O tym, dlaczego usługa mieszkaniowa (ang. Living Services) jest spodziewanym trendem w mieszkalnictwie, rozmawiam z Przemysławem Chimczakiem – architektem i obserwatorem zmieniających się trendów, które pomaga przełożyć na architekturę. Międzynarodowe doświadczenie zdobywał w Mediolanie, Berlinie, Warszawie i we Wrocławiu, a obecnie jest współzałożycielem think co. – real estate research lab, firmy specjalizującej się w programowaniu nieszablonowych inwestycji, w tym colivingów, akademików czy domów seniora. Jego projekt colivingu na warszawskim Służewcu Przemysłowym (zwyczajowo zwanym Mordorem) został nagrodzony w prestiżowym konkursie Archi-World Academy, który docenia najlepsze koncepcje architektoniczne na świecie.

Choć spotkaliśmy się po to, by rozmawiać o colivingu, to chciałabym zacząć od pojęcia, które – niegdyś równie egzotyczne – dziś jest codziennością polskich miast, polskich przedsiębiorców. Mowa o coworkingu. Na czym polega ten fenomen i komu go zawdzięczamy?

Główną przyczyną wszystkiego, o czym zapewne będziemy dziś mówić, są zmiany generacyjne. Zaś słowem kluczem – ekonomia współdzielenia. Zawdzięczamy ją pokoleniu urodzonemu po 80. roku ubiegłego wieku, czyli tzw. millenialsom. W sytuacji ograniczonych zasobów, także finansowych, to pokolenie nieustannie szuka sposobu na polepszenie jakości życia w kolejnych jego aspektach. Nauczyliśmy się, że aby osiągnąć te same cele, wcale nie musimy posiadać, wystarczy, że będziemy współdzielić. Na spotkanie jedziemy Uberem, muzyki słuchamy na Spotify, na weekend w Trójmieście wynajmujemy apartament na Airbnb. Zamiast własności, mamy dostęp do dóbr w formie usług. Choć jest to często niezrozumiałe dla starszych pokoleń, nie wpływa to ani na nasze poczucie bezpieczeństwa, ani na status społeczny.W aspekcie działalności firmy, coworking rozwiązuje problem wysokich kosztów najmu biura w dobrej lokalizacji, dostępności dodatkowej powierzchni w razie potrzeby czy też zawsze sprawnych, serwisowanych sprzętów. Ale nie tylko. Coworking tworzy także przestrzenie katalizujące współpracę pomiędzy ich użytkownikami tworzącymi społeczność profesjonalistów – realizując przy tym również ich potrzeby wyższego rzędu.

Projekt colivingu na Domaniewskiej, nagrodzony Archi-World Academy Awards 2019 Building in Smart Cities – z lotu ptaka

Jakie specyficzne cechy i potrzeby tej grupy wysuwają się na pierwszy plan? Z czego one wyrosły?

Millenialsi są najlepiej zbadanym i opisanym pokoleniem w historii, chyba każdy natknął się już na jakieś opracowania na ich temat. To, co dla mnie jest kwintesencją i jednocześnie co odróżnia ich od pokolenia ich rodziców, to stwierdzenie, że „nie żyją, aby pracować, ale pracują, by żyć”. Co więcej, chcą mieć wpływ na to, jak żyją i jak pracują. Stąd choćby narodziła się praca zdalna – z domu czy z dowolnego miejsca na świecie. Pragniemy mieć więcej, a jednocześnie jesteśmy gotowi coś poświęcić. Popatrz na nas, Ty siedzisz na własnej kanapie w Olsztynie, ja – w kawiarni w centrum Warszawy. Jesteśmy w stanie przełknąć niedogodności, czasem bywa tu głośniej, ale dajemy radę i robimy swoje, ważne, żeby internet dobrze działał.

Jako pokolenie poszukujemy elastyczności. Pragniemy mieć więcej, a jednocześnie jesteśmy gotowi coś poświęcić.

