Kiedy rządowy program mieszkaniowy wzbudza wątpliwości co do jego skuteczności i obecności w procesie legislacyjnym, pojawiają się alternatywne koncepcje. Co powinny obejmować, by zmienić rynek mieszkaniowy?

Warto przyjrzeć się tym propozycjom z perspektywy ekonomicznej, aby ocenić ich potencjalną efektywność i konsekwencje społeczne.

Natura rynku mieszkaniowego

Rynek mieszkaniowy ma fundamentalnie dualistyczny charakter. Mieszkania pełnią równocześnie dwie nierozerwalne funkcje:

1. zaspokajają podstawową potrzebę życiową człowieka
2. stanowią formę inwestycji kapitałowej o znacznej wartości

Ta dwojaka natura mieszkalnictwa nie jest teoretycznym konstruktem, lecz obiektywną właściwością rynku, którą można obserwować w każdym systemie gospodarczym.

Specyfika rynku mieszkaniowego jest bezsporna – wysokie koszty wejścia, długi okres użytkowania, znaczne koszty transakcyjne oraz silne powiązanie z systemem finansowym. Te cechy czynią go wyjątkowo złożonym obszarem gospodarki, który nie poddaje się uproszczonym schematom interwencji. Próba sztucznego rozdzielenia funkcji społecznej od ekonomicznej, ignoruje fundamentalne mechanizmy kształtujące ten rynek.

Analizując różne modele polityki mieszkaniowej – od zorientowanych rynkowo po silnie regulowane – nietrudno zauważyć, że ignorowanie któregokolwiek z wymiarów mieszkalnictwa prowadzi do poważnych zaburzeń systemowych. Nadmierna regulacja czynszów bez równoległego wsparcia podaży skutkuje degradacją zasobu mieszkaniowego i rozwojem szarej strefy. Z drugiej strony, całkowite zdanie się na mechanizmy rynkowe może prowadzić do wykluczenia mieszkaniowego grup o niższych dochodach.

Poprawnie skonstruowane strategie mieszkaniowe muszą uwzględniać zarówno społeczny, jak i ekonomiczny wymiar mieszkalnictwa, tworząc spójne kontinuum rozwiązań. Polityka mieszkaniowa ignorująca bodźce ekonomiczne i sygnały cenowe niemal zawsze generuje nieefektywną alokację zasobów oraz redystrybucję dochodów niezgodną z deklarowanymi celami społecznymi.

Skuteczna polityka mieszkaniowa musi uznawać, że wymiar społeczny i ekonomiczny mieszkalnictwa funkcjonują razem, w sposób nierozerwalny.

Dowód anegdotyczny zamiast analizy

W jednej z propozycji charakterystycznym zabiegiem retorycznym jest stosowanie „dowodu anegdotycznego” – prezentowanie selektywnych historii indywidualnych, które mają ilustrować systemowe problemy. Warto jednak zweryfikować te przykłady w szerszym kontekście ekonomicznym.

Przykład 1: Para z ponadprzeciętnymi dochodami

Przeanalizujmy przypadek „Piotra i Martyny, pary z Warszawy, wykształconych, z zarobkami powyżej średniej krajowej” – gdzie rata kredytu w wysokości „ponad 5000 zł stanowi 3/4 pensji Martyny”. Przy średniej krajowej wynoszącej obecnie 8673 zł brutto (około 6219 zł netto), para ta osiąga łączny miesięczny dochód minimum 12800 zł netto, co plasuje ją wśród 15% najlepiej zarabiających gospodarstw domowych w Polsce. Rata 5000 zł stanowi więc około 39% łącznych dochodów pary – proporcję uznawaną za bezpieczną w standardach bankowości hipotecznej.

Przy takim poziomie dochodów, bez zobowiązań i dzieci, wnioskując o kredyt na 30 lat, zdolność kredytowa pary wynosiłaby około 860 tys. zł. Warto rozważyć, czy budownictwo społeczne powinno być kierowane do osób o takim profilu finansowym.

