Pandemia, upały, generalnie zbyt bliskie sąsiedztwo w blokach skłaniają ostatnio Polaków do przenoszenia się do własnych domów, poszukiwania większej swobody, samodzielności i własnego kawałka zieleni. Latem może to być wspaniałe wyjście, jeśli nie ma wokół za dużo kosiarek do trawy, ale przygotujcie się, zima nadchodzi, a wraz z nią cała lista nowych i nie całkiem nowych obowiązków i – oczywiście – opłat.

Świadectwa efektywności energetycznej budynków i mieszkań

Kilka lat temu, zgodnie z wymogami prawa unijnego, wprowadzone zostały w Polsce certyfikaty efektywności energetycznej budynków. Dokumenty takie powinno mieć każde nowe mieszkanie przekazywane klientowi przez dewelopera. Każdy lokal i budynek, mieszkalny lub użytkowy, powinny mieć wyrobione takie świadectwo przynajmniej z okazji sprzedaży. Generalnie, powinno się okazywać takie dokumenty nawet najemcom przy podpisywaniu umów najmu. Wszystkie budynki publiczne powinny mieć wywieszone takie certyfikaty w widocznym miejscu.

Praktyka jest jednak nieco inna. Świadectwa może i są obowiązkowe, ale można z nich zrezygnować. Najemcy w ogóle o to nie pytają, a najlepiej i tak zobaczyć rachunki za ogrzewanie lub opał za przynajmniej ostatni sezon, żeby ocenić, na ile mieszkanie lub dom są ciepłe. W przypadku mieszkań, kupujący rzadko zwracają uwagę na same koszty ogrzewania – jeśli nie jest ono wyłącznie na prąd w starszych kamienicach. Pod uwagę brane są ogólne koszty utrzymania, preferowane są oczywiście lokale z ciepłem miejskim. W wielorodzinnych budynkach mamy mniejszy wpływ na cały budynek, jego ocieplenie i korzystanie z mediów, inaczej jest w przypadku domów, i w tej kategorii pojawia się coraz więcej obowiązków.

Jak wyrobić świadectwo efektywności energetycznej i uzyskać szerszy zakres bezpłatnego doradztwa energetycznego?  Lista kontaktów do regionalnych i gminnych doradców na stronie „Doradztwo Energetyczne” Narodowego Funduszu Ochrony Środowiska i Gospodarki Wodnej 

Rejestry źródeł ogrzewania prowadzone przez gminy – nowość

Rejestry źródeł ogrzewania prowadzone przez gminy – nowość

Smog zaczął być zauważanym problemem nie tylko dla wrażliwych mieszkańców, ale i dla polityków na najwyższych szczeblach władzy. Samorządy także zaczęły aktywnie zajmować się tym tematem, pojawiły się w związku z tym nowe obowiązki: gminy będą prowadzić rejestry źródeł ciepła, a właściciele lub zarządcy budynków powinni zgłosić, jaki mają piec i jakiego używają w nim paliwa. Dotyczyć to będzie źródeł ogrzewania domów i wody. W budynkach wielorodzinnych zarządzanych zajmą się tym administratorzy lub spółdzielnie.  Jeśli jednak nie mamy wspólnoty mieszkaniowej lub każdy z lokali ma swoje źródła ciepła albo mamy własny dom, trzeba będzie zgłosić piece do gminy samodzielnie.

Pytania dotyczące sposobu ogrzewania były również zawarte w tegorocznym Spisie Powszechnym, w sekcji dotyczącej nieruchomości – nie wszyscy się z nimi spotkali. Wszyscy właściciele domów powinni do połowy 2022 roku wypełnić deklarację o wykorzystywanych źródłach ciepła, ponieważ jej brak będzie się wiązać z sankcjami finansowymi. Tworzona Centralna Ewidencja Emisyjności Budynków ma objąć wszystkie budynki i ich źródła ciepła, będzie również zawierać informacje o dofinansowaniach związanych np. z wymianą pieców i ogólnie pracami poprawiającymi efektywność energetyczną. To ma być sposób na sprawdzanie, czy sprzedający dom nie będzie musiał zwrócić części dopłaty – obecnie w niektórych programach dofinansowania są takie warunki.

Rejestr szamb i przydomowych oczyszczalni

Rejestracja pieców to nowy obowiązek, ale nie jedyny taki rejestr gminny. Od kilku lat gminy prowadzą spisy szamb i przydomowych oczyszczalni ścieków bytowych. Systemy wodociągów się rozrastają, podłączane są kolejne nowe i starsze budynki, a jeśli mamy już też dostępną sieć kanalizacyjną, to powinniśmy się do niej podłączyć. Gminy zostały zobowiązane do dokładniejszego kontrolowania, co się dzieje ze ściekami, dlatego prowadzą takie rejestry szamb i mogą również wzywać właścicieli domów podłączonych do wodociągów a bez kanalizacji, do okazywania umów i rachunków za wywóz nieczystości płynnych lub usuwanie osadów z oczyszczalni zgodnie z jej instrukcją użytkowania.

Przy kupnie domu zwracajmy uwagę nowych właścicieli, że zgłaszając do gminy nabycie nieruchomości i podając dane potrzebne do wyliczenia podatku od nieruchomości, dobrze by sprawdzili, czy można od razu zgłosić źródła ciepła i szambo lub inny sposób radzenia sobie ze ściekami. Procedury mogą się różnić w poszczególnych gminach, ale informacja powinna zostać udzielona.

