Jaki scenariusz może czekać branżę deweloperską w 2022 r.? Czy podwyżki stóp procentowych znacząco wpłyną na wzrost kosztów finansowania inwestycji? Dlaczego banki wciąż ostrożnie podchodzą do kredytowania deweloperów? Czy przewidywane wzrosty cen mogą drastycznie ograniczyć dostępność mieszkań dla Polaków?

O tym wszystkim mówi dr Jacek Furga, prezes Centrum Prawa Bankowego i Informacji przy Związku Banków Polskich, odpowiedzialny za rozwój Systemu Analiz i Monitorowania Rynku Obrotu Nieruchomościami (AMRON).

Pierwsze tygodnie roku to zawsze czas rozmaitych prognoz. 2021 r. pokazał jednak, jak zaskakujący potrafi być rynek nieruchomości, jak wielu ekspertów nie trafiło z przewidywaniami. A co najbardziej Pana zaskoczyło?

Zaskoczyła mnie zarówno skala wzrostu cen transakcyjnych, jak i skala wzrostu akcji kredytowej. Nie spodziewałem się aż tak dynamicznego rozwoju rynku. Owszem, sygnały z przełomu roku 2020 i 2021 zapowiadały wzrosty cen, ale nie aż takie. Natomiast jeśli chodzi o kredyty hipoteczne, prognozowałem raczej, że będziemy starali się dojść do wyniku z 2020 r., tymczasem 2021 r. okazał się jeszcze lepszy.

Był to także bardzo dobry czas dla branży deweloperskiej. Jaki scenariusz może czekać ten sektor w najbliższych miesiącach?

Już wynik z 2020 r. był dla deweloperów rekordowy, ponieważ oddali 222 tys. mieszkań, a w 2021 r. zostanie on pewnie jeszcze pobity (rozmowa odbyła się pod koniec grudnia – przyp. red.). Mówi się, że kolejni deweloperzy będą wchodzili teraz na swoje maksymalne poziomy oddawanych mieszkań, ale patrząc po liczbie wydawanych zezwoleń na budowę, w 2022 r. górka będzie jednak raczej się spłaszczać.

Moce przerobowe pewnie by były, materiałowe również. Co prawda w górę poszły ceny wszystkich materiałów budowlanych, ale to normalne przy obecnym otoczeniu makroekonomicznym. Jest drożej, natomiast nie ma sytuacji, w której materiałów brakuje, a przypomnę, że w naszej historii były już okresy, że brakowało np. cegły. Teraz materiały są, tylko po wyższych cenach, co oczywiście będzie przekładało się też na dalszy wzrost cen nieruchomości.

Głównym ograniczeniem w nowym roku będzie dostęp do nowych gruntów. Chyba że będziemy budowali kolejne osiedla w szczerym polu. Niestety, pomysł z Krajowym Zasobem Nieruchomości, który był elementem programu „Mieszkanie Plus”, zablokował samorządom i spółkom Skarbu Państwa możliwość oferowania deweloperom w przetargach kolejnych gruntów pod zabudowę. Warto byłoby to odblokować, jeśli rząd chce, aby ceny spadły, a rynek dalej się rozwijał.

Głównym ograniczeniem w nowym roku będzie dostęp do nowych gruntów. Chyba że będziemy budowali kolejne osiedla w szczerym polu.

W innym przypadku deweloperzy będą zmuszeni szukać bardziej niestandardowych nieruchomości, np. jeszcze częściej pozyskiwać działki z istniejącymi obiektami?

Które następnie będą wyburzane, ponieważ z technologicznego punktu widzenia łatwiej jest wybudować nowy obiekt o większej kubaturze, niż dostosować ten istniejący. Oczywiście, będzie to rozwiązanie droższe o koszt wyburzenia, ale to wciąż się kalkuluje.

Warto zaznaczyć, że pojawia się też coraz więcej pomysłów ze strony różnych firm, które oferują konwersje budynków w dobrym stanie. Chodzi głównie o hotele czy biurowce, które można byłoby zamienić na funkcję mieszkalną w postaci akademików lub mieszkań na wynajem. Pierwsze sygnały tego trendu już da się zaobserwować i takie rozwiązania na pewno będą się pojawiały.

fot. Pixabay / pexels.com

Ostatnie podwyżki stóp procentowych oznaczają także wzrost kosztów finansowania inwestycji dla deweloperów. Czy decyzje Rady Polityki Pieniężnej mogą odbić się na kondycji sektora deweloperskiego?

