“Obyś żył w ciekawych czasach” mówi stare przekleństwo, zazwyczaj przypisywane Chińczykom. “Ciekawe” oznacza takie, w których dzieje się bardzo dużo i sytuacja staje się nieprzewidywalna. Rok 2020 zdecydowanie należał do “ciekawych”, także na rynku mieszkaniowym. Jaki okaże się jego następca? Czy w 2021 możemy się spodziewać odbicia w koniunkturze? Niewiadomych jest tyle, że nie warto formułować przewidywań, które są zwykłą loterią. Przyjrzyjmy się za to czynnikom mogącym kształtować sytuację w mieszkaniówce w najbliższych kilkunastu miesiącach.

Zmiana struktury popytu

Pandemia koronawirusa działa na niekorzyść miast. Życie w dużym skupisku ludzkim zaczęło kojarzyć się z ryzykiem oraz ciasnotą. O ile ta druga wcześniej była do zaakceptowania, to lockdown uświadomił wielu osobom, że posiadanie większego mieszkania, tarasu, a nawet ogrodu to ciężkie do przecenienia atuty. Szczególnie w sytuacji, gdy własne lokum przestaje być przestrzenią stricte prywatną, ale staje się też miejscem wykonywania zdalnej pracy.

Wymienione powyżej czynniki już wywołały zmiany w strukturze popytu na rynku nieruchomości mieszkaniowych. Po pierwsze: zyskały na popularności większe mieszkania. Po drugie: coraz więcej osób jest zainteresowanych zakupem domu lub działki budowlanej z przeznaczeniem pod dom. Po trzecie: możliwość zdalnego wykonywania pracy sprawiła, że dla wielu osób mieszkanie w obrębie miasta straciło sens i są skłonni do wyprowadzenia się poza miasto.

Ciężko przewidzieć jak silne będą te trendy w 2021 roku. Na pewno nie znikną całkowicie, nawet jeśli kompletnie zmieni się poziom zagrożenia COVID-19. Rynek nieruchomości i rządzące nim tendencje cechują się sporym stopniem bezwładności i zmiany zachodzą tu dosyć powoli. Możemy się więc spodziewać, że zmiany w strukturze popytu na pewno utrzymają się, a jeżeli zagrożenie epidemiczne nie zostanie zredukowane lub zostanie, ale dużo firm zdecyduje się na utrzymanie zdalnego trybu pracy (chociażby chcąc redukować koszty związane z najmem biura), zmiany te mogą się nasilić.

Wpływ niskich stóp procentowych

Rekordowo niskie stopy procentowe przekładają się na dwie rzeczy wpływające na rynek mieszkaniowy: spada rentowność lokat oraz koszty kredytów. Można to podsumować tak, że nie opłaca się oszczędzać, za to opłaca się zadłużać. Nie opłaca się też trzymać oszczędności na bankowych lokatach, ponieważ ich oprocentowanie spadło tak nisko, iż już dawno nie rekompensuje strat wynikających z inflacji.

Niskie stopy procentowe spowodowały więc, iż wzrosło zainteresowanie inwestowaniem w mieszkania, które po raz kolejny okazały się bezpieczną przystanią w czasie gospodarczych zawirowań. Inwestorem przestał być tylko posiadacz dużego kapitału - na rynek wkroczyły osoby chcące uratować swoje oszczędności przed inflacją. Dlatego nawet w minionym, pandemicznym roku, zakupy za gotówkę nadal były odpowiedzialne za sporą część transakcji.

Co więcej, nierentowność lokat oraz niski koszt kredytu sprawiły, iż na inwestycję w mieszkanie zaczęły się decydować także te osoby, których oszczędności nie wystarczały na zakup za gotówkę. Odłożone środki pokrywają wkład własny, a resztę uzupełnia tani kredyt. Nie należy też zapominać o tym, iż w Polsce nadal mamy do czynienia z rekordowo niskim, na tle Unii, poziomem zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych. Oznacza to, że w otoczeniu niskich stóp procentowych i przy niskim koszcie kredytowania więcej osób będzie się decydowało na zakup mieszkania na własne potrzeby.

