Nieruchomości gruntowe to dziś jedna z bezpieczniejszych lokat kapitału z najwyższą stopą zwrotu oraz gwarancją stabilności. Co oznacza, że coraz więcej osób zaczyna inwestować w grunty, nie zdając sobie sprawy, z jakim ryzykiem się mierzy i jak wiele może stracić, dokonując nie tylko pochopnych wyborów, ale i nie przeprowadzając poprawnego due diligence nieruchomości.

W przypadku zakupu gruntu nie da się wskazać jednego, uniwersalnego schematu, który określałby, co, jak i gdzie należy weryfikować. Każda z nieruchomości przeznaczonych do obrotu jest różna, stąd też wynikają różnice w toku postępowania. Są jednak pewne elementarne zasady, którymi należy się kierować i na które bezwzględnie należy zwrócić uwagę. W niniejszym artykule wskażę, co można zrobić, aby przeprowadzić bezpieczną transakcję.

Już sam wybór gruntu wielu przyprawia o ból głowy. Ogłoszeń jest ogrom. Jak więc dokonać wyboru tej właściwej działki? Kluczowe są ustalenie ważnych dla nas czynników, jakie mają charakteryzować nieruchomość, oraz ich wartościowanie. Dlaczego wartościowanie? Ponieważ nie możemy się nastawiać na znalezienie działki idealnej, musimy być przygotowani na to, że np. grunt o idealnych w naszej ocenie wymiarach może znajdować się w nieco innej lokalizacji i odwrotnie.

Jesteśmy na etapie intensywnego szukania – przeglądamy więc wiele ogłoszeń sprzedaży nieruchomości i już na tym etapie zwracamy przede wszystkim uwagę na kształt, granice i powierzchnię działki. Ale czy wiemy, jakie są normy? W praktyce zostały przyjęte normy minimalnej powierzchni działki, która ma być przeznaczona na budowę domu. W rzeczywistości, każda gmina może odmiennie określać takie ograniczenia. To jednak nie wszystko, przy weryfikowaniu powierzchni działki i planowania budowy, należy również pamiętać o tym, że przepisy prawa określają minimalne odległości lokowanego budynku od granicy działki, sąsiednich budynków, drogi publicznej czy też istniejących przyłączy (np. dobrze wszystkim znana napowietrzna linia energetyczna). Bardzo często na pozór atrakcyjna oferta, po wstępnej analizie może się okazać złym trafem.

Kolejną ważną, a często pomijaną kwestią jest odpowiedni dostęp do drogi publicznej. Warunkiem uzyskania pozwolenia na budowę lub rozpoczęcia budowy na podstawie zgłoszenia jest to, że dana nieruchomość posiada odpowiedni dostęp do drogi publicznej. Idealna sytuacja jest wtedy, gdy do naszej działki prowadzi droga dojazdowa. Jeśli znajdujemy się w gorszej sytuacji, bo wybrana działka nie posiada drogi dojazdowej, a teren należy do zarządcy drogi, wystarczy wystąpić o zgodę na budowę przejazdu. Jednak w przypadku, gdy właścicielem przyległej drogi jest inna osoba, konieczne będzie wykupienie udziału w gruncie stanowiącym drogę lub ustanowienie służebności gruntowej umożliwiającej komunikację jezdną i pieszo-jezdną. Będąc w temacie służebności, warto zwrócić uwagę, czy interesująca nas działka nie jest już przedmiotem wykonywania ustanowionej służebności – gruntowej, osobistej lub przesyłu. Podkreślić należy, że nie wszystkie z nich zawsze są ujawnione w księdze wieczystej – niekiedy na skutek błędu, zaniechania czy też możliwości wygenerowanych przez zaszłe już przepisy zostają pominięte. To może rodzić bardzo duże komplikacje, a niekiedy uniemożliwiać wręcz wykorzystanie gruntu. Są to sytuacje wybiórcze, ale niestety mają miejsce. Dlatego podkreślam, jak ważna jest dogłębna i wysoce indywidualna analiza każdej z nieruchomości branych pod uwagę.

