Pierwsze trzy kwartały 2023 r. na rynku pierwotnym to z jednej strony luka podażowa wynikająca z mniejszej aktywności deweloperów, a z drugiej – zwiększony popyt, stymulowany przede wszystkim przez program Bezpieczny Kredyt 2%. Sytuacja ta doprowadziła do wzrostów cen mieszkań, a zarazem do zmniejszenia średniego metrażu nabywanego mieszkania.

Z tego artykułu dowiesz się:

• Jakie były wyniki budownictwa mieszkaniowego w pierwszych trzech kwartałach 2023 r. i z czego wynikła niska podaż?

• Jakie były przyczyny zwiększonego popytu na mieszkania?

• Dlaczego wzrosły ceny transakcyjne mieszkań, a zarazem zmalał ich średni metraż?

• Jakie są prognozy dla rynku pierwotnego?

Niska podaż nowych mieszkań

Dane GUS dotyczące budownictwa mieszkaniowego w okresie styczeń-wrzesień 2023 r. wskazują na spadki rok do roku we wszystkich analizowanych kategoriach:  liczby mieszkań oddanych do użytkowania, liczby mieszkań, na które wydano pozwolenia na budowę i zgłoszenia z projektem budowlanym, a także mieszkań w budowie. Szczegółowe dane przedstawiają się następująco:

1. mieszkania oddane do użytkowania – ogółem 161,3 tys., czyli o 3,4% mniej rok do roku;

• mieszkania oddane przez deweloperów – 97,2 tys., spadek o 2,4% r/r;
• mieszkania oddane przez inwestorów indywidualnych – 61 tys., spadek o 6,5% r/r;
• mieszkania oddane w ramach pozostałych form budownictwa (społecznej czynszowej, zakładowej, spółdzielczej, komunalnej) – 3,1 tys., 2,2 tys. rok wcześniej;

2. mieszkania, na które wydano pozwolenia na budowę i zgłoszenia z projektem budowlanym – ogółem 174,3 tys., co oznacza spadek rok do roku o 26,6%; na tę liczbę składają się mieszkania:

• od deweloperów – 114,8 tys., spadek o 29% r/r;
• od inwestorów indywidualnych – 54,3 tys., spadek o 24,8% r/r;
• w ramach pozostałych form budownictwa – 5,2 tys. wobec 3,5 tys. rok wcześniej;

3. mieszkania w budowie – ogółem 138,9 tys., czyli spadek o 15,7% rok do roku; w tym:

• deweloperskie – 80,2 tys., spadek o 14,5% r/r;
• od inwestorów indywidualnych – 55,5 tys., spadek o 19% r/r;
• w ramach innych form budownictwa – 3,1 tys. wobec 2,4 tys. rok wcześniej.

Jakie są przyczyny spadku podaży mieszkań? Polski Związek Firm Deweloperskich w komentarzu pt. „Mieszkaniówka po trzech kwartałach”, opublikowanym 24.10.2023 r., wymienił niewystarczającą podaż gruntów, ale także zmiany przepisów oraz długie oczekiwanie na decyzje administracyjne. W komentarzu wskazano, że rok 2022 był skrajnie trudny dla branży, a wielu deweloperów wstrzymywało nowe inwestycje z powodów ekonomicznych. Wejście w życie programu Pierwsze Mieszkanie sprawiło, że znowu uruchomiono więcej nowych budów. Podkreślono jednak, że sytuacja jest nadal niepewna, gdyż nie wiadomo, jaka będzie przyszłość programu dopłat do kredytów i jakie decyzje dotyczące polityki mieszkaniowej zostaną podjęte.

Bardzo duże zainteresowanie zakupem mieszkań

Od wiosny obserwujemy odbudowę popytu na mieszkania wskutek ułatwień kredytowych – najpierw złagodzenia kryteriów oceny zdolności kredytowej, a następnie programu Bezpieczny Kredyt 2%. Warto wspomnieć, że popyt znacząco wzrósł już na kilka miesięcy przed faktycznym uruchomieniem programu dopłat, gdy pojawiły się jego pierwsze zapowiedzi. Według danych ZBP na 18 października do tego czasu złożono prawie 68 tys. wniosków i podpisano prawie 21 tys. umów. Dane PKO BP po 2,5 mies. od uruchomienia programu wskazują, że większość wniosków dotyczyła nieruchomości z rynku wtórnego, ale przewaga ta była niewielka (54% z przeanalizowanych 22 tys. wniosków).

