W minionym półroczu na rynku pierwotnym widać było zmniejszenie podaży nowych mieszkań, z a drugiej strony ożywienie popytu wskutek ułatwień kredytowych. Efektem tego jest trend wzrostowy cen, który może jeszcze potrwać w najbliższej przyszłości.

Z tego artykułu dowiesz się:

• Jakie były wyniki budownictwa mieszkaniowego w I półroczu 2023 r.?

• O ile zmieniły się ceny mieszkań na rynku pierwotnym?

• Jakie są prognozy dla rynku pierwotnego?

Budownictwo mieszkaniowe w okresie styczeń-czerwiec 2023

Dane GUS za pierwsze półrocze 2023 r. wskazują, że budownictwo mieszkaniowe wyraźnie wyhamowało w porównaniu z analogicznym okresem 2022 r.

Jeśli chodzi o mieszkania oddane do użytkowania, widać niewielki wzrost ich liczby rok do roku – o 2,5 proc. Łącznie takich mieszkań było 111,9 tys., a podział na poszczególne formy budownictwa wyglądał następująco:

• deweloperzy oddali 64,3 tys. mieszkań, co oznacza wzrost o 2,5 proc. r/r;
• inwestorzy indywidualni – 45,7 tys. mieszkań, czyli o 2 proc. więcej r/r;
• pozostałe formy budownictwa (spółdzielcza, komunalna, społeczna czynszowa, zakładowa) – 1,8 tys. mieszkań wobec 1,6 tys. rok wcześniej.

W przypadku mieszkań, na które wydano pozwolenia na budowę lub które zgłoszono z projektem budowlanym, widać znaczny spadek rok do roku. W minionym półroczu było takich mieszkań 111,9 tys., czyli o 34,7 proc. mniej niż w takim samym okresie 2022 r. Na tę liczbę złożyły się:

• mieszkania od deweloperów – 73,6 tys., spadek o 37,6 proc. r/r;
• mieszkania od inwestorów prywatnych – 34,8 tys., spadek o 30,9 proc. r/r;
• mieszkania w ramach pozostałych form budownictwa – 3,4 tys. (2,7 tys. rok wcześniej).

W minionym półroczu było również zdecydowanie mniej mieszkań, których budowę rozpoczęto niż w pierwszym półroczu 2022 roku. Odnotowano ich łącznie 85,6 tys., co wskazuje na spadek o 28,5 proc. rok do roku. Natomiast w poszczególnych formach budownictwa sytuacja wyglądała następująco:

• deweloperzy – 48 tys. mieszkań, mniej o 33 proc.;
• inwestorzy indywidualni – 35,6 tys. mieszkań, spadek o 23,3 proc.;
• pozostałe formy budownictwa – 2,1 tys. mieszkań wobec 1,7 tys. rok wcześniej.

Ceny na rynku pierwotnym

Według danych zawartych w raporcie PKO BP zatytułowanym „Monitoring cen mieszkań: Wzrost cen mieszkań nabiera tempa” w sześciu największych miastach w Polsce odnotowano wzrost średniej ceny transakcyjnej za metr kwadratowy nowego mieszkania  w II kwartale 2023 r. o 5,1 proc. kwartał do kwartału  (w I kwartale wzrost wyniósł 5 proc.)  i 5,9 proc. rok do roku. Przy tym jedynie w Poznaniu cena lekko spadła. W pozostałych 10 miastach uwzględnionych w raporcie  w II kwartale 2023 r. zaobserwowano lekki wzrost rok do roku – o 1,5 proc. oraz nieznaczny spadek kwartał do kwartału – o 0,7 proc., podczas gdy w pierwszym kwartale wzrost był znacznie większy – o 7,8 proc. Widać również wzrost całkowitej kwoty transakcji – o 6,9 proc. rok do roku.

