Zaloguj się
Kredyt hipoteczny to poważne i długoterminowe zobowiązanie. Właśnie dlatego, bez względu na warunki rynkowe warto poznać produkty bankowe, które pomogą nam sfinansować zakup lub budowę własnej nieruchomości mieszkalnej. Ich warunki mogą się od siebie mocno różnić i w konsekwencji wpływać na całościowy koszt kredytu.
Z tego artykułu dowiesz się:
-
Czym się różni kredyt hipoteczny w złotówkach od kredytu hipotecznego w walucie obcej?
-
Czym się różni kredyt hipoteczny denominowany walutą obcą od indeksowanego?
-
Co wpływa na oprocentowanie kredytu hipotecznego?
-
Czym się różni kredyt hipoteczny z ratą stałą od kredytu hipotecznego z ratą zmienną?
-
Na co można przeznaczyć środki z kredytu hipotecznego?
Już na wstępie warto zaznaczyć, że choć w wielu ofertach bankowych i tekstach informacyjnych pojęcie pożyczki i kredytu hipotecznego stosowane jest zamiennie, nie są to synonimy. Kredyt hipoteczny pozwala nam sfinansować inwestycję we własne lokum. Pożyczka hipoteczna może być przeznaczona na dowolny cel, a jej zabezpieczeniem jest nasze mieszkanie, dom lub działka.
Waluta kredytu hipotecznego
Pojęcie kredytu w złotówkach jest dla wszystkich jasne. Oznacza ono zobowiązanie zaciągane i spłacane w polskiej walucie. Jeszcze kilkanaście lat temu alternatywą dla tej opcji były walutowe (dewizowe) kredyty hipoteczne. Można je było brać w wybranej walucie, np. frankach lub euro, a następnie spłacać w złotówkach. Klientów zachęcała do nich wyższa zdolność kredytowa lub niższe oprocentowanie. Korzyści te jednak łączyły się ze sporym ryzykiem.
Na ratę kredytu walutowego wpływał jej kurs i stopy procentowe obowiązujące w danym państwie lub strefie. Warunki te bywały na tyle zmienne, że w 2013 Komisja Nadzoru Finansowego wydała rozporządzenie, według którego z kredytów dewizowych mogą korzystać tylko osoby, które choć po części zarabiają w walucie, w której chcą wziąć kredyt. One też mogą korzystać na różnicach oprocentowania, jakie obserwujemy teraz między Polską a np. strefą euro. Zaostrzone kryteria dla starających się o kredyt dewizowy mają też pomóc unikać sytuacji, jaka w przeszłości spotkała osoby spłacające złotówkami kredyty denominowane we frankach szwajcarskich.
Kredyt denominowany a kredyt indeksowany
Czym jest denominowany kredyt hipoteczny? To zobowiązanie wypłacane i spłacane w złotówkach, ale jego wysokość określana jest według aktualnego kursu wybranej waluty. Przekłada się to też na wysokość raty. Plusem kredytu denominowanego jest niskie oprocentowanie i wyższe limity kwotowe dla konkretnej zdolności kredytowej. To, na co trzeba uważać, to ostateczna kwota kredytu po przewalutowaniu. W zależności od kursu może okazać się ona zbyt wysoka na możliwości kredytobiorcy lub zbyt niska na jego potrzeby. Znaczne różnice w wysokości tego typu kredytów widać szczególnie, gdy wypłacane są w transzach.
Kredyt indeksowany jest brany i spłacany w złotówkach. Ostateczna kwota zadłużenia jest jednak wyliczana na podstawie konkretnej waluty obcej, zmienia się więc wraz z jej kursem. Oprocentowanie tego typu kredytów jest niższe, ponieważ jego wartość opiera się o LIBOR3M. Jest to europejski odpowiednik wskaźnika bazowego WIBOR/WIRON.
