Medialne spekulacje i pojawiające się wypowiedzi analityków dotyczące możliwego rozwoju sytuacji na rynku nieruchomości nie są na razie jednoznaczne. I bardzo dobrze. Wszystko dlatego, że konsekwencje zawirowania spowodowanego wybuchem pandemii COVID-19 są bardzo trudne, wręcz niemożliwe do przewidzenia. Ważne, aby zachować spokój w działaniu oraz elastyczność i otwartość w myśleniu, oraz nie podejmować pochopnych decyzji.

Co rusz docierają do nas informacje dotyczące zmieniającej się sytuacji gospodarczej oraz wpływu wydarzeń ostatnich tygodni na gospodarkę i jej poszczególne sektory. Opublikowane 6 maja 2020 roku prognozy Komisji Europejskiej wskazują co prawda, że sytuacja naszego kraju na tle całej Europy pozostanie dobra, i tak mówimy jednak o spadku PKB. Ma on wynieść w 2020 roku −4,3 proc. i będzie to zdecydowanie najlepszy wynik w całej Unii – drugie miejsce zajmuje Luksemburg (−5,4 proc.), a trzecie Austria (−5,5 proc.). Na drugim biegunie znajdują się kraje, które zdecydowanie mocniej odczuły skutki pandemii: Grecja (−9,7 proc.), Włochy (−9,5 proc.) i Hiszpania (−9,4 proc.).

Jedną z konsekwencji gospodarczego spowolnienia będzie wzrost bezrobocia, który według prognoz w Polsce ma osiągnąć poziom 7,5 proc., w całej Unii natomiast nawet 9 proc. Czy wszystko to oznacza kryzys na rynku nieruchomości, wobec czego uczestnicy tego rynku będą musieli modyfikować sprzedażowe plany i marketingowe strategie?

Pogłębiona analiza i roztropność w decyzjach

Na pewno elastyczność i zakładanie różnych scenariuszy jest dziś zdecydowanie wskazane. Wpływ pandemii i przede wszystkim gospodarczego zamrożenia już jest i będzie widoczny. Jest jednak jeszcze zbyt wcześnie na stawianie jednoznacznie brzmiących tez i wyciąganie definitywnych wniosków.

– Prognozowanie na najbliższe miesiące jest obarczone dość dużym ryzykiem. Mam jednak wrażenie, że wystąpienie kilku trendów jest bardzo prawdopodobne. Chodzi o większy popyt na działki rekreacyjne – to już się nawet faktycznie na rynku dzieje. Jest on obecnie największy w historii – mówi Bartosz Turek, główny analityk HRE Investment. – Mniejszy spadek popytu obserwują właściciele nieruchomości oferujących dziś pewien rodzaj wytchnienia. Dlatego też relatywnie większym zainteresowaniem cieszą się domy, większe (mniej kompaktowe) niż dotychczas mieszkania, ale też lokale z ogródkami, tarasami lub przynajmniej balkonami. Nie ma co ukrywać, że popyt na nieruchomości mieszkalne jest przytłumiony, i choć widzę pewne symptomy ożywienia, to jeszcze sporo brakuje do normalności –  dodaje.

Ożywienie przynajmniej w obszarze zainteresowania rynkiem nieruchomości w sieci jest doskonale widoczne choćby w statystykach portalu Nieruchomosci-online.pl. Począwszy od 11 kwietnia (świąteczna sobota) rosły one momentami niezwykle dynamicznie – niektóre dni przyniosły nawet 200-procentowy wzrost liczby użytkowników w porównaniu z rokiem 2019. Dla przykładu można tu podać datę 19 kwietnia: w tym roku aktywnych użytkowników w portalu było 227 tys. w porównaniu z 79 tys. w roku ubiegłym, 26 kwietnia: 2020 roku – 226 tys., 2019 roku – 110 tys., 3 maja: 2020 roku – 252 tys. wobec 142 tys. w roku minionym. Dodajmy, że ostatni wskazany dzień – 3 maja 2020 roku – był tegorocznym rekordem, jeśli chodzi o ruch na portalu.

Wyzwanie na rynku kredytów hipotecznych

Jednym z czynników, który może wpłynąć na ograniczenie mieszkaniowego popytu, jest spadająca liczba kredytów. Biuro Informacji Kredytowej podało, że w kwietniu wnioskowało o nie 34,6 proc. mniej osób niż rok wcześniej. Dodajmy, że to piąty najniższy wynik liczby wnioskujących od stycznia 2007 roku.

– Kwiecień jest pierwszym pełnym miesiącem pandemicznym z lockdownem. Odczyt kwietniowy jest najniższy w kilkuletniej już historii Indeksu. Odczyt indeksu za miniony miesiąc w 2020 r. (−27,6%) jest lustrzanym odbiciem odczytu lutowego br. (+27,6%). Te dwa skrajne odczyty pokazują przeciwieństwo nastrojów na rynku kredytów mieszkaniowych: w lutowym – euforia, a w kwietniu – depresja – mówi prof. Waldemar Rogowski, Główny Analityk Biura Informacji Kredytowej.

Prognozy deweloperów

Jak na dynamicznie zmieniającą się sytuację spoglądają deweloperzy i jaki dalszy rozwój wypadków prognozują? Podobnie jak większość analityków, są dalecy od podejmowania drastycznych ruchów, starając się bacznie obserwować i analizować sytuację, dostosowując elastycznie strategię.

– Pierwsze dwa miesiące tego roku były udane, utrzymywał się silny popyt, ceny lokali rosły, a zakupom nieruchomości sprzyjała dobra sytuacja makroekonomiczna. W marcu ze względu na doniesienia dotyczące COVID-19, a następnie wprowadzone ograniczenia, widoczny był mniejszy ruch w biurach sprzedaży – mówi Jarosław Szanajca, Prezes Zarządu Dom Development S.A.  – Niepewność związana z epidemią wydłuża proces decyzyjny klientów przy zakupie mieszkania. Jednocześnie banki zaostrzyły wymagania kredytowe, w tym wymagany poziom wkładu własnego. Widoczne są także zaburzenia procesów administracyjnych spowodowane epidemią – dodaje.

W podobnym tonie wypowiada się Dariusz Pawlukowicz, członek zarządu wrocławskiej spółki Vantage Development, która jest jednym z dwóch największych dolnośląskich deweloperów: Określenie, jak sytuacja na rynku nieruchomości będzie wyglądać za ok. 3–4 miesiące jest niezwykle trudne. Zbyt wiele kluczowych czynników, w tym długofalowe oddziaływanie pandemii na polską gospodarkę, pozostają dziś dla nas niewiadome. Bazując na analizie obecnej sytuacji w branży, możemy przyjąć, że rynkowi nieruchomości, choć na pewno nie pozostanie obojętny na jej skutki, raczej poważny kryzys nie grozi.  Zauważa jednak, że na rynku widocznych jest wiele symptomów zwiastujących pogorszenie się sytuacji w całym sektorze zarówno ze strony aktywności  klientów, jak i zmieniającej się polityki banków: Z wypowiedzi przedstawicieli największych spółek deweloperskich wynika, że prace na inwestycjach są kontynuowane, a terminy realizacji nie są zagrożone. Klientom natomiast oferuje się szerokie możliwości kontaktu z doradcami bezpieczną drogą elektroniczną. Sytuacji na pewno nie poprawiają dyskusje prowadzone w mediach na temat nieuchronnego spadku cen, na które wielu klientów czeka. Niepokojące są również zabiegi banków, polegające na podwyższaniu poziomu wymaganego wkładu własnego przy zaciąganiu kredytów hipotecznych. 