Umowy z lokalnymi wodociągami na odprowadzanie wód deszczowych

Czy to wszystko? Ależ nie, przecież mamy podatek od uciekającej wody deszczowej! Susza zaczyna być problemem nie tylko dla rolników, ale dla wszystkich korzystających z mniejszych ujęć wodnych, w tym lokalnych wodociągów. Jeśli pojawiają się deszcze, to coraz częściej bywają bardzo ulewne, co oznacza, że są kłopoty z odprowadzeniem wody opadowej. Podatek – jak na razie – dotyczy tylko dużych działek i w dodatku mających ponad 70% powierzchni nienasiąkliwej, ale samorządy mogą te zasady zmieniać i tak właśnie się dzieje.

Wody opadowe w miastach trafiają do kanalizacji burzowej, powinny być oczyszczane, dlatego zajmują się tym lokalne przedsiębiorstwa wodociągowo-kanalizacyjne. Wskazanym jest sprawdzić zasady – ustalane lokalnie – dotyczące tego, w jakich okolicznościach właściciele domów jednorodzinnych zobowiązani są do zawierania umów na odprowadzenie wód opadowych i wnoszenia za to regularnych opłat. Sposobem na uniknięcie lub znaczące zmniejszenie tych opłat mogą być własne zbiorniki na deszczówkę. Można też na etapie budowy lub remontu zbudować studnie rozsączające. Takie informacje dobrze jest mieć dużo wcześniej, żeby móc zastosować odpowiednie rozwiązania. Zwiększanie retencji i zbieranie deszczówki może być nawet dofinansowane, takie informacje podsuwają nam już nawet markety budowlane.

Ryzyko pojawiania się innych opłat

Hasło „Wody Polskie” od 2018 roku wzbudza w pośrednikach uzasadnione obawy. Osoby kupujące lub budujące własne domy powinny jeszcze sprawdzić kwestie związane z własnymi ujęciami wody. Pierwsza wiadomość, ta gorsza, to wprowadzane sposoby rozliczania opłat za śmieci związane są ze zużyciem wody, co przy własnym ujęciu oznacza spore opłaty i brak uwzględniania własnych liczników wody – jest jedna opłata dla gospodarstw niepodłączonych do miejskich lub gminnych wodociągów. Lepsza wiadomość jest taka, że warto mieć własne liczniki, żeby pokazać mniejsze niż 5 m/dobę średnioroczne zużycie wody, żeby nie płacić regularnie Wodom Polskim za pobieraną wodę.

Pojawił się projekt zmian prawnych dotyczących sposobu rozliczenia energii pobieranej i przesyłanej do systemu z przydomowych instalacji fotowoltaicznych –  mniej korzystny niż obecnie obowiązujący. Od początku 2022 roku nowi prosumenci wchodzący do systemu będą rozliczani na mniej korzystnych niż do tej pory zasadach. Dobrze byłoby zwracać uwagę, jaką umowę z dostawcą (i odbiorcą) prądu będą podpisywać nowi właściciele domów z takimi instalacjami, dobrze byłoby przekazywać informacje o firmie obsługującej istniejącą instalację, w celu jak najlepszego jej utrzymania i uzyskania fachowego doradztwa.

Deser: kataster

Jest jeszcze w mediach głośno o kolejnej możliwej opłacie, która miałaby być związana z własnością nieruchomości. Wymieniane przez polityków są różne możliwości związane z wprowadzeniem podatku od wartości nieruchomości, a ze szczególną popularnością spotyka się możliwość opodatkowania drugiej lub kolejnej posiadanej nieruchomości. O takiej formie opodatkowania mówią jednak wyłącznie politycy, naukowcy zajmują się tym znacznie ciszej od lat. Rozbudowa narzędzi informatycznych i baz danych, łączenie najróżniejszych informacji, pozwala coraz lepiej i efektywniej wyszukiwać informacje, np. o działkach, ale może też być podstawą do wprowadzania bardzie zaawansowanych niż obecnie istniejący podatek od nieruchomości rozwiązań fiskalnych.

Na pytanie o szanse wprowadzenia podatku od wartości nieruchomości mogą chyba najlepiej odpowiedzieć rzeczoznawcy majątkowi, jedyny zawód nieruchomościowy wciąż regulowany, i jedyne osoby mające prawo do dokonywania wyceny nieruchomości, między innymi do celów podatkowych. Na kiedy da się wycenić większość nieruchomości w Polsce? Na razie chyba pozostaniemy przy istniejącym podatku od nieruchomości.

Podsumowanie

Rośnie lista spraw do załatwienia, i dla pośredników, i dla właścicieli nieruchomości. Wskazywanie nowym właścicielom domów koniecznych do wykonania zgłoszeń, sprawdzanie wykonania takich obowiązków przy przygotowaniu do sprzedaży nieruchomości nieobsługiwanych przez profesjonalnych zarządców, wymaga od pośredników wiedzy i obycia z lokalnymi zasadami i zwyczajami w urzędach. Takie doradztwo buduje wizerunek profesjonalisty pośredniczącego przy transakcji, a lista „to do” czynności przekazana klientom do samodzielnego wykonania