Akurat dla deweloperów nie będzie to znaczący wzrost. Z dostępnych analiz wynika, że udział kosztów finansowania kredytem bankowym w finalnej cenie sprzedawanego mieszkania nie przekracza poziomu 1 proc. Jeśli popatrzymy na skalę finansowania kredytowego sektora deweloperów mieszkaniowych, to w ostatnich latach nie przekraczała ona poziomu 2–2,5 mld zł rocznie. Już większy jest udział obligacji emitowanych przez firmy deweloperskie: średnio o miliard złotych więcej rocznie. Największy jest jednak, oczywiście, strumień płynący z kredytów hipotecznych dla osób indywidualnych oraz z transakcji gotówkowych. Jak szacują sami deweloperzy, mówimy tutaj o 16–17 mld zł rocznie.

Deweloperzy raczej rzadko korzystają z finansowania zewnętrznego. Popyt na mieszkania jest tak duży, że pozwala to finansować inwestycje w zasadzie na bieżąco poprzez wpłaty od klientów. Dzięki konstrukcjom powierniczego rachunku otwartego lub zamkniętego, ten strumień jest cały czas zapewniony.

Popyt na mieszkania jest tak duży, że pozwala deweloperom finansować inwestycje na bieżąco z wpłat od klientów.

Chciałbym jednak zapytać o podejście banków do kredytowania inwestycji. Dlaczego – mimo tak wielkiego popytu na mieszkania – deweloperzy wciąż znajdują się na liście dość ryzykownych biznesów z perspektywy sektora bankowego?

Deweloperzy są ryzykownym klientem w takim sensie, że banki niechętnie wchodzą w relacje z nowymi podmiotami na rynku. Generalnie podzieliłbym deweloperów na tych, którzy od lat korzystają z kredytów bankowych, oraz takich, którzy nie robili tego w ogóle lub sięgają po nie sporadycznie. Deweloperzy korzystający z kredytów od lat, otrzymają pozytywną decyzję praktycznie przy każdym kolejnym projekcie. Dzieje się tak nawet jeśli bank ma świadomość, że w części ten kredyt nie zostanie wykorzystany. Tutaj ryzyko jest mniejsze, bo pozytywną weryfikację daje po prostu dotychczasowa, udana współpraca.

Natomiast nowy deweloper rzeczywiście jest poddawany bardzo szczegółowej weryfikacji. Musi pokazać co do tej pory zrobił, jak przebiegała sprzedaż. Jeżeli tylko deweloper będzie w stanie wykazać, że nie jest to jego pierwszy pomysł na zarabianie pieniędzy, tylko że oddał już kilka obiektów, to ma szansę na pozytywną ocenę wniosku. Ostatnie wyniki branży pokazują, że jest to jednak bezpieczny biznes: ceny rosną, mieszkania się sprzedają, nie ma więc ryzyka, że projekt się nie domknie. Obecnie nie słychać o wielkich kłopotach firm deweloperskich, dlatego raczej nie powinno być problemu z zapewnieniem finansowania.

Kolejną przyczyną, dla której banki mniej chętnie udzielają kredytów niektórym deweloperom, jest dość skomplikowany proces analizy wniosku i rentowność, która jest dla banku niższa niż przy innych projektach. Niestety, nakłady pracy związanej z analizą wniosku i jego obsługą bardzo często nie przekładają się na przychody odsetkowe dla banku. Deweloperzy z reguły nawet jeśli starają się o kredyt, to często traktują go jako formę zabezpieczenia na wypadek słabszej sprzedaży, wzrostu kosztów czy innych nieprzewidzianych zdarzeń. Wiele banków potwierdza mi, że często scenariusz jest taki: są wniosek, decyzja kredytowa, inwestycja rusza, ale nie dochodzi do wypłaty nawet pierwszej transzy. Po prostu okazuje się, że mieszkania sprzedają się tak dobrze, że deweloper nie potrzebuje kredytu. Firma zapłaciła prowizję od wniosku kredytowego, ale bank już nie zarabia w tym projekcie na odsetkach, bo deweloper nie wnioskuje o wypłatę transz. To też ma wpływ na to, że czasami nie są to faworyzowani przez banki klienci. To wszystko sprawia, że banki chętniej kredytują klientów indywidualnych i wolą tym kanałem finansować projekty deweloperskie.

