W dalszym ciągu trwa boom na rynku nieruchomości. Wiele osób poszukuje do zakupu mieszkań inwestycyjnych, w tym także na wynajem. Większość z nich jest jeszcze początkująca, co otwiera duże pole do działania pośrednikowi, m.in. pomoc we właściwej ocenie potencjału mieszkania.

Każdy pośrednik na pewno jest w stanie – z własnego doświadczenia zawodowego – podpowiedzieć klientowi nie tylko, które mieszkanie jest dobre pod inwestycję, ale także jakiego rodzaju remont zaowocuje wyższym czynszem najmu, a czego robić nie warto, bo na wysokość czynszu nie wpłynie. Po wstępnych ustaleniach zazwyczaj na pytanie: „A ile będzie mnie kosztował remont tego mieszkania?”, pada jednak standardowa odpowiedź – tysiąc złotych za metr kwadratowy. Czy jest ona wyczerpująca, jak na specjalistę od nieruchomości przystało? Może jednak warto podpowiedzieć klientowi coś więcej?

fot. Katarzyna Gorzędowska

Czy na pewno robisz remont?

Warto wiedzieć, że zgodnie z rozumieniem ustawy Prawo budowlane najczęściej wcale nie przeprowadzamy remontów ani przebudowy, ale wykonujemy bieżącą konserwację oraz aranżację pomieszczeń. Za remont uznaje się takie roboty budowlane, które mają na celu odtworzenie stanu pierwotnego. Przez konserwacje rozumie się natomiast wszystkie działania, które prowadzą do utrzymania obiektu budowlanego w należytym stanie technicznym. W praktyce – jeśli wymieniasz płytki lub malujesz mieszkanie, to Twoje działania klasyfikują się zatem jako konserwacja. W potocznym rozumieniu przyjęło się jednak nazywać remontem niemal wszelkie, także mniejsze prace.

Dla kogo przygotowujemy mieszkanie?

Ważne jest, by już na samym początku współpracy ustalić z klientem, jaki jest cel jego inwestycji. Jest to bardzo istotna decyzja, bo będzie ona determinowała kolejne wybory w zakresie remontu, którego podejmuje się klient. Wiele osób na rynku popełnia ten sam błąd – najpierw kupuje nieruchomość, a potem zastanawia się, co z tym zakupem dalej zrobić. Najpierw remontuje, czasem w standardzie jak dla siebie, a dopiero potem kombinuje, jak i komu to wynająć.

Już na samym początku trzeba wiedzieć, kto ma być idealnym najemcą. Warto to uświadomić klientowi. Dlaczego jest to takie ważne? Inne potrzeby musi realizować lokal mieszkalny przeznaczony dla młodych osób pracujących, inaczej dla rodziny, a jeszcze inaczej dla wyższej kadry menedżerskiej, a w związku z tym zakres prac remontowych będzie inny. Warto dodatkowo ustalić, czy będzie to najem krótko-, średnio- czy długoterminowy, a także, czy mieszkanie będzie wynajmowane jako całość czy może na pokoje. Dopiero z takimi informacjami możemy pomóc klientowi w przygotowaniu właściwego planu.

Jak odpowiednio oszacować koszty remontu?

Początkujący inwestor powinien zacząć od znalezienia kilku ekip budowlanych, które będą w stanie dokonać wstępnej wyceny remontu mieszkania, najlepiej jeszcze przed jego zakupem. Większość ekip remontowych dokonuje takich wycen za darmo. Po kilku udanych inwestycjach będzie możliwe samodzielne wycenianie prac.

Do poprawnej wyceny będzie konieczne określenie, jaki ma być standard i wygląd końcowy mieszkania. Mieszkania, które na pierwszy rzut oka nie wymagają dużych nakładów finansowych, mogą pochłonąć znaczną kwotę, jeśli podejmiemy decyzję o zmianie aranżacji i funkcji pomieszczeń, wymianie instalacji oraz płytek i podłóg. Na co obowiązkowo trzeba zwrócić uwagę, to:

• rodzaj ogrzewania,
• stan podłóg, ścian, sufitów (w tym obecność sufitów podwieszanych), a także jakość materiałów, z których zostały wykonane,
• kiedy zostały wymienione instalacje elektryczna i wodno-kanalizacyjna,
• w jakim stanie są płytki podłogowe i ścienne, a także drzwi i ościeżnice.

Jeśli zaplanujemy generalny remont z wymianą instalacji, okładzin ściennych, podłogowych itp., możemy spodziewać się kosztów robocizny w granicach 300–450 zł/mkw. oraz kosztu samych materiałów budowlanych w kwocie ok. 200–400 zł/mkw. Nie można zapomnieć, że do tego dochodzą jeszcze materiały wykończeniowe, tj. płytki, panele, drzwi z ościeżnicami itd. W odniesieniu do tych ostatnich produktów rozrzut cenowy może być znaczny. Dla przykładu, możemy kupić panele za 15 zł/ mkw., ale są też takie, które kosztują 50 zł/mkw. i więcej. I tak z niemal każdym produktem. Niemniej, jeśli chcemy, aby remont był optymalny pod kątem inwestycji, tj. z wykorzystaniem materiałów  trwałych, ale nie z górnej półki, wówczas musimy się liczyć z kosztem całkowitym remontu (robocizna, materiały budowlane i wykończeniowe) nawet ok. 900–1100 zł/mkw.

