Ceny gruntów zależą od szeregu czynników, w tym od ich rodzaju i przeznaczenia. Przedstawiamy krótką charakterystykę typów działek gruntowych i porównanie ich średnich cen według danych GUS.

Z tego artykułu dowiesz się:

• Jakie są rodzaje gruntów ze względu na ich przeznaczenie?

• Jak rodzaj gruntu wpływa na jego cenę?

• W jakie rodzaje gruntów warto inwestować?

• W jakie rodzaje gruntów nie warto inwestować?

Jakie są typy gruntów ze względu na ich przeznaczenie?

Aby ustalić przeznaczenie danego gruntu, należy sprawdzić interesującą nas działkę w ewidencji gruntów i budynków bądź miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Działki na sprzedaż

Jednym z najbardziej poszukiwanych rodzajów działek gruntu są działki budowlane. Jak nazwa wskazuje, są one przeznaczone pod zabudowę – jedno- lub wielorodzinną. Można na nich także wykonywać nieuciążliwą działalność gospodarczą. Odpowiadają one warunkom określonym w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, czyli ich „wielkość, cechy geometryczne, dostęp do progi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego”.

Oznaczenia działek budowlanych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego:

• MN – tereny zabudowy jednorodzinnej,
• MW – tereny zabudowy wielorodzinnej,
• U – tereny pod zabudowę usługową.

Oznaczenia działek w ewidencji gruntów i budynków:

• B – tereny mieszkaniowe,
• Ba – tereny przemysłowe,
• Bi – inne tereny zabudowane,
• Bp – zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy.

Pojęcie działki rekreacyjnej nie funkcjonuje w prawie budowlanym, ale przyjmuje się, że jest to działka oznaczona w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jako teren rekreacyjno-wypoczynkowy (symbol Bz), a w ewidencji gruntów i budynków jako teren sportu i rekreacji (US). Z założenia działki tego typu nie służą do stałego zamieszkiwania. Zdarzają się jednak takie, na których można postawić budynek całoroczny – zależy to od założeń MPZP lub od warunków zabudowy.

Działki inwestycyjne są przeznaczone na cele inwestycyjno-przemysłowe. Dopuszcza się na nich działalność uciążliwą (np. powodującą hałas czy nieprzyjemny zapach). Z tego powodu są one zwykle zlokalizowane na obrzeżach miejscowości, w pewnej odległości od zabudowań mieszkalnych.

Oznaczenia działek inwestycyjnych w miejscowym planie zagospodarowania:

• P – tereny obiektów produkcyjnych, składów i magazynów,
• PG – obszary i tereny górnicze.

Oznaczenia działek inwestycyjnych w ewidencji gruntów i budynków:

• Ba – tereny przemysłowe,
• Bi – inne tereny zabudowane,
• Bp – zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy.

Działka rolna to nieruchomość, która jest lub może być wykorzystywana do działalności wytwórczej w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej.

Oznaczenia działek rolnych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego:

• R – tereny rolnicze,
• RM – tereny zabudowy zagrodowej,
• RU – tereny obsługi produkcji rolniczej.

Oznaczenia działek rolnych w ewidencji gruntów i budynków:

• R – grunty orne,
• S – sady,
• Ł – łąki trwałe,
• Ps – pastwiska trwałe,
• Br – grunty rolne zabudowane,
• Wsr – grunty pod stawami,
• W – grunty pod rowami,
• Lzr – grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych.

Działka siedliskowa, choć nie jest odrębnie definiowana przez prawo, na podstawie Uchwały Sądu Najwyższego z dnia 15 grudnia 1969 r. (sygn. akt III CZP 12/69) oraz ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych rozumiana jest jako grunt znajdujący się pod budynkami mieszkalnymi i innymi budynkami służącymi do produkcji rolniczej i przetwórstwa rolno-spożywczego, będącymi częścią gospodarstwa rolnego. Jest więc traktowana jako działka rolna i odnoszą się do niej te same przepisy. Jeśli chodzi o miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, działki takie oznaczane są jako zabudowa zagrodowa (symbol RM).

Działka leśna to działka gruntu, która jest związana z gospodarką leśną lub pokryta roślinnością typową dla lasu. Na takiej działce występują ograniczenia dotyczące zabudowy – dozwolone są jedynie budynki służące gospodarce leśnej.

Oznaczenia działek leśnych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego:

• ZN – tereny zielone objęte ochroną przyrody,
• ZL – lasy.

W ewidencji gruntów i budynków działki leśne oznaczone są jako Ls.

Działki na sprzedaż

Jak typ gruntu wpływa na jego cenę?

Ceny gruntów wciąż rosną – dotyczy to zwłaszcza działek budowlanych ze względu na duży popyt i niewielką podaż. Dlatego należy mieć na uwadze, że poniższe dane mogą się szybko zdezaktualizować. Przedstawiamy je jako przykład, z jaką skalą cen mamy do czynienia oraz jak się różnią ceny gruntów w zależności od ich typu.

