Rynek nieruchomości handlowych w Polsce w 2024 roku był stabilny, ale też wykazywał oznaki ożywienia. Rośnie liczba odwiedzających centra handlowe, a popyt na powierzchnie handlowe wzrasta, choć niektóre obiekty nadal borykają się z wyzwaniami. Największym trendem pozostaje dynamiczny rozwój parków handlowych, szczególnie w mniejszych miastach, które dominują w nowej podaży. Jakie są ważne zmiany na rynku i co go czeka w 2025 roku?

Najważniejszym trendem w sektorze nieruchomości handlowych jest rozwój mniejszych niż centra parków handlowych, które zdominowały nową podaż i przyciągają najemców. Centra handlowe przeszły etap restrukturyzacji, a ich powierzchnia nie zmniejsza się już tak dynamicznie. Taki główny wniosek płynie z najnowszego raportu „Rynek nieruchomości handlowych 1q25”, przygotowanego przez centrum analiz PKO BP.

Wzrost obrotów i sprzedaży na rynku nieruchomości handlowych

Rynek powierzchni handlowych w Polsce w pierwszych trzech kwartałach 2024 roku wykazywał oznaki ożywienia. Wzrost obrotów i sprzedaży, a także spadający współczynnik pustostanów, wskazują na stabilizację po trudniejszych latach pandemii. Warto zwrócić uwagę na rosnącą popularność parków handlowych, zlokalizowanych zwłaszcza w mniejszych miastach.

W skali europejskiej sytuacja również się poprawia. W 2025 roku liczba odwiedzających centra handlowe może wrócić do poziomu sprzed pandemii, co oznacza, że Polacy zaczęli znów chętnie robić tam zakupy, ale także spędzać czas: w restauracjach, kawiarniach, kinie czy salach zabaw. Proces zamykania tych obiektów spowolnił, a absorpcja powierzchni na ośmiu głównych rynkach była dodatnia.

Dominują parki handlowe

Na koniec trzeciego kwartału 2024 roku łączna powierzchnia nowoczesnych obiektów handlowych wyniosła 13,1 mln mkw, z czego 1,8 mln mkw znajduje się w Warszawie. Wzrost zasobów w pierwszych trzech kwartałach roku wyniósł 255 tys. mkw, a łączna nowa podaż wyniosła 279 tys. mkw.

Największy przyrost zasobów miał miejsce w parkach handlowych, których rozwój w ostatnim czasie był rekordowy. Wzrost nowej podaży w 2024 roku przekroczył poziomy z lat przed pandemią, ale jego struktura jest zupełnie inna – zdominowana przez parki handlowe, a nie tradycyjne centra handlowe.

Co ciekawe, w miastach najmniejszych aż 78,3 proc. nowej podaży stanowiły parki handlowe. Jest to diametralna zmiana w stosunku do lat 2017–2019, w których budowano trzy razy mniej takich obiektów.

W 2025 roku analitycy spodziewają się wyhamowania ekspansji parków handlowych. Wzrost zasobów ma spaść do 170 tys. mkw, co oznacza powrót do poziomów sprzed pandemii.

Mniej pustostanów

W pierwszej połowie 2024 roku absorpcja powierzchni handlowej na ośmiu największych rynkach wyniosła 30 tys. mkw, co oznacza poprawę w stosunku do ujemnej absorpcji (-11 tys. mkw) w analogicznym okresie 2023 roku. W ujęciu rocznym absorpcja była jednak minimalnie ujemna, co wskazuje, że sytuacja się stabilizuje.

Na koniec 2024 roku średni współczynnik pustostanów wyniósł 3,35 proc., co oznacza delikatną poprawę w stosunku do 3,99 proc. z 2019 roku. Pomimo tego długoterminowy trend wskazuje na powolny wzrost pustostanów w skali całego kraju.

