Słowo „służebność” niejednokrotnie mrozi krew w żyłach osób planujących kupić nieruchomość. Jest ona bowiem obciążeniem, które może przejść na nowego właściciela.

Nikt nie chce kupować domu z osobą trzecią uprawnioną do zamieszkania w nim lub działki z prawem przechodu na rzecz sąsiada. Na szczęście w większości przypadków fakt, czy na danej nieruchomości jest ustanowiona służebność, wynika wprost z analizy działu III księgi wieczystej. Niestety, są pewne obciążenia, które nie są wpisane do księgi wieczystej i stanowią realne zagrożenie dla kupujących.

Istnieją obciążenia, które nie są wpisane do księgi wieczystej i stanowią realne zagrożenie dla kupujących.

Służebności gruntowe

Jak sama nazwa wskazuje, dotyczą one gruntów (w pewnych przypadkach również lokali). Osobą uprawnioną do korzystania z takich służebności jest każdoczesny właściciel tzw. nieruchomości władnącej. Najbardziej popularna jest służebność przechodu i przejazdu. Ustanawia się ją między innymi w celu zapewnienia dostępu do drogi publicznej nowo wydzielanym działkom. Duże osiedla dzięki ustanowionym służebnościom przechodu i przejazdu mogą tworzyć funkcjonalną całość. Są to typowe służebności czynne polegające na aktywnym korzystaniu z cudzej nieruchomości. Możemy wymienić tutaj dodatkowo prawo poprowadzenia wodociągu przez grunt, prawo korzystania z cudzej studni czy „zawieszenia” balkonu nad częścią sąsiadującej działki. Najczęściej są one nieodpłatne i ustanawiane na czas nieokreślony, ale można również pobierać za nie opłaty (jednorazową lub miesięczne), możne je także ograniczyć czasowo.

Służebności gruntowe dotyczą każdoczesnego właściciela nieruchomości.

fot. Akira Deng / unsplash.com

Jak powstają służebności

Najczęstszym źródłem powstania wszelkich służebności jest umowa. Wymaga ona wizyty u notariusza, albowiem oświadczenie właściciela obciążającego swoją nieruchomość musi zostać złożone w formie aktu notarialnego. Gdy właściciele gruntów nie potrafią się porozumieć, możliwe jest ustanowienie służebności na skutek postępowania sądowego. Taki charakter ma służebność drogi koniecznej. Jest ona ustanawiana na podstawie orzeczenia sądu w przypadku, gdy nieruchomość nie ma dostępu do drogi publicznej albo co prawda ma, ale jest on nieodpowiedni (np. droga jest nieprzejezdna). Inny przykład to sądowe ustanowienie służebności budynkowej w przypadku, gdy okaże się, że sąsiad przy wznoszeniu domu w sposób niezawiniony przekroczył granicę i wybudował się częściowo na działce obok (np. na skutek błędnego oznaczenia granic). Sądownie może zostać ustanowiona również służebność przesyłu, o której będzie jeszcze mowa.

Kupujesz grunt – nie ignoruj jednoznacznych sygnałów

Co ciekawe, służebność gruntową można zasiedzieć, czyli nabyć na skutek długotrwałego korzystania z cudzej nieruchomości. Znam przypadek spadkobierców, którzy odziedziczyli po dziadkach działkę, ale podczas jej oględzin bardzo się zdziwili, widząc przebiegającą przez parcelę ścieżkę wydeptaną przez mieszkańców. Okazało się, że od ponad trzydziestu lat tubylcy skracali sobie w ten sposób drogę do pobliskiego sklepu, doprowadzając do zasiedzenia służebności przechodu, co ostatecznie potwierdził sąd. Zatem jeśli przez teren nieruchomości przechodzi nieformalna droga użytkowana przez osoby trzecie, nie można takiego faktu zbagatelizować („Przecież teren można zagrodzić”). Trzeba wyjaśnić, kto i przez jaki czas z niej korzysta, aby nie dokonać „trefnego” zakupu.

Inne ciekawe służebności gruntowe

Należą do nich służebności bierne – polegające na zobowiązaniu właściciela działki (lub lokalu) do powstrzymywania się od wykonywania w stosunku do swojej nieruchomości określonych działań. Takie zobowiązanie może polegać na niemożności zagospodarowania działki w sposób zasłaniający sąsiadowi widok (np. na morze) lub ograniczający dostęp światła (np. które jest wymagane do uprawy wyjątkowego gatunku roślin).

