Polski porządek prawny zakłada specjalną ochronę trwania stosunku najmu lokalu mieszkalnego. Prawodawca wprowadził szereg ograniczeń w zakresie możliwości wypowiedzenia takiej umowy, co zostało szczegółowo określone w ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (dalej jako „Ustawa”) i ogranicza zastosowanie przepisów ogólnych z Kodeksu Cywilnego (dalej jako „KC”).

Wokół tematu rozwiązania umowy najmu lokalu mieszkalnego, która różni się od klasycznej umowy najmu rzeczy, narosło sporo mitów i niejasności, przez co wielu klientów zadaje pytania:

• Czy można wypowiedzieć umowę najmu przed czasem, na jaki została zawarta?
• Jak skutecznie rozwiązać umowę najmu?
• Czy trzeba podawać powód wypowiedzenia umowy?

Odpowiedzi na każde z nich znajdziecie poniżej.

W jaki sposób można rozwiązać umowę najmu?

Umowa najmu, niezależnie od tego, czy zawarta w zwykłej formie, czy w formie najmu okazjonalnego, może zostać rozwiązana na 2 sposoby*:

1. Za porozumieniem stron – jest to czynność dwustronna, co oznacza, że obie strony muszą się na nią zgodzić i zazwyczaj polubownie ustalają warunki zakończenia najmu. W ten sposób może zostać rozwiązana każda umowa w każdym czasie. Zazwyczaj przyjmuje ono formę pisemnego porozumienia podpisanego przez obie strony zawierającego wszelkie poczynione pomiędzy nimi ustalenia m.in. co do płatności, terminów, wydania lokalu itp.
2. Za wypowiedzeniem – jest to czynność jednostronna, co oznacza, że do rozwiązania umowy dochodzi z woli jednej ze stron (druga strona w przypadku złożenia ważnego wypowiedzenia musi się do niego dostosować).

*  Na potrzeby tego artykułu pomijam wszelkie inne formy jak np. rozwiązanie umowy przez sąd, ponieważ ich szersze opisywanie w tym temacie jest, moim zdaniem, zbędne.

Umowa w „zwykłej” formie

Wypowiedzenie przez najemcę

Najemca może wypowiedzieć umowę najmu na podstawie przepisów KC odnoszących się przede wszystkim do stanu technicznego nieruchomości. Są to występowanie wad uniemożliwiających korzystanie z rzeczy zgodnie z umową (tj. art. 664 § 2 KC) lub zagrażających zdrowiu najemcy lub jego domowników (art. 682 KC). W obu powyższych przypadkach najemca ma prawo wypowiedzenia umowy bez zachowania terminów wypowiedzenia. Takie wypowiedzenie powinno zostać złożone na piśmie dla celów dowodowych (a więc będzie skuteczne nawet w przypadku niedochowania formy pisemnej).

Wypowiedzenie przez wynajmującego (właściciela)

W przypadku umowy najmu lokalu mieszkalnego zawartej w zwykłej formie niezależnie od tego, czy umowa została zawarta na czas oznaczony, czy nieoznaczony wynajmujący ma prawo ją wypowiedzieć tylko i wyłącznie z przyczyn wskazanych w Ustawie, co wynika wprost z jej art. 5 § 1.

Słowem wstępu należy podkreślić, że postanowienia Ustawy są w tym zakresie bardzo szczegółowe i wskazują dokładnie:

• formę, w jakiej ma nastąpić wypowiedzenie – zastrzeżona została forma pisemna pod rygorem nieważności,
• konieczność podania przyczyny wypowiedzenia – pochodzącej z zamkniętego katalogu,
• czas trwania okresu wypowiedzenia (zależny od powodu wypowiedzenia),
• procedurę postępowania (zależną od podstawy wypowiedzenia).

Katalog podstaw wypowiedzenia zastrzeżonych dla wynajmującego został zawarty w art. 11 § 2–5 Ustawy (ustawa posługuje się na określenie najemcy terminem „lokator”):

Art. 11 § 2

1. Nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator:
   a) używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub
   b) jest w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od właściciela pobieranych przez właściciela tylko w przypadkach, gdy lokator nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług, co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub
   c) wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela, lub
   d) używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku.
2. Właściciel lokalu może wypowiedzieć stosunek najmu z zachowaniem:
   1) sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia, z powodu niezamieszkiwania najemcy przez okres dłuższy niż 12 miesięcy;
   2) miesięcznego terminu wypowiedzenia, na koniec miesiąca kalendarzowego, osobie, której przysługuje tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości,
3. Nie później niż na pół roku naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu. Aby to było jednak możliwe najemcy musi przysługiwać prawo do innego lokalu do którego może się przenieść lub jeśli wynajmujący zaoferuje mu inny lokal o podobnym standardzie i podobnej wysokości czynszu.
4. Nie później niż na 3 lata naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny lokatorowi, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, a nie dostarcza mu lokalu zamiennego i lokatorowi nie przysługuje prawo do lokalu.