Prognozy na przyszłość

Zdaniem analityków PKO BP trend wzrostowy cen będzie kontynuowany w kolejnym kwartale. Ma to być to skutkiem spadku podaży wynikającego z faktu, że w ubiegłym roku deweloperzy w reakcji na spadek popytu zamrozili nowe inwestycje, co widać w przytoczonych wcześniej danych wskazujących na spadek liczby mieszkań w budowie i objętych nowymi pozwoleniami na budowę bądź zgłoszeniami z projektem budowlanym. Z drugiej strony już od wiosny obserwuje się ponowny wzrost popytu wskutek ułatwień kredytowych (stopy procentowe przestały rosnąć, złagodzono kryteria obliczania zdolności kredytowej). Kolejnym bodźcem dla rynku jest program Bezpieczny Kredyt 2%, który cieszy się dużym zainteresowaniem kredytobiorców. Zarówno analitycy PKO BP, jak i eksperci wypowiadający się w raporcie INPON z II kwartału 2023 r. podkreślają, że obecnie mamy i w najbliższej przyszłości będziemy mieli do czynienia z realizacją odłożonego popytu – w 2022 r. wiele osób wstrzymywało się z planami zakupowymi dotyczącymi nieruchomości, a teraz mogą je wprowadzić w życie.

Nowe mieszkania na sprzedaż

Można zakładać, że wzrost zainteresowania nieruchomościami pobudzi podaż, a zamrożone inwestycje będą sukcesywnie uruchamiane, choć, biorąc pod uwagę przedstawione wcześniej dane GUS, wzrost liczby nowych mieszkań będzie można zapewne zaobserwować dopiero w dalszej perspektywie.  W wypowiedziach dla Nieruchomosci-online.pl przedstawiciele firm deweloperskich zadeklarowali, że już dostosowują swoją ofertę do wymogów programu Bezpieczny Kredyt 2% i do rosnącego popytu. Uwzględniają więcej mieszkań kompaktowych, mieszczących się w limicie cenowym do 800 tys. zł. Więcej jest także nowych inwestycji w lokalizacjach podmiejskich, gdyż ceny nieruchomości są tam z reguły niższe niż w centrach miast. Wielu kupujących zorientowało się, że za cenę mieszkania w mieście mogą mieć dom pod miastem – stąd wynika wzrost zainteresowania niewielkimi domami o powierzchni 80-120 mkw., położonymi na przedmieściach lub w gminach tuż obok większych miast.

Jak wskazuje wspomniany już raport z badania INPON po II kwartale 2023 r., ogólne nastroje na rynku nieruchomości już od początku roku utrzymują się powyżej granicy optymizmu. Pośrednicy, którzy wzięli udział w badaniu, prognozowali, że w kolejnym kwartale widoczna będzie dalsza poprawa, zwłaszcza w segmencie sprzedaży kawalerek (twierdziło tak 73,2 proc. ankietowanych) i większych mieszkań (zdaniem 77,9 proc. ankietowanych).

Należy jednak podkreślić, że przyszłość rynku nieruchomości będzie w znacznym stopniu zależała od przyszłej polityki kredytowej i presji inflacyjnej, a także od sytuacji politycznej po najbliższych wyborach parlamentarnych.

Źródła danych: GUS, PKO BP, Nieruchomosci-online.pl

Niniejsze opracowanie ma jedynie charakter informacyjny. Jego treść nie stanowi porady prawnej, podatkowej, finansowej czy z zakresu obrotu nieruchomościami. W celu uzyskania profesjonalnego wsparcia, skonsultuj się ze specjalistą: https://www.nieruchomosci-online.pl/agenci.html

Magdalena Krukowska - Od 2016 r. związana z portalem Nieruchomosci-online.pl. Należy do zespołu redakcyjnego bloga Nieruchomosci-online.pl, gdzie współtworzy strategię contentową, odpowiada za dobór treści, zajmuje się tworzeniem i optymalizacją publikacji, a także kontaktami z autorami i ekspertami ds. nieruchomości. W przeszłości prowadziła szkolenia z j. angielskiego.