Do najdroższych gruntów należą działki przeznaczone pod zabudowę komercyjną i wielorodzinną, zwłaszcza w dużych miastach i ich bliskich okolicach. Wynika to z faktu, że dobrze położonych działek tego rodzaju jest coraz mniej, gdyż cieszą się ogromnym zainteresowaniem. Według danych GUS za rok 2022 (najnowszych dostępnych w czasie publikacji tego artykułu), średnia cena powierzchni ewidencyjnej gruntu pod zabudowę mieszkaniową wyniosła 915,5 tys. zł/ha, pod zabudowę przemysłową – 1 mln 917 tys. zł/ha, pod zabudowę handlowo-usługową – 1 mln 923 tys. zł/ha, a pod zabudowę inną – 312, 6 tys. zł/ha. Widać przy tym sporą różnicę między działkami położonymi w miastach na prawach powiatu a działkami poza granicami miast. Przykładowo, hektar działki pod zabudowę mieszkaniową w mieście na prawach powiatu kosztował średnio aż 2 mln 780 tys. zł, podczas gdy hektar działki tego samego typu położonej poza miastem kosztował 707 tys. zł. Jeśli chodzi o lokalizację, też widać wyraźne różnice. Działki pod zabudowę mieszkaniową kosztowały najwięcej w woj. zachodniopomorskim (średnio 1 mln 374 tys. zł/ha), a najmniej w woj. łódzkim (438,5 tys. zł/ha).

Jeśli chodzi o nieruchomości rolne niezabudowane, według danych GUS za rok 2022 średnia cena za hektar powierzchni ewidencyjnej takiego gruntu wyniosła 229,6 tys. zł. Widać tu jednak ogromne zróżnicowanie cenowe w zależności od lokalizacji. Szczególnie wysokie ceny działek tego typu odnotowano w miastach na prawach powiatu – średnia cena za hektar takiej działki była ponad 16 razy wyższa niż średnia cena w skali całej Polski. Jeśli chodzi o lokalizację w województwach, najwyższą średnią cenę działek rolnych niezabudowanych odnotowano w woj. mazowieckim (460,4 tys. zł/ha), a najniższą – w woj. lubelskim (75,4 tys. zł/ha).

Nieruchomości leśne niezabudowane są tańsze od innych typów gruntów. Ich średnia cena za hektar w 2022 r. wyniosła 87,2 tys. zł, przy czym te położone w granicach miast kosztowały średnio 310,4 tys. zł/ha, a poza miastami – 67 tys. zł/ha. Jeśli chodzi o zróżnicowanie według województw, najwyższą średnią cenę odnotowano w woj. warmińsko-mazurskim – 176,2 tys. zł/ha, a najniższą w woj. lubelskim – 37,8 tys. zł.

Sprawdźmy, jak w 2022 r. przedstawiały się ceny nieruchomości gruntowych zabudowanych. Nieruchomości zabudowane budynkami mieszkalnymi kosztowały średnio 524,2 tys. zł/ha, przy czym te położone w obrębie miast – 689,2 tys. zł/ha, w miastach powiatowych – 894,4 tys. zł/ha, a poza miastami – 404,8 tys. zł/ha. Średnia cena nieruchomości rolnych zabudowanych wyniosła 265,6 tys. zł/ha, a jeśli chodzi o zróżnicowanie pod względem lokalizacji, 616,5 tys. zł/ha (miasta), 1 mln 296 tys. zł/ha (miasta na prawach powiatu) i 223,2 tys. zł/ha (tereny poza miastami). Jeśli chodzi natomiast o nieruchomości zabudowane pozostałe, ich średnia cena ogółem to 908,6 tys. zł/ha, przy czym poza granicami miast jest to 538,5 tys. zł, w granicach miast – 1 mln 187 tys. zł/ha, a w miastach na prawach powiatu – 1 mln 707 tys. zł.

Działki na sprzedaż

W jakie typy gruntów warto inwestować?

Zakup działki w celu inwestycyjnym powinien być poprzedzony dokładnym zbadaniem, czy nadaje się ona do planowanego przez nas celu, jakie daje możliwości i jakie są szanse na zwiększenie jej wartości. Należy przede wszystkim sprawdzić plan zagospodarowania przestrzennego lub decyzję o warunkach zabudowy, ale także uzbrojenie (tzn. obecność przyłączy), właściwości gruntu i stan prawny. Warto przy tym skorzystać z pomocy fachowego pośrednika bądź doradcy inwestycyjnego, a także geologa lub geotechnika.

Znajdź agenta

Działki budowlane (grunty pod zabudowę) należą do najdroższych, ale mają duży potencjał. Dają spore możliwości zarówno pod względem wykorzystania na własny użytek, jak i wynajmu. Działki inwestycyjne w miastach są bardzo w cenie, gdyż jest ich niewiele, a deweloperzy chętnie je kupują.