Jako pokolenie poszukujemy elastyczności. Coworkingi zyskały na popularności, bo świetnie tę potrzebę spełniały. Możemy wynająć biurko lub pokój, na miesiąc, na pół roku, na rok. Jeśli zespół rośnie szybko – albo wręcz przeciwnie, skurczył się – możemy łatwo skalować przestrzeń. Potrzebujemy sali konferencyjnej, rezerwujemy ją na kilka godzin, a nie opłacamy przez cały miesiąc na wyłączność, by skorzystać raz na jakiś czas.

Po drugie, lubimy wygodę. Ktoś nam tę przestrzeń urządził, funkcjonalnie wyposażył, by spełniała potrzeby naszych pracowników. Ktoś dba, by było czysto. Mamy kawę, herbatę i toner w drukarce. Po trzecie, chcemy móc skorzystać ze wszystkiego, co oferuje nam miasto, zanim wrócimy do miejsca zamieszkania. Wyjść na obiad, po pracy pójść na kolację, na drinka, może do kina albo na wernisaż, a przed tym jeszcze najpierw na siłownię. Oczywiście nie musimy tego robić codziennie, chodzi o samą możliwość korzystania z tego, czego nie mamy po powrocie na dalekie przedmieścia. I tu ważnym wyznacznikiem jest komunikacja. Samochód nie jest must have, bywa wręcz kłopotliwy, jego posiadanie jest świadomym wyborem. Obowiązkowy jest szybki i łatwy dojazd – komunikacją publiczną, rowerem, Uberem czy choćby hulajnogą. Jeszcze 5 lat temu coworkingi były adresowane głównie do start-upów, freelancerów, osób, których nie stać było na wynajem biura w dobrej lokalizacji. Dziś ich odbiorcami są też duże korporacje oraz firmy technologiczne, które mają elastyczne zespoły złożone z młodych specjalistów. Jedną z największych transakcji ubiegłego roku było wynajęcie powierzchni dla PayU w WeWork na Kruczej.

Młodzi patrzą na swoje życie zupełnie inaczej niż ich rodzice. Zmienia się ich podejście do zamieszkiwania. Czym jest „kariera mieszkaniowa” – jak wyglądała kiedyś, a jakim aktualnie zmianom ulega?

W pojęciu kariery mieszkaniowej chodzi o to, w jaki sposób dostosowujemy zamieszkiwanie do etapu, na którym aktualnie jesteśmy w życiu. Kształtowana jest zarówno przez ograniczenia finansowe gospodarstwa domowego (dochody oraz oszczędności), jak i czynniki zewnętrzne podyktowane ogólną sytuacją na rynku mieszkaniowym (cena i dostępność mieszkań, dostępne formy zamieszkiwania).

Możemy wyróżnić trzy główne etapy kariery mieszkaniowej: usamodzielnienie, stabilizacja i starzenie. Na pierwszym etapie, kiedy młodzi ludzie decydują się na usamodzielnienie i podjęcie decyzji o wyprowadzeniu z domu rodzinnego, wskazuje się na najem jako dominującą formę zamieszkiwania. Dopiero na kolejnym etapie życia pojawia się potrzeba stabilizacji (związana ze zwiększającymi się potrzebami mieszkaniowymi, decyzją o założeniu rodziny oraz ustabilizowaną sytuacją materialną), która sprawia, że dla wielu osób mieszkanie na własność staje się kolejnym, naturalnym krokiem. Wreszcie, wraz ze starzeniem się, nasze potrzeby się zmniejszają. Duże lokale mieszkalne okazują się problematyczne w utrzymaniu, wysokość rachunków często pożera znaczną część budżetu domowego, a problemy zdrowotne niejednokrotnie uniemożliwiają normalne funkcjonowanie w mieszkaniach na wyższych kondygnacjach bez dostępu do windy.

fot. Krzysztof Koszewski

W Polsce do niedawna to pojęcie praktycznie nie miało racji bytu. Kariera była krótka i prosta, nie mieliśmy alternatyw, jedyną drogą było otrzymanie mieszkania w przydziale, dopiero później zakup na kredyt. Często jedno mieszkanie było na całe życie, w dodatku użytkowane wielopokoleniowo. Jednak dopiero powszechność najmu sprawi, że będziemy faktycznie w stanie łatwo adaptować się do zmiennych potrzeb.