W przypadku zakupu gruntów ważna jest dogłębna i wysoce indywidualna analiza każdej z nieruchomości branych pod uwagę.

Mamy już naszą działkę, niemalże idealną, bez służebności (co dokładnie sprawdziliśmy) i jesteśmy nią zachwyceni – nie dość, że ma odpowiednie dla nas wymiary, lokalizację i powierzchnię, to jeszcze jest zagospodarowana w piękne, rosłe drzewa i rozłożyste krzewy. Zdecydowana większość poszukujących zwraca uwagę na roślinność w kontekście atutu, nie problemu, którym niekiedy ona jest. Niestety, nie o wszystkim, co porasta nasz grunt, możemy sami decydować. Roślinność taką jak drzewa lub krzewy możemy usunąć, może to być jednak uzależnione od konieczności uzyskania pozwolenia na takie działania. Pozwolenie – związane jest z trybem administracyjnym, który nie tylko wiąże się z dodatkowym czasem, ale i kosztami, na które często nie jesteśmy przygotowani.

Omawiając temat zakupu czy też ryzyk związanych z zakupem gruntów, nie sposób pominąć funkcjonujących w prawie polskim przepisów w zakresie ustanowienia prawa pierwokupu. Ustaw warunkujących pierwokup w ostatnich latach zdecydowanie przybyło i myślę, że może być ich jeszcze więcej. Kiedy możemy mieć z nimi do czynienia? Jedną z najistotniejszych w ostatnich latach zmian legislacyjnych była zmiana ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego z 2016 r., która to nie tylko ustanowiła prawo pierwokupu na rzecz ówczesnej Agencji Nieruchomości Rolnych, lecz także wprowadziła szereg sankcji i wytycznych co do możliwości nabycia gruntu rolnego. Ustawa na przestrzeni ostatnich lat była wielokrotnie modyfikowana, jednak jej kluczowe założenia pozostały bez zmian. Jednym z najpowszechniejszych aspektów wynikających z omawianej ustawy jest bezproblemowe nabycie przez każdego (nawet nie rolnika) działki rolnej, której powierzchnia nie przekracza 3000 mkw. Jeżeli powierzchnia jest większa, mamy do czynienia z kolejnymi ograniczeniami.

Podobną sytuację mamy z działką leśną, tu również możemy mieć styczność z prawem pierwokupu na rzecz Skarbu Państwa reprezentowanego przez Lasy Państwowe. Pospolitym przykładem jest też przypadek „lasu bez lasu”. Fizycznie go nie ma, ale w dokumentach widnieje. Oczywiście nie zawsze, ale często się tak zdarza. Zasadnym zatem jest sprawdzenie, czy mamy do czynienia z działką leśną, bowiem takiej działki nie możemy zabudować i nie możemy nią dobrowolnie dysponować. Wszystkie potrzebne informacje znajdziemy w uproszczonym planie urządzenia lasu – o ile takim nasz grunt jest objęty. Prawa pierwokupu również nie należy bagatelizować, bowiem umowa, która zawarta jest z naruszeniem tego prawa, jest nieważna!

Dodatkowo z kwestiami pierwokupu możemy mieć styczność m.in.: w przypadku gruntu pod wodami czy też czasami znajdującego się w strefie rewitalizacji.

To dopiero ułamek tego, co należy zweryfikować.

Kiedy już wybierzemy odpowiednią działkę oraz dokonamy wstępnej analizy, bezwarunkowo powinniśmy sprawdzić stan prawny nieruchomości – czy sprzedający jest jedynym właścicielem działki, czy ktoś jej nie dzierżawi, jak również czy nie jest ona obciążona długami, hipoteką czy też wcześniej wspomnianą służebnością. Tu z pomocą przyjdzie nam analiza księgi wieczystej. Istotne jest również to, by zweryfikować, jak dana osoba weszła w posiadanie danej nieruchomości, co – na mocy odrębnych przepisów – może nam czasem warunkować pierwokup bądź też skrajnie ograniczenia czy wyłączenie możliwości zbycia.