Oprocentowanie kredytu hipotecznego
Oprocentowanie kredytu hipotecznego wpływa bezpośrednio na jego koszt. W skład tej wartości wchodzi stawka bazowa i marża banku. Obie te wartości są wyliczane indywidualnie i kształtują je różne czynniki. Pierwsza zależy od tego, czy jako kredytobiorcy zdecydujemy się na oprocentowanie stałe, czy zmienne. Drugą kształtują kwota kredytu, wysokość wkładu własnego i dochodów osób wnioskujących o kredyt. Na marżę wpływa też często nasza historia jako klientów danego banku. Możemy np. liczyć na znaczący upust, gdy łączymy kredyt hipoteczny z innym produktem bankowym. Ostateczna wysokość marży zależy od konkretnej oferty banku dla indywidualnego klienta. Jest ona zapisana w umowie i nie podlega zmianie przez cały okres spłacania kredytu. Z kolei oprocentowanie kredytu hipotecznego to część raty, którą spłacamy odsetki bankowe. Jego wysokość opiera się na wartości wskaźnika WIBOR/WIRON oraz marży kredytu.
W czerwcu 2021 KNF zaleciła, aby banki dostosowały swoją ofertę do klientów, którzy szukają kredytu hipotecznego ze stałym oprocentowaniem. Od tego czasu na rynku pojawiły się tego typu rozwiązania. Dzięki nim kredytobiorca przez okres minimum 5 lat może się cieszyć ratą kredytu niezależną od notowań wartości stóp procentowych. Obecnie (początek roku 2023) większość instytucji finansowych ma w swojej ofercie kredyty hipoteczne ze stałym oprocentowaniem na wspomniane 5 a nawet 10 lat. Niewątpliwie dają poczucie bezpieczeństwa, ale czy to oznacza, że są pozbawione słabych stron lub ryzyka? Z pewnością nie. Mimo to właśnie kredyty hipoteczne ze stałym oprocentowaniem dominują na rynkach zachodnich. Ich opłacalność dla obu stron zawsze zależy od koniunktury. Przy wysokich stopach procentowych pozwalają zaoszczędzić kredytobiorcy. Gdy oprocentowanie zmienne jest niskie na różnicy korzysta bank.
Ryzyko zmiany wysokości stóp procentowych na niekorzyść banku to jedna z rzeczy, za jakie musi zapłacić osoba spłacająca kredyt ze stałym oprocentowaniem. Właśnie dlatego oprocentowanie to jest zawsze wyższe od bieżącego wskaźnika WIBOR. Co za tym idzie, aby otrzymać tego typu kredyt, trzeba się wykazać odpowiednio lepszą zdolnością kredytową. Rata kredytu z oprocentowaniem stałym i zmiennym może się różnić o kilkadziesiąt lub nawet kilkaset złotych. Oprocentowanie przy ratach zmiennych jest na wejściu niższe, więc i sama rata może być mniejsza. O konkretnych różnicach decyduje sytuacja gospodarcza. I właśnie od niej zależy opłacalność obu opcji. W czasach rosnącej inflacji i podwyżek stóp procentowych stała wyższa rata jest korzystną opcją. Jeśli jednak koniunktura się poprawi, a kredyty staną się tańsze, stała rata może być bezpieczną opcją, za którą co miesiąc będziemy przepłacać.
Rata kredytu hipotecznego
Wybierając kredyt hipoteczny, musimy zadecydować nie tylko o oprocentowaniu, ale i dobrać rodzaj raty. Aby dobrze zrozumieć naturę tej decyzji, warto przypomnieć sobie, czym jest rata kredytu. Na comiesięczny przelew, jaki wysyłamy do banku, spłacając jakikolwiek kredyt, składają się pożyczony kapitał i odsetki od pożyczki. To, ile w danej racie będzie kapitału, a ile odsetek, zależy od jej rodzaju.