Pomoc początkującym inwestorom we właściwej ocenie potencjału mieszkania i rentowności po remoncie, to duże pole do popisu dla pośredników.

Przy szacowaniu kosztu remontu, konserwacji, aranżacji czy też budowy, można posiłkować się narzędziem, jakim są dostępne w internecie kalkulatory budowlane (np. kb.pl).

Jak ocenić potrzebny zakres prac?

Jeśli chcemy wykonać tylko niezbędny zakres prac, należy przyjrzeć się dokładnie poszczególnym elementom mieszkania.

Instalacja elektryczna. Jeśli jest stara, aluminiowa, zdecydowanie warto polecić jej wymianę. Tego typu instalacje często ulegają awariom, więc wymiana może zaoszczędzić nam sporo kłopotów w przyszłości, w tym wysokich kosztów związanych z usuwaniem ich skutków. Z drugiej strony wymiana instalacji wiąże się z kuciem i tynkowaniem miejsc, w których zostanie położona, a więc i malowaniem wszystkich ścian i sufitów. Koszt robocizny elektryka można liczyć od ok. 20 do 50 zł za tzw. punkt elektryczny, czyli każde gniazdko lub punkt oświetleniowy. Do tego dochodzi koszt materiału i akcesoriów (samych gniazdek i włączników). Przy 2-pokojowym mieszkaniu możemy liczyć, że sam materiał nie wyniesie nas więcej niż ok. 1000 zł.

Instalacja wod.-kan. Zwłaszcza w starym budownictwie, stare już i mocno wyeksploatowane rury mogą być jak tykająca bomba, która niespodziewanie może przyprawić najemców i sąsiadów mieszkania o powódź. Dlatego również i tutaj powinniśmy zawsze rozważyć jej wymianę. Punkt hydrauliczny to koszt robocizny od ok. 150 do 250 zł, dodatkowo oczywiście materiały. Kolejne kilka tysięcy złotych. Warto zwrócić klientowi uwagę na to, że w przypadku gdy zdecydujemy się choćby na częściową wymianę rur wodnych przed licznikiem lub pionów kanalizacyjnych – wymagane jest skontaktowanie się z administratorem budynku, celem uzyskania zgody wspólnoty lub spółdzielni na wykonanie prac. Dobrą tego stroną jest realna możliwość uzyskania od nich współfinansowania takich prac, gdyż dotyczą one tzw. części wspólnych budynku.

fot. Katarzyna Gorzędowska

Ogrzewanie. Czasami pojawiają się także istotne koszty dodatkowe, np. związane z ogrzewaniem, ze zmianą ogrzewania na gazowe. Koszt pieca, instalacji c.o. wraz z grzejnikami do mieszkania ok. 60 mkw. może wynieść od 8000 do 15 000 zł, w zależności od klasy pieca i grzejników oraz piętra w budynku (dodatkowym kosztem będzie wkład kominowy do pieca liczony za każdy metr bieżący). Przeprowadzenie prac w sezonie grzewczym wymagało będzie dodatkowych ustaleń ze wspólnotą mieszkaniową lub spółdzielnią.

Zmiana aranżacji pomieszczeń

Jeśli klient rozważa zmianę układu pomieszczeń, pierwszą czynnością powinno być trafne określenie, czy dana ściana jest ścianą działową czy nośną. Jeśli mamy plan konstrukcyjny, nie ma problemu, jednak bywa, że do szacowania musimy użyć metody na oko. Grubość ściany działowej zazwyczaj nie przekracza 10–15 cm i – o ile nie przechodzą w niej istotne instalacje – można ją wyburzyć lub zmodyfikować. Daje to większe bądź mniejsze możliwości zmiany aranżacji pomieszczeń.

W przypadku ścian nośnych, które są zdecydowanie grubsze i stanowią element konstrukcyjny budynku, sprawa się komplikuje. Nie jest możliwe całkowite  usunięcie ściany nośnej, najczęściej wykonywane są w nich nowe otwory drzwiowe. Z taką modyfikacją wiążą się koszty, czyli projekt, wykonanie nadproża itp. Będzie to od dwóch do kilku tysięcy złotych za otwór drzwiowy. Wszelkie prace powinny być prowadzone po wykonaniu projektu budowlanego, uzyskaniu pozwolenia na budowę i wykonywane pod nadzorem inspektora z uprawnieniami. Przy  planowaniu aranżacji mieszkania warto polecić klientowi sprawdzonego architekta wnętrz, który może podsunąć wiele cennych pomysłów. Koszt takiej współpracy wcale nie musi być wysoki – stworzenie podstawowej koncepcji będzie zaczynało się już od 20–40 zł/mkw. mieszkania.

Wyposażanie stałe

Na samym końcu, ale nie mniej ważny i wcale nie niski – koszt wyposażenia. Wyposażenie stałe – zabudowa kuchenna, sprzęty AGD, szafy wnękowe – powinno być ściśle powiązane z planowanym sposobem eksploatacji mieszkania. Ale to już temat na zupełnie odrębny artykuł.

Katarzyna Gorzędowska - Działa na rynku inwestycji mieszkaniowych w woj. łódzkim. Współautorka książki Jak sprytnie wyremontować i wyposażyć mieszkanie?. Dzieli się swoimi filmami i artykułami, m.in. na blogu Zainwestowani.pl.