Polski Instytut Ekonomiczny prognozuje, że ceny nieruchomości w 2022 r. pójdą w górę o około 10 proc., a w 2023 r. o 8 proc. Czy ten scenariusz – o ile się spełni – połączony z podwyżkami stóp i zaostrzeniem kryteriów kredytowych może drastycznie ograniczyć dostępność mieszkań dla Polaków?

Raczej nie, ponieważ zwyżki, które obserwujemy od 2018 r., dotychczas takiej bariery nie stanowiły. Patrząc na ceny realne, a nie nominalne, gdybyśmy dzisiejsze średnie stawki oczyścili z nawisu inflacyjnego i wzrostu siły nabywczej, to znalazłyby się one poniżej poziomu cen, które osiągnęliśmy przed kryzysem subprime w 2008 r.

W raporcie AMRON-SARFiN publikujemy Indeks Dostępności Mieszkaniowej IDM M3. Jest to wyznaczany przez Centrum AMRON syntetyczny miernik, który pokazuje kwartalne zmiany w dostępności finansowej mieszkania dla przykładowej rodziny składającej się z dwóch pracujących osób i dziecka starszego. Wpływ na wartość tego indeksu mają następujące zmienne: średnia cena transakcyjna w badanym segmencie lokali mieszkalnych (o powierzchni użytkowej od 45 do 55 mkw.), wysokość oprocentowania nowych kredytów mieszkaniowych, wysokość średnich dochodów rodziny brutto oraz poziom kosztów utrzymania.

fot. Jamie Waynick / pexels.com

I faktycznie od półtora roku obserwujemy powolne spadanie wartości indeksu, co oznacza, że wzrost wynagrodzeń nie nadąża już za tempem wzrostu cen transakcyjnych. Jeśli dojdą do tego jeszcze wzrosty kosztów obsługi kredytu, to wskaźnik będzie się nadal obniżał. Moim zdaniem, akcja kredytowa będzie w 2022 r. słabsza niż w 2021 r. Wszystko wskazuje na to, że dojdzie do wyhamowania dynamiki zarówno jeśli chodzi o kredyty, jak i wzrost cen transakcyjnych na rynku mieszkaniowym.

W listopadzie prezydent podpisał ustawę o gwarantowanym kredycie mieszkaniowym, która jest częścią Polskiego Ładu i przewiduje pomoc państwa przy spłacie kredytów. Wiem, że nie jest Pan zwolennikiem tego rozwiązania. Dlaczego?

Jestem mocno sceptyczny. Nie przeczę, dla niektórych osób startujących w życie z dobrą pracą i zapałem, jest to jakieś rozwiązanie, jeśli nie mieli możliwości wcześniej zgromadzić wkładu własnego. Natomiast w przypadku większości osób, które do tej pory nie miały doświadczenia i nie były w stanie odłożyć nawet 10 proc. wartości mieszkania, jest to namawianie do jazdy bez trzymanki. Zwłaszcza w okresie narastających stóp procentowych.

Dziś łatwo się liczy, kalkulacje spłaty kredytu są ciekawe, ale jest to proponowanie klientom zdecydowanie droższego rozwiązania. Po pierwsze, za udzielenie gwarancji przez państwowy Bank Gospodarstwa Krajowego trzeba będzie zapłacić. Po drugie, gwarancja to gotówka pozwalająca sfinansować te 20 proc. zakupu mieszkania i klient dzięki temu będzie mógł uzyskać od banku kredytującego kredyt w wysokości 100 proc. ceny zakupu mieszkania. I ten kredyt w pełnej wysokości będzie musiał spłacić, oczywiście wraz z naliczanymi systematycznie odsetkami. Taka osoba zaciąga wyższy kredyt, więc jego spłata siłą rzeczy będzie trwała dłużej. A co za tym idzie, koszt kredytu będzie wyższy.

Pojawia się pytanie, jak długo kredytobiorcy będą w stanie funkcjonować pod taką presją. Pamiętajmy, że wkład własny to forma weryfikacji umiejętności niekonsumowania wszystkiego. To sygnał, że klient w miarę dobrze zarabia i jest w stanie część pieniędzy odłożyć na przyszły cel.

Można zauważyć, że niektóre banki komercyjne również podchodzą do tego pomysłu z dystansem.

