Zaloguj się
Mieszkania Newsy Nieruchomości komercyjne
Specjaliści banku NBP przyjrzeli się sytuacji na rynku mieszkaniowym w 3q22. Z ich raportu wynika, że okres ten przebiegał pod znakiem spadków aktywności inwestycyjnej. W skali rok do roku znacząco zredukowała się liczba kontraktów deweloperskich. W 3q22 było ich tylko 6,6 tys., co oznacza spadek o 55% w porównaniu z analogicznym okresem w 2021. Spadła też liczba nowych umów na kredyt mieszkaniowy. W porównaniu z 2021 było ich o 71% mniej. Oddano też mniej mieszkań do użytkowania i wystawiono mniej pozwoleń na budowę.
Ten zastój po części tłumaczą rosnące od dłuższego czasu ceny materiałów budowlanych. Na dane dotyczące kredytów z pewnością ma wpływ seria wzrostów stóp procentowych czy też zaostrzone zasady wyliczania zdolności kredytowej, jakie wprowadziła KNF. Sytuacji nie ułatwia fakt, o którym czytamy w raporcie:
“W III kwartale 2022 obserwowano wzrost średnich nominalnych cen transakcyjnych mkw. mieszkań zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym oraz wzrost stawek transakcyjnych najmu. Ceny w ujęciu realnym (względem CPI) zaczęły spadać (...) w III kwartale br. notowano dalsze wzrosty nominalnych cen mieszkań w większości analizowanych miast, wysokie pozostały też dynamiki cen r/r.”
Wspomniane miasta to największe aglomeracje w Polsce, takie jak Poznań czy Kraków, gdzie obserwowano największe wzrosty cen w skali kwartał do kwartału, szczególnie na rynku wtórnym. Przy tym największym zainteresowaniem cieszyły się lokale mniejsze, starsze i atrakcyjnie położone.
Najem w 3q22 pod znakiem wysokiego popytu
Poziom średnich stawek najmu mieszkań wzrósł kwartał do kwartału w Warszawie i większości dużych miast w kraju. Od II połowy 2021 ta gałąź rynku mieszkaniowego przeżywa oblężenie. Zwiększony popyt wzmacniany jest przez imigrantów zza wschodniej granicy i osoby, których obecnie nie stać na własne mieszkanie ze wsparciem kredytu. Właśnie dlatego liczba mieszkań dostępnych na rynku najmu systematycznie się zmniejsza mimo panującej drożyzny. W świetle tych faktów inwestycja w mieszkanie na wynajem wciąż jest atrakcyjna. Jej rentowność poprawiła się ostatnio, ale tylko w przypadku mieszkań kupowanych za gotówkę. Analiza pokazuje, że inwestorzy szukają w nieruchomościach bezpiecznego ulokowania oszczędności. Wysoka stopa zwrotu ma dla nich drugorzędne znaczenie.
W raporcie czytamy na ten temat:
“Nadal inwestycja mieszkaniowa (nie uwzględniając kosztów transakcyjnych) była konkurencyjna na tle oprocentowania lokat bankowych. Opłacalność inwestycji w mieszkanie na wynajem względem inwestycji w 10-letnie obligacje skarbowe była ujemna ze względu na wzrost oprocentowania SPW.“
Poziom dostępności lokali i podaż na rynku nieruchomości mieszkaniowych
Analiza objęła też wskaźnik szacowanej dostępności mieszkań w 7 dużych miastach. Wyliczenia bazowały na przeciętnym miesięcznym wynagrodzeniu w sektorze przedsiębiorstw. W porównaniu do II kwartału 2022 wartość ta nieznacznie spadła. Przyczynił się do tego niewątpliwie spadek maksymalnej dostępnej kwoty kredytu. Analitycy oceniają, że wpływ na obecną dostępność mieszkań mają zarówno ich wysokie ceny, jak i podwyżki stóp procentowych, utrudniające kredytowanie inwestycji.
Na wstępie wspominałam o spadkach, które mają bezpośredni wpływ na podaż w branży mieszkaniowej. We fragmencie dotyczącym kontraktów na budowę czytamy:
“Kwartalna sprzedaż kontraktów na budowę mieszkań na 6. największych rynkach pierwotnych w Polsce była niższa o ok. 30% względem poprzedniego kwartału i na koniec września 2022 r. wyniosła ok. 6,6 tys. mieszkań. Jednocześnie wprowadzono do sprzedaży ok. 7,2 tys. kontraktów na budowę mieszkań, tj. mniej o ok. 66% kw./kw.”