Służebności osobiste

W odróżnieniu od służebności gruntowych, są one ustanawiane na rzecz konkretnej osoby fizycznej, służą zaspokojeniu jej osobistych potrzeb i wygasają najpóźniej z dniem jej śmierci. Najbardziej znaną jest służebność mieszkania. Najczęściej ustanawia się ją przy okazji umowy darowizny, gdy darczyńca przenosząc własność lokalu (np. na dziecko), chce sobie zapewnić prawo dożywotniego w nim zamieszkiwania. Tego rodzaju służebności nie mogą być przenoszone na inne osoby, ani też dziedziczone. Nie każdy jednak wie, że osoba uprawniona z tytułu służebności mieszkania ma prawo przyjęcia do wspólnego zamieszkiwania małżonka, małoletnich dzieci oraz innych osób, gdy są przez nią utrzymywane albo potrzebne przy prowadzeniu gospodarstwa domowego. Oznacza to, że gdy korzystający ze służebności założy rodzinę, będzie ona mogła z nim wspólnie mieszkać, a nawet zaprosić gosposię, gdy okaże się to niezbędne. Oczywiście ich prawa wygasną z chwilą śmierci osoby, na której rzecz ustanowiono służebność. Co ważne, służebności osobistej nie można nabyć przez zasiedzenie.

Służebności osobiste nie mogą być przenoszone na inne osoby, ani też dziedziczone.

Służebność przesyłu

To osobny rodzaj służebności ustanawianej na rzecz przedsiębiorcy, który wybudował lub zamierza wybudować na nieruchomości urządzenia przesyłowe służące do doprowadzania i odprowadzania mediów (np. wody, prądu, gazu). W tej kategorii mieszczą się wszelkie rurociągi, gazociągi, słupy elektryczne. Jest ona odpłatna i ustanawiana na wniosek właściciela nieruchomości lub samego przedsiębiorcy. Jeśli nie jest możliwe osiągnięcie porozumienia, sprawę rozstrzyga sąd. Niestety, często okazuje się, że właściciele gruntów zbyt późno orientują się w możliwości żądania odpłatności za ustanowioną służebność i na skutek biernej postawy doprowadzają do jej zasiedzenia przez przedsiębiorstwo (wystarczy 30 lat bezumownego korzystania z cudzej działki, a czas szybko płynie).

Sprzedaż nieruchomości obciążonej służebnością

Jest jasne, że służebności wpływają na rynkową wartość nieruchomości, znacznie ją obniżając. Najważniejsza jest świadomość, z jakiego rodzaju obciążeniem mamy do czynienia. Służebności są ujawniane w dziale III księgi wieczystej prowadzonej dla działki lub lokalu i tam znajduje się ich opis. Gdybyśmy chcieli poznać precyzyjną treść służebności (na czym dokładnie polega, znać jej przebieg na mapce), powinniśmy zawnioskować o wgląd do akt księgi wieczystej i przeanalizować akt notarialny stanowiący podstawę wpisu obciążenia (pamiętajmy, że aby uzyskać dostęp, trzeba wykazać swój interes prawny).

Służebności wpływają na rynkową wartość nieruchomości, znacznie ją obniżając.

Wykreślanie służebności

Niektóre służebności można usunąć, inne nie. Kiedy mamy do czynienia ze służebnością osobistą, pierwsze pytanie, które sobie zadajemy, to czy osoba uprawniona żyje. Jeśli nie, akt zgonu będzie podstawą do wykreślenia wpisu w księdze wieczystej. Jeśli żyje, ustalamy, czy może się zrzec swoich uprawnień poprzez złożenie stosownego oświadczenia. Jeśli nie jest to możliwe, w pewnych sytuacjach można taką służebność zamienić na rentę.

Służebności gruntowe nie mają charakteru osobistego, ponieważ dotyczą każdoczesnego właściciela nieruchomości. Dlatego ich „czyszczenie” jest znacznie trudniejsze. Po pierwsze, należy ustalić dokładny przebieg służebności, czy jest prawidłowo wykonywana, a następnie, czy w ogóle ktokolwiek z niej korzysta. Jeśli właściciel tzw. nieruchomości władnącej nie wykonuje swoich uprawnień przez co najmniej 10 lat, oznacza to, że taka służebność wygasła z mocy prawa (zasada ta dotyczy również służebności osobistych i przesyłu). Jesteśmy uratowani, bo pozostały nam tylko formalności. Jeśli jednak sąsiad użytkuje np. drogę, ostatecznym wyjściem jest żądanie zniesienia służebności przez sąd, ale musimy wykazać zaistnienie prawnie określonych przesłanek.