I ja się temu nie dziwię. Bank wchodzi w relację z bardziej ryzykownym kredytobiorcą, a gwarancja Skarbu Państwa i Banku Gospodarstwa Krajowego będzie obowiązywała tylko w okresie kilku pierwszych lat, aż te 20 proc. „zagwarantowanej” wartości kredytu zostanie spłacone. Potem gwarancja wygasa, a jak pokazuje historia, problemy ze spłatą – jeśli się pojawiają – to dopiero po kilku latach. Doświadczenia rynków hipotecznych z innych krajów pokazują, że jeżeli pojawiają się problemy ze spłatą kredytu, to dochodzi do tego najczęściej w 7–8 roku. Na początku każdy chce i jak tylko może, to spłaca. Potem jednak często pojawiają się różne sytuacje, powiększa się rodzina, zmieniają się plany i jeśli kredyt kosztuje coraz drożej, to w pewnym momencie klient zaczyna się zastanawiać. W przypadku kredytu z gwarancją pojawia się ryzyko, że klient pomyśli tak: „W zasadzie nie włożyłem w to mieszkanie nic własnego, poza spłatą tych 9–10 proc. przy dotychczasowych ratach, niech więc martwią się ci, którzy tej gwarancji udzielili”. Niestety, taka jest nasza konstrukcja psychiczna. Pamiętajmy, że kiedy klient włoży swoje 20 proc., to zupełnie inaczej podchodzi do swoich zobowiązań. To są jego pieniądze.

Kolejnym problemem jest to, że tylko niewielki odsetek mieszkań z rynku pierwotnego będzie dostępny z takim wsparciem. Szacuje się, że np. w Warszawie będzie to około 13 proc., w Łodzi 11 proc., a w Krakowie zaledwie 8 proc.

Według mnie, te limity cenowe – dodatkowo układane jeszcze regionalnie – są wielkim nieporozumieniem w programach rządowych. Już poprzednie programy, takie jak „Mieszkanie dla Młodych” czy „Rodzina na swoim”, pokazywały, jak różne są te wskaźniki dla poszczególnych województw i jak deformuje to rynek. Przykład z „MdM”: okazało się, że wskutek tego programu w Krakowie nie można było kupić praktycznie nic, bo limity były wyśrubowane, a w Gdańsku mieściło się praktycznie wszystko, co się budowało. Mało tego, spowodowało to dodatkowo szybki wzrost cen w tym mieście, ponieważ skoro państwo dopłacało do wyższych cen, to dlaczego deweloper miałby cen oferowanych przez siebie mieszkań do tej granicy nie podnieść?

Takie incydentalne ingerencje państwa w rynek, niestety go destabilizują. Nie grajmy ceną indywidualnego mieszkania, ponieważ jest ona bardzo uwarunkowana regionalnie. Zróbmy powszechny program, z którego wszyscy mogą skorzystać.

fot. Pawel Czerwinski / pexels.com

Coraz częściej pojawiają się głosy, że po ostatnich decyzjach RPP i przy rozkręcającej się inflacji kredytobiorcy powinni rozważyć kredyt ze stałą stopą procentową. Jakie jest Pana zdanie na ten temat?

Zgodnie z rekomendacją Komisji Nadzoru Finansowego, od 1 lipca 2021 r. wszystkie banki komercyjne taki kredyt muszą mieć w ofercie. Taki produkt może być skonstruowany mniej lub bardziej atrakcyjnie, ale musi być. Wkrótce także każdy bank spółdzielczy będzie musiał mieć w ofercie taką pozycję.

Obecnie kredyty o stałej stopie są w Polsce kredytami o stopie okresowo stałej. Przez większość banków jest ona definiowana z reguły na 5–7 lat. Na dzisiaj ich cena w relacji do kredytu o stopie zmiennej jest jeszcze na tyle wysoka, że klienci nie decydują się na kredyt o stałym oprocentowaniu. Chociaż są banki, w których ten wzrost zainteresowania ze strony bardziej przezornych klientów jest widoczny. Po kolejnych podwyżkach stóp może bowiem okazać się, że te 4,5–5,2 proc., które trzeba dzisiaj zapłacić za stałą stopę, za półtora roku-dwa lata będzie ceną niższą, niż to co zapłacimy za kredyt o stopie zmiennej.

