Nadszedł okres istotnych zmian polityczno-społecznych na świecie, w Europie, także w naszym kraju. Nasila się eurosceptycyzm, tkwimy w migracyjnej pułapce, triumfuje populizm, wzrasta fala nacjonalistycznych postaw, odradza się neofaszyzm, radykalizują się nurty wyznaniowe. Nadto zmiany w Ameryce, słabnąca gospodarka Chin, imperialne zapędy wschodniego mocarstwa oraz intensywne dmuchanie w ostatnich miesiącach kolejnej bańki inwestycyjnej w Kanadzie i USA – to elementy wskazujące na nieuchronność globalnego kryzysu politycznego, finansowego i społecznego. Niewiadomą jest natomiast kiedy kryzys nastąpi, nie zaś czy do niego dojdzie.

W opisanych warunkach prognozowania rynkowe są bardzo trudne i niepewne. Podejmuję jednak próbę prognozy dla polskiego rynku nieruchomości przy założeniu, że w tym roku dotknie nas jedynie spowolnienie gospodarcze przy towarzyszących mu przesileniach społeczno-politycznych.

Mieszkania

To najbardziej chodliwy rodzaj nieruchomości sprzedający się dobrze od wielu lat. Jednakże część deweloperów zaczyna podchodzić do kolejnych inwestycji mieszkaniowych znacznie bardziej ostrożnie.

Choć buduje się nadal dużo, to nadmierny rozmach może doprowadzić, szczególnie dużych inwestorów, do trudnej sytuacji przy pogarszającym się stanie gospodarki kraju. Można przypuszczać, że w 2017 roku wybudowanych zostanie nieco mniej mieszkań niż w minionych kilku latach.

Na poziom popytu mieszkań będą miały wpływ dwa podstawowe elementy. Z jednej strony inwestowanie przez zamożniejszą część społeczeństwa oszczędności i nadwyżek pieniężnych w nieruchomości jako najbezpieczniejszy sposób zabezpieczenia wolnego kapitału. Z drugiej strony „hamulcowym” popytu mieszkań stanie się utrudnione pozyskiwanie kredytów bankowych na zakup nieruchomości związane ze zwiększeniem wkładu własnego i zaostrzeniem oceny zdolności kredytowej przez banki. Dodatkowo, w związku z brakiem środków, wygaszanie programu MdM wpłynie na zmniejszenie popytu na nowe mieszkania.

Narodowy Program Mieszkaniowy, wraz z jego filarem Mieszkanie+, w 2017 roku nie będzie miał realnego wpływu na rynek nieruchomości, gdyż program jest dopiero w fazie rozruchowej.

Ceny mieszkań na rynku pierwotnym i wtórnym powinny utrzymać się na poziomie z 2016 roku. Lokalnie, tam gdzie wystąpi wyraźna nadpodaż nowych mieszkań, ceny mogą nieznacznie zmaleć. Wzrastać natomiast będą ceny nowych mieszkań w prestiżowych dzielnicach i ścisłych centrach wielkich miast. Trzeba też mieć na uwadze pełzający wzrost cen materiałów budowlanych i kosztów pracowniczych, co przy zachowaniu dotychczasowych cen będzie wpływać na pomniejszenie marży deweloperów.

Na rynku wtórnym utrzymywać się powinna znaczna różnica pomiędzy cenami ofertowymi a cenami transakcyjnymi. Nieuzasadnione windowanie cen na rynku wtórnym przez sprzedających oraz nieodpowiedzialne biura nieruchomości, może mścić się wydłużaniem czasu sprzedaży, doprowadzając finalnie do niekorzystnych dla sprzedających rozporządzeń. Na tym trendzie zyskają tylko nabywcy.

Domy

Ten rodzaj nieruchomości był w wyraźnych niełaskach przez wiele minionych lat. Na szczęście w ostatnich miesiącach odżył. Jednakże część deweloperów już w 2016 roku zrezygnowała z kolejnych inwestycji w domy na korzyść wielorodzinnej mieszkaniówki.

