Zaloguj się
Kredyt hipoteczny jest zobowiązaniem zaciąganym nawet na 30 lat. W tym czasie kredytobiorca może doświadczyć znaczącej zmiany sytuacji życiowej lub finansowej, wskutek której będzie zmuszony sprzedać mieszkanie, mimo że hipoteka nie została jeszcze spłacona. Na szczęście jest to możliwe, choć procedura wygląda inaczej niż w przypadku zwykłej sprzedaży. Jak sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym? Podpowiadamy.
Sprzedaż mieszkania obciążonego hipoteką jest bardziej sformalizowana. Sposób jej przeprowadzenia zależy od tego, czy kupujący dysponuje gotówką, czy zamierza zaciągnąć kredyt na zakup, oraz czy kredyt zbywcy został zaciągnięty w walucie obcej.
Należy pamiętać, że sprzedaż mieszkania z kredytem należy zawsze konsultować z bankiem, który tego kredytu udzielił. Bez zgody banku transakcja nie będzie mogła dojść do skutku. Mieszkanie stanowi bowiem zabezpieczenie interesów banku na wypadek niewypłacalności kredytobiorcy.
Nabywca z gotówką
Sytuacja jest prosta, jeśli wartość transakcji jest wyższa niż zobowiązanie kredytowe. W takim wypadku, po uzyskaniu zgody banku, kupujący przelewa na jego rachunek kwotę równą wysokości hipoteki, a ewentualną nadwyżkę przekazuje sprzedającemu. Warto przedtem sprawdzić umowę kredytową, ponieważ niektóre banki wymagają uiszczenia dodatkowej kwoty za wcześniejszą spłatę kredytu w pierwszych kilku latach. Nie jest to regułą, jednak czasami warto zaczekać ze sprzedażą do upłynięcia tego terminu.
Jeśli saldo kredytu jest wyższe niż wartość transakcji (co niestety może się zdarzyć w przypadku kredytów walutowych), sprzedaż jest trudniejsza, ale nadal możliwa. Rozwiązania zostały opisane dalej w sekcji „Mieszkanie z kredytem walutowym”. Należy jednak przeanalizować, czy w konkretnej sytuacji mają one zastosowanie i czy taka sprzedaż w ogóle będzie opłacalna.
Nabywca z kredytem
Tutaj procedura jest bardziej skomplikowana niż w przypadku zakupu za gotówkę. Nabywca, który chce zaciągnąć kredyt hipoteczny, będzie potrzebował zabezpieczenia, którym najczęściej jest kupowane mieszkanie. Tymczasem do momentu uregulowania zobowiązania zbywcy wobec jego banku kredytującego, bank ten nie usunie wpisu o hipotece z księgi wieczystej. Dwie hipoteki nie mogą być wpisane jednocześnie, gdyż wówczas wartość nieruchomości będzie niewystarczająca do zabezpieczenia obu zobowiązań.
W tej sytuacji należy zacząć od uzyskania zgody obu banków na przeprowadzenie transakcji. Następnie strony powinny zadbać o to, aby w akcie notarialnym znalazł się zapis o tym, w jaki sposób transakcja zostanie przeprowadzona. Sprzedający musi uzyskać wcześniej zaświadczenie o aktualnym stanie zadłużenia ze wskazanym numerem konta do wpłaty, a także oświadczenie banku, że po otrzymaniu pieniędzy od kupującego zobowiązuje się do usunięcia wpisu o hipotece z księgi wieczystej nieruchomości (jest to tzw. promesa). Następnie hipoteka zostanie wpisana przez bank kupującego, którego kredyt odtąd będzie zabezpieczony wartością mieszkania.
Mieszkanie z kredytem walutowym
W Polsce do niedawna powszechne było zaciąganie kredytów hipotecznych w obcych walutach. Szczególnie popularne były te we frankach szwajcarskich. Niestety późniejsze zmiany kursu franka szwajcarskiego sprawiły, że wielu kredytobiorców znalazło się w niekorzystnej sytuacji. Okazało się, że ich zobowiązania wzrosły nawet o kilkadziesiąt procent, i to pomimo regularnego spłacania rat.
Obecnie, zgodnie z Rekomendacją S, kredyty w obcych walutach mogą otrzymywać jedynie osoby, które pozyskują dochody w danej walucie. Wciąż jednak pozostało sporo tzw. frankowiczów, którzy nadal mają do spłacenia kredyty o saldzie przekraczającym wartość nieruchomości. Jak wspomniano, sprzedaż mieszkania w takiej sytuacji jest utrudniona, ale możliwa.
Należy zacząć od ustalenia wysokości rzeczywistego zadłużenia. W tym celu trzeba otrzymać z banku zaświadczenie, na którym wskazana będzie wartość w walucie obcej oraz jej równowartość w polskich złotówkach.
Jednym z rozwiązań jest przepisanie hipoteki na inną nieruchomość. Może to być nieruchomość osoby trzeciej, o ile oczywiście wyrazi ona na to zgodę, oraz jeśli wartość tej nieruchomości nie będzie niższa niż pozostałe do zapłaty zobowiązanie kredytowe. Tym samym pozbędziemy się obciążeń, a mieszkanie będzie można sprzedać bez konieczności uzyskania zgody banku.
Alternatywnym rozwiązaniem, pozwalającym na zarobienie na nieruchomości obciążonej hipoteką, jest jej wynajem i zakup drugiego mieszkania. Jest to oczywiście opcja dostępna wyłącznie dla osób, którym pozwala na to ich sytuacja finansowa. Wpływy z najmu będą pokrywały część rat kredytowych. W tym przypadku pojawi się jednak nowe zobowiązanie – kredyt zaciągnięty na zakup kolejnego mieszkania. Rozwiązanie to jest korzystne dla osób, które chcą budować swój majątek i którym nie zależy na szybkim upłynnieniu kapitału zamrożonego w nieruchomości.
Sprzedaż mieszkania obciążonego kredytem to dosyć skomplikowana transakcja. Skorzystaj więc z pomocy profesjonalnego pośrednika w obrocie nieruchomościami:
Niniejsze opracowanie ma jedynie charakter informacyjny. Jego treść nie stanowi porady prawnej, podatkowej, finansowej czy z zakresu obrotu nieruchomościami. W celu uzyskania profesjonalnego wsparcia, skonsultuj się ze specjalistą: https://www.nieruchomosci-online.pl/agenci.html
Magdalena Krukowska - Od 2016 r. związana z portalem Nieruchomosci-online.pl. Należy do zespołu redakcyjnego bloga Nieruchomosci-online.pl, gdzie współtworzy strategię contentową, odpowiada za dobór treści, zajmuje się tworzeniem i optymalizacją publikacji, a także kontaktami z autorami i ekspertami ds. nieruchomości. W przeszłości prowadziła szkolenia z j. angielskiego.
