Zaloguj się
W Polsce wciąż występuje problem niedoboru mieszkań Oznacza to, że lokali mieszkalnych jest mniej niż gospodarstw domowych. Trudności przysparza też jakość istniejącej zabudowy. W złym stanie technicznym są szczególnie nieruchomości, które wybudowano przed 1989 rokiem. Prócz tego Polska jest w czołówce krajów UE jeśli chodzi o wskaźnik przeludnienia. Liczba dostępnych izb na osobę jest niska. Aby znacząco poprawić te warunki, potrzeba budowy ponad 2,5 miliona lokali mieszkalnych. Do osiągnięcia średniej unijnej brakuje około 20 milionów pokoi, co przekłada się na kilka milionów mieszkań. Możemy więc założyć, że w najbliższych latach popyt w sektorze mieszkaniowym będzie wysoki.
| W Polsce, pomimo przewidywanego spadku ludności i rosnącej podaży mieszkań, rynek mieszkaniowy nadal boryka się z problemem niedoboru lokali. Mimo to krótkoterminowo możliwa jest stabilizacja lub spadek cen wskutek słabnącego popytu i wzrostu podaży. |
Dlaczego mieszkań wciąż brakuje?
Według analizy w ramach komentarza ekonomicznego firmy Santander pod tytułem “Rynek mieszkaniowy: perspektywy krótko- i długoterminowe” dużych potrzeb lokalowych nie łagodzi nawet przewidywany spadek ludności. Prognozy GUS zakładają, że liczba gospodarstw domowych będzie rosnąć aż do 2030 roku. Zasób nieruchomości mieszkalnych nie zaspokoi tych potrzeb przez najbliższe 30 lat.
W krótszej perspektywie dotyczącej najbliższych kwartałów podaż mieszkań będzie rosła dzięki dużej aktywności budowlanej na przełomie 2023 i 2024 roku. Widać już też spadek popytu w sektorze nieruchomości mieszkalnych. Powodem tego są wysokie ceny oraz brak jasnego kierunku rządowej polityki mieszkaniowej. Zdaniem ekspertów Santander przyniesie to nieznaczne spadki stawek ofertowych.
Wspomniany we wstępie niedobór mieszkań nie jest jedynym problemem rynku. Trudności przysparza też niska jakość. Według GUS prawie 65% zamieszkanej zabudowy powstała przed 1989 rokiem. Oczywiście sam wiek budynku nie jest problemem. Jednak w tamtym okresie budowano dużo, szybko i tanio, przez co nieruchomości powstałe w komunistycznej Polsce są dziś często w fatalnym stanie technicznych. Prócz tego mieszkania w budownictwie tego typu są ciasne, mają też kiepską akustykę i jakość instalacji. W opracowaniu czytamy:
“[...] w budynkach wybudowanych po 1989 średnia liczba mieszkań to 1,9, a średnia powierzchnia mieszkania wynosi 95,2 m2. Z kolei w tych z okresu 1971-1978 jest to odpowiednio 3,1 mieszkania na budynek oraz 63,5 m2 na mieszkanie. Zjawisko to dotyczy przede wszystkim miast oraz budynków z wielkiej płyty, których jest w Polsce ok. 60 tys. i mieszka w nich ok. 4 mln ludzi.”
Z czasem problemem może okazać się także jakość energetyczna takiej zabudowy. Skutkiem tego już niedługo mogą okazać się niezdatne do mieszkania, co konkretnie uszczupli zasób dostępnych nieruchomości. To spore zagrożenie, ponieważ już teraz na przeciętnego Polaka przypada 1,1 pokoju, podczas gdy średnia UE to 1,6 izby na mieszkańca.
Czy pustostany mogą zlikwidować niedobór mieszkań?