W kontekście prognoz na rok 2021 kluczowe jest to, czy RPP utrzyma stopy procentowe na takim poziomie. Obecnie są rekordowo niskie, jeśli spojrzeć na historię polskiej polityki pieniężnej. Z drugiej strony - aktualnie na świecie dominują niskie stopy procentowe i są nawet kraje, w których stopy są ujemne, np. w Danii. Nie należy wiec zakładać, że niżej niż obecnie nie może być - technicznie jest to jak najbardziej dopuszczalne. Przewodniczący RPP, Adam Glapiński, deklarował jeszcze pod koniec 2020, że w I kwartale 2021 możliwe są kolejne obniżki stóp procentowych, a ich ogólny niski poziom określił jako właściwy dla obecnej sytuacji gospodarczej. Można z tego wywnioskować, iż w 2021 RPP utrzyma ten sam kurs polityki pieniężnej, także ze względu na chęć stymulowania aktywności inwestycyjnej Polaków.

Mniejsza atrakcyjność inwestycji pod wynajem

Jeszcze w 2019 zainwestowanie w mieszkanie na wynajem było pewnym sposobem na zarobek. Jednak w 2020 pandemia i lockdown brutalnie wyhamowały koniunkturę na rynku najmu. Znaczenie mają tu głównie trzy czynniki:

• ograniczenie podróży służbowych,
• wprowadzenie zdalnego trybu nauczania na uczelniach wyższych,
• ograniczenie ruchu turystycznego, a co za tym idzie - zastój w najmie krótkoterminowym.

To wszystko sprawiło, że stawki najmu zaczęły spadać. Czy trend ten utrzyma się w 2021? Póki co - tak. Lecz w dalszej perspektywie może dojść do stabilizacji lub, jeśli zagrożenie epidemiczne zostanie opanowane i rząd odblokuje ruch turystyczny, może nawet dojść do gwałtownego odbicia.

Po uwzględnieniu sytuacji na rynku najmu na pewno niepokojące okazuje się to, że stawki najmu i ceny mieszkań coraz bardziej się rozjeżdżają. Te pierwsze spadają, a te drugie rosną, co jest złym sygnałem i może w pewnym momencie spowodować konieczną korektę cen w dół.

Wpływ inwestorów instytucjonalnych

Od kilku lat na polskim rynku mieszkaniowym coraz więcej zakupów dokonywanych jest przez inwestorów instytucjonalnych. Pierwotnie były to głównie różnego rodzaju fundusze, w tym emerytalne, które szukały bezpiecznego i w miarę rentownego sposobu na ulokowanie kapitału. Z czasem zaczęły do nich dołączać podmioty specjalizujące się w wynajmie. Obecnie rośnie udział zakupów tego drugiego typu i można się spodziewać, że będzie się to łączyło z przebudowaniem rynku najmu w Polsce. Indywidualny wynajem może stracić na znaczeniu na rzecz najmu instytucjonalnego, w tym w tzw. abonamentach, w ramach których klient otrzymuje bardzo wygodną opcję dostępu do mieszkań danej firmy w różnych lokalizacjach.

Inwestorzy instytucjonalni obecni na polskim rynku nieruchomości mieszkaniowych reprezentują zarówno rodzimy, jak i zagraniczny kapitał. Analizy zestawiające ceny mieszkań w Polsce z cenami w zachodniej Europie pokazują, że mimo subiektywnej drożyzny, jest u nas dosyć tanio, przynajmniej z perspektywy zachodniego inwestora. Dlatego bardzo prawdopodobne jest, iż nadal będziemy atrakcyjnym miejscem do inwestowania i zagraniczny kapitał może odgrywać coraz większą rolę w kształtowaniu lokalnej koniunktury, a przez to wpływać na wzrost cen.

Niezwykle istotne może też okazać się to, że rząd wraca do prac nad przepisami regulującymi działania REIT-ów (Real Estate Investment Trust), czyli funduszy inwestycyjnych lokujących środki w nieruchomościach. Stworzenie ram prawnych dla polskich REIT-ów (stosuje się nazwę FINN - Firmy Inwestujące w Najem Nieruchomości) pozwoliłoby inwestorom indywidualnym zbiorowo lokować środki w nieruchomościach. Byłby to kolejny impuls pobudzający koniunkturę w mieszkaniówce.

Należy jednak pamiętać, że te prognozy dotyczą jedynie największych ośrodków oraz określonych segmentów mieszkaniówki - głównie nowoczesnych lokali, o wysokim standardzie, położonych w dobrych lokalizacjach, w dużych miastach.

