Nieruchomość może być obciążona długami z różnych tytułów, które czasami przechodzą wraz z prawem własności na kolejnych nabywców. Jednym ze sposobów na pozbycie się zadłużenia jest sprzedaż, aby uzyskane z tego środki przeznaczyć na spłatę. Transakcja taka jest bardziej złożona, a nieraz wymaga zgody osób trzecich, jednak można ją bez większych problemów przeprowadzić. Poniżej słów kilka o tym, co może być źródłem takich zaległości i jak sprzedać zadłużone mieszkanie.

Z tego artykułu dowiesz się:

• Czy mieszkanie dziedziczy się z długami?

• Czy lepiej sprzedać zadłużone mieszkanie samodzielnie, czy przeznaczyć na licytację komorniczą?

• Jak samodzielnie sprzedać zadłużone mieszkanie?

• Jak sprzedać mieszkanie obciążone hipoteką?

Spadek z długami

Odziedziczenie spadku, poza przysporzeniem majątkowym, przysporzyć może również wielu problemów, szczególnie jeśli spadkobierca posiadał długi. Od kilku lat zgodnie z polskim prawem dziedziczenie odbywa się na mocy ustawy z dobrodziejstwem inwentarza, co oznacza, że odpowiedzialność za długi spadkowe równa jest wysokości dziedziczonego majątku. We wcześniejszym stanie prawnym, jeśli spadkobierca nie wyraził w odpowiednim czasie woli dziedziczenia w taki właśnie sposób, odbywało się to wprost, a jego odpowiedzialność za długi zmarłego nie była niczym ograniczona. W praktyce zdarzało się więc, że spadkobiercy musieli spłacać długi z własnego majątku, jeśli to, co otrzymali w spadku nie wystarczyło na ich pokrycie. Na szczęście obecnie takiego ryzyka nie ma, a najgorsze, co może się stać, to sytuacja, w której długi są równe otrzymanemu majątkowi, a spadkobiercy faktycznie nie przypadnie nic po ich spłacie.

Jeśli jednak spadkobierca ma wiedzę o długach, albo spodziewa się, że spadek może być nimi obciążony, ma prawo do odrzucenia spadku. Musi to zrobić w ciągu pół roku od dnia otwarcia spadku, czyli od śmierci spadkodawcy, albo od dnia, w którym o tym fakcie się dowiedział. Odrzucenia można dokonać poprzez złożenie oświadczenia przed notariuszem lub przed sądem, jeśli toczy się postępowanie spadkowe. Pierwsza opcja jest jednak znacznie wygodniejsza i szybsza.

Dodaj ogłoszenie

Samodzielna sprzedaż zamiast licytacji komorniczej

W przypadku pozostawienia długów przez spadkobiercę jego wierzyciele mogą domagać się zaspokojenia swoich roszczeń. Jednym z rozwiązań, po jakie mogą sięgnąć to wszczęcie egzekucji komorniczej przeciwko spadkobiercom, którzy razem ze spadkiem odziedziczyli również odpowiedzialność za długi. Jeśli jednak spadkobiercy mają wiedzę na temat wierzytelności zmarłego, mogą dążyć do ich zaspokojenia, zanim do gry wkroczy komornik. Z perspektywy właściciela nieruchomości samodzielna sprzedaż jest zawsze korzystniejsza niż sprzedaż w drodze egzekucji. Po pierwsze dlatego, że komornik za swoje czynności pobiera od dłużników niemałe opłaty, a po drugie dlatego, że cena wywoławcza nieruchomości sprzedawanej w toku takiej egzekucji jest znacznie niższa od ceny rynkowej. Wówczas, jeśli ze sprzedaży uda się pokryć wszystkie zaległości, dla spadkobierców pozostanie niższa kwota do podziału.

Jak przebiega sprzedaż mieszkania przez komornika?

Egzekucja taka rozpoczyna się na wniosek wierzyciela. W jej toku, po zajęciu nieruchomości, komornik zleca biegłemu sądowemu wycenę, którą ten wykonuje w postaci operatu szacunkowego. Dokument taki jest wiążący dla wszystkich organów i osób zainteresowanych, więc na jego podstawie ustalana jest cena sprzedaży. I tak podczas pierwszej próby przy pierwszej licytacji nieruchomości cena wywoławcza wynosi ¾ ceny szacunkowej. Oczywiście może ona zostać sprzedana powyżej tej wartości, jeśli jednak pojawi się jeden chętny do zakupu, wówczas nieruchomości zostanie sprzedana za 75 wartości. A w przypadku, gdy chętnych w ogóle nie będzie, komornik na wniosek wierzyciela wyznacza drugi termin licytacji, w którym cena wywoławcza wynosi już tylko 2/3 ceny szacunkowej. Tu również ostateczna kwota nabycia może być wyższa, o ile będzie kilku chętnych. Jeśli zainteresowana będzie wyłącznie jedna osoba, wówczas właściciel nieruchomości jeszcze więcej straci na takim rozwiązaniu.