Z danych opublikowanych w raporcie zatytułowanym „Ile mieszkań brakuje w Polsce?”¹ wynika, że mimo prognozowanego spadku liczby ludności w naszym kraju, liczba gospodarstw domowych będzie w ciągu kolejnych kilkunastu lat rosła. Z obliczeń analityków wynika, że statystyczny deficyt mieszkaniowy, mimo boomu budowlanego, wyniósł na koniec 2018 r. aż 1,2 miliona mieszkań, a do 2030 r. może sięgnąć nawet 2,7 mln lokali. Jak wyglądają perspektywy młodych?

Obserwujemy ewolucję struktur społecznych. Rodzina nuklearna przestaje być dominującym modelem w statystycznym gospodarstwie domowym. Widać wyraźny trend w kierunku dywersyfikacji – rośnie liczba jednoosobowych gospodarstw domowych, rodzin patchworkowych, wielopokoleniowych, a także par bezdzietnych.

Z drugiej strony, sytuacja na rynku finansowym doprowadziła do tego, że mieszkanie jest jednym z najatrakcyjniejszych możliwych aktywów. Nie dość, że nie traci na wartości, to jeszcze pozwala na pasywne generowanie sensownego zysku. Stabilne 6% to na rynku kapitałowym już oferta doskonała, do niedawna mieszkania mogły dawać nawet dwucyfrowe zwroty inwestycyjne. Ludzie, wchodząc na kolejny etap kariery mieszkaniowej, kupują większe mieszkania, mniejsze pozostawiając sobie jako swoisty „fundusz emerytalny”. Aktywa mieszkaniowe nie wracają więc na rynek, mimo zrealizowanej poprawy jakości życia. Dodatkowo, nadwyżki finansowe są masowo inwestowane w nieruchomości o mniejszych metrażach. Migracja do miast winduje ceny nieruchomości, zmuszając ludzi do życia w mniejszych mieszkaniach. W efekcie wielu czynników tym, którzy jeszcze nie mają swojego lokum, coraz trudniej jest uzyskać dostęp do tanich mieszkań „na start”. Rzeczywistość, którą znamy, oparta od lat na zakupie, posiadaniu i sprzedaży mieszkań, powoli zacznie ulegać zmianie. Coraz więcej osób poszukuje alternatywnych rozwiązań dla problemów mieszkaniowych, rozwija się rynek najmu, w tym najmu instytucjonalnego, do Polski zawitają także wkrótce światowe trendy, takie jak współdzielenie przestrzeni mieszkalnej.

Coliving to nowa forma mieszkaniowa oparta na ekonomii współdzielenia.

W jaki sposób odpowiedzi na te wszystkie problemy dostarcza idea colivingu? Czym ona właściwie jest?

Coliving to nowa forma mieszkaniowa oparta na ekonomii współdzielenia. Z jednej strony, chodzi w niej o to, by dzieląc się pewnymi przestrzeniami, uzyskać ich wyższą jakość. Z drugiej, by żyć z ludźmi w świecie coraz większej samotności. Charakterystyczne dla obiektów colivingowych są niewielkie lokale mieszkalne i duże przestrzenie wspólne, w których skupia się życie danej społeczności. Istotnym uzupełnieniem są liczne i różnorodne usługi, zapewniające w budynku lub w jego pobliżu wszystko, co ułatwia życie. Ich lokalizacja powinna być również dobrze powiązana z resztą miasta oraz dawać mieszkańcom szansę na aktywne spędzanie czasu poza domem.

Rezygnując z posiadania 50 metrów kwadratowych na własność, możemy mieć np. 20-metrową przestrzeń prywatną (sypialnia, łazienka, aneks kuchenny, czyli taki mikroapartament) oraz doskonale zaaranżowaną przestrzeń wspólną, w której znajdzie się salon, wyposażona duża kuchnia z jadalnią, czytelnia, pralnia, pokoje do pracy czy nawet ogród. I wiele innych, bo to, jakie to będą przestrzenie, będzie wynikało ze zidentyfikowanych potrzeb grupy, do której dany obiekt będzie adresowany. Może się tam pojawić pokój zabaw dla dzieci, siłownia czy sala do jogi i medytacji. Dzieląc się przestrzenią, uzyskamy jej wyższą jakość. Ponadto, utrzymanie w nich porządku i czystości będzie kosztem wliczonym w cenę najmu, opieka nad nimi nie będzie więc stanowić przestrzeni konfliktu.