Przykład 2: Osoba z niższymi dochodami

W przypadku „Michała, 27 lat, pracującego w sklepie”, niemogącego pozwolić sobie na kredyt, warto zauważyć, że nawet przy minimalnym wynagrodzeniu (4666 zł brutto w 2025 roku, około 3500 zł netto) zdolność kredytowa singla wynosi obecnie około 180 000 zł (przy 30-letnim okresie kredytowania). W wielu mniejszych miejscowościach kwota ta może wystarczyć na zakup kawalerki lub niewielkiego mieszkania dwupokojowego.

Przy dochodzie 4500 zł netto zdolność kredytowa wzrasta do około 290 tysięcy złotych, a przy 5500 zł miesięcznie sięga już 370 tysięcy złotych. Dostępne są również programy wsparcia jak Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy, umożliwiający zaciągnięcie zobowiązania bez wymaganego wkładu własnego.

Przykład 3: Karykaturalny obraz młodego inwestora

Trzeci przykład – „Antek, syn wiceprezesa banku”, kupujący „swoje pierwsze 4 lokale w wieku 18 lat” – stanowi jaskrawy przykład argumentu opartego na karykaturze. Przedstawienie inwestorów mieszkaniowych jako uprzywilejowanych nastolatków z rodzinnymi koneksjami bankowymi nie ma jednak oparcia w danych rynkowych ani badaniach dotyczących struktury właścicieli nieruchomości inwestycyjnych.

Utopia „uczciwego kredytu”

Nowa propozycja zawiera też postulat wprowadzenia „uczciwego kredytu hipotecznego” o stałym oprocentowaniu 4% i marży banku 1%. Propozycja ta napotyka jednak na istotne wyzwania ekonomiczne.

Stopy procentowe nie są arbitralnymi wartościami, które można administracyjnie ustalić, lecz odzwierciedlają szereg czynników ekonomicznych:

• politykę monetarną banku centralnego,
• premię za ryzyko kredytowe,
• oczekiwania inflacyjne oraz
• strukturę terminową rynku finansowego.

Administracyjne ustalanie stóp procentowych poniżej poziomu równowagi rynkowej wywołuje przewidywalny efekt racjonowania kredytu. Banki, nie mogąc kompensować ryzyka przez cenę, kompensują je przez ograniczenie dostępności – zaostrzają kryteria kredytowe, zwiększają wymogi dotyczące wkładu własnego lub całkowicie wycofują się z określonych segmentów rynku. Nasuwa się więc pytanie: kto faktycznie skorzysta na takim kredycie? Paradoksalnie, mogą to być najzamożniejsi kredytobiorcy z najlepszą historią kredytową, a nie ci, którzy faktycznie potrzebują wsparcia.

Warto zauważyć, że w Polsce nie istnieje obecnie mechanizm, który daje możliwość posiadania stałej stopy procentowej w całym okresie kredytowania hipotecznego (np. na 30 lat). W polskim systemie bankowym stałe oprocentowanie obowiązuje zwykle przez określony czas (najczęściej 5 lat). Po tym okresie zmienia się na oprocentowanie zmienne lub kredytobiorca może złożyć wniosek o kontynuowanie oprocentowania stałego.

Konstrukcja podatku katastralnego – diabeł tkwi w szczegółach

Pojawiła się też propozycja podatku katastralnego od trzeciej i kolejnych nieruchomości  – arbitralny próg „trzeciej nieruchomości” stworzy oczywiste i łatwe do przewidzenia mechanizmy optymalizacyjne – rozdrabnianie własności między członków rodziny lub tworzenie struktur korporacyjnych.

Wprowadzenie podatku katastralnego bez równoległego wsparcia dla profesjonalnego rynku najmu doprowadzi do paradoksalnych skutków – zmniejszenia podaży mieszkań na wynajem i wzrostu czynszów. Czy zatem proponowane rozwiązanie nie uderzy najbardziej w tych, których rzekomo ma chronić – osoby poszukujące dostępnych cenowo mieszkań na wynajem?

Dodatkowo, dlaczego nakładać podatek na osoby posiadające kilka mieszkań na wynajem, ignorując inne formy akumulacji kapitału? Czy inwestycja w obligacje, akcje czy złoto jest moralnie „lepsza” niż inwestycja w mieszkania?