Omawiając uwarunkowania prawne gruntu, warto wspomnieć o prawie miejscowym, które w znaczącym stopu implikuje nam możliwości inwestycyjne gruntów. Jednym z nadrzędnych dokumentów wskazujących na funkcjonalność przestrzenną oraz możliwości inwestycyjne nieruchomości gruntowych jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – dokument powszechny, ogólnodostępny, ale często źle rozumiany czy też nawet bagatelizowany. Jak się z nim zapoznać i jak go dobrze odczytać? Przede wszystkim musimy pamiętać, że organ wydający pozwolenie na budowę zawsze swoje decyzje opiera na miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, o ile takowy jest (nie dla wszystkich terenów jest uchwalony). Gdy go nie ma, bierze pod lupę decyzję o warunkach zabudowy. Organem odpowiedzialnym za MPZP jest Urząd Gminy. Wgląd w plan może mieć każdy, a w dzisiejszych czasach i w dobie internetu – w zasadzie też wszędzie. Co możemy w nim znaleźć? Oprócz przeznaczenia działki pod daną funkcję terenu znaleźć możemy tam kwestie związane z nieprzekraczalną linią zabudowy, powierzchnią zabudowy, strefą biologicznie czynną, liczbą kondygnacji czy też strefą ochrony konserwatorskiej etc. Sprawdzimy tam informacje, które będą odpowiedzią na nasze wątpliwości co do przydatności nieruchomości do zaplanowanego przez nas celu. Niestety, plan zagospodarowania nie wskaże nam wszystkiego. Dodatkowymi kwestiami, jakie należy zbadać, są: uzbrojenie terenu czy też np. usytuowanie budynków w granicach działki (o ile na niej są). Analizując aspekty przyszłościowe gruntu, np. w kontekście podziału etc., warto zbadać sprawę ewentualnej budowy dróg w tamtym rejonie.

A co w przypadku, gdy w gminie nie ma MPZP? Wcale nie ogranicza to nam możliwości do zabudowy, ale będzie trzeba je zweryfikować. Aby to zrobić, musimy zwrócić się do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Decyzja ta, w analogiczny sposób jak miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, określa możliwości budowlane działki i tak jak on stanowi podstawę do ubiegania się o uzyskanie pozwolenia na budowę.

Niemalże ostatnim punktem stanowiącym finalizację transakcji jest dobrze skonstruowany akt notarialny. Przede wszystkim, musimy mieć na uwadze, że notariusz ma obowiązek dopilnować jedynie formalno-prawnych kwestii, które są związane z przygotowaniem umowy sprzedaży. Choć wielu może się wydawać, że to notariusz zaproponuje zapisy, które będą zabezpieczać w 100% transakcję – tu muszę co niektórych rozczarować – tak nie jest. Notariusz nie będzie weryfikował, jakie ryzyka niesie ze sobą zakup danego gruntu, nie będzie proponował dodatkowych form zabezpieczenia, ani prowadził ustaleń między stronami. Ten szczególny obowiązek ciąży na stronach, a w tym wypadku głównie stronie kupującej, która w przypadku zakupu nieruchomości gruntowej ponosi większe ryzyko i to ona będzie musiała złożyć oświadczenie, że jest świadoma zakupu.

Pamiętać musimy jeszcze o jednej kwestii – historii gruntu. Takich informacji niestety nie znajdziemy w dokumentach, zatem – jak to mówią – „koniec języka za przewodnika”. Część informacji możemy uzyskać od właściciela (przynajmniej tych pozytywnych lub neutralnych), a o ewentualnych mało przyjemnych kwestiach możemy dowiedzieć się od sąsiadów, urzędu gminy czy też przypadkowo spotkanych w okolicy osób. Niekiedy takie nieplanowane pogawędki ukazują nam szczegóły dotyczące interesującej nas nieruchomości, o których nigdy moglibyśmy się nie dowiedzieć lub też moglibyśmy poznać je za późno. Często w takich sytuacjach wychodzą na jaw zaszłe lub toczące się postępowania sądowe o zasiedzenie, spory sąsiedzkie o miedzę, które trwają od lat, czy też problemy natury społecznej z lokalną władzą.