Już teraz obserwujemy, jak dom i najbliższe sąsiedztwo łączą się coraz bardziej. W miarę jak zmniejszają się powierzchnie mieszkalne, wypychamy coraz więcej funkcji na zewnątrz – wprost do lokalnych kawiarni, placyków i parków. Według badań IKEA², 38% respondentów postrzega najbliższe sąsiedztwo jako rozszerzenie swojego domu. Nasze ulubione lokale są miejscem, gdzie przychodzimy, aby przez chwilę popracować, poczytać książkę.

Już teraz naturalnie postrzegamy najbliższe sąsiedztwo jako rozszerzenie swojego domu.

Coliving nie jest jednak samym mieszkaniem, jest usługą mieszkaniową. Przyznaj, że to bardzo kusząca wizja, że ktoś cię wyręcza w tych czynnościach, na które nie masz ochoty lub czasu? Mówię tu o sprzątaniu, praniu, ale także dbaniu o sprawność wszystkich sprzętów, np. AGD czy mebli. Ten model ucywilizuje wspólne zamieszkiwanie, rozwiązując problemy, które dziś mogą odstręczać ludzi od korzystania z najmu na pokoje. Nada mu jasne zasady i zapewni harmonijne funkcjonowanie żyjącej tam społeczności. Co więcej, w zależności od profilu colivingu zaoferuje na miejscu pożądane przez tę grupę usługi, takie jak np. żłobek czy animacja czasu wolnego. Pomysł ten dzisiaj zaczyna być interesujący, ponieważ zrobiliśmy już wszystkie kroki na przestrzeni ostatnich piętnastu lat, które nas dotego przyzwyczaiły.

Jakie przesłanki mogą jeszcze skłaniać do wyboru zamieszkiwania w takich obiektach?

Drugie słowo klucz to „społeczność”. Colivingi stworzą możliwość, by żyć bliżej innych ludzi. Budowanie społeczności wokół codzienności, projektowanie programu wspólnych aktywności ruchowych, kulturalnych, stworzenie przestrzeni spotkań dla inicjatyw oddolnych – gospodarz (zarządca) takiej wspólnoty będzie miał na tym polu wielką rolę, a z pomocą przychodzi mu technologia, np. aplikacje na telefony.

Całe społeczności pod jednym dachem, pełen zestaw usług obsługujących ich potrzeby związane z funkcjonowaniem, po to, by mogły poświęcać się wyższym celom – pracy, nauce, rozwojowi czy choćby odpoczynkowi i rozrywce. To brzmi jak koncepcja rodem z filmów science fiction.

A ja myślę, że w końcu jest to zwrócenie uwagi na prawdziwe potrzeby. Bo nie samo posiadanie jest potrzebą, a wygodne życie i łatwość użytkowania.

fot. Krzysztof Koszewski

Padają pytania: Czy będą na to chętni? Znam projekty colivingowe, których planowaną realizację ogłoszono z wyprzedzeniem i otwarto zapisy dla chętnych. Miejsca rozeszły się błyskawicznie, w ciągu kilku godzin, a liczba chętnych przekroczyła limit miejsc wielokrotnie.

Jak podaje raport Savills³ do 2030 r. osoby w wieku 20–39 lat będą stanowiły 23% populacji krajów wysoko rozwiniętych. To osoby w tzw. wieku mobilnym⁴, o nich do tej pory rozmawialiśmy. Jednak w ciągu najbliższej dekady w centrum uwagi pojawi się jeszcze druga istotna grupa – seniorzy. Odsetek osób powyżej 65. roku życia ma sięgnąć także ok. 23%, z perspektywą dalszego wzrostu. Czy coliving jest rozwiązaniem także dla tej grupy?

