sam szkodliwy materiał na podłodze kupionego lokalu stanowi jego wadę, którą można „usunąć” w ramach rękojmi. Argumentem tutaj mógł być niższy wiek budynku (40 lat).

Z kolei w sprawie przed Sądem Rejonowym w Kłodzku⁹, kupująca lokal żądała zwrotu kwoty ponad 50 tys. zł, które poniosła na jego remont. Oferta sprzedaży zawierała informację, że lokal jest po kapitalnym remoncie w idealnym stanie. Po transakcji okazało się, że lokal jest zawilgocony, mury są pokryte pleśnią i konieczne jest m.in. skucie tynków. Takie usterki sąd uznał za wadę, za którą odpowiada sprzedawca w ramach rękojmi. Powódka wygrała sprawę, ponieważ miała dobrze udokumentowane roszczenie, w tym dwie opinie specjalistów ds. mykologii (wykonane przed i po remoncie).

Praktyczne przykłady z orzeczeń sądowych – wady prawne

Najczęściej spotykane w praktyce wady prawne lokali dotyczą braku posiadania statusu właściciela przez sprzedawcę. Sądy rozpatrujące tego typu sprawy zgodnie wskazują, że w takiej sytuacji umowa sprzedaży nieruchomości obarczona jest wadą prawną (np. Wyrok Sądu Okręgowego w Nowym Sączu z 13 czerwca 2019 r., sygn. akt I C 730/18 czy też Wyrok Sądu Najwyższego z 18 grudnia 1996 r., sygn. akt I CKN 27/96). Tego typu przypadki są spowodowane najczęściej długimi sporami o majątek, toczącymi się przez wiele lat sprawami spadkowymi, a nawet nieskutecznymi w rozumieniu polskiego prawa podziałami majątku małżeńskiego dokonanymi za granicą¹⁰.

W zakres rękojmi za wady prawne nie wchodzą z kolei takie sytuacje jak sprzeczność w oznaczeniu działek w dokumentach geodezyjnych, bo za taką sytuację odpowiada organ administracji, a nie sprzedawca¹¹. Czasem kupującemu nieruchomość przysługuje roszczenie, ale z powodu wskazania niewłaściwej podstawy prawnej prawdopodobnie przegra sprawę. Tak było w sytuacji rozpatrywanej przez Sąd Apelacyjny w Warszawie¹², gdzie kupujący skorzystał z prawa do obniżenia ceny w ramach rękojmi. Kupiona przez niego nieruchomość z zawartą umową najmu miała przynosić określony zysk. Nie wiedział jednak, że czynsz najmu został tuż przed sprzedażą obniżony. Taka sytuacja nie stanowi jednak wady prawnej, ale powinna być dochodzona jako odszkodowanie.

Z powyższych przykładów wynika, że rękojmia za wady jest nie tylko korzystnym, ale też bardzo skutecznym środkiem prawnym przy wadach nieruchomości. Kluczem jest tutaj jednak dokładna analiza samych usterek oraz wybór przez nabywcę lokalu odpowiedniego dla danej sytuacji uprawnienia. Pomimo, że zakres roszczeń jest ograniczony, jednak zdecydowanie łatwiej można doprowadzić do usunięcia wad korzystając z rękojmi niż ze zwykłych roszczeń odszkodowawczych.

Źródła:

[1] Ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (Dz. U. z 2024 r. poz. 695)
[2] Wyrok Sądu Najwyższego z 29 czerwca 2000 r., sygn. akt V CKN 66/00
[3] Zgodnie z art. 563 § 1 Kodeksu cywilnego
[4] Mówi o tym art. 879 Kodeksu postępowania cywilnego oraz art. 313 Prawa upadłościowego
[5] Ustawa z dnia 4 listopada 2022 r. o zmianie ustawy o prawach konsumenta, ustawy - Kodeks cywilny oraz ustawy - Prawo prywatne międzynarodowe (Dz. U. poz. 2337).
[6] Wyrok z 28 grudnia 2022 r., sygn. akt I C 1289/18
[7] Wyrok z 20 grudnia 2019 r., sygn. akt I C 580/18
[8] Wyrok z 22 września 2021 r. sygn. akt I C 277/19
[9] Wyrok z 13 maja 2022 r. sygn. akt I C 733/21
[10] Taką sprawę rozstrzygnął Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z 28 listopada 2018 r., sygn. akt V ACa 748/17
[11] Wyrok Sądu Okręgowego w Kielcach z 11 lipca 2017 r., sygn. akt II Ca 560/17
[12] Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 6 września 2012 r., sygn. akt  I ACa 77/12

Treści umieszczone w artykule są indywidualnymi interpretacjami i poglądami jego autora. Nie stanowią porad podatkowych ani prawnych.

Dawid Kowalik - Radca prawny, specjalista z zakresu nieruchomości i sporów budowlanych. Prowadzi kancelarię radcy prawnego, w której doradza przy zakupie, najmie i zarządzaniu nieruchomościami. Wspiera wspólnoty mieszkaniowe i zarządców nieruchomości. Prowadzi blog prawniczy nieruchomosclokalowa.pl.