Miniony rok był rekordowy na rynku pierwotnym – oddano do użytkowania najwięcej nowych mieszkań od ponad 40 lat. Jeśli chodzi o liczbę pozwoleń na budowę i mieszkań w budowie, również odnotowano wzrosty. Widać jednak czynniki, które mogą wskazywać na możliwość spowolnienia w przyszłości.

Liczba mieszkań oddanych do użytkowania

Dane GUS wskazują, że w minionym roku oddano do użytkowania 234718 nowych mieszkań, czyli o 6,3 proc. więcej niż w roku 2020. Jest to rekord – najwięcej od ponad 40 lat. Największy udział w tej liczbie mieli deweloperzy, którzy przekazali 141,7 tys. mieszkań – o 0,7 proc. mniej niż rok wcześniej. Inwestorzy indywidualni oddali natomiast 88,3 tys. mieszkań, czyli o 19,4 proc. więcej. Jeśli chodzi o pozostałe formy budownictwa (spółdzielcze, komunalne, społeczne czynszowe, zakładowe), oddano w sumie 4637 mieszkań, czyli o 488 więcej niż w roku 2020.

Jeśli chodzi o przeciętną powierzchnię użytkową nowo oddanego mieszkania w 2021 r., wyniosła ona 92,9 mkw. Natomiast łączna powierzchnia użytkowa wszystkich oddanych mieszkań to 21,8 mln mkw., czyli o 11,4 proc. więcej niż w 2020 r.

Liczba mieszkań w budowie

W 2021 r. rozpoczęła się budowa 277,4 tys. mieszkań. Oznacza to wzrost o 23,9 proc. w stosunku do 2020 roku. Z tego najwięcej, czyli 166,3 tys. (o 27,7 proc. więcej niż w 2020 r.) budowali deweloperzy. Z kolei inwestorzy indywidualni budowali 106,1 tys. mieszkań, czyli o 17,5 proc. więcej niż rok wcześniej. Jeśli chodzi o pozostałe formy budownictwa, w budowie były 5072 mieszkania, co oznacza wzrost o 1747 w stosunku do roku poprzedniego.

Liczba pozwoleń na budowę i zgłoszeń z projektem budowlanym

Pozwoleń na budowę i zgłoszeń z projektem budowlanym w roku 2021 było 340,6 tysięcy, czyli o 23,3 proc. więcej niż w roku poprzedzającym. Jeśli chodzi o deweloperów, odnotowano 213 tys. pozwoleń i zgłoszeń, tzn. wzrost o 23,9 proc. rok do roku. Inwestorzy indywidualni zgłosili lub otrzymali pozwolenia na budowę 123,2 tys. mieszkań, czyli o 21,4 proc. więcej. W przypadku pozostałych form budownictwa zgłoszono lub otrzymano pozwolenia na budowę 4474 mieszkań, czyli o 1718 więcej niż rok wcześniej.

Więcej mieszkań w mniejszych miastach

Raport Jones Lang LaSalle Incorporated (JLL), zatytułowany „Rynek mieszkaniowy w Polsce IV kwartał 2021 r.”, który objął dane dla sześciu największych ośrodków miejskich (Warszawy, Krakowa, Wrocławia, Trójmiasta, Poznania i Łodzi), wskazuje na ciekawe zjawisko. Mimo znacznego wzrostu liczby pozwoleń na budowę, w wymienionych miastach nie odnotowano większej dostępności mieszkań. Wynika to z faktu, że aktywność deweloperów nie jest już skoncentrowana na największych aglomeracjach. Jak mówi Aleksandra Gawrońska, Dyrektor Działu Badań Rynku Mieszkaniowego JLL, w wymienionych miastach jeszcze w 2017 r. powstawało 60% mieszkań w kraju, natomiast obecnie 70% buduje się w mniejszych ośrodkach. Więcej na temat raportu JLL przeczytasz TUTAJ.

Co dalej?

Duża liczba nowych pozwoleń na budowę i rozpoczętych budów wskazuje, że w 2022 r. możemy znowu liczyć na wiele nowych mieszkań. Jednak niestabilna sytuacja związana z wojną na terenie Ukrainy i jej prawdopodobnymi konsekwencjami w przyszłości sprawia, że wszelkie prognozy należy formułować bardzo ostrożnie.

Według ekspertów, z którymi wywiad pojawił się na portalu Nieruchomosci-online.pl w ramach spotkania „Nastroje w branży nieruchomości w IV kw. 2021 r. Trendy i prognozy” (z wywiadem można się zapoznać TUTAJ), w IV kwartale 2021 r. widać było wyhamowanie popytu, ale może to być związane z naturalną sezonowością. Zbigniew Kubiński, honorowy prezydent Federacji Porozumienie Polskiego Rynku Nieruchomości, wskazuje jednak, że na rynku pozostało niewiele działek budowlanych, zwłaszcza takich, które nadają się pod budownictwo wielorodzinne. Natomiast według raportu INPON z IV kwartału 2021 r. (cały raport można przeczytać TUTAJ) zainteresowanie działkami, choć spadło o 3,7% w stosunku do III kwartału, nadal jest najwyższe wśród wszystkich analizowanych segmentów rynku nieruchomości, co może wskazywać, że aktywność na rynku pierwotnym pozostanie wysoka.

Analiza NBP zatytułowana „Puls Nieruchomości: spowolnienie nie wszędzie tak samo silne” sugeruje, że w 2022 r. rynek nieruchomości może zwolnić. Będzie to wynikało z podwyżki stóp procentowych oraz z dużych wzrostów cen mieszkań, które z kolei spowodowały ich mniejszą dostępność dla kupujących. Biorąc pod uwagę dużą liczbę mieszkań w budowie z terminem oddania na 2022 r. można zakładać, że  w najbliższym czasie liczba niesprzedanych mieszkań będzie rosła. Podaż będzie więc wysoka, a popyt zmaleje, przez co trend wzrostowy cen ulegnie wyhamowaniu. NBP nie przewiduje jednak spadków, lecz mniejsze podwyżki – o ok. 4 proc.

Źródła danych: GUS, JLL, Nieruchomosci-online.pl, NBP

Magdalena Krukowska - Od 2016 r. związana z portalem Nieruchomosci-online.pl. Należy do zespołu redakcyjnego bloga Nieruchomosci-online.pl, gdzie współtworzy strategię contentową, odpowiada za dobór treści, zajmuje się tworzeniem i optymalizacją publikacji, a także kontaktami z autorami i ekspertami ds. nieruchomości. W przeszłości prowadziła szkolenia z j. angielskiego.