W czasach, gdy oprocentowanie lokat bankowych pozostaje niskie, a sytuacja gospodarcza niepewna, zakup ziemi jest jedną z najbezpieczniejszych inwestycji, gdyż ceny działek nie spadają. Radzimy, na co zwrócić uwagę przy kupnie działki.

Z tego artykułu dowiesz się:

• Jakie są podstawowe zasady inwestowania w ziemię?

• W jakie rodzaje działek warto zainwestować?

• Ile można zarobić, inwestując w ziemię?

• Gdzie szukać dobrych ofert działek na sprzedaż?

Podstawowe zasady inwestowania w ziemię

Zanim zainwestujemy w działkę, przede wszystkim powinniśmy podjąć decyzję, jaka działka nas interesuje i w jakim celu ją kupimy – czy po to, aby na niej postawić budynek, czy tylko ulokować w niej pieniądze i zyskać na ewentualnym wzroście wartości. Jeśli już mamy upatrzoną konkretną działkę, warto sprawdzić, jakie daje nam możliwości, czy jej zakup ma szansę być opłacalny i czy nie będzie nam później przysparzała problemów. Dlatego warto skorzystać z pomocy eksperta – doradcy inwestycyjnego lub pośrednika specjalizującego się w działkach. Fachowa wiedza jest niezbędna do oceny stanu prawnego działki, przydatności do planowanych celów (np. określonego typu zabudowy), lokalizacji i sąsiedztwa, obecnej i przyszłej infrastruktury, oraz innych czynników, które w przyszłości mogą wpłynąć na wartość gruntu.

Działki na sprzedaż

Aby się dowiedzieć, co może powstać na działce i w jej otoczeniu, należy sprawdzić miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego bądź decyzję o warunkach zabudowy. Znajdziemy tam istotne informacje o tym, co można postawić na danym terenie, a także gdzie może się znaleźć dojazd do działki i co może być zbudowane w jej pobliżu. W niektórych przypadkach MPZP określa nawet wygląd budynków (kolorystyka, kształty dachów). Dlatego sprawdzenie takiego planu bądź warunków zabudowy jest bardzo istotne zwłaszcza dla osób, które na danej działce chciałyby postawić dom według określonego projektu czy też prowadzić na niej określony rodzaj działalności. Umożliwia to także ustrzeżenie się przed przykrymi niespodziankami w przyszłości. Może się bowiem okazać, że spokojna, cicha okolica za parę lat już nie będzie cicha, gdyż dopuszczalne jest postawienie tam fabryki.

Należy też sprawdzić, czy działka jest uzbrojona, tzn. wyposażona we wszystkie niezbędne przyłącza, a jeśli nie, to czy jest taka możliwość i z jakimi kosztami by się to wiązało. Działki nieuzbrojone są z reguły tańsze, ale ze względu na wspomnianą konieczność doprowadzenia mediów mogą się okazać nieopłacalne.

Podobnie jak w przypadku wszystkich innych nieruchomości, trzeba sprawdzić księgę wieczystą działki. Należy zweryfikować, czy sprzedający ma prawa do działki i czy jest ona wolna od obciążeń. Istotne są też ewentualne prawa osób trzecich.

Sporo wątpliwości wiąże się z zakupem działek ze służebnością. Nawet jeśli działka jest atrakcyjna pod wieloma względami, obciążenie w postaci cudzych uprawnień do korzystania z niej budzi zrozumiałe obawy. Czy taką działkę w ogóle warto kupić? Zależy to od rodzaju służebności i stopnia jej uciążliwości dla właściciela. Z jednej strony służebność umożliwia zyski, gdyż za wspomnianą możliwość korzystania z danego terenu trzeba zapłacić. Z drugiej – niektóre rodzaje służebności (np. służebność drogi koniecznej, czyli umożliwienie przejazdu z sąsiedniej posesji, która nie ma dostępu do drogi) łączą się z ograniczeniem możliwości zagospodarowania działki i z zakłócaniem spokoju jej właścicielowi. Dlatego warto przeanalizować, co w konkretnym przypadku przeważa – zalety czy wady. Więcej o zakupie działki ze służebnością dowiesz się tu - "Działka ze służebnością - kupić czy nie kupić?"

W jakie rodzaje działek warto zainwestować?

