Jak wygląda rynek nieruchomości po I kw. 2022 okiem pośredników? Czy da się zachować spokój i racjonalnie kupić nieruchomość? Czy to najlepszy moment na sprzedaż? Czy zakup działki w 2022 to dobra inwestycja? Czy szalejące wzrosty cen się zatrzymają?

5 powyższych pytań - kluczowych dla kupujących i sprzedających - zadaliśmy ekspertkom z 20-letnim doświadczeniem w branży: Iwonie Wieczorek - pośredniczce, ekonomistce, właścicielce biura RE/MAX Capital (Warszawa Warmia Mazury) oraz Ewie Klos-Rychter - radcy prawnemu, właścicielce Kancelarii Prawnej oraz Biura Obrotu Nieruchomościami KLOS, aby ze swojej perspektywy oceniły, co czeka rynek – załamanie czy stabilizacja?

Rozmowa odbyła się podczas spotkania online pt. „Nastroje w branży nieruchomości w I kw. 2022 r. Analizy i prognozy” zorganizowanego przez portal Nieruchomosci-online.pl w dniu 26.04.2022 r.

Obejrzyj nagranie 45-minutowej rozmowy z ekspertkami

Jak reaguje rynek na obecne niepewne czasy? Czy da się zachować spokój i racjonalnie kupić nieruchomość?

Iwona Wieczorek, która od 17 lat doradza klientom inwestycyjnym zauważa, że obecnie strona popytowa, która chce ulokować kapitał w nieruchomości racjonalizuje swoje decyzje o zakupie, inwestując w dobrych dzielnicach, z większym potencjałem na najem:

– W swoim biurze, które obsługuje rynek warszawski wciąż obserwuję zainteresowanie klientów kupujących, jednak – rzeczywiście – decyzje o zakupie podejmowane są dłużej, z większą chęcią do podejmowania negocjacji. Transakcje są realizowane głównie ze środków gotówkowych, które przenoszone są z depozytów bankowych i lokat o prawie zerowym oprocentowaniu w porównaniu do wysokości inflacji. Koszyk inwestycyjny takich klientów został zdecydowanie przesunięty na rynek wtórny. Mieszkania są wykończone i gotowe do najmu, co ułatwia również dalszy obrót nieruchomością w przypadku kłopotów finansowych. Dodatkowo, co przemawia za rynkiem wtórnym, jest to, że cena mieszkań w stanie deweloperskim niebezpiecznie zbliżyła się już do cen mieszkań z drugiej ręki. Zakupom za rynku pierwotnym nie sprzyja też okrojona zdolność kredytowa. To wpływa na duże zainteresowanie rynkiem wtórnym w Warszawie, przede wszystkim w dobrych, centralnych dzielnicach takich jak Śródmieście, Mokotów czy Wilanów, w przeciwieństwie do dzielnic jak Białołęka, Włochy czy Ursus, gdzie widoczny jest spadek popytu zasilanego głównie przez klientów posiłkujących się kredytem hipotecznym.

Iwona Wieczorek zauważa, że coraz częściej klienci posługują się dźwignią, czyli kupują nową, większą nieruchomość, finansując ją ze środków ze sprzedaży już posiadanej.

Pani Ewa Klos-Rychter, która obsługuje wrocławski rynek nieruchomości również dostrzega stabilizację rynku, którą argumentuje większą zachowawczością klientów w przeciwieństwie do ostatnich dwóch lat: – Końcówka 2021 już pokazała kierunek do stabilizacji cen oraz ochłodzenia popytu. Wówczas rynkiem rządziły obawy kupujących i sprzedających związane ze wzrostem inflacji i kosztów materiałów budowlanych, co wpłynęło też na zmniejszenie popytu na działki budowlane. W tej chwili mamy dodatkowe czynniki zwiększające obawy w postaci wzrostów stóp procentowych, czyli ograniczoną zdolność kredytową oraz pogorszenie nastojów przez wojnę w Ukrainie. 

Ewa Klos-Rychter zwraca uwagę, że popyt na rynku nadal jest odczuwalny, ale zmieniły się przesłanki, dla których Polacy kupują nieruchomości.