Liczba mieszkań w Polsce jest niewystarczająca. Wiele z nich jest zbyt małych jeśli chodzi o liczbę pokoi, a zabudowa jest niskiej jakości. W tej sytuacji dziwi fakt, że według spisu lokali mieszkalnych z 2021 nastąpił wyraźny wzrost liczby niezamieszkanych nieruchomości. Od 2011 odsetek pustostanów wzrósł o około 50%. Czy oznacza to, że gdyby zasiedlić wszystkie lokale mieszkalne w Polsce, problem niedoboru by zniknął? Niekoniecznie. Spora część lokali uznawana w statystykach za pustostany może być zajmowana tylko okresowo lub nadaje się do rozbiórki. Inne są w trakcie zmiany właściciela, czyli można uznać, że ktoś próbuje w nich zamieszkać. Biorąc pod uwagę te zastrzeżenia, tylko około 50% pustych nieruchomości mieszkalnych można zaliczyć do krajowego zasobu mieszkań. Analitycy zaznaczają:
“Trudno przy tym zakładać, by możliwe było zasiedlenie wszystkich mieszkań nadających się do tego, podobnie jak bezrobocie nigdy nie spada do zera. Według komentarza GUS do liczb dotyczących liczby mieszkań niezamieszkanych w 2021 r., największy odsetek takich mieszkań jest rejestrowany w gminach, w których najmocniej spadła liczba ludności oraz w tych najbardziej turystycznych.”
W tym kontekście trudno oczekiwać, aby puste mieszkania mogły rozwiązać problem niskiej dostępności nieruchomości w regionach, gdzie o lokum naprawdę trudno. Wzrost liczby niezamieszkanych lokali to efekt między innymi migracji ludności do większych ośrodków miejskich, wzrostu aktywności turystycznej czy wreszcie coraz większej zamożności Polaków, z których część dysponuje więcej niż jednym mieszkaniem.
Czy spadek demograficzny poprawi dostępność mieszkań?
Wielkość zasobu mieszkaniowego jest obecnie zbyt mała w stosunku do populacji naszego kraju. Jednak liczba mieszkańców Polski od lat się obniża, a prognozy pokazują, że trend ten będzie się utrwalał. Według analiz GUS do 2060 Polaków będzie o 6,7 milionów mniej niż w 2023. Podobne przewidywania widać w opracowaniach ONZ, zakładają one, że w 2060 Polskę będzie zamieszkiwać tylko 30 milionów ludzi. Mniej ludności oznacza mniejsze zapotrzebowanie na lokale mieszkalne, szczególnie, że proces depopulacji dotyczy w naszym kraju głównie osób od 25 do 34 roku życia. To właśnie ta grupa wiekowa najczęściej tworzy nowe gospodarstwa domowe i wchodzi na rynek mieszkaniowy. Według analityków Santander spadek liczby młodych osób mogą się utrzymywać jeszcze co najmniej przez dekadę. Mimo że młodych Polaków jest coraz mniej, liczba gospodarstw domowych w ostatnich latach rosła. Skąd ta sprzeczność? Wynika to przede wszystkim z regularnego zmniejszania się przeciętnego rozmiaru rodziny oraz rosnącej liczby jednoosobowych gospodarstw domowych.
W analizie czytamy:
“Udział gospodarstw domowych złożonych tylko z jednej pracującej osoby dorosłej wzrósł z 5% w 2006 r. do 16% w 2023 r. Wskutek malejącego przeciętnego rozmiaru gospodarstwa domowego depopulacja w mniejszym stopniu obniża zapotrzebowanie na mieszkania niżby się na pierwszy rzut oka mogło wydawać – spadek liczby gospodarstw domowych jest bowiem mniej niż proporcjonalny do spadku liczby ludności.”
Niski poziom dzietności może mieć jednak nieco inny wpływ na rynek mieszkaniowy. Gdy dzieci rodzi się mniej, rzadziej pojawia się bodziec do zmiany mieszkania przez powiększenie rodziny.
Gdzie potrzeba najwięcej mieszkań?
