Zaloguj się
Decydując się na kupno nieruchomości, rozważamy, czy bardziej opłaca się inwestować w rynek pierwotny czy wtórny, w końcu oba te segmenty inaczej reagują na zmianę koniunktury. To prawda, że ceny mieszkań na rynku wtórnym są niższe, nie oznacza to jednak, że taka inwestycja nie będzie opłacalna.
Z tego artykułu dowiesz się:
-
Jakie są różnice w cenach mieszkań nowych i używanych?
-
Jaka jest specyfika rynku wtórnego?
-
Czy warto inwestować w używane mieszkania?
Transakcja na rynku pierwotnym to kupno nowego mieszkania prosto od budującego je dewelopera. Zazwyczaj umowę podpisujemy już na etapie „dziury w ziemi”, a decyzję podejmujemy tylko na podstawie analizy projektu i wizualizacji.
Z kolei rynek wtórny oznacza kupno lokalu używanego od poprzedniego właściciela – osoby prywatnej lub przedsiębiorstwa. Możemy dokonać wyboru odpowiedniego lokum już po jego obejrzeniu. Dzięki temu inwestycja jest pewniejsza – możemy łatwo ocenić stan techniczny budynku, ale i np. to, jak do wnętrz wpada światło. Dodatkowo widzimy zorganizowaną już infrastrukturę, więc bez problemu zobaczymy, jaka jest odległość do najbliższego sklepu, przystanku komunikacji miejskiej czy szkoły.
Różnice w cenach na rynku wtórnym i pierwotnym
Ceny za metr kwadratowy mieszkania z rynku wtórnego zazwyczaj będą wyższe niż z pierwotnego. Wyjątkiem są unikatowe nieruchomości, wykończone na wysokim poziomie w prestiżowych lokalizacjach. Na ceny nieruchomości ma wpływ oczywiście koniunktura na rynku, choć ceny różnie reagują w zależności od tego, czy mamy do czynienia z rynkiem pierwotnym, czy wtórnym. Sprzedawcami nowych mieszkań są deweloperzy, a używanych w większości osoby prywatne.
Na cenę mieszkania od dewelopera w dużej mierze wpływają koszty materiałów, niezbędnych do budowy. Gdy mamy do czynienia np. z wysoką inflacją, przerwanymi łańcuchami dostaw w wyniku pandemii czy wojną na Ukrainie, styropian, beton czy stal drożeją w zastraszającym tempie. Deweloperzy muszą dbać o własne zyski, więc różnicę w kosztach wytworzenia przerzucą na cenę dla klienta.
Środowisko tanich kredytów stymuluje popyt na nowe mieszkania, więc w takich warunkach deweloperzy są w bardzo dobrej sytuacji finansowej. Jednak nawet gdy stopy rosną, kredyty drożeją, a chętnych na zakup jest mniej, to duże firmy nie czują presji do obniżki cen, aby przyciągnąć klientów. Wolą więc zaakceptować niższą sprzedaż niż taniej wyceniać swoje oferty.
Warto wiedzieć, że zmiany stóp procentowych i związana z nimi większa lub mniejsza dostępność kredytów hipotecznych dla klientów indywidualnych dużo bardziej wpływają na rynek wtórny niż pierwotny. Wynika to z tego, że za kupno nawet 60-70 proc. mieszkań deweloperskich odpowiadają klienci inwestycyjno-gotówkowi. Im nowsze mieszkanie, tym łatwiej je później sprzedać lub wynająć, co zwiększa stopę zwrotu z inwestycji.
Z kolei sprzedawcami na rynku wtórnym są zazwyczaj osoby prywatne, które mogą bardziej nerwowo reagować na odpływ popytu i być skłonne do obniżenia cen, aby szybko sfinalizować transakcję. Ochłodzenie rynku spowodowane podwyżkami stóp procentowych, a w konsekwencji drożejącymi kredytami może dawać przestrzeń do obniżania cen mieszkań na rynku wtórnym. Nastroje prywatnych sprzedających są chwiejne i częściej podyktowane wiadomościami, które płyną z rynku.
Warto jednak pamiętać, że na ceny mieszkań z drugiej ręki wpływa także sytuacja na rynku najmu. W przypadku zwiększonego zainteresowania potencjalnych najemców właściciele nieruchomości mogą zmienić swoje plany dotyczące zarządzania nią – ze sprzedaży na najem. Jest to sposób na poradzenie sobie z odpływem zainteresowanych kupnem. Nie trzeba obniżać ceny mieszkania, aby szybko je sprzedać. W tym czasie można z sukcesem zarabiać na najmie.