Jak widać, zakup nieruchomości gruntowej może przysporzyć wiele komplikacji czy problemów i wymaga posiadania bardzo specjalistycznej wiedzy. Osobą, która powinna biegle odnajdować się we wszystkich tych aspektach, jest pośrednik, który, co pokazują dane przykłady, wcale nie ma łatwo.

Pośrednik nieruchomości przyjmując do sprzedaży nieruchomość gruntową, zanim podejmie się współpracy, musi bezwzględnie sprawdzić niemalże każdy z aspektów związanych z przedmiotową nieruchomością. Poza zbadaniem stanu prawnego nieruchomości, uwarunkowań przestrzennych, funkcjonalnych i społecznych, musi dokonać analizy gruntu pod kątem inwestycyjnym. Przyjmując do oferty grunt, musi być pewien zarówno zamieszczanych w ogłoszeniu informacji, jak i możliwości funkcjonalnych nieruchomości. Niekiedy tej pewności jednak brakuje. Zbyt powierzchowne due diligence nieruchomości, łatwowierność czy też omijanie niektórych kwestii skutkować mogą srogimi konsekwencjami w postaci wysokich kar finansowych czy też postępowań sądowych.

Pośrednik, przyjmując do oferty grunt, musi być pewien zarówno zamieszczanych w ogłoszeniu informacji, jak i możliwości funkcjonalnych nieruchomości.

Dużą odpowiedzialność niesie za sobą również współpraca z klientem popytowym w sferze nabycia gruntu. Tutaj również pośrednik dużo ryzykuje, bowiem brak odpowiednich kompetencji, wiedzy oraz doświadczenia może doprowadzić do błędnie przeprowadzonej transakcji, w której na skutek niedopełnienia obowiązków czy też braku zachowania należytej staranności przy ich wykonywaniu, klient ponosi szkodę, za którą przypuszczalnie odpowiada pośrednik. Aby zwolnić się z tej odpowiedzialności, pośrednik musi obalić jej domniemanie i wykazać, że nienależyte wykonanie lub niewykonanie zobowiązania nastąpiło na skutek okoliczności, za które nie ponosi odpowiedzialności. Niestety, nie jest to proste.

Dlatego tak istotne jest, aby pośrednik posiadał specjalistyczną wiedzę na temat obrotu gruntami i przygotowania transakcji oraz wykazał się bezwzględną wiedzą na temat nieruchomości stanowiącej przedmiot obrotu i obowiązujących przepisów.

Nie ma co się zniechęcać, ale trzeba pamiętać, że ryzyko zawsze istnieje, a obrót gruntami nie jest wcale taki prosty. Można trafić na okazję życia, ale też wpaść w pułapkę. Podnoszenie swoich kwalifikacji, poprzez uczestnictwo w szkoleniach i zapoznawanie się nie tylko z nowelizacjami przepisów, ale także z propozycjami ich zmian w najbliższym czasie, pomaga wyeliminować większość ryzyk. Bądźmy rozważni.

Treści umieszczone w artykule są indywidualnymi interpretacjami i poglądami jego autora. Nie stanowią porad podatkowych ani prawnych.

Elżbieta Liberda - Radca prawny, specjalizująca się w prawie nieruchomości. Właścicielka Kancelarii Radcy Prawnego oraz Biura Nieruchomości w Warszawie i Lublinie. Od lat przeprowadza przedsiębiorców przez proces inwestycyjny, bazując na wieloletnim doświadczeniu. Autorka książki Być rentierem – jak bezpiecznie inwestować w nieruchomości pod wynajem oraz kilkudziesięciu publikacji z zakresu prawa. Prowadzi blog Elżbieta Liberda – o prawie i nieruchomościach. Wykładowca i prelegent największych wydarzeń branży nieruchomości.