Służebności przesyłu są najtrudniej usuwalne. Najczęściej możliwość ich zniesienia wiąże się z całkowitą likwidacją przedsiębiorstwa przesyłowego lub niewykonywaniem służebności przez 10 lat.

fot. Annie Spratt / unsplash.com

Czy jeśli dział III księgi wieczystej jest „czysty”, to możemy spać spokojnie?

Służebności są wpisywane do księgi wieczystej na wniosek – jest zrozumiałe, że takie żądanie powinna złożyć osoba uprawniona z tytułu służebności, czy to na podstawie umowy, czy orzeczenia sądu. Nie zawsze się jednak tak dzieje, gdyż może się zdarzyć, że służebność została ustanowiona, ale niewpisana do księgi wieczystej.

Bywa, że ustanowiona służebność nie jest wpisana do księgi wieczystej.

W większości przypadków zakup nieruchomości z „czystym” działem III, bez wpisów służebności, skutkuje ochroną kupującego przepisami o rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych (pisałam o niej w artykule w poprzednim wydaniu magazynu). Mamy zatem prawo ufać treści księgi wieczystej, która nie wykazuje obciążeń, choćby były one w rzeczywistości ustanowione. Pamiętajmy, że zakup musi odbywać się w dobrej wierze (kupujący nie może zatem udawać, że nie widzi, iż ktoś mieszka w lokalu i na dodatek informuje o przysługujących mu uprawnieniach).

Jednak przepisy komplikują sytuację. Są bowiem służebności, które nawet jeśli nie są wpisane do księgi wieczystej, przechodzą na nowego właściciela, obciążając nieruchomość z mocy prawa. Są to omawiane wyżej:

• służebność drogi koniecznej oraz budynkowa (ustanawiane na podstawie orzeczenia sądu),
• służebność przesyłu,
• służebności ustanawiane na podstawie decyzji administracyjnych (np. przy wywłaszczaniu nieruchomości).

Na wymienione służebności rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych po prostu nie zadziała.

Jak wytropić służebności?

Przyjmując nieruchomość do sprzedaży, zachowaj czujność. Analizuj wpisy w księdze wieczystej, ale również dokładnie obejrzyj nieruchomość, zwracając uwagę na przejścia, przejazdy, a w lokalu na osoby ją zamieszkujące. Rozmawiaj z właścicielem i słuchaj, co chce Ci powiedzieć lub co mówi mimochodem. Czasem podczas opowieści o historycznych sporach z sąsiadem wyjdzie na jaw, że sprawa znalazła swój finał w sądzie i skończyła się ustanowieniem służebności drogi koniecznej, a ta, jak już wiemy, jest niebezpieczna.

Co jeśli kupię nieruchomość obciążoną służebnością?

Jeśli kupujący nie mógł o niej wiedzieć, a sprzedający złożył oświadczenie w akcie notarialnym sprzedaży, że nieruchomość jest wolna od wszelkich obciążeń, można potraktować taką służebność jako wadę i powołać się na przepisy kodeksu cywilnego dotyczące rękojmi sprzedającego. Może to nawet doprowadzić do odstąpienia od umowy sprzedaży i upadku całej transakcji.

Treści umieszczone w artykule są indywidualnymi interpretacjami i poglądami jego autora. Nie stanowią porad podatkowych ani prawnych.

Ewa Klos-Rychter - Radca prawny, licencjonowany pośrednik, specjalistka w zakresie prawa cywilnego, ze szczególnym uwzględnieniem prawa nieruchomości. Właścicielka Kancelarii Prawnej oraz Biura Obrotu Nieruchomościami KLOS we Wrocławiu. Doświadczony praktyk w zakresie procesów cywilnych. Uznany wykładowca na uczelniach wyższych, szkoleniach zawodowych, konferencjach branżowych. Od 20 lat zaangażowana w rozwój zawodu pośrednika w obrocie nieruchomościami.