Specyfika rynku wtórnego
Mieszkania na rynku wtórnym zazwyczaj są tańsze niż na pierwotnym, ale nie oznacza, że są gorsze. Używane mieszkania mają sporo zalet. Po pierwsze, „nie kupujemy kota w worku”. Łatwo możemy zweryfikować, w jakim stanie jest budynek, kto mieszka w sąsiedztwie i czy wnętrza są odpowiednio doświetlone.
Do gotowego mieszkania można naprawdę szybko się wprowadzić i nie ma konieczności zamrożenia gotówki nawet na kilka lat, jak ma to miejsce przy inwestycjach deweloperskich. Od razu możemy sami korzystać z lokum albo przygotować je do najmu lub sprzedaży.
Ogromną zaletą rynku wtórnego jest także lokalizacja. Bez problemu znajdziemy naprawdę wiele ofert, które pozwolą zamieszkać w centrum Warszawy, Krakowa czy Wrocławia. A to z kolei wiąże się z dogodnym dojazdem do większości miejsc w mieście, ale też rozwiniętą infrastrukturą (szkoły, przedszkola, sklepy, galerie handlowe, kina czy teatry).
Warto również zwrócić uwagę na to, jak zmieniło się budownictwo mieszkaniowe. Pomiędzy starszymi blokami jest zachowana odpowiednia odległość, która pozwoliła na zasadzenie drzew czy postawienie placu zabaw dla dzieci. Bolączką nowoczesnego budownictwa jest to, że deweloperzy budują naprawdę blisko siebie, więc o ładnym widoku z okna czy o odpoczynku w otoczeniu zieleni pod domem można tylko pomarzyć.
Czy warto inwestować w używane mieszkania?
Bogactwo lokalizacji, pewny zakup i możliwość szybkiej przeprowadzki to niewątpliwe zalety rynku wtórnego, które docenią kupujący. Może być to więc dobra inwestycja, ale przed zakupem używanego mieszkania należy pamiętać o kilku ważnych aspektach.
Należy sprawdzić stan techniczny mieszkania i całego budynku. Może się bowiem okazać, że doprowadzenie lokum do kondycji, która wzbudzi zainteresowanie wśród kupujących, będzie kosztowało tyle, że sumarycznie inwestycja zrówna się w wydatkach z mieszkaniem z rynku pierwotnego.
Szczególną uwagę należy zwrócić na lokalizację, która jest kluczowa dla kupców i najemców na rynku wtórnym. Osiedle musi być dobrze skomunikowane i posiadać rozwiniętą infrastrukturę, przydatną mieszkańcom.
Argumentem przemawiającym na korzyść osób, które chcą zainwestować w nieruchomość na rynku wtórnym, jest oczywiście niższa cena. Jest to szczególnie ważne, jeżeli chcemy wesprzeć się kredytem hipotecznym. Podwyżki stóp oznaczają obniżenie zdolności kredytowej, więc łatwiej dostać finansowanie na tańsze mieszkanie.
Jeżeli więc znajdziemy odpowiednią nieruchomość, to jak najbardziej warto w nią zainwestować. Jednak szczególnie, gdy trafimy na wyjątkową okazję cenową, trzeba przekalkulować, jakie wydatki na remont jeszcze nas czekają.
Dowiedz się więcej:
- "Od czego zależą ceny mieszkań deweloperskich?"
- "Czy ceny mieszkań zawsze rosną?"
- "Jak targować cenę mieszkania?"
Niniejsze opracowanie ma jedynie charakter informacyjny. Jego treść nie stanowi porady prawnej, podatkowej, finansowej czy z zakresu obrotu nieruchomościami. W celu uzyskania profesjonalnego wsparcia, skonsultuj się ze specjalistą: https://www.nieruchomosci-online.pl/agenci.html
Anna Serafin - Absolwentka Uniwersytetu Ekonomicznego we Wrocławiu na kierunku finanse i rachunkowość. Specjalizuje się w finansach osobistych, finansach firmowych oraz w nieruchomościach. Jej misją jest przekładanie specjalistycznego języka z aktów prawnych i dokumentów bankowych oraz tych związanych z nieruchomościami na słowa zrozumiałe dla każdego.
