Z raportu PKO BP "Rynek gruntów budowlanych w 1h22 - wysokie ceny, coraz mniej transakcji" wynika, że w pierwszym półroczu 2022 roku ceny gruntów budowlanych rosły, ale wolniej niż w analogicznym okresie rok wcześniej. Do podwyżek przyczynił się trwający jeszcze boom mieszkaniowy i topniejąca liczba ofert działek w przystępnych cenach, szczególnie tych zlokalizowanych w obrębie dużych miast. Styl życia Polaków się zmienia i stąd większe zainteresowanie parcelami położonymi poza metropolią lub na jej obrzeżach.

Ceny gruntów budowlanych rosną od dłuższego czasu. W 2021 za 1 mkw. parceli przeznaczonej pod zabudowę w mieście trzeba było zapłacić o 9% więcej niż rok wcześniej. W obszarach poza aglomeracjami różnica wynosiła już 21%. Wstępne dane dotyczące 1q22 wskazują na kontynuację trendu zwyżkowego. Według danych GUS w tym okresie średnia cena za metr działki budowlanej w mieście wzrosła o 110 zł. Na terenach podmiejskich utrzymała się zaś na poziomie 63 zł. Szacunki te mogą się jeszcze zmieniać wraz z napływem informacji o zawartych w tym czasie transakcjach.

Działki na sprzedaż

W ciągu pierwszych sześciu miesięcy bieżącego roku można było zaobserwować silny spadek liczby kredytów branych na zakup gruntu pod zabudowę. Analogiczna sytuacja panuje na rynku kredytów mieszkaniowych. W omawianym okresie udzielono aż o 55% mniej pożyczek z przeznaczeniem na zakup działki. Podania o tego typu kredyty stanowiły niemal 6% wszystkich wniosków związanych z kredytowaniem nieruchomości.

W raporcie możemy znaleźć też dane dotyczące porównania transakcyjnych cen gruntów w największych polskich miastach. W 1q22 najdrożej było w Gdańsku, Warszawie i Krakowie, najtaniej zaś w Lublinie i Łodzi. Mimo to właśnie w tym ostatnim mieście ceny działek wzrosły o 19% rok do roku. W Lublinie był to wzrost rzędu nieco ponad 9%, podobnie jak w Gdańsku. W analizowanych aglomeracjach ceny gruntów były wysokie, ale ich wzrost w większości miast był wolniejszy niż w analogicznym okresie rok wcześniej. Wyraźna tendencja wzrostowa cen gruntów uwidacznia się z różnym nasileniem w zależności od regionu. Największe podwyżki widać w Wielkopolsce, Małopolsce i na Pomorzu. Analitycy zwracają też uwagę na wzrost cen działek na Warmii i Mazurach. Może on wynikać z planów zainwestowania pieniędzy w zabudowę rekreacyjną i próbę ochrony funduszy przed inflacją właśnie przez zakup gruntów budowlanych w mniej rozwiniętych regionach.

Oczywiście ofertowa cena działki zależy od jej przeznaczenia. Najdroższe są działki komercyjne. Ich obecna wartość w przeliczeniu na mkw. jest zbliżona do tej z 1h21 i wynosi średnio 155 zł.

Z kolei mediana ceny ofertowej działki budowlanej w 2q22 wynosiła od 123 do 133 zł za metr kwadratowy. Na cenę wpływało uzbrojenie parceli. W perspektywie roku oznacza to wzrost o około 20%. Co ważne, według analityków tendencja wzrostowa, którą tu obserwujemy, ulegnie stopniowemu osłabieniu. Dlaczego? Wzrost kosztów budowy z pewnością wpłynie hamująco na popyt ze strony inwestorów indywidualnych. To właśnie ta grupa jest szczególnie wrażliwa na warunki gospodarcze, takie jak wzrost inflacji. W warunkach niepewności gospodarczej również deweloperzy mogą ograniczać swoją działalność inwestycyjną. W praktyce oznacza to mniej nowych projektów budowlanych i mniejszy popyt na grunty. Tendencje te widać było już na początku 2022. W pierwszych trzech kwartałach bieżącego roku spadek liczby mieszkań, których budowę rozpoczęto, osiągnął 19% w budownictwie indywidualnym i 27% wśród deweloperów w skali rok do roku. Warto pamiętać również, że wojna w Ukrainie może skutecznie zahamować projekty budowlane we wschodnich i południowo- wschodnich regionach Polski.