Dane te obrazują aktualny poziom podaży, ale są też dobrą prognozą dotyczącą liczby nowych mieszkań, które będą wprowadzone na rynek w najbliższych latach. Ponieważ będzie ich dużo mniej niż jeszcze rok temu, ceny nadal mogą rosnąć. Według danych zebranych w raporcie, w II kwartale 2022 oddano do użycia ponad 57,6 tysiąca mieszkań, czyli o niemal 2% mniej niż w analogicznym okresie rok wcześniej. Jak już wspominałam, w omawianym okresie rozpoczęto też o prawie 24% mniej inwestycji mieszkaniowych niż w III kwartale 2021. Trendy spadkowe można było obserwować zarówno w obrębie największych miast, jak i na rynkach lokalnych.
Mimo burzliwej sytuacji w branży, szacowane stopy zwrotu inwestycji deweloperskich wciąż są wysokie. Jeśli dodać do tego utrzymujący się popyt, nic dziwnego, że firmy deweloperskie wciąż występują o pozwolenia na nowe inwestycje. W II kwartale 2022 uzyskanych pozwoleń na budowę było wyjątkowo dużo. Duże firmy inwestycyjne chciały rozpoczynać projekty jeszcze przed zmianami, jakie wprowadziła nowelizacja ustawy deweloperskiej. Przy tak wysokiej bazie nie dziwi fakt, że w III kwartale liczba wystawionych pozwoleń na budowę spadła i to w skali całego kraju.
Dane z rynku nieruchomości komercyjnych i powierzchni magazynowych
3q22 oznaczał względną stabilizację liczby pustostanów. Podaż powierzchni biurowych utrzymała się w tym okresie na wysokim poziomie, choć była mniejsza niż w poprzednim kwartale. W raporcie czytamy:
“Według informacji firm doradczych, na koniec III kw. 2022 r. całkowita podaż powierzchni biurowej na 9. największych rynkach biurowych wyniosła ok. 12,7 mln mkw., a w budowie było ok. 750 000 mkw. Stopa pustostanów na tych rynkach pozostała na poziomie 13,6%, a w samej Warszawie wyniosła 12,1%.”
Warto zauważyć, że odsetek pustostanów zależy przede wszystkim od wieku i lokalizacji biurowców w danym regionie. Co ważne nowa inwestycja komercyjna nie musi automatycznie oznaczać większej liczby pustostanów. Jednak z pewnością będzie ona konkurencją dla starszych i gorzej zlokalizowanych nieruchomości.
Analiza NBP pokazuje, że branża nieruchomości komercyjnych doszła już do stanu równowagi po pandemii. W III kwartale 2022 zasoby nowoczesnej powierzchni handlowej szacowane były na ponad 12,5 mln mkw. W budowie pozostają kolejne 32 tysiące mkw. Według specjalistów liczby te oznaczają nasycenie rynku.
A jak wygląda sytuacja w branży nowoczesnej powierzchni magazynowej? Dane zebrane w raporcie pokazują, że jest on obecnie w fazie dynamicznego wzrostu. Dzieje się tak między innymi dzięki wzrostowi znaczenia sklepów internetowych. To właśnie one coraz częściej potrzebują nowoczesnych magazynów z kompleksową obsługą, które zlokalizowane są w okolicach dużych miast. Na koniec III kwartału 2022 zasoby powierzchni magazynowej oceniane były na 27,1 mln mkw, a na rynek wejdą kolejne 4 miliony. Na magazyny te z pewnością będzie popyt. Analitycy prognozują, że przynajmniej część firm działających w tej chwili na terenach objętych wojną zechce przenieść swoje towary do polskich składów
Chcesz być na bieżąco?
Dołącz do newslettera
Źródło danych i grafik: raport NBP "Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w III kwartale 2022 r."
Niniejsze opracowanie ma jedynie charakter informacyjny. Jego treść nie stanowi porady prawnej, podatkowej, finansowej czy z zakresu obrotu nieruchomościami. W celu uzyskania profesjonalnego wsparcia, skonsultuj się ze specjalistą: https://www.nieruchomosci-online.pl/agenci.html
Michalina Janyszek - Specjalistka od nieruchomości z mocno humanistycznym zacięciem. Jako polonistka z wykształcenia, a z powołania poetka oraz tłumaczka, doskonale operuje słowem, co wykorzystuje do popularyzowania branżowej wiedzy.