Szczególnie domy stare z okresu PRL-u sprzedają się bardzo trudno i z dużymi spadkami cen. Potencjalni nabywcy domów coraz częściej zwracają uwagę na ich energooszczędność, rodzaj i jakość materiałów budowlanych, okien, pokryć dachowych, źródeł ciepła. Duże domy o powierzchni powyżej 180 mkw. sprzedają się słabo, a jeszcze większe sprzedają się tylko okazjonalnie. Obecnie panuje moda na domy małe, parterowe o powierzchni od 80 do 120 mkw. budowane w najnowszych technologiach. Spadek cen domów na rynku pierwotnym i wtórnym jest nieunikniony.

Działki

Położone w strefach miejskich utrzymywać będą ceny na dotychczasowym poziomie z nieznaczną tendencją wzrostową, szczególnie te, które objęte są miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego i pełnym uzbrojeniem terenu.

Działki odległe od miast i położone na terenach wiejskich w 2017 roku powinny utrzymywać się na dotychczasowym poziomie, gdyż w latach poprzednich zaliczyły już istotne spadki cen.

Modne ostatnio poszerzanie granic dużych miast wpłynie zapewne na stopniowy wzrost cen działek budowlanych włączanych do stref miejskich, szczególnie te z pełnym uzbrojeniem terenu i dostępną komunikacją miejską.

Lokale

Część lokali użytkowych w miastach stoi pusta, co zaowocuje spadkiem cen sprzedaży. W najmie lokali sytuacja jest nieco lepsza. Nastąpi jednak dalszy przyrost pustostanów. Zwiększy się również rotacja najemców. Wzrosnąć mogą wymagania wynajmujących co do wysokości kaucji zabezpieczających przyszłe roszczenia.

Stabilny będzie natomiast najem lokali w wielkopowierzchniowych obiektach handlowych (galerie, centra).

Powierzchnie magazynowo-składowe

Stawki czynszowe powinny pozostać na dotychczasowym poziomie. Występująca od lat bardzo dobra koniunktura w tym segmencie rynku nieruchomości zmniejsza się, na co wpływ ma spowolnienie gospodarcze kraju i Europy oraz brak stabilności podatkowej.

Obiekty i tereny rekreacyjne

W dobie niestabilności gospodarczej ten segment rynku nieruchomości staje się najmniej pożądany. Przewiduję przyrost ofert nieruchomości rekreacyjnych na rynku. Ceny nieruchomości rekreacyjnych będą spadać z wyjątkiem górskich i nadmorskich kurortów.

Co nas czeka w 2017 roku

W 2017 roku najlepiej sprzedawać się będą mieszkania na rynku pierwotnym, działki budowlane w miastach oraz stare domki do remontu na terenach wiejskich położonych blisko większych miast.

Trudna będzie sprzedaż i wynajmowanie lokali użytkowych przeznaczonych na cele biurowe, usługowe i handlowe, szczególnie mieszczących się w starych obiektach i o powierzchniach powyżej 150 mkw.

Zastój utrzyma się na rynku nieruchomości rekreacyjnych, gruntów rolnych, lasów, odległych od miast działek budowlanych oraz starych domów z lat 70.–80.

Na aktywność indywidualnych inwestorów na rynku nieruchomości w 2017 roku główny wpływ będzie miała chęć bezpiecznego inwestowania wolnych środków w nieruchomości. W drugiej kolejności inwestowanie w nieruchomości będzie związane z zaspokajaniem potrzeb mieszkaniowych. Omawiane wyżej utrudnienia dotkną przede wszystkim ludzi młodych, co spowoduje zwiększone zainteresowanie najmem lokali na cele mieszkaniowe.

Andrzej Jakiel - Prawnik, analityk i doradca rynku nieruchomości, zarządca, pośrednik (licencja państwowa nr 15), mediator sądowy, wykładowca z zakresu prawa i gospodarki nieruchomościami. Prezes OSRN, wiceprezydent Federacji Porozumienie Polskiego Rynku Nieruchomości, przewodniczący Centralnej Komisji Kwalifikacyjnej PTEiDRN. Założyciel Grupy Mediator Nieruchomości (1990) www.mediator-estate.pl.