Z cenami gruntów powiązany jest koszt PUM - powierzchni użytkowej mieszkania. Cena gruntu przeliczona na mkw. PUM zależy od kilku czynników. Decydują o niej czas zakupu, intensywność i rodzaj sąsiedniej zabudowy oraz stan samej działki. Wszystkie te zmienne pośrednio kształtują cenę gruntu. Właśnie dlatego w raporcie można znaleźć dane dotyczące cen gruntów w przeliczeniu na powierzchnię użytkową mieszkania. Wynika z nich, że w 6 największych polskich miastach rosła ona wolniej niż jeszcze rok temu. Na przestrzeni ostatnich trzech lat największe podwyżki zarejestrowano w Krakowie i Łodzi. Z kolei największy udział ceny gruntu w koszcie budowy musieli wziąć na siebie inwestorzy z Warszawy. W marcu 2022 było to 23,4%, czyli o 0,2% więcej w perspektywie rok do roku.

Według ankiety NBP, przeprowadzanej cyklicznie wśród deweloperów, utrudniony dostęp do gruntów budowlanych to jedna z najważniejszych barier podażowych. Obok tego inwestorzy zwracają jeszcze uwagę na trudności związane z uzyskaniem pozwoleń na budowę i wysokie ceny ziemi oraz materiałów budowlanych. Wyniki tego badania pokazują, że ceny netto działek budowlanych pod projekty mieszkaniowe wzrosły w 2021 średnio o 27% r/r w przeciętnych lokalizacjach i o 42% procent w tych atrakcyjnych. Tak silne wzrosty wynikają przede wszystkim ze wspomnianej już trudnej dostępności parceli nadających się pod zabudowę wielorodzinną. Rozwiązaniem problemu mogą okazać się inwestycje w mniejszych miejscowościach lub w strefie podmiejskiej. Skuteczne okazuje się też przekształcanie działek przeznaczonych pod zabudowę komercyjną na takie, na których powstaną bloki mieszkaniowe.

W perspektywie najbliższego roku lub dwóch analitycy przewidują stabilizację cen działek budowlanych. Przemawia za tym przede wszystkim ograniczenie popytu budowlanego na skutek serii podwyżek stóp procentowych. W obecnych warunkach inwestycja kapitału w ziemię wydaje się dobrym sposobem ochrony pieniędzy przed inflacją. Z pewnością część tych zakupów dokonywana będzie bez zamiaru rozpoczęcia budowy. Spadek liczby nowych inwestycji z pewnością osłabi presję popytową na grunty budowlane. Prócz tego ograniczenia podażowe gruntów, dostrzegalne szczególnie w dużych miastach, będą skłaniały inwestorów do zwiększania intensywności zabudowy i szukania gruntów w mniej atrakcyjnych lokalizacjach.

Jeśli spojrzymy długofalowo, jest spora szansa na utrzymanie się rosnącego zainteresowania działkami rekreacyjnymi i leśnymi. Zjawisko to z pewnością będzie działało stymulująco - szczególnie na ceny dobrze usytuowanych parceli.

Chcesz być na bieżąco?
Dołącz do newslettera

Niniejsze opracowanie ma jedynie charakter informacyjny. Jego treść nie stanowi porady prawnej, podatkowej, finansowej czy z zakresu obrotu nieruchomościami. W celu uzyskania profesjonalnego wsparcia, skonsultuj się ze specjalistą: https://www.nieruchomosci-online.pl/agenci.html

Michalina Janyszek - Specjalistka od nieruchomości z mocno humanistycznym zacięciem. Jako polonistka z wykształcenia, a z powołania poetka oraz tłumaczka, doskonale operuje słowem, co wykorzystuje do popularyzowania branżowej wiedzy.