Lepsze wieści dla osób planujących zakup mieszkania w największych miastach. W Warszawie, Krakowie i Wrocławiu zaobserwowano korektę cen ofertowych, i to trzeci kwartał z rzędu. Jednak w wielu miastach ceny ponownie wzrosły i wciąż trwa tam przepychanka między oczekiwaniami sprzedających a możliwościami kupujących – tak wynika z danych portalu Nieruchomosci-online.pl, który podsumował I kwartał 2025 na rynku wtórnym.

Niewielka korekta – tak można określić to, co działo się z cenami ofertowymi mieszkań z rynku wtórnego w Warszawie w I kwartale 2025 r. Porównując do IV kwartału ubiegłego roku, średnia stawka za metr kawalerki była niższa o 0,8%, mieszkania dwupokojowego o 1%, a trzypokojowego o 0,6%. Jest odrobinę taniej, ale kupujący w stolicy i tak wciąż muszą mierzyć się ze średnimi cenami na poziomie 17–19 tys. zł za metr. 

W Krakowie obniżka wyniosła w przypadku kawalerek 0,8% (17,3 tys. zł/mkw.), a w przypadku mieszkań dwu- i trzypokojowych po 1,6% (kolejno 16,3 tys. zł i 15,5 tys. zł/mkw.) 

Jeśli chodzi o Wrocław, średnie oczekiwania osób sprzedających były niższe o 1,4% (kawalerki – 14,6 tys. zł/mkw.), o 0,5% (dwupokojowe – 13,2 tys. zł/mkw.) i o 2,1% (trzypokojowe – 12,4 tys. zł/mkw.).

Teoretycznie, o ile więcej pieniędzy mogło zostać w kieszeni kupujących? Wspomniane spadki przekładają się na 100–260 zł mniej na metrze. Nie są to duże obniżki, ale można mówić już o trendzie w największych miastach. Każda z tych trzech metropolii pozostaje na ścieżce delikatnych obniżek, które widoczne są już od drugiej połowy 2024 r. Cenowy próg bólu został tam już najwyraźniej osiągnięty. 

Nieco gorsze wiadomości dla kupujących w Gdańsku – ich miasto wyłamało się z obniżkowego trendu widocznego w największych lokalizacjach. Tam mieszkania podrożały średnio o 3% w każdej z analizowanych wielkości lokali. Odpowiedź na pytanie, dlaczego tak się dzieje, może leżeć częściowo w inwestycyjnym charakterze miasta – na rynek trafia tam dużo niedawno wykończonych i dobrze zlokalizowanych mieszkań w wysokim standardzie.   

Jeśli chodzi o inne duże miasta, warto wspomnieć też o Poznaniu, gdzie praktycznie nie drgnęły ceny mieszkań dwu- i trzypokojowych, a także o Szczecinie, gdzie ceny kawalerek obniżyły się średnio o 1,7%, a trzypokojowe o kosmetyczne 0,5%.  

Czy zadziałał już na nas efekt „Pierwszych Kluczy”? 

Można jednak powiedzieć, że mamy rynek dwóch prędkości, ponieważ nie wszędzie osoby kupujące mogły liczyć na większą elastyczność sprzedających. 

Dane Nieruchomosci-online.pl wciąż wskazują na spore wahanie w cenach ofertowych w zależności od regionu. Stabilizację lub lekkie obniżki cen ofertowych kwartał do kwartału zaobserwowano w połowie miast wojewódzkich. Ale w połowie wciąż widoczne są wzrosty (najczęściej są to miasta, gdzie cena za metr jest najniższa i wciąż poniżej 10 tys. zł). 

Średnie stawki za kawalerkę wzrosły maksymalnie o 5% w Kielcach (10 tys. zł/mkw.), Łodzi (9,1 tys. zł/mkw.), Rzeszowie (12,6 tys. zł/mkw), Zielonej Górze (9,7 tys. zł/mkw.), ale w pozostałych miastach częściej jednak o 1–2%.

Średnia stawka w przypadku mieszkania dwupokojowego wzrosła maksymalnie o 6% w Katowicach (9,9 tys. zł/mkw.), ale w większości lokalizacji o 1–4%. Trzypokojowe – maksymalnie o 6% w Gorzowie Wlkp. (7,8 tys. zł/mkw.) i Katowicach (9,5 tys. zł/mkw.), ale najczęściej o 1–3%.

Mieszkania na sprzedaż

Dalszy wzrost cen może nieco zaskakiwać, patrząc na ograniczony popyt na mieszkania.

Tam, gdzie pojawiły się wzrosty, może to wynikać z prób dopasowania cen w mniejszych stolicach regionalnych do limitu 10 tys. zł za metr, który ma obowiązywać w rządowym programie „Pierwsze Klucze”. Oczywiście nie sposób ocenić, czy na pewno na sprzedających zadziałał już sam efekt zapowiedzi programu, ale nie można tego wykluczyć.   

Porównując ceny rok do roku, w większości miast są one wyższe. Wyjątkiem są właśnie największe miasta, czyli Warszawa, Kraków i Wrocław. Tam średnie ceny albo są na takim samym poziomie co na początku 2024 r., albo są niższe w zależności od liczby pokoi od 1 do 3%. 

Mamy w czym wybierać, ale górka ofert nie wzrosła   

W I kwartale 2025 r. osoby poszukujące chętniej przeglądały ogłoszenia z rynku wtórnego, niż miało to miejsce w IV kwartale 2024 r. (październik-grudzień). Liczba kontaktów nawiązanych z ogłoszeniodawcami w portalu Nieruchomosci-online.pl wzrosła o 7%.

To raczej naturalna sytuacja – w listopadzie i grudniu z mniejszym zapałem przeglądamy oferty, aby powrócić do poszukiwań na początku nowego roku. 

Pomimo lekkiego wzrostu zainteresowania na przestrzeni kwartałów, popyt na mieszkania z rynku wtórnego w I kwartale był bardzo zbliżony do tego sprzed roku. Przypomnijmy – w I kwartale 2024 r. sytuacja na rynku uspokajała się po wygaszeniu programu „Bezpieczny Kredyt 2%”. 

Popyt na mieszkania wciąż jest więc ograniczony z powodu wysokich cen i braku obniżek stóp procentowych. Zresztą w samym społeczeństwie widoczne jest poczucie, że to być może nie jest najlepszy moment na zakupy. 

W lutym portal Nieruchomosci-online.pl zapytał grupę tysiąca Polaków, czy ich zdaniem I kwartał był dobrym czasem na takie decyzje – tylko 22% ankietowanych odpowiedziało, że to sprzyjający moment na kupno nieruchomości.      

A co działo się w I kwartale z ofertą mieszkań na sprzedaż? Osoby kupujące wciąż miały duży wybór na rynku wtórnym, ale po raz pierwszy od dawna liczba ogłoszeń nie wzrosła w relacji kwartał do kwartału. A wręcz minimalnie spadła – o 1%. 

Oferta cały czas jest jednak wyraźnie większa niż rok temu. Jeśli ktoś szukał mieszkania na początku 2024 r., miał do dyspozycji średnio o jedną czwartą ogłoszeń mniej niż obecnie.

Chcesz być na bieżąco?
Dołącz do newslettera

Rafał Bieńkowski - PR Manager w Nieruchomosci-online.pl, który zajmuje się także analizą danych portalu i przygotowywaniem raportów rynkowych. W przeszłości dziennikarz „Gazety Współczesnej”, „Gazety Olsztyńskiej” i „Rzeczpospolitej”.