Nie ma chyba oferty dewelopera, który nie zachwalałby swojej inwestycji, opisując ją jako „umiejscowioną w świetnej lokalizacji”. Postanowiliśmy bliżej przyjrzeć się temu zagadnieniu i zdefiniować, co ono oznacza w praktyce.

Co najmniej 1,8 tys. wniosków o wykonanie izolacji akustycznej i ponad 5 tys. wniosków o odszkodowania złożyli do Portów Lotniczych mieszkańcy Obszaru Ograniczonego Użytkowania dla Lotniska Chopina. Obszar ten został ustanowiony w czerwcu 2011 r. przez Sejmik Województwa Mazowieckiego. Obejmuje on tereny, na których ruch lotniczy powoduje przekraczanie norm hałasu określonych w przepisach dotyczących ochrony środowiska. Jego granice obejmują część południowej Warszawy, a także okolicznych gmin m.in.: Piaseczna, Raszyna i Michałowic. Czy to oznacza, że mieszkanie w pobliżu lotniska to słaba lokalizacja? Absolutnie nie. Jedna z największych obecnie inwestycji deweloperskich w Warszawie zlokalizowana jest właśnie w tym obszarze, a mimo to sprzedaż mieszkań w pierwszym etapie inwestycji już ruszyła. Dlaczego? Między innymi dlatego, że w pobliżu znajduje się warszawskie zagłębie biznesowe. Dla osób, które tam pracują, to faktycznie świetna lokalizacja. O tym, że o atrakcyjności danej lokalizacji w dużej mierze decyduje skomunikowanie z innymi częściami miasta, nie trzeba nikogo przekonywać. Nic więc dziwnego, ze mieszkania na warszawskich Kabatach, mimo że daleko od centrum , cieszą się sporym zainteresowaniem. Jest metro – jest komunikacja. To ono sprawia, że to jedna z najdroższych dzielnic w Warszawie.

Prestiżowa lokalizacja

Szukając lokalizacji, warto jednak patrzeć nie tylko na to, co w danym miejscu znajduje się w chwili obecnej, ale przede wszystkim na to, co tam jeszcze może powstać. Inwestując pieniądze w zakup nieruchomości, warto zainwestować również czas w sprawdzenie planu zagospodarowania przestrzennego. Trzymając się Warszawy, dobrym przykładem może być Bemowo. Do tej pory nie była to priorytetowa dzielnica w poszukiwaniu nieruchomości, ale budowa drugiej linii metra może całkowicie zmienić jej atrakcyjność, a co za tym idzie również ceny nowych mieszkań.
Atrakcyjna lokalizacja to również coś zupełnie innego dla mieszkań o różnej powierzchni i przeznaczeniu. Kupując mieszkanie, trzeba bowiem odpowiedzieć sobie na pytanie, czy jest ono naszym miejscem docelowym czy kupujemy je dlatego, że tylko na takie nas obecnie stać? W pierwszym przypadku powinniśmy pomyśleć, czy będzie ono dla nas tak samo atrakcyjne za 10 lat (wchodzenie na trzecie piętro w budynku bez windy w wieku lat 30 a 60 to kompletnie różna sprawa).

Jeśli natomiast traktujemy daną lokalizację jako przejściową, to warto odpowiedzieć sobie na pytanie, czy znajdą się chętni, którzy od nas dane mieszkanie odkupią lub wynajmą. Dla potencjalnych nabywców fakt, że nam było z danej lokalizacji blisko do pracy, mimo, że jest ona średnio skomunikowana z resztą miasta, niekoniecznie musi być wystarczająco przekonujący. Najprościej jest wynająć mieszkanie w przedziale 40-50 metrów. Tam potencjalnymi najemcami mogą zostać studenci lub młode pary bez dzieci lub z jednym dzieckiem. Mieszkania trzy-, czteropokojowe w większych metrażach to raczej kierunek pod sprzedaż lub wynajem dla firm. Trudno wyobrazić sobie, by znalazło się zbyt wiele osób gotowych wyłożyć w dłuższej perspektywie kilka tysięcy złotych miesięcznie (licząc według cenników warszawskich) na wynajem zamiast na spłatę własnego kredytu. Niewielkie mieszkanie w bliskiej odległości od ośrodków akademickich to świetna lokalizacja dla studentów, ale ta sama lokalizacja dla rodziny z małymi dziećmi nie będzie już aż tak pociągająca.

Inna kluczowa kwestia poza komunikacją z resztą miasta to okolica. To głównie ona (a konkretnie wysypisko śmieci) tłumaczy, dlaczego przykładowo w Gdańskiej dzielnicy Szadółki ceny mieszkań są nieco niższe niż w pozostałych. Planowane inwestycje mogą jednocześnie podnosić wartość mieszkań, ale również je obniżać. Dobrym przykładem są obwodnice miast. Pytania o przebieg planowanej południowej obwodnicy stolicy były chyba najczęstszymi, na które musieli odpowiadać sprzedawcy inwestycji zlokalizowanych na warszawskim Wilanowie.

No i wreszcie otoczenie to infrastruktura. Jeśli przyjmiemy, że większość klientów w nowych inwestycjach stanowią ludzie młodzi zaciągający kredyty hipoteczne, to znacznie ważniejsza w przypadku takich lokalizacji jest odległość do przedszkola niż do centrum handlowego. To w wielu polskich miastach spory problem, bo prościej jest zlokalizować na parterze inwestycji miejsce na sklep czy kosmetyczkę, trudniej zaś na przychodnię, przedszkole czy szkołę.
Tu wchodzimy w obszar odległości, jakie należy codziennie pokonać, by normalnie funkcjonować. Lokalizacja tylko 20 kilometrów od centrum z pięknym widokiem na las jest wspaniała, jeśli chodzi o mieszkańców bezdzietnych lub z odchowanymi dziećmi. Jeśli jednak właśnie powiększyła się nam rodzina, to pokonywanie tylu kilometrów kilka razy dziennie, by dowieźć dzieci do szkoły czy na trening w dłuższej perspektywie czasu może sprawić, że więcej czasu spędzimy w samochodzie, stojąc w korku niż w naszym wymarzonym domu przy kominku.

Czy zatem jest coś takiego jak idealna lokalizacja? Absolutnie nie. Ważne, żeby czytając zapierające dech w piersiach foldery deweloperskie, odpowiedzieć sobie na pytanie, czy to, czego naprawdę potrzebuję, jest tożsame z tym, czego szukam.

Marek Dornowski - Redaktor naczelny magazynu "ESTATE" w latach 2013–2015.