Podsumowanie trzech kwartałów 2022 r. pokazuje, że spowolnienie na rynku pierwotnym jest już wyraźnie widoczne. Dotyczy ono przede wszystkim liczby mieszkań w budowie i sprzedaży nowych mieszkań. Tendencje te mogą się utrzymać wskutek mniejszej dostępności gruntów oraz spadku popytu na działki i mieszkania.

Budownictwo mieszkaniowe według danych GUS

Nowe mieszkania oddane do użytkowania

Dane GUS podsumowujące pierwsze trzy kwartały 2022 r. wskazują, że w tym czasie oddano do użytkowania trochę więcej nowych mieszkań niż rok wcześniej – o 1,8 proc. Łączna liczba wyniosła 167 tys. mieszkań. Jeśli chodzi o poszczególne formy budownictwa, podział przedstawiał się następująco:

• deweloperzy – 99,4 tys. mieszkań, wzrost o 2,3 proc. rok do roku;
• inwestorzy prywatni – 64,5 tys. mieszkań, wzrost o 2,9 proc. r/r;
• pozostałe formy budownictwa (spółdzielcze, komunalne, społeczne czynszowe, zakładowe) – 2200 mieszkań, czyli spadek o 1101 wobec stanu sprzed roku.

Nowe pozwolenia na budowę lub zgłoszenia z projektem budowlanym

Według danych GUS liczba nowych pozwoleń i zgłoszeń w pierwszych trzech kwartałach 2022 r. objęła 236,9 tys. mieszkań, co oznacza spadek rok do roku o 7,2 proc., przy czym:

• najwięcej nowych pozwoleń udzielono bądź zgłoszeń dokonano, jeśli chodzi o deweloperów – dotyczyły one 161,1 tys. mieszkań, co oznacza wzrost o 1,7 proc. r/r;
• w przypadku inwestorów indywidualnych było to 72,3 tys. mieszkań, czyli spadek aż o 23,1 proc. r/r;
• w ramach pozostałych form budownictwa było 3408 mieszkań, na które wydano pozwolenia i które zgłoszono, wobec 2813 w analogicznym okresie roku ubiegłego.

Mieszkania w budowie

W minionych trzech kwartałach rozpoczęto budowę 164,8 tys. mieszkań, czyli aż o 23,8 proc. mniej niż w analogicznym okresie 2021 r. Podział na poszczególne formy budownictwa przedstawiał się następująco:

• deweloperzy zaczęli budowę 93,8 tys. mieszkań, czyli o 26 proc. mniej;
• inwestorzy indywidualni – 68,6 tys. mieszkań, co oznacza spadek o 19 proc. r/r;
• pozostałe formy budownictwa – 2380 rozpoczętych mieszkań w porównaniu z 3795 w ubiegłym roku.

Sprzedaż nowych mieszkań w największych miastach

Raport JLL „Rynek mieszkaniowy w Polsce: III kwartał 2022”  wskazuje, że w III kwartale 2022 r. sprzedaż mieszkań na rynku pierwotnym w największych miastach (Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście, Poznaniu, Łodzi) spadła aż o 30 proc. w porównaniu z kwartałem poprzedzającym, a łączna liczba sprzedanych nowych mieszkań na tych rynkach wyniosła zaledwie 6,6 tys. Są to wyniki porównywalne z II kwartałem 2020 r., gdy obowiązywały obostrzenia związane z pandemią COVID-19. W raporcie podkreślono, że niska sprzedaż wynika z podwyżek stóp procentowych oraz zaostrzenia zasad oceny zdolności kredytowej, a na rynku aktywni są głównie nabywcy gotówkowi. Wskazano także, że jeśli chodzi o podaż, w minionym kwartale wycofano ze sprzedaży aż ok. 4 tys. jednostek wprowadzonych na rynek pod koniec II kwartału – miało to na celu zachowanie równowagi rynkowej. Mimo to podaż była wciąż wysoka. W III kwartale dodatkowo wprowadzono na wymienione już największe rynki 7,2 tys. nowych mieszkań. Podaż została też zasilona przez zwroty – zwykle były to rezygnacje z wcześniejszych rezerwacji.

Jest to kontynuacja trendu, który zaobserwowano w poprzednim raporcie JLL z II kwartału 2022 r. Wówczas stwierdzono spadek sprzedaży nowych mieszkań o 11,7 proc. q/q oraz aż o 53 proc. r/r. Duża liczba nowych mieszkań wprowadzonych wtedy na największe rynki w Polsce (42,3 tys.  mieszkań) wynikała z faktu, że deweloperzy chcieli zdążyć przed początkiem lipca i uniknąć konieczności spełniania wymogów ustawy o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym.

Komentarze, wnioski i prognozy na przyszłość

Przytoczone wcześniej dane GUS z rynku pierwotnego wskazują, że okres rekordów się skończył, a rynek zdecydowanie wyhamował. Uwagę zwraca przede wszystkim duży spadek liczby rozpoczętych mieszkań, co wskazuje, że inwestorzy wstrzymywali się z nowymi budowami. Mniej jest również nowych pozwoleń na budowę i zgłoszeń z projektem budowlanym. Wynika z tego, że w najbliższej przyszłości podaż nowych mieszkań będzie wyraźnie niższa.