Bardzo duży potencjał mają działki o szczególnych walorach krajobrazowych i turystycznych – nad morzem, nad jeziorami, w górach czy w pobliżu popularnych atrakcji. Taka działka z domkiem letniskowym będzie świetną bazą wypadową dla osób wybierających się na wycieczki. Można ją przeznaczyć na własny użytek, ale także na wynajem dla turystów. Jest duże prawdopodobieństwo, że zainteresowanie turystyką krajową w najbliższej przyszłości znacząco nie spadnie, zwłaszcza że pandemiczne ograniczenia w podróżowaniu za granicę, przynajmniej do niektórych krajów, mogą potrwać jeszcze dłuższy czas. Działki w popularnych i atrakcyjnych lokalizacjach są oczywiście droższe. Według danych portalu Nieruchomosci-online.pl (I kwartał 2021) za działkę w Zakopanem zapłacimy aż w okolicach 600 zł/mkw., a w Rynie i Olsztynie w okolicach 300 zł/mkw. Są jednak duże szanse, że taka inwestycja zwróci się dość szybko.

Działki na sprzedaż

W czasach pandemii szczególnie dużą popularność zdobyły działki rekreacyjne. Zmęczenie zamknięciem w domach i ograniczenia w podróżowaniu sprawiły, że ludzie zapragnęli mieć własny kawałek ziemi, na którym mogliby spędzać czas wolny. Upowszechnienie się pracy zdalnej spowodowało, że zaczęli opuszczać centra miast i szukać bardziej kameralnych lokalizacji. Jeśli planujemy kupić działkę rekreacyjną, warto mieć na uwadze, że być może kiedyś będziemy chcieli tam postawić dom, choćby niewielki. Dobrze jest więc sprawdzić, czy istnieje możliwość przekształcenia jej w budowlaną. W tym celu należy się skontaktować z urzędem gminy.

Dobrym zakupem mogą być też działki budowlane. Umożliwiają one postawienie budynków do własnego użytku (np. mieszkalnych czy na działalność gospodarczą), ale można je też później odsprzedać deweloperowi. Na działki budowlane jest duże zapotrzebowanie, gdyż deweloperzy cały czas poszukują gruntów pod nowe inwestycje.

Zakup działki inwestycyjnej przeznaczonej pod działalność gospodarczą wymaga przede wszystkim dokładnego sprawdzenia, jaki rodzaj zabudowań może się znaleźć na jej terenie. Duże znaczenie ma także uregulowany stan prawny dojazdu do drogi publicznej oraz dobra lokalizacja – mająca duży potencjał rozwojowy.

Działki rolne, siedliskowe i leśne mogą się okazać kłopotliwe. W obecnym stanie prawnym istnieje bowiem wiele restrykcji dotyczących możliwości ich zakupu, budowania na nich lub późniejszej ich odsprzedaży. Przepisy utrudniają zakup gruntów rolnych przez osoby niebędące rolnikami oraz ograniczają możliwości obrotu gruntami leśnymi. Ceny działek tego typu są niższe niż w przypadku budowlanych i często kuszą atrakcyjnym położeniem. Jeśli jednak chcemy je kupić z zamiarem postawienia na nich budynków, może się to okazać utrudnione albo wręcz niewykonalne. Więcej o budowie domu na działce rolnej dowiesz się tutaj: "Budowa domu na działce rolnej", oraz tutaj: "Budowa domu na działce siedliskowej".  Nieraz wymagane jest odrolnienie lub odlesienie, które jest dość skomplikowane i nie zawsze da się przeprowadzić. Dlatego przed planowanym zakupem należy drobiazgowo przeanalizować sytuację i cechy konkretnej działki, bo może się okazać, że z zakupionym gruntem właściwie nic nie można zrobić.

Ile można zarobić, inwestując w ziemię?

Opłacalność zakupu ziemi zależy od wielu czynników – m. in. od rodzaju działki, od jej położenia (zwłaszcza jeśli myślimy o wykorzystaniu jej na cele turystyczne), od tego, czy będzie na niej prowadzona działalność gospodarcza bądź rolnicza, od rodzaju zabudowań, które już istnieją i w przyszłości mogą na niej powstać, od czynników mogących wpływać na podwyższenie bądź obniżenie jej wartości (np. aktualnych lub przyszłych inwestycji w okolicy), a także od tego, jak będą się kształtowały ceny ziemi w przyszłości, gdy ewentualnie będziemy chcieli ją sprzedać.

Ceny działek wykazują tendencję wzrostową. Dla przykładu, porównajmy dane GUS dotyczące średnich cen działek w Polsce w latach 2017‒2019.

Jeśli chodzi o nieruchomości gruntowe zabudowane, to:

• zabudowane budynkami mieszkalnymi w roku 2017 kosztowały średnio 314,5 tys. zł; w 2018 r. – 316,9 tys. zł, w 2019 r. – 331 tys. zł;

• rolne zabudowane: w 2017 r. średnio 143,1 tys. zł; w 2018 r. – 148 tys. zł; w 2019 r. – 175,6 tys. zł;

• zabudowane pozostałe: odpowiednio 754,4 tys. zł; 878,5 tys. zł; 753,3 tys. zł.