Możliwości i ograniczenia samorządowych inicjatyw

Sięgnięto także po eksponowanie osiągnięć mieszkaniowych wybranych samorządów jako dowód na możliwość replikacji określonego modelu w skali kraju. Warto jednak zauważyć, że lokalne projekty mieszkaniowe opierają się na specyficznych uwarunkowaniach: dostępności terenów komunalnych, lokalnej strukturze kosztów i dotacjach zewnętrznych. Bezpośrednia ekstrapolacja takich rozwiązań na skalę krajową, bez uwzględnienia różnorodności regionalnej i ograniczeń budżetowych, może być problematyczna.

Warto zastanowić się, co powstrzymuje samorządy przed masowym wdrażaniem budownictwa komunalnego, skoro przepisy prawa na to pozwalają. Czy główną przeszkodą są regulacje, czy może raczej ograniczenia budżetowe i priorytetyzacja innych wydatków?

Jakość przestrzeni – pominięty wymiar polityki mieszkaniowej, czyli ryzyko tworzenia gett socjalnych

Propozycje powinny uwzględniać jakość przestrzenną i urbanistyczną inwestycji mieszkaniowych. Koncentracja wyłącznie na aspektach ilościowych i cenowych pomija kluczowe wymiary zrównoważonego rozwoju.

Monofunkcyjne osiedla lokalizowane peryferyjnie, pozbawione adekwatnej infrastruktury społecznej, transportowej i usługowej, generują długofalowe koszty społeczne w postaci segregacji przestrzennej, wykluczenia komunikacyjnego i erozji kapitału społecznego. Kompleksowa polityka mieszkaniowa musi integrować aspekty ilościowe z jakościowymi.

Co powinny obejmować programy mieszkaniowe?

Programy mieszkaniowe powinny dawać odpowiedzi w kilku aspektach:

1. Źródła finansowania – skąd samorządy mają wziąć fundusze na masowe budownictwo społeczne, jeśli już teraz borykają się z ograniczeniami budżetowymi? Z budżetu państwa? Kosztem jakich innych wydatków albo które podatki należałoby podnieść?
2. Potencjał wykonawczy – kto ma realizować  inwestycje?
3. Lokalizacja – gdzie mają powstawać te mieszkania? Na obrzeżach (tańsze grunty, ale ryzyko wykluczenia) czy w centrach (droższe, ale lepsza integracja)?
4. Alokacja – według jakich kryteriów mają być przydzielane mieszkania komunalne? Czy nie stworzy to nowych nierówności i pola do nadużyć?
5. Utrzymanie – kto pokryje koszty utrzymania i remontów, jeśli czynsze mają być znacząco poniżej rynkowych? Przecież każda nieruchomość z czasem wymaga nakładów finansowych.

Brak odpowiedzi na te pytania sugeruje, że propozycja ma charakter wyłącznie deklaratywny i nie stanowi realnej propozycji rozwiązania problemu mieszkaniowego.

Rozwiązanie problemu mieszkaniowego w Polsce wymaga całościowego, systemowego podejścia zamiast pustych haseł. Potrzebujemy konkretnych działań: uproszczenia procedur budowlanych, zwiększenia dostępności terenów pod zabudowę, stworzenia stabilnych warunków dla inwestorów rozwijających rynek najmu oraz dopasowania mechanizmów finansowania do potrzeb różnych grup społecznych. Każde z tych rozwiązań musi być starannie przemyślane, uwzględniając realia ekonomiczne i możliwości budżetowe, a nie tylko efekt wyborczy. Propozycje powinny powstawać w oparciu o analizę danych i skutków, a nie wyłącznie w oparciu o chwytliwe hasła i pojedyncze, niereprezentatywne przykłady.

Treści umieszczone w artykule są indywidualnymi interpretacjami i poglądami jego autora. Nie stanowią porad finansowych, podatkowych ani prawnych.

Kornelia Szmit - Ekspertka finansowa i pośredniczka nieruchomości, prowadząca profil Praktycznie o finansach, partnerka Grupy ANG S.A., wykładowczyni z Katedry Teorii Ekonomii – Wydziału Nauk Ekonomicznych UWM.