Jeśli szukamy miejsca, w którym chcielibyśmy spędzać urlopy, ale bierzemy też pod uwagę działalność skierowaną do turystów (np. wynajmowanie pokojów), warto rozejrzeć się za działką w pobliżu gór, morza czy jeziora – budowlaną lub rekreacyjną z możliwością przekształcenia w budowlaną. Jest duża szansa na sprzedanie jej z zyskiem w przyszłości, gdyż gruntów w takich miejscach jest coraz mniej, a ich ceny szybko rosną. Tu jednak trzeba uważać na pułapki. Może się na przykład okazać, że dana działka jest objęta szczególnymi ograniczeniami, które wręcz wykluczają budowę domu jednorodzinnego (jeśli np. znajduje się w otulinie parku narodowego, czyli jego najbliższym otoczeniu, można jedynie wyremontować lub przebudować istniejącą zabudowę). Dlatego tak ważne jest wspomniane wcześniej drobiazgowe sprawdzenie, jaka zabudowa i jaka działalność jest dozwolona na jej terenie.

W jakie typy gruntów nie warto inwestować?

W sekcji „Typ gruntu a jego cena” wykazano, że najkorzystniejsze cenowo są grunty rolne i leśne. Mogą one jednak sprawiać wiele problemów formalnych. Istnieje duże ryzyko, że trafimy na działkę, z którą tak naprawdę nie da się nic zrobić, a jeśli nawet się da, będzie to wymagało wiele czasu i pracy, na co nie każdy jest gotowy.

• Działki rolne

Rynek działek rolnych w Polsce jest silnie uregulowany przez Ustawę o kształtowaniu ustroju rolnego, która narzuca istotne ograniczenia w obrocie takimi gruntami:

• działkę rolną większą niż 1 ha może nabyć jedynie rolnik (w rozumieniu ustawy); osoba niebędąca rolnikiem musi natomiast otrzymać zgodę Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa;
• nabywcy działek rolnych (poza działkami mniejszymi niż 30 arów) nie mogą ich zbyć ani wykorzystywać na cele inne niż rolne przez 5 lat; wyjątkiem jest tu nabycie w drodze zasiedzenia;
• budowa domu na działce rolnej przez osobę niebędącą rolnikiem wymaga tzw. odrolnienia, czyli zmiany jej przeznaczenia, co jest procesem kłopotliwym i nieraz kończy się niepowodzeniem. Dowiedz się więcej – „Budowa domu na działce rolnej”.

Należy jednak podkreślić, że nowelizacja wymienionej ustawy, która weszła w życie w październiku 2023 r., zmieniła warunki uznawania danej działki za rolną, co sprawiło, że obrót działkami, na których części znajdują się użytki rolne, stał się łatwiejszy. Do tej pory, nawet jeśli tylko niewielki fragment działki był użytkiem rolnym, cała była traktowana jako rolna, więc obejmowały ją wspomniane ograniczenia ustawowe. Obecnie użytek rolny musi mieć powierzchnię 0,3 ha lub więcej, żeby cała działka była oznaczona w ewidencji jako rolna. W związku z tym niektóre działki, które wcześniej zostałyby uznane za rolne, zostały wyłączone z ograniczeń i mogą być nabywane także przez osoby niebędące rolnikami.

Problemy mogą jednak sprawiać grunty, które po zmianie przepisów wciąż spełniają kryteria działek rolnych. Dlatego, nawet jeśli nabywca sam jest rolnikiem, powinien się liczyć z tym, że później może mieć trudności ze sprzedażą takiej działki (przynajmniej według aktualnego stanu prawnego, a nie wiadomo, czy i jak zmienią się przepisy w przyszłości).

• Działki leśne

Duże ograniczenia dotyczą też działek leśnych. Aby można było coś na nich zbudować, potrzebne jest tzw. odlesienie, czyli wyłączenie gruntu z produkcji leśnej. To, podobnie jak odrolnienie, może się okazać niełatwe albo niemożliwe. W sytuacji braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego warto jednak sprawdzić, jak dana działka jest oznaczona na mapie geodezyjnej. Może się bowiem okazać, że jeśli nie została określona jako las, tylko np. jako teren zalesiony albo nieużytek, budowa jest możliwa po spełnieniu określonych warunków.

Źródło danych: GUS

Działki na sprzedaż

Dowiedz się więcej:

• Na co zwrócić uwagę, kupując działkę?
• Jak odrolnić działkę?
• Jak tanio kupić działkę budowlaną?
• Czy warto zainwestować w działkę nad morzem?
• Na co zwrócić uwagę, szukając działki nad jeziorem?

Niniejsze opracowanie ma jedynie charakter informacyjny. Jego treść nie stanowi porady prawnej, podatkowej, finansowej czy z zakresu obrotu nieruchomościami. W celu uzyskania profesjonalnego wsparcia, skonsultuj się ze specjalistą: https://www.nieruchomosci-online.pl/agenci.html

Magdalena Krukowska - Od 2016 r. związana z portalem Nieruchomosci-online.pl. Należy do zespołu redakcyjnego bloga Nieruchomosci-online.pl, gdzie współtworzy strategię contentową, odpowiada za dobór treści, zajmuje się tworzeniem i optymalizacją publikacji, a także kontaktami z autorami i ekspertami ds. nieruchomości. W przeszłości prowadziła szkolenia z j. angielskiego.