Większe koszty deweloperów

W ostatnich latach koszty budowy systematycznie rosły. Coraz wyższe były nie tylko wynagrodzenia w budowlance, ale też drożały materiały budowlane oraz grunty. Obecnie płace wyhamowały, jednak dostępność gruntów nadal jest niska, a ich ceny pną się w górę. Do tego wskutek pandemii doszło do wyraźnego spowolnienia procedur administracyjnych, co również wydłuża i podnosi koszt realizowania przedsięwzięć deweloperskich. Nie można też zapomnieć o nowych, proekologicznych przepisach, podnoszących normy efektywności energetycznej nowych budynków. Wymusi to zastosowanie nowocześniejszych technologii za czym prawdopodobnie pójdzie wzrost kosztów inwestycji, a więc też - wzrost cen mieszkań.

Wzrost optymizmu

Pod tym nagłówkiem nie chcę pisać o nastawieniu klientów, ponieważ ci nadal są niezbyt pewni swojej sytuacji. Póki co rynek pracy całkiem nieźle zniósł covidowe uderzenie, jednak wiele osób zakłada, iż za sprawą rządowych programów pomocowych problemy zostały jedynie opóźnione i nadejdą w najbliższym czasie. Dlatego optymizm potencjalnych nabywców jest wielką niewiadomą - czasy są raczej niepewne, dlatego też nie warto liczyć tego czynnika jako kształtującego dobrą koniunkturę w najbliższym czasie.

Widoczny jest za to optymizm u innych uczestników rynku nieruchomości - pozytywniej na przyszłość zdają się patrzeć banki. Przekłada się to na stopniowe odblokowywanie akcji kredytowej, która została przyhamowana w trakcie pandemii, kiedy to wymagany 20% wkład własny stał się standardem. Do tego analitycy dużo krytyczniej oceniali zdolność kredytową, identyfikując więcej dyskwalifikujących czynników ryzyka, takich jak chociażby zarobkowanie w oparciu o inną umowę niż umowa o pracę.

Obecnie banki wracają do 90% LTV dla kredytów hipotecznych (czyli do 10% wkładu własnego). Taką zmianę zapowiedziała nawet największa rodzima instytucja finansowa, czyli PKO BP, stosująca raczej ostrożną i zachowawczą strategię. Również obniżono pozostałe wymogi wobec kredytobiorców i banki ponownie otworzyły swoje oferty przed osobami pracującymi na umowach cywilno-prawnych lub rozliczających się w ramach B2B.

Kolejny rok niespodzianek?

Po nieprzewidywalnym 2020 rok 2021 może się okazać kolejnym rokiem pełnym niespodzianek. Z jednej strony jest kilka kluczowych czynników mogących utrzymać koniunkturę na rynku mieszkaniowym, z drugiej strony - nie wiemy, co się dalej będzie działo w związku z COVID-19. Ciężko też przewidzieć, czy (i jaki) w tym roku wpływ na rynek będą miały działania rządu podejmowane w ramach Narodowego Programu Mieszkaniowego (m.in. Mieszkanie Plus oraz Mieszkanie na Start).

W chwili obecnej wydaje się, że gospodarka przetrwała pandemię w całkiem niezłej kondycji, na rynku pracy nie widać tąpnięcia, można się więc spodziewać, że po zniesieniu obostrzeń nastąpi gwałtowne odbicie. Lecz tak naprawdę sytuacja jest nowa, nie wiemy chociażby, jak będą wyglądały odczyty z gospodarki po zakończeniu programów pomocowych. Być może dopiero wtedy ujawni się wywołana pandemią dekoniunktura.

Wśród analityków oraz przedstawicieli branży, m.in. deweloperów i banków, przeważa optymizm. Spodziewają się wzrostów i sprzedaży, i cen. Ciężko powiedzieć, czy jest to realna ocena sytuacji, czy raczej zaklinanie rzeczywistości. Sporo jest też prognoz zakładających stabilizację cen lub nawet lekki ich spadek. Kto ma rację? O tym przekonamy się w ciągu najbliższych miesięcy, a kluczowe znaczenie będą miały przebieg Narodowego Programu Szczepień, jego skuteczność oraz tempo łagodzenia pandemicznych obostrzeń.

Maciej Jurgielewicz - Umysł interdyscyplinarny, sprawnie łączący analityczne i syntetyczne myślenie, którym wyraz daje w słowie pisanym jako specjalista ds. marketingu treści i strateg marketingu. Realizuje projekty wymagające zarówno biznesowej praktyczności, jak i wyobraźni. Od 2010 r. związany z portalem Nieruchomosci-online.pl. Członek zespołu redakcyjnego bloga Nieruchomosci-online.pl.