Zdecydowanie będą to bardzo ważni klienci usług mieszkaniowych, którym trzeba będzie stworzyć bardzo przyjazną przestrzeń. Równie ważna, jak społeczność, będzie tu kwestia zagwarantowania warunków do samodzielnego funkcjonowania przez jak najdłuższy czas. To jest ogromny problem psychologiczny – wstyd, że nasze ciało już czegoś nie może, że nas nie słucha. Tworząc zatem obiekt dla seniorów, zadbamy o usunięcie wszelkich barier (schodów, progów, prysznice bez brodzika), ale także o elementy wyposażenia stanowiące pomoc (poręcze w łazience, dostosowane meble, przyciski alarmowe) oraz o miejsca umożliwiające zgodne z potrzebami spędzanie wolnego czasu czy integrację (ogród, pokój telewizyjny, pokój gier). Kluczowe będą aspekty usługowe, tj. możliwość zamówienia posiłków, sprzątania i prania, zorganizowana animacja ruchowa czy kulturalna, dyżurujące pielęgniarki czy lekarz na telefon. Nie będzie to tak daleko posunięte jak w domach opieki, ale będzie dla mieszkańców dostępną możliwością. Dziś naturalnie cały rynek stawia na akademiki i colivingi skierowane do młodych profesjonalistów. Jednak budownictwo senioralne to trzeci rynek, który lada chwila zacznie się rozwijać bardzo intensywnie.

W jakiej perspektywie zjawisko zacznie być realnie widoczne na rynku polskim?

Mimo że pojęcie colivingów jest nadal nowe, już dziś widać, że staje się jednym z najciekawszych nurtów na rynku nieruchomości. Pod koniec 2016 roku colivingów na świecie było 64, z końcem roku 2018 jest ich już ponad 200, a zapowiedzi inwestycyjne mówią o tym, że po roku 2020 będziemy liczyć je już w tysiącach.

Najbliższe lata będą adresowane do tzw. early users i będą okresem testowania modelu. 

Już pod koniec 2018 roku rynek obiegła informacja o planowanej miliardowej inwestycji w internaty dla dorosłych⁵. Niemiecki fundusz Medici Group planuje stworzyć portfel 6 tys. lokali w około 35 budynkach w Austrii, Szwajcarii, Hiszpanii i Polsce. Nad Wisłą planują zainwestować do 20 proc. wartości całego ogłoszonego programu, czyli 200 mln euro. Także fiński deweloper YIT, który stawia u nas konwencjonalne mieszkania, ogłosił budowę obiektu w formule colivingu na tysiąc mieszkań – I etap Smartti na Mokotowie ma być zamknięty już w 2020 roku.

Najbliższe 2–3 lata będą adresowane do tzw. early users i będą okresem testowania modelu, różnych
jego odmian, podobnie jak to miało miejsce w innych krajach. W perspektywie 5–10 lat możemy spodziewać się wysypu tego rodzaju inwestycji w największych i najbardziej kosmopolitycznych polskich miastach: Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Poznaniu, Łodzi czy Gdańsku.

Dziękuję za rozmowę.

¹ Raport „Ile mieszkań brakuje w Polsce?”, HRE Think Tank, listopad 2018.
² IKEA, Live at home report #3: What makes a home.
³ Global Living. Student, Senior Housing & Multifamily | Occupier Demands, Savills World Research, 2018.
⁴ Wiek mobilny definiuje przedział wiekowy, zawierający się w wieku produkcyjnym (czyli wieku zdolności do pracy – tj. dla mężczyzn grupa 18-64 lata, dla kobiet – 18-59 lat) i obejmujący osoby, które
są zdolne do zmiany stanowiska, miejsca pracy lub ewentualnego przekwalifikowania się. Wiekiem mobilnym określa się przedział między 18 a 44 rokiem życia niezależnie od płci, [za: „Demografia”, Jerzy Z. Holzer, PWE, Warszawa].
⁵ Adam Roguski, Miliardowa inwestycja w internaty dla dorosłych, [w:] „Rzeczpospolita”, 2018.

Dominika Mikulska - Ekspertka marketingu z 18-letnim stażem w zawodzie. Od 2013 związana z portalem Nieruchomosci-online.pl, w którym jako b2b marketing manager realizuje projekty w sferze komunikacji i rozwoju produktu dla biur i agentów nieruchomości. Redaktor naczelna e-magazynu „ESTATE”.