Polaków coraz rzadziej stać na mieszkanie w dużym mieście i pozostają im miejscowości podmiejskie. Cenowy rozdźwięk między stolicami województw a gminami ościennymi bywa ogromny. Na rynku mieszkań z rynku wtórnego różnice sięgają 20-80 proc. – wynika z raportu portalu Nieruchomosci-online.pl, który jako pierwszy wziął pod lupę ceny w 16 aglomeracjach i blisko 200 gminach ościennych. 

Czytaj raport lokalny

„Krajobraz lokalnych rynków nieruchomości” to pierwszy raport, który przedstawia ceny w blisko 200 gminach tworzących największe aglomeracje. Publikacja potwierdza, że dla wielu Polaków przeprowadzka na przedmieścia jest jedyną szansą, aby kupić mieszkanie. Niestety, coraz częściej również domy czy działki pozostają poza naszym zasięgiem finansowym.

Tańsze mieszkania w gminach mogą kusić

Jak wskazuje analiza średnich cen ofertowych nieruchomości z rynku wtórnego, opublikowanych w maju br. na Nieruchomosci-online.pl, w niedaleko położonej gminie można znaleźć mieszkanie wyraźnie tańsze niż w stolicy województwa.

Z jednej strony mamy aglomeracje, w których średnia cena mkw. mieszkania w mieście jest wyższa najczęściej o 20–40 proc. niż w gminach. Taka sytuacja występuje m.in. w aglomeracji szczecińskiej (Szczecin – 8,3 tys. zł/mkw.), łódzkiej (Łódź – 7,2 tys. zł/mkw.) i wrocławskiej (Wrocław – 10,4 tys. zł/mkw.). Z drugiej strony, w niektórych aglomeracjach różnica w cenie najczęściej wynosi 40–50 proc, co obserwujemy m.in. w Krakowie (12 tys. zł/mkw.) i Gdańsku (11,8 tys. zł/mkw.).

W aglomeracji warszawskiej różnice w cenach na rynku wtórnym są czasami nawet większe. Średnia cena mkw. mieszkania w Warszawie sięga 13,8 tys. zł i jest np. ponad 60 proc. wyższa niż w takich lokalizacjach jak Ożarów Mazowiecki, Legionowo, Łomianki czy Otwock (przedział 8-8,6 tys. zł). Jednak jeśli porównamy warszawską cenę np. do Wołomina, gdzie mkw. kosztuje 7,5 tys. zł, różnica potrafi sięgać już nawet ponad 80 proc.  

– Tańsze mieszkania w gminach kuszą, ale odpowiedź na pytanie, czy warto w nie inwestować, zawsze jest indywidualna. Bez wątpienia jest to szansa dla osób, które chcą zaspokoić swoje potrzeby mieszkaniowe, ale nie stać ich na większe mieszkanie w mieście z powodu ograniczeń kredytowych. Z drugiej strony mamy osoby, które w dobie rosnącej inflacji chcą uciekać z gotówką w nieruchomości, zastanawiając się nad większym mieszkaniem pod miastem lub mniejszym metrażem w centrum. W tym przypadku należy jednak pamiętać, że kluczowy jest wybór lokalizacji. Głównie to ona przesądza o przyszłej wartości nieruchomości oraz o jej potencjale do najmu – mówi Alicja Palińska z działu analiz Nieruchomosci-online.pl.  

Co z tą suburbanizacją?

–  Ceny z lat 2019-2021 wciąż są niedostępne dla osób z mniejszymi dochodami lub dla rodzin wielodzietnych wymagających większych mieszkań zastępowanych obecnie małymi domami na obrzeżach miast. Aktualna sytuacja pogłębi suburbanizację, polegającą na częściowym wyludnieniu się centrum miast i rozwoju strefy podmiejskiej. Miasta-sypialnie z dobrą infrastrukturą, szkołami, przedszkolami i komunikacją publiczną zaczną mocniej dominować – komentuje Iwona Wieczorek, właścicielka biura nieruchomości RE/MAX Capital Warszawa Nieruchomości.  

Sercem tej publikacji są ceny, ale mamy świadomość, że sektor nieruchomości to nie tylko matematyka. To także znacznie trudniej policzalne procesy zachodzące w społeczeństwie, takie jak chociażby wspomniana suburbanizacja. Specjalnie dla nas opowiadają o niej w raporcie eksperci: dr Anita Makowska (Uniwersytet Ekonomiczny we Wrocławiu), dr Anna Miklaszewska (Katedra Inwestycji i Nieruchomości Uniwersytetu Łódzkiego) oraz prof. dr hab. Paweł Starosta (Katedra Socjologii Wsi i Miasta Uniwersytetu Łódzkiego).

Ceny domów spadają tylko w gminach

W przypadku domów z rynku wtórnego raport przynosi dwa istotne wnioski. Po pierwsze – w odróżnieniu od mieszkań, można spotkać znacznie więcej lokalizacji, w których średnie ceny w ujęciu rok do roku spadły. Po drugie – ceny domów spadają praktycznie wyłącznie w „sypialniach”. Jedynym miastem wojewódzkim, w którym średnia cena ofertowa obniżyła się, jest Kraków (-4 proc.).

Działki są z kolei tą kategorią nieruchomości, która zanotowała największy wzrost cen w aglomeracjach. Gdyby wyliczyć średnią ze wszystkich aglomeracji, wzrost ceny mkw. gruntu wyniósł rok do roku 24 proc. Przy mieszkaniach było to 17 proc., a przy domach 19 proc. 

Czytaj raport lokalny

Interesują Cię ceny w konkretnej aglomeracji? Sprawdź tutaj:

• aglomeracja białostocka
• aglomeracja bydgosko-toruńska
• aglomeracja gorzowska i zielonogórska
• aglomeracja katowicka
• aglomeracja kielecka
• aglomeracja krakowska
• aglomeracja lubelska
• aglomeracja łódzka
• aglomeracja olsztyńska
• aglomeracja opolska
• aglomeracja poznańska
• aglomeracja rzeszowska
• aglomeracja szczecińska
• aglomeracja trójmiejska
• aglomeracja warszawska
• aglomeracja wrocławska

Rafał Bieńkowski - PR Manager w Nieruchomosci-online.pl, który zajmuje się także analizą danych portalu i przygotowywaniem raportów rynkowych. W przeszłości dziennikarz „Gazety Współczesnej”, „Gazety Olsztyńskiej” i „Rzeczpospolitej”.