Gdy nieruchomość zostanie już zajęta przez komornika, raczej nie ma szans na jej sprzedaż na własną rękę. Wyjątkowo, gdy jest ona zabezpieczona hipoteką, więc pierwszeństwo zaspokojenia z kwoty uzyskanej ze sprzedaży ma bank, właściciel może dogadać się z bankiem, aby ten nie wnosił o zajęcie i licytację nieruchomości, a sprzedał ją z upoważnienia właściciela, będącego jednocześnie dłużnikiem, na wolnym rynku. Nie wszystkie banki jednak trudnią się taką praktyką, mimo że dla wierzyciela jest to również szansa na odzyskanie większej części długu. W innym wypadku dłużnik jest całkowicie skazany na łaskę wierzycieli, a los nieruchomości zależy od składanych przez nich wniosków do komornika. Z tych powodów w interesie dłużnika jest dogadanie się z wierzycielami, zanim dojdzie do wszczęcia egzekucji.

Sprzedaż zadłużonego mieszkania

Nieruchomość może być zadłużona z różnych tytułów i od tego zależy, jakich formalności należy dopełnić, aby ją sprzedać. Jeśli należności wynikają z niezapłaconego podatku, czynszu lub innych opłat do spółdzielni, wówczas przed sprzedażą najlepiej jest je po prostu uregulować. Innym sposobem jest uzyskanie zaświadczenia ze spółdzielni o wysokości zadłużenia, na których spłacenie być może zgodzi się nabywca. Należy jednak mieć na uwadze, że wówczas może on, zresztą słusznie, oczekiwać obniżenia ceny zakupu. Wszystkie te kwestie powinny być uregulowane w umowie kupna-sprzedaży, aby interesy każdej ze stron były odpowiednio zabezpieczone.

Sprzedaż mieszkania obciążonego hipoteką

Jeśli natomiast zadłużenie wynika z niespłaconego kredytu hipotecznego, wówczas do przeprowadzenia takiej transakcji niezbędna będzie zgoda banku. I nie ma tu znaczenia, czy nieruchomość zabezpiecza kredyt zaciągnięty na jej zakup, czy też na zakup innego domu lub mieszkania, podstawę roszczeń banku stanowi bowiem hipoteka. Jest to wpis w księdze wieczystej, który roszczenia te zabezpiecza i obciąża nieruchomość, dlatego też przechodzi na każdorazowego jej właściciela. Jeśli bank wyrazi zgodę na sprzedaż, wystawia promesę, czyli dokument, w których zobowiązuje się do wykreślenia hipoteki, gdy pozostałe do spłaty zadłużenie zostanie uregulowane. Dokument taki jest ważny 30 dni od wydania i w tym czasie musi zostać zawarta umowa kupna-sprzedaży. W umowie takiej wskazuje się, że nowy właściciel musi przelać do banku kwotę odpowiadającą zadłużeniu z dnia wystawienia promesy. Jeśli tego dokona, a roszczenia banku kredytującego zostaną zaspokojone, możliwe będzie wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej, a nieruchomość stanie się wolna od obciążeń. Jeśli nabywca posiłkuje się kredytem, umowa jest skonstruowana w taki sposób, że część kredytu odpowiadająca pozostałej do spłaty hipotece zostanie przelana na rzecz banku będącego wierzycielem, a dopiero reszta na konto sprzedającego.

Dodaj ogłoszenie

Dowiedz się więcej:

• "Sprzedaż mieszkania otrzymanego w spadku"

Niniejsze opracowanie ma jedynie charakter informacyjny. Jego treść nie stanowi porady prawnej, podatkowej, finansowej czy z zakresu obrotu nieruchomościami. W celu uzyskania profesjonalnego wsparcia, skonsultuj się ze specjalistą: https://www.nieruchomosci-online.pl/agenci.html

Magdalena Mróz-Jurgielewicz - Specjalistka z zakresu prawa (ukończone studia na kierunku prawo i administracja, doświadczenie zawodowe w kancelarii radców prawnych). Swoją wiedzę wykorzystuje w pracy w Zespole Windykacji Procesowej jednego z największych banków, gdzie zajmuje się zagadnieniami z zakresu prawa i postępowania cywilnego. Interesuje się rynkiem nieruchomości i kwestiami związanymi z szeroko pojętym prawem nieruchomości.