Na rynek pierwotny  i jego perspektywy znaczący wpływ mają ceny i dostępność gruntów pod zabudowę. Raport PKO BP „Rynek gruntów budowlanych w Ih22 – wysokie ceny, coraz mniej transakcji” przytacza tu wyniki badania ankietowego deweloperów, zgodnie z którymi ograniczenia w dostępie do gruntów są trzecią główną barierą podażową, poza trudnościami w uzyskaniu decyzji administracyjnych i wysokimi cenami materiałów budowlanych. Jak zatem przedstawiała się dostępność gruntów w ostatnim czasie? Jeśli chodzi o ceny, w raporcie nadal widać wzrosty, choć wolniejsze niż do tej pory; największe odnotowano w województwach: małopolskim, pomorskim i wielkopolskim. Nastąpił duży spadek liczby kredytów na grunty pod zabudowę mieszkaniową – aż o 55 proc. Przy tym w I połowie 2022 r. deweloperzy nadal zwiększali swoje banki ziemi – do najaktywniejszych firm deweloperskich należały: Dom Development, Ronson, Victoria Dom, Murapol. Jeśli chodzi o prognozy na przyszłość, w raporcie zasygnalizowano, że wspomniany wzrost banku ziemi, a także spadek aktywności budownictwa osłabi popyt na grunty. Wskutek ograniczeń podażowych deweloperzy będą zapewne zwiększali intensywność zabudowy, czy też podejmowali aktywność na zrekultywowanych terenach poprzemysłowych bądź w miejscach o skomplikowanym stanie prawnym.

Raport z badania INPON oceniającego nastroje pośredników w III kwartale 2022 r. wskazuje spadek oceny subindeksu działek budowlanych (o 4,5 pkt do wartości 42,4 pkt na 100 możliwych, podczas gdy wartość powyżej 50 pkt oznacza optymistyczną ocenę).  Łączy się to z niezbyt korzystną prognozą, jeśli chodzi o sprzedaż działek w kolejnym kwartale, co z kolei może przełożyć się na mniejszą liczbę nowych budów. W raporcie zaznaczono jednak, że w sezonie zimowym spadek popytu na grunty jest zjawiskiem naturalnym. Cytowane w raporcie wypowiedzi pośredników wskazują, że najbliższe miesiące mogą być okresem wyczekiwania na spadki cen oraz na zmiany trendów związanych z inflacją i stopami procentowymi. Jeśli sprzedający działki będą czuli presję na szybkie finalizowanie transakcji, mogą pojawić się obniżki cen. Z całym raportem INPON można zapoznać się tutaj.

W dniu 3 listopada 2022 r. odbyła się konferencja online zatytułowana „Nastroje na rynku nieruchomości. Analizy i prognozy na 2023”, zorganizowana przez Nieruchomosci-online.pl. Jej druga część była poświęcona sytuacji na rynku kredytowym i pierwotnym oraz prognozie na rok 2023.  Grzegorz Kiełpsz, przewodniczący Rady Nadzorczej Dom Development i prezes PZFD, przedstawił swoje spostrzeżenia na temat aktualnej sytuacji wpływającej na działalność firm deweloperskich. Wskazał, że nadal jest zainteresowanie mieszkaniami, ale popyt jest przesunięty wskutek trudności z uzyskaniem kredytów. Podkreślił też, że deweloperzy starają się wyjść naprzeciw potrzebom osób, które mają ograniczone możliwości finansowania zakupu mieszkania czy też lokują gotówkę w nieruchomościach, by uchronić ją przed inflacją. Starają się np. szukać lokalizacji na obrzeżach miast i redukować koszty budowy. Grzegorz Kiełpsz przewiduje, że w najbliższym czasie, ze względu na niewiadomą przyszłość, deweloperzy będą stawiali na małe projekty, a jeśli większe, to z możliwością podziału na etapy, przez co wybór mieszkań będzie mniejszy. Nagranie i obszerniejsze omówienie drugiego panelu konferencji można znaleźć tutaj, natomiast nagranie całości wraz z podsumowaniem – tutaj.

We wspomnianym już raporcie JLL „Rynek mieszkaniowy w Polsce III kwartał 2022” zamieszczono komentarz eksperta – Karola Kirejczyka, przewodniczącego Strategicznego Panelu Doradczego JLL. Znalazły się tam m.in. przewidywania dotyczące roku 2023. Przyszły rok ma być trudny dla deweloperów ze względu na spadającą sprzedaż, która w konsekwencji doprowadzi do wyhamowania nowych inwestycji. Będzie to miało negatywne konsekwencje nie tylko dla branży deweloperskiej, lecz także sektora wykonawczego, producentów materiałów budowlanych, mebli i AGD. Autor komentarza postuluje, że aby tego uniknąć, należałoby uruchomić program wsparcia dla nabywców mieszkań. Przywołuje tu przykład programu Rodzina na Swoim, który w 2009 r. został zmodyfikowany tak, by podtrzymać popyt w warunkach globalnego kryzysu finansowego.

Źródła danych: GUS, JLL, Nieruchomosci-online.pl, PKO BP

Chcesz być na bieżąco?
Dołącz do newslettera

Niniejsze opracowanie ma jedynie charakter informacyjny. Jego treść nie stanowi porady prawnej, podatkowej, finansowej czy z zakresu obrotu nieruchomościami. W celu uzyskania profesjonalnego wsparcia, skonsultuj się ze specjalistą: https://www.nieruchomosci-online.pl/agenci.html

Magdalena Krukowska - Od 2016 r. związana z portalem Nieruchomosci-online.pl. Należy do zespołu redakcyjnego bloga Nieruchomosci-online.pl, gdzie współtworzy strategię contentową, odpowiada za dobór treści, zajmuje się tworzeniem i optymalizacją publikacji, a także kontaktami z autorami i ekspertami ds. nieruchomości. W przeszłości prowadziła szkolenia z j. angielskiego.