Jak zatem widać po lekturze powyższych zapisów Ustawy jednostronne rozwiązanie umowy najmu nie jest łatwe, nawet w sytuacjach, kiedy najemca nie wywiązuje się ze swoich zobowiązań lub kiedy właściciel sam chciałby zamieszkać w nieruchomości.

Rozwiązanie umowy najmu nie jest łatwe, nawet jeśli najemca nie wywiązuje się ze swoich zobowiązań.

Mając z tyłu głowy powyższe, tak ważne jest zadbanie o interes właściciela już na etapie zawierania umowy najmu, stąd rekomenduję:

1. Zawieranie umów na czas określony – najlepiej na okres 12 miesięcy (po upływie tego czasu umowę można wydłużyć np. aneksem lub zawrzeć nową umowę)
2. Ustalanie miesięcznych okresów płatności czynszu (art. 11 § 2 pkt 2 Ustawy)
3. Opłacanie opłat eksploatacyjnych przez właściciela i „nieprzepisywanie liczników” na najemców (art. 11 § 2 pkt 2 Ustawy), tj. najemca co miesiąc przesyła na konto właściciela środki na czynsz i opłaty eksploatacyjne, a on sam robi przelewy do dostawców

Umowa najmu okazjonalnego

Umowa najmu okazjonalnego może zostać zawarta tylko i wyłącznie na czas oznaczony (maksymalnie 10 lat). W literaturze przyjmuje się, że w jej przypadku znajduje zastosowanie art. 673 § 3 KC (wyłączony Ustawą w przypadku umowy w zwykłej formie) zgodnie z którym, jeżeli strony zawarły umowę na czas oznaczony, każdej z nich przysługuje prawo jej wypowiedzenia w przypadkach wskazanych w umowie (choć istnieje w tym zakresie spór w doktrynie i istnieją także głosy o przeciwnym poglądzie).

Dodatkowo w związku z tym, że jedną z „podstaw” najmu okazjonalnego jest posiadanie przez najemcę innego lokalu, do którego może się przenieść w przypadku niewywiązywania się ze zobowiązań wynikających z umowy i posiadanie przez cały czas trwania umowy pisemnej zgody właściciela ww. nieruchomości art. 19d § 5 Ustawy wskazuje, że w przypadku utraty prawa do lokalu wskazanego przy zawieraniu umowy i niepodania wynajmującemu w terminie 21 dni od tego zdarzenia nowego adresu, wynajmujący ma prawo wypowiedzieć umowę z zachowaniem min. 7-dniowego terminu wypowiedzenia.

Zatem przesłanki wypowiedzenia umowy najmu okazjonalnego należy podzielić na 2 grupy:

1. Ustawowe:
   a) Zastrzeżone na rzecz wynajmującego:
   - takie same jak w przypadku umowy najmu w zwykłej formie, tj. wynikające z art. 11 § 2 pkt. 1-3 Ustawy (omówione już szczegółowo powyżej),
   - dotyczące posiadania lokalu, do którego najemca może się przenieść, tj. wynikającego z art. 19d § 5 w zw. z art. 19a § 3 Ustawy,
   b) Zastrzeżone na rzecz najemcy:
   - dotyczące stanu technicznego, tj. wynikające z art. 664 § 2 i art. 682 KC,
2. Umowne – uregulowane przez strony w treści umowy.

Umowne przesłanki wypowiedzenia umowy najmu okazjonalnego

W zakresie umowy najmu okazjonalnego ustawodawca pozostawił stronom większą swobodę w zakresie możliwości uregulowania kwestii umownego wypowiedzenia. Oznacza to, że strony mogą zawrzeć w umowie zapisy opisujące określone sytuacje, w których możliwe jest wypowiedzenie (dla każdej ze stron te przesłanki mogą być inne), dodatkowo strony mogą samodzielnie uregulować długość okresu wypowiedzenia.

W doktrynie i orzecznictwie wskazuje się co prawda, że wystarczające jest odwołanie się do „ważnych powodów”, co potwierdza m.in. wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 16 stycznia 2015 r. (sygn. akt I ACa 669/14). Jednak w celu uniknięcia późniejszych sporów interpretacyjnych pomiędzy stronami, rekomenduję opisanie przesłanek w sposób jak najbardziej szczegółowy i niepozostawiający pola na wątpliwości interpretacyjne.

Treści umieszczone w artykule są indywidualnymi interpretacjami i poglądami jego autora. Nie stanowią porad podatkowych ani prawnych.

Oliwia Walentynowicz - Prawnik, pośrednik nieruchomości, właścicielka biura View Estate. Wiedzę z zakresu prawa pogłębiała podczas studiów w Wielkiej Brytanii oraz Stanach Zjednoczonych. Od ponad 4 lat zajmuje się prawem nieruchomości, najpierw jako członek działu umów handlowych i nieruchomości w międzynarodowej kancelarii prawnej, następnie jako prawnik w wewnętrznym dziale prawnym jednej z wiodących w Europie spółek z branży restauracyjnej.