– W 2021 r. mieliśmy do czynienia z sytuacją, że mieszkania, które miały pewną cechę atrakcyjności, były natychmiast kupowane. Niektórzy wręcz licytowali ceny. W tej chwili strona kupująca wpada w drobną panikę, ponieważ boi się utraty zdolności kredytowej. Kupujący nie wiedzą, czy za miesiąc-dwa, będzie ich stać na ten sam rodzaj mieszkania, dlatego zaczęli się spieszyć. Z kolei klienci, którzy nie muszą w tej chwili kupić mieszkania, wyczekują. Klienci gotówkowi myślą, że ceny może spadną, że to nie jest dobry moment na zakupy. I ja rzeczywiście uważam, że już skończył się czas szybkich, nieprzemyślanych zakupów. Można chwilkę poczekać, rozejrzeć się, obejrzeć nieruchomości, których jest coraz więcej na rynku – dodaje Klos-Rychter.

Ekspertka zauważa również, że zmieniają się zachowania sprzedających:

– Podaż moim zdaniem będzie wzrastać, co pokaże nam końcówka 2022 r. W 2020 i 2021 r. mieliśmy „hura zakupy”. Klienci mieli zdolność kredytową i kupowali marzenia. Te marzenia podlegają teraz weryfikacji, ponieważ wzrastają raty kredytów. Stąd na rynku pojawią się mieszkania, na których spłatę klientów po prostu nie będzie stać. Niektórzy właściciele przyjęli też pozycję wyczekującą, ponieważ, nie mając alternatywy inwestycyjnej, zadają sobie pytanie, co potem zrobić z gotówką. Prawdopodobnie tylko osoby, które mają plany kupna mniejszego lub większego mieszkania będą realizować sprzedaż, natomiast osoby posiadające kilka mieszkań w celach inwestycyjnych, wstrzymają się – podsumowuje radca prawny.

Jakie nieruchomości cieszą się obecnie zainteresowaniem klientów? Czy kawalerki to obecnie najgorętszy produkt na rynku?

– Z moich obserwacji wynika, że klienci poszukują mieszkań większych niż typowe kawalerki, czy to na swoje potrzeby czy na wynajem. Zatem największym zainteresowaniem cieszą się mieszkania 2-pokojowe i 3-pokojowe, nawet takie do 30 mkw., ale bardziej komfortowe i funkcjonalne, szczególnie przy zachowaniu trybu pracy zdalnej. Wciąż widzę również chęci rodzin na sprzedaż posiadanego mieszkania w celu zakupu domu, ale od sprawdzonego i rzetelnego dewelopera, który buduje w atrakcyjnej okolicy z dobrą komunikacją, aby polepszyć swoje warunki mieszkalne. Wśród klientów mojego biura są także osoby kupujący działki, jednak przesuwające w czasie chęć rozpoczęcia budowy do momentu ustabilizowania się sytuacji na rynku budowlanym, czy to zebrania odpowiedniej sumy środków własnych. Jej zakup nie wiąże się z kosztami jej obsługi i nie jest narażona na wahnięcia cen, jak to jest w przypadku mieszkań – komentuje Iwona Wieczorek.

– Większość klientów polskiego rynku kupuje nieruchomość dla siebie i prognozuje swoje ruchy zawodowo-rodzinne z wyprzedzeniem 5-letnim. Dlatego ostatnie zawirowania na rynku spowodowane pandemią spowodowały, że obecnie klienci są dużo bardziej odporni, a ich decyzje są bardziej racjonalne. Zauważam również, że klienci dbają o to, aby w tym czasie zwiększać swój wkład własny i w mniejszym stopniu wspierać się kredytem hipotecznym. To wynika również z rekomendacji NBP i oferty banków – dodaje właścicielka RE/MAX Capital.

Ewa Klos-Rychter zauważa również, że rynek premium, czyli nieruchomości o wysokim standardzie jest pożądany przez inwestorów, jednak ich dostępność jest ograniczona, a ceny mocno podskoczyły w porównaniu do zeszłego roku. W jej ocenie to segment najbardziej odporny na wszelkie zawirowania, stąd prognoza, że ceny pozostaną na tym samym poziomie w ciągu najbliższych kwartałów.

Czy szalejące wzrosty cen się zatrzymają? Czy to dobry moment na sprzedaż?