Nowe mieszkania na sprzedaż

Istotne jest, że w kolejce po mieszkania ustawili się nie tylko beneficjenci programu, lecz także ci, którzy się do niego nie zakwalifikowali. Ich zainteresowanie było motywowane chęcią zdążenia przed spodziewanym wzrostem cen.

Pobudzenie popytu w połączeniu ze wspomnianą wcześniej niższą podażą spowodowało spadek oferty mieszkań na rynku, zarówno wtórnym, jak i pierwotnym. Jak wskazali specjaliści z rynku nieruchomości wypowiadający się w najnowszej edycji badania INPON przeprowadzonego przez Nieruchomosci-online.pl w III kwartale 2023 r., ostatnio można było zaobserwować bardzo szybkie znikanie co atrakcyjniejszych ofert, w związku z czym mieszkania stały się wręcz dobrem luksusowym ze względu na małą dostępność i wysokie ceny.

Wzrosty cen, a zarazem mniejsze metraże

Raport PKO BP „Ceny mieszkań rosną, średni metraż spada” wskazuje, że w trzecim kwartale 2023 r. średnie ceny transakcyjne mieszkań na rynku pierwotnym wzrosły w 6 największych miastach o 1,6% k/k i 3,4% r/r (w drugim kwartale wzrost wyniósł 1,8% r/r). W pozostałych 10 miastach wojewódzkich wzrosty były wyraźniejsze – 3,6% k/k i 12,3% r/r (drugi kwartał – 1,9% r/r).

Jednocześnie odnotowano spadek średniego metrażu mieszkania sprzedawanego na rynku pierwotnym. W III kwartale br. był on o ok. 10% mniejszy niż rok temu. Średnia całkowita kwota transakcji również spadła w III kwartale – o 5,5% kwartał do kwartału i 6% rok do roku.

Z czego wynikają te zmiany? Z jednej strony mamy do czynienia z nierównowagą podaży i popytu prowadzącą do wzrostu cen, z drugiej – popyt jest skupiony na małych mieszkaniach. Duże znaczenie mają tu ograniczenia cenowe programu Bezpieczny Kredyt 2%: 500 tys. dla jednego kredytobiorcy i 600 tys. dla pary plus maksymalnie 200 tys. zł wkładu własnego, co w niektórych miejscowościach pozwala na zakup jedynie niewielkiego lokalu.

Prognozy na przyszłość

Dane GUS za październik 2023 r. dotyczące budownictwa mieszkaniowego wskazują, że podaż nowych mieszkań już zaczyna wzrastać. Odnotowano wzrost liczby mieszkań w budowie o 45,3% r/r i o 3,3% m/m. Widać też wzrosty: liczby mieszkań oddanych do użytkowania rok do roku (o 19,7%),  oraz mieszkań, na które wydano pozwolenia rok do roku (3,9%) i miesiąc do miesiąca (16,9%). Może to wskazywać, że deweloperzy już starają się sprostać popytowi na mieszkania, lecz uruchomienie, a potem ukończenie nowych inwestycji może jeszcze potrwać.

Obecnie nie można przewidzieć, jakie czynniki w przyszłym roku będą wpływały na popyt na mieszkania. Wiele będzie zależało od dalszej polityki mieszkaniowej i kredytowej oraz ogólnej sytuacji gospodarczej (a zwłaszcza inflacji i wysokości stóp procentowych).

Przyszłość programu Bezpieczny Kredyt 2% jest na razie znana tylko do początku 2024 r.  Zainteresowanie programem jest większe niż się spodziewano, a przewidywana pula środków została już znacznie przekroczona (na początku listopada łączna wartość kredytów w ramach programu wyniosła 12,2 mld zł, podczas gdy wcześniej zakładano kwotę 3,2 mld zł). Według informacji podanych przez BGK, na rok 2023 nie obowiązuje limit liczby przyjmowanych wniosków, a  banki mają obowiązek do 7 stycznia 2024 r. zarejestrować wszystkie wnioski przyjęte w 2023 r. Jest jednak prawdopodobieństwo, że jeśli po tej dacie okaże się, że limit środków na 2024 rok został wyczerpany, zostanie ogłoszone wstrzymanie naboru kolejnych wniosków.

Źródła: BGK, GUS, Nieruchomosci-online.pl, PKO BP, PZFD, ZBP

Magdalena Krukowska - Od 2016 r. związana z portalem Nieruchomosci-online.pl. Należy do zespołu redakcyjnego bloga Nieruchomosci-online.pl, gdzie współtworzy strategię contentową, odpowiada za dobór treści, zajmuje się tworzeniem i optymalizacją publikacji, a także kontaktami z autorami i ekspertami ds. nieruchomości. W przeszłości prowadziła szkolenia z j. angielskiego.