Na tle Europy Polska wypada naprawdę korzystnie. Współczynniki pustostanów wracają do poziomów sprzed pandemii, a ograniczona nowa podaż sprawia, że rynek nie jest już przesycony nowymi obiektami.

Średnie czynsze spadły, ale nie w Warszawie

W pierwszych trzech kwartałach 2024 roku czynsze wywoławcze pozostały na stabilnym poziomie, jednak nadal są od 3 proc. do 17 proc. niższe niż przed pandemią. Wyjątkiem jest Warszawa, gdzie czynsze wzrosły o 2 proc.

Czynsze transakcyjne (czyli faktycznie płacone) od czasu pandemii nie są oficjalnie monitorowane, ale zdaniem analityków z PKO BP były kilkanaście procent wyższe niż rok wcześniej, ale w ujęciu realnym – skorygowanym o inflację – ich wartość spadła.

Najbardziej odporne na spadki czynszów były retail parki oraz centra convenience, które oferują powierzchnie handlowe dla sklepów codziennego użytku. Jednak tutaj pojawia się już ryzyko, że procesy ekspansji już są na wyczerpaniu.

Największa presja na spadek czynszów występuje w drugorzędnych centrach handlowych, które tracą na znaczeniu wraz z dalszą ekspansją e-commerce.

Niepewna przyszłość obiektów handlowych

Mimo pozytywnych sygnałów, przyszłość części obiektów handlowych wciąż jest niepewna. Obiekty marginalne mogą nie przetrwać transformacji rynku i w najbliższych latach można spodziewać się dalszych wyłączeń powierzchni handlowej z użytkowania.

Główne wyzwania dla rynku nieruchomości handlowych to:

• konsolidacja branży i zamykanie mniej rentownych obiektów, zwłaszcza w segmencie centrów handlowych,
• dalsza ekspansja e-commerce, która wpływa na strukturę najmu i wymusza zmiany w formacie obiektów handlowych,
• ograniczona nowa podaż, co z jednej strony stabilizuje rynek, ale z drugiej ogranicza możliwości rozwoju nowoczesnych formatów handlu,
• zmiany w strukturze najmu, w tym rosnąca rola rozrywki i gastronomii w centrach handlowych, co może prowadzić do dalszego spadku wartości czynszowej.

Na przyszłość rynku duży wpływ będzie miała sytuacja makroekonomiczna oraz dalsza cyfryzacja handlu, która wymusza zmiany w sposobie funkcjonowania tradycyjnych sklepów. Rok 2025 może przynieść wyhamowanie wzrostu zasobów oraz dalsze zmiany w strukturze rynku, w tym zwiększoną koncentrację na wynajmie powierzchni usługowych i gastronomicznych.

Źródło danych i grafik: PKO BP "Rynek nieruchomości handlowych 1q25: Rynek wykazuje pewne oznaki ożywienia"

Chcesz być na bieżąco?
Dołącz do newslettera

Niniejsze opracowanie ma jedynie charakter informacyjny. Jego treść nie stanowi porady prawnej, podatkowej, finansowej czy z zakresu obrotu nieruchomościami. W celu uzyskania profesjonalnego wsparcia, skonsultuj się ze specjalistą: https://www.nieruchomosci-online.pl/agenci.html

Tu znajdziesz idealną nieruchomość

Powiedz nam, czego szukasz

Mieszkanie
 

Dom
 

Działki
 

Lokal
użytkowy

Budynek
użytkowy

Znajdź idealną nieruchomość dla siebie

Poszukajmy

Anna Serafin - Absolwentka Uniwersytetu Ekonomicznego we Wrocławiu na kierunku finanse i rachunkowość. Specjalizuje się w finansach osobistych, finansach firmowych oraz w nieruchomościach. Jej misją jest przekładanie specjalistycznego języka z aktów prawnych i dokumentów bankowych oraz tych związanych z nieruchomościami na słowa zrozumiałe dla każdego.