W dwóch pierwszych kategoriach widać więc wzrosty cen, zwłaszcza między rokiem 2018 a 2019. W ostatniej odnotowano spadek, ale sformułowanie „zabudowane pozostałe” jest tak ogólne i obszerne, że mogły tu wchodzić w grę różne czynniki.

Jeśli chodzi o nieruchomości gruntowe niezabudowane, sytuacja przedstawiała się następująco:

• średnia cena nieruchomości rolnych niezabudowanych w 2017 r. wyniosła 95 tys. zł; w 2018 r. – 103,9 tys. zł; w 2019 r. – 104,3 zł;

• leśnych niezabudowanych: w 2017 r. – 49,5 tys. zł; w 2018 r. – 46,4 tys. zł; w 2019 r. – 61,8 tys. zł;

• pod zabudowę mieszkaniową: w 2017 r. – 123 tys. zł; w 2018 r. – 127,8 tys. zł; w 2019 r. – 131,1 tys. zł;

• pod zabudowę przemysłową: w 2017 r. – 689,4 tys. zł; w 2018 r. – 562,8 tys. zł; w 2019 r. – 776,4 tys. zł;

• pod zabudowę handlowo-usługową: w 2017 r. – 575 tys. zł; w 2018 r. – 621,7 tys. zł;  w 2019 r. – 628 tys. zł;

• pod zabudowę inną: w 2017 r. – 208,7 tys. zł; w 2018 r. – 229,9 tys. zł; w 2019 r. – 193,9 tys. zł.

Podobnie jak w przypadku działek zabudowanych, tu też w większości kategorii widać wzrosty.

Można zakładać, że trend ten będzie trwał i w przyszłości. Grunty z zasady nie tracą na wartości, gdyż ich podaż jest ograniczona – nie da się ich wyprodukować, można co najwyżej zmienić ich przeznaczenie. Dodatkowo wartość działki można zwiększyć samodzielnie, np. poprzez doprowadzenie przyłączy albo postawienie domu. Więcej o uzbrojeniu działki dowiesz się tu - "Co to jest uzbrojenie działki i jak je wykonać". Na działce można również zarabiać przez wynajmowanie bądź dzierżawienie.

Kolejną zaletą gruntu jako inwestycji jest jego trwałość. O ile nie zajdą jakieś szczególne okoliczności, jego stan może pozostać niezmieniony przez długie lata, a więc nie straci na walorach i przez to na wartości.

Warto jednak wziąć pod uwagę, że wzrost wartości działki może potrwać długo, minimum kilka lat. Trzeba tu uwzględnić zarówno czas potrzebny na prace wpływające na podwyższenie wartości (zabudowa, doprowadzenie przyłączy itp.), jak i tempo wzrostu cen. W przypadku domu nieraz wystarczy przeprowadzić dość szybki remont, by go sprzedać z dużym zyskiem; w przypadku działki nie jest to możliwe. Dlatego ziemia sprawdza się przede wszystkim jako sposób na ulokowanie kapitału i zabezpieczenie go przed inflacją. Na konkretny zysk trzeba natomiast poczekać.

Działki na sprzedaż – tu znajdziesz dobre oferty

Bogatą ofertę działek na sprzedaż znajdziesz na Nieruchomosci-online.pl. W opcjach wyszukiwania możesz wybrać rodzaj szukanej działki (budowlana, rolna, rekreacyjna, inwestycyjna), a także dodatkowe kryteria, takie jak: działka ogrodzona, uzbrojona, z dojazdem asfaltowym, z jeziorem w okolicy czy z linią brzegową. Jeśli interesujesz się zakupem działki, zapraszamy do zapoznania się z naszą ofertą.

Działki na sprzedaż

Niniejsze opracowanie ma jedynie charakter informacyjny. Jego treść nie stanowi porady prawnej, podatkowej, finansowej czy z zakresu obrotu nieruchomościami. W celu uzyskania profesjonalnego wsparcia, skonsultuj się ze specjalistą: https://www.nieruchomosci-online.pl/agenci.html

Magdalena Krukowska - Od 2016 r. związana z portalem Nieruchomosci-online.pl. Należy do zespołu redakcyjnego bloga Nieruchomosci-online.pl, gdzie współtworzy strategię contentową, odpowiada za dobór treści, zajmuje się tworzeniem i optymalizacją publikacji, a także kontaktami z autorami i ekspertami ds. nieruchomości. W przeszłości prowadziła szkolenia z j. angielskiego.