Wybierając ratę stałą, budujemy nasz harmonogram spłat na równych kwotach (mogą one zmieniać się lub być stałe w zależności od omawianego już rodzaju oprocentowania). Dla banku jest to opcja bezpieczniejsza, dlatego jest skłonny pożyczyć więcej. Nic więc dziwnego, że większość branych obecnie kredytów opiera się na tego typu spłacie. Decydując się na ratę stałą, warto mieć jednak świadomość, że w początkowym okresie spłaty będziemy oddawać bankowi głównie odsetki, suma kapitału, jaki jesteśmy mu winni, niewiele się zmieni. Inaczej wygląda sytuacja w przypadku kredytów hipotecznych o malejącej racie. Zwykle jest ona wyższa niż ta stała, ale, opłacając ją, mamy pewność, że oddajemy wierzycielowi pożyczony kapitał i bieżące odsetki.
Podział kredytów hipotecznych ze względu na cel
Pojęcie kredytu hipotecznego jest szerokie i obejmuje wszystkie produkty bankowe, których zabezpieczeniem jest hipoteka ustanowiona na rzecz pożyczkodawcy. Kredyty hipoteczne można podzielić ze względu na inwestycję, jaką mają finansować.
Kredyt hipoteczny mieszkaniowy może być przeznaczony na zakup gotowej nieruchomości mieszkalnej z rynku pierwotnego lub wtórnego. Ale nie tylko, można go też przeznaczyć na zakup działki pod budowę domu lub wyremontować z tych środków posiadane już mieszkanie. Korzystając z tego produktu bankowego można też wykupić mieszkanie lokatorskie na własność.
Kredyt hipoteczno-budowlany wypłacany jest w transzach i ułatwia dzięki temu budowę domu lub mieszkania we współpracy z deweloperem lub spółdzielnią mieszkaniową. Tego typu kredyt pomoże też sfinansować generalny remont lub modernizację naszego mieszkania. Przedsięwzięcie się uda, jeśli wcześniej przedstawimy plan budowy lub inwestycji i zrealizujemy ją w terminie zawartym w umowie kredytowej. Co ważne, starając się o tego rodzaju produkt bankowy, działkę budowlaną możemy traktować jako wkład własny. Kredyt hipoteczno-budowlany spłaca się w dwóch krokach. W trakcie realizacji płaci się ratę odsetkową. Kapitał wraz z odsetkami zaczyna się regulować w zbiorczych ratach dopiero po zakończeniu budowy.
Na koniec warto zaznaczyć, że kredyt hipoteczny można konsolidować, refinansować czy przewalutować. Oznacza to, że w trakcie spłacania możemy negocjować z naszym bankiem lub konkurencyjną instytucją finansową warunki kredytu. Aby jednak było to dla nas korzystne, kredyt musi być spłacany regularnie. Dzięki przeniesieniu kredytu do innego banku lub połączeniu wszystkich zobowiązań nasze miesięczne wydatki związane z ratami mogą się zmniejszyć. Na warunki kredytu w czasie okresu spłaty wpłynąć też może zmiana waluty, opcja ta jest jednak kosztowna i dostępna tylko wraz ze zmianą środka płatniczego, w jakim zarabia pożyczkobiorca.
Dowiedz się więcej:
- "Kredyt hipoteczny a sytuacja kredytobiorcy"
- "Chcesz kupić dom na kredyt? Sprawdź, jak przenieść hipotekę po sprzedaży mieszkania"
Niniejsze opracowanie ma jedynie charakter informacyjny. Jego treść nie stanowi porady prawnej, podatkowej, finansowej czy z zakresu obrotu nieruchomościami. W celu uzyskania profesjonalnego wsparcia, skonsultuj się ze specjalistą: https://www.nieruchomosci-online.pl/agenci.html
Michalina Janyszek - Specjalistka od nieruchomości z mocno humanistycznym zacięciem. Jako polonistka z wykształcenia, a z powołania poetka oraz tłumaczka, doskonale operuje słowem, co wykorzystuje do popularyzowania branżowej wiedzy.