Jak wspominałam, zapotrzebowanie na lokale mieszkalne jest mocno uzależnione od regionu. Właśnie dlatego rosnąca liczba pustostanów w miastach, z których odpływa ludność, nie jest w stanie wyrównać deficytu mieszkaniowego. Według prognoz GUS w najbliższych latach będzie rosnąć populacja największych miast. Dotyczy to między innymi Warszawy, Wrocławia, Trójmiasta czy Krakowa. Do 2030 liczba mieszkańców stolicy ma się powiększyć o 50 tysięcy, a w Krakowie przybędą 23 tysiące ludzi. Spadki populacji będą natomiast szczególnie odczuwalne na terenach przygranicznych na wschodzie i północy. Zapowiedzi te oznaczają wzrost potrzeb mieszkaniowych mimo ogólnego spadku populacji.
Czy rosnąca podaż ma szansę je zaspokoić? Autorzy raportu twierdzą, że liczba nowych mieszkań będzie dynamicznie rosnąć do 2025 roku. Później podaż może spadać, o czym świadczą dane dotyczące pozwoleń na budowę:
“liczba mieszkań rozpoczętych w okresie lipiec 2023 – czerwiec 2024 to ok. 225 tys. – wyraźnie mniej niż w szczycie z 2021 r., kiedy liczba ta zbliżyła się do 280 tys. W dodatku w trzecim kwartale 2024 liczba pozwoleń na budowę i rozpoczętych budów zaczęła się obniżać.”
Czy ceny mieszkań wreszcie spadną?
Z czego wynika spadek aktywności deweloperów? W sześciu największych miastach Polski w ostatnich kwartałach sprzedaż była niższa niż liczba nowych lokali wprowadzanych na rynek. Przyniosło to wzrost oferty i wydłużenie czasu transakcji. Na ostrożność inwestycyjną w sektorze mieszkań wpłynęły też coraz mniejsze szanse na wprowadzenie zapowiadanego przez rząd Kredytu 0%. Ten zastój potwierdza ostatnie badanie nastroju pośredników INPON. O zdanie zapytaliśmy także Was, przeprowadzając w serwisie X ankietę "Co będzie się działo z cenami mieszkań w 2025 roku?":
Prócz tego według danych Santandera w II kwartale 2024 nastąpiło też wyraźne osłabienie popytu na kredyty mieszkaniowe. Ostrożność potencjalnych kredytobiorców wynika nie tylko z niepewnej sytuacji gospodarczej, ale i zmieniających się warunków udzielania pożyczek. W tej sytuacji duże wzrosty dochodów gospodarstw domowych nie podziałały stymulująco na popyt w branży kredytowej. Czy trendy te przyniosą oczekiwane spadki cen lokali mieszkalnych? W analizie czytamy:
“W sytuacji, gdzie nie pojawią się nowe czynniki zwiększające dostępność mieszkań, zakładamy stabilizację lub lekkie osłabienie popytu przy prawdopodobnym wzroście podaży, stąd ceny powinny naszym zdaniem ulec korekcie w dół.“
Analitycy zakładają, że dzięki stabilizacji cen nieruchomości przez słabnący popyt dostępność cenowa lokali mieszkalnych może się poprawić. Mogą się do tego przyczynić również dalszy wzrost wynagrodzeń i lekkie obniżenie stóp procentowych. Mimo zapowiadanej poprawy, dostępność nieruchomości mieszkalnych pozostanie poniżej poziomu z lat 2019-2021.
Źródło danych i grafik: Santander Bank Polska S.A. "Komentarz ekonomiczny. Rynek mieszkaniowy: perspektywy krótko- i długoterminowe"
Chcesz być na bieżąco?
Dołącz do newslettera
Niniejsze opracowanie ma jedynie charakter informacyjny. Jego treść nie stanowi porady prawnej, podatkowej, finansowej czy z zakresu obrotu nieruchomościami. W celu uzyskania profesjonalnego wsparcia, skonsultuj się ze specjalistą: https://www.nieruchomosci-online.pl/agenci.html
Michalina Janyszek - Specjalistka od nieruchomości z mocno humanistycznym zacięciem. Jako polonistka z wykształcenia, a z powołania poetka oraz tłumaczka, doskonale operuje słowem, co wykorzystuje do popularyzowania branżowej wiedzy.