Jestem zwolennikiem tych kredytów. Przypomnę, że kryzys subprime na rynku amerykańskim powstał m.in. dlatego, że administracja prezydenta Billa Clintona w połowie lat 90. zlikwidowała ponad 100-letnią zasadę, że kredyt hipoteczny był tam kredytem o stałej stopie. On przez ponad 100 lat kosztował 5 proc., bez względu na to, co działo się na rynku. Populizm Clintona doprowadził jednak do pytania: „Dlaczego ci ludzie mają płacić 5 proc., skoro na rynku stopa zmienna wynosi 0,5 proc.?”. Zmieniono zasady i wszyscy, oczywiście, rzucili się na te kredyty, bo były dziesięć razy tańsze. Tylko że reakcja rynku była taka, że po kilku latach kredyty o zmiennej stopie były wyższe niż tamte 5 proc., ponieważ kosztowały już prawie 6 proc.

Od 2020 r. nastąpił też duży wzrost zakupów nieruchomości za gotówkę – tak wynikało m.in. z Indeksu nastrojów pośredników w obrocie nieruchomościami (INPON), który przygotowaliśmy jako portal Nieruchomosci-online.pl po III kwartale 2021 r. Jednak ostatnio coraz częściej pojawiają się opinie, że strumień gotówki powoli wysycha. Rzeczywiście jest to zauważalne?

Jak podawał GUS, w 2020 r. w wyniku ograniczeń covidowych zasoby naszych gospodarstw domowych wzrastały z miesiąca na miesiąc o 1,5–2 mld zł. Po prostu odkładaliśmy pieniądze, których nie mieliśmy gdzie wydać i to był jeden strumień gotówki. Drugim były środki wycofywane z lokat okresowych w bankach. Konsekwencją było to, że w niektórych lokalizacjach na rynku pierwotnym nawet 60 proc. transakcji było finansowanych gotówką. Wciąż mamy wysoki strumień gotówki na rynku, ale wydaje mi się, że powoli będzie się on wyczerpywał. Tym bardziej, że kolejne decyzje RPP mogą sprawić, że oszczędzanie w bankach znowu zacznie się opłacać.

Na koniec, jestem ciekawy, czy jako ekonomista często słyszy Pan pytanie: Kupować teraz, czy jednak jeszcze się wstrzymać?

Rzeczywiście, często, ale odpowiedź zawsze jest indywidualna. Jeżeli chcemy kupić nieruchomość na własne potrzeby, to zawsze warto. Lepiej mieszkać na swoim i cieszyć się ze wzrostu wartości mieszkania, a w ten sposób oszczędzać na kosztach, które płaci się jako najemca. Pod tym względem jestem zwolennikiem własności mieszkaniowej, podobnie jeśli chodzi o inwestycje na dłuższy czas. Jeśli ktoś chce zrobić z mieszkania np. dodatkowy element zabezpieczenia emerytalnego, to jak najbardziej.

Jeżeli chcemy kupić nieruchomość na własne potrzeby, to zawsze warto.

Da się jednak zauważyć pewne stadne zachowania. Szukanie nieruchomości stało się modne, wiele osób uważa, że zawsze warto sprawdzić, a nuż, widelec uda się trafić coś, co naprawdę nam się spodoba. Jest wiele osób, które bez konkretnego celu robią na rynku dużo zamieszania.

Także dlatego sprzedaje się dziś niemal wszystko, co jest budowane?

Jestem od lat związany z Ursynowem. Jeżdżąc po okolicy, patrzyłem czasami, jak długo wiszą te wypłowiałe banery z ogłoszeniami „sprzedam lub wynajmę”. Niektóre z nich właściciele wywiesili jeszcze w 2008 r., ale nie było presji na sprzedaż, więc to wciąż wisiało. Raz na jakiś czas z ciekawości dzwoniłem z pytaniem, czy dana oferta jest aktualna. Zwykle odbierały starsze osoby, które podawały cenę, często około 10 tys. zł za mkw. Podobne ceny obowiązywały często od 2008 r. i te mieszkania teraz zaczęły się sprzedawać. Po kilkunastu latach.

Dziękuję za rozmowę.

Rafał Bieńkowski - PR Manager w Nieruchomosci-online.pl, który zajmuje się także analizą danych portalu i przygotowywaniem raportów rynkowych. W przeszłości dziennikarz „Gazety Współczesnej”, „Gazety Olsztyńskiej” i „Rzeczpospolitej”.