Kwestię wydłużenia procesu podejmowania decyzji przez klientów dostrzega również Elżbieta Szymańska, dyrektor sprzedaży firmy Modernbud: Czas obostrzeń i lockdownu był odczuwalny głównie w zakresie przyblokowania decyzyjności klientów – co zrozumiałe. Wynikało to nie tyle z sytuacji ekonomicznej, co z faktu, że cała Polska „wstrzymała oddech i patrzyła, co się wydarzy”. Od kwietnia sytuacja stopniowo się normalizuje, około 90% klientów powróciło do swoich planów, szczególnie ci, którzy mieli oszczędności i zbudowaną zdolność kredytową. 

Również w ocenie wiceprezesa oddziału Polskiego Związku Firm Deweloperskich we Wrocławiu, Mirosława Półtoraka, jest na pewno za wcześnie na wyciąganie daleko idących wniosków i ogłaszania przejścia rynku w stan kryzysu: Jako branża ostrożnie podchodzimy do ewentualnego spadku cen – nie ma przesłanek, które stałyby za niższymi kosztami zakupu mieszkania w kolejnych miesiącach, są jedynie polityki sprzedażowe poszczególnych firm, a te różnią się, stąd promocje. Zwraca też uwagę, że konieczne jest elastyczne dostosowywanie się do warunków, które pomogą na efektywne prowadzenie działalności: Okoliczności nieco wymusiły na nas przeniesienie sprzedaży do sieci. Zarówno deweloperzy, jak i klienci, coraz lepiej radzą sobie w nowej rzeczywistości. Obecnie otwieramy ponownie biura sprzedaży i powoli wracamy do liczby zapytań na poziomie podobnym, jaki był notowany przed ogłoszeniem narodowej kwarantanny i gospodarczym lockdownem. 

Powracający na rynek optymizm dostrzegają również przedstawiciele sektora prowadzący działalność na północy kraju na terenach nadmorskich. – Rynek nieznacznie wyhamował pod koniec I kwartału, widzimy już jednak poprawę nastrojów wśród kupujących. Szczególnym zainteresowaniem cieszą się mieszkania wakacyjne, np. w Kołobrzegu-Podczele, gdzie klienci mogą albo mieszkać, albo wynajmować mieszkanie w formule mix lub na wyłączność – mówi Edyta Kołodziej, dyrektor sprzedaży i marketingu Nickel Development. – Klienci wrócili do procesów zakupowych w kwietniu, a zatem spodziewamy się, że w II kwartale roku sytuacja ustabilizuje się, a gotowy produkt będzie pożądany na rynku bardziej niż dotąd – dodaje.

Odmrażanie gospodarki trwa, do życia powracają jej kolejne sektory. O powrocie do „normalności” na razie jednak nie może być mowy. Po pierwsze, ponieważ będzie ona czymś zupełnie innym niż przed wybuchem pandemii. Po drugie, niestety nie mamy żadnej pewności, że jesienią uda się uniknąć kolejnej fali zachorowań, gdyż powszechna dostępność wynalezionej ewentualnie szczepionki jeszcze w tym roku jest bardzo mało prawdopodobna. Nie zmienia to jednak faktu, że i na wypadek takiego, bardziej pesymistycznego scenariusza rynek nieruchomości może się przygotować, wyciągając wnioski i korzystając z rozwiązań, które wdrażane były na przestrzeni ostatnich tygodni. 

Szymon Matuszyński - Doradca w zakresie komunikacji, strategii rozwoju organizacji oraz produktu, specjalista ds. public relations i relacji inwestorskich. Absolwent studiów MBA. Autor wielu artykułów i analiz publikowanych w branżowych mediach, m.in. w Bankier.pl, „Dzienniku Gazecie Prawnej”, „Wprost” czy w portalu POLITYKI. Współpracował bądź współpracuje z przedstawicielami sektora nieruchomości: Vantage Development, Polskim Związkiem Firm Deweloperskich, Scandi Home, a od grudnia 2019 również z portalem Nieruchomosci-online.pl.