Pani Iwona Wieczorek wskazuje na szereg powodów, dla których nie powinniśmy spodziewać się spadku cen na rynku wtórnym: – Jeśli spojrzymy na zachowanie inwestorów komercyjnych i funduszy inwestycyjnych, to widać, że nastawieni są oni na skup nieruchomości, a nie ich wyprzedaż, co oznacza, że nie ma póki co przesłanek do tego, że trend dla wzrostu cen może się zmienić. Studzenie rynku poprzez podnoszenie stóp procentowych w tym momencie wpływa na rynek pierwotny. Rynek wtórny cechuje się większą stabilnością decyzyjną wśród klientów, w przeciwieństwie do ocen dotyczących kondycji spółek deweloperskich. Uważam, że ceny nieruchomości w dobrym standardzie, w atrakcyjnie położonych dzielnicach będą stabilnie, natomiast korekty mogą dosięgnąć nieruchomości w gorszych standardach, również ze względu na stan obiektu. Stronę popytową budują również powracający do Polski emigranci, a także napływ zagranicznych pracowników do polskich oddziałów.

Jak dodaje Pani Ewa Klos-Rychter, sytuacja na rynku deweloperskim determinuje rozwój na rynku wtórnym: – Na niepewność zakupową od deweloperów nakłada się kilka czynników. Należy przypomnieć o wchodzącej w życie w dniu 1 lipca br. ustawie deweloperskiej, która nakłada na firmy obowiązek odprowadzania składek na fundusz gwarancyjny oraz wizję dalszego wzrostu cen budowlanych, co skutkuje wprowadzaniem do umów możliwości waloryzacji cen. To powoduje przesunięcie popytu na rynek wtórny, gdzie klienci będą nabywać nieruchomości, na które będzie ich po prostu stać – o mniejszym metrażu czy niższym standardzie.

– Na rynku zauważalny jest dysonans między oczekiwaniami poszukujących a podejściem sprzedających, który przyzwyczaili się do szaleńczego popytu i stawianie wygórowanych żądań cenowych, co nam towarzyszyło przez końcówkę 2020 i cały 2021 rok. Strona kupująca szybciej reaguje na zmiany na rynku i wszelkie niepewności, co zwiększa presję na obniżkę cen. Do tego, patrząc na dane statystyczne, wydaje się, że rynek nieruchomości się schładza – tłumaczy właścicielka Kancelarii Prawnej i Biura Obrotu nieruchomościami KLOS.

Ewa Klos-Rychter zwraca uwagę na brak czynnika na rynku, który spowodowałby, że popyt jeszcze gwałtownie będzie wzrastał. A zatem nie będzie tak gwałtownego wzrostu cen, jaki obserwowaliśmy w ostatnich latach. Dlatego być może jest to najlepszy moment na sprzedaż nieruchomości.

Czy warto inwestować w najem?

Pani Iwona Wieczorek zaznacza, że dziś sytuacja na rynku najmu jest wyjątkowa poprzez napływ uchodźców, jednak w dłuższej perspektywie Polacy nie będą tworzyć takiego popytu, jaki teraz obserwujemy - to porusza kwestię zasadności intensywnego inwestowania w mieszkania na wynajem: – Dużo nieruchomości zostało wynajętych, natomiast trzeba zadać sobie pytanie, czy osoby wynajmujące są zadowolone ze stopy zwrotu. Przy obecnych cenach zakupu nieruchomości te stopy uległy pogorszeniu. Biorąc pod uwagę, że na rynek wchodzą także fundusze inwestycyjne, nie można oczekiwać, że stopy zwrotu będą wyższe. Polacy nauczyli się traktować najem jako rozwiązanie przejściowego problemu z zamieszkaniem, natomiast docelowo większość planuje zakup nieruchomości zgodnie ze swoimi możliwościami finansowymi.

Iwona Wieczorek ostrzega, że ocena popytu na najem tylko pod kątem uchodźców z Ukrainy może być obarczona dużym błędem.

– Wskaźnik wzrostu czynszów jest tymczasowy. Nie należy się do niego przyzwyczajać i absolutnie nie należy liczyć przyszłej stopy zwrotu na podstawie aktualnej wysokości czynszów. Boom na rynku najmu zapewne minie. Część uchodźców oczywiście zostanie w Polsce, ale sytuacja zacznie się normalizować. Chociaż w tej chwili, rzeczywiście wynajmujący rządzą rynkiem. Jest bardzo duży popyt na najem, tylko nie ma ofert – dodaje Ewa Klos-Rychter, zwracając uwagę także na zawyżane stawki:

– Trudno oceniać zachowanie wynajmujących. Zachowują się tak, jak pozwala im na to rynek, czyli podwyższają czynsze do wysokości graniczących już ze zdolnością najemców. We Wrocławiu kawalerka licząca ponad 30 mkw. to dziś koszt 3 tys. zł z opłatami. To wzrost o 40-50 proc. w stosunku do ubiegłego roku. Najem rzeczywiście odradzał się już po pandemii, ale w tej chwili mamy do czynienia z sytuacją nienormalną na rynku. To jednak sytuacja przejściowa. Prognozuję, że w ciągu jednego roku wysokość czynszów będzie skorygowana. Stawki może nie wrócą do takiego poziomu jak dawniej, bo jednak część uchodźców zostanie, ale będą niższe niż obecnie - dodaje Pani Ewa Klos.

Czy zakup działki to dobra inwestycja w 2022 r.?

– Działki nie wymagają tak dużych inwestycji jak w przypadku innych nieruchomości, natomiast jeżeli chodzi o kwestie obrotu gruntami, nie polecałabym dokonywać zbyt dużych zakupów osobom, które nie znają się na działkach. Rynek nieruchomości gruntowych jest dużo trudniejszy dla inwestorów prywatnych, ponieważ jest obarczony dużą liczbą czynników, na które kupujący nie ma wpływu. Dlatego rekomendowałbym pomoc dobrych pośredników, którzy na lokalnym rynku znają rozkład miejscowych planów zagospodarowania oraz tendencje, które w ostatnich latach rzutowały tam na ceny. W związku z tym uważam, że można kupować działki, ale tam, gdzie jest dobra komunikacja. Liczenie na gigantyczne zyski w przyszłości przy dalszych lokalizacjach jest obarczone dużym błędem – podkreśla Iwona Wieczorek.

Jak mówi Ewa Klos-Rychter z Klos Kancelaria Prawna Nieruchomości, chociaż boom na zakupy inwestycyjne miał miejsce w 2021 r., to wciąż pojawiają się klienci gotówkowi pytający co kupować, co jest najbezpieczniejsze. – Nieruchomości gruntowe niezabudowane często kupowane są przez klientów po to, żeby czekały przez najbliższe lata i kiedyś zostały sprzedane z zyskiem. Czasami chodzi też o zamrożenie gotówki. Rzeczywiście zakup ziemi to jest jakiś pomysł, ale pod warunkiem, że będzie przemyślany. Nie można rzucać się na każdą ofertę, która się pojawia, zwłaszcza, że jest ich niewiele. W związku z tym, że wzrastają koszty budowy, na rynku pojawiają się jednak oferty nieruchomości gruntowych zabudowanych domami w budowie. Myślę, że ta strona podażowa będzie mocno wzrastać, ale czy popyt też? Trudno powiedzieć, bo potencjalni przyszli właściciele również mogą nie być w stanie dokończyć budowy – mówi ekspertka.

Ewa Klos-Rychter zwraca też uwagę na to, jak zmieniły się preferencje kupujących, jeśli chodzi o lokalizację nieruchomości gruntowych, ale nie tylko. – Wybuch wojny w Ukrainie spowodował, że klienci patrzą na lokalizację z zupełnie innej perspektywy, niż było to chociażby w pandemii. Myślą o tym, aby kupować nieruchomości z dala od punktów strategicznych, z dala od centrów miast, od jednostek wojskowych itd. To ciekawy trend. Coraz więcej klientów pyta, czy lokalizacja, w której kupują mieszkanie czy nieruchomość gruntową, jest bezpieczna pod kątem działań wojennych – mówi.

Obejrzyj całą rozmowę

Zespół Nieruchomosci-online.pl - Nieruchomosci-online.pl to portal ogłoszeniowy z największą liczbą ofert nieruchomości z całej Polski – w największych miastach i w mniejszych gminach. To tu szybko i wygodnie znajdziesz mieszkanie, dom lub działkę, które będą dopasowane do Twoich potrzeb i możliwości finansowych, przy całkowitym braku reklam. Tu zyskasz pełny obraz rynku, a w podjęciu trafnej decyzji pomogą Ci najdokładniej zaprezentowane nieruchomości i kompleksowa baza wiedzy. Portal plasuje się na najwyższych pozycjach w wyszukiwarce Google. Dzięki temu odwiedza go ok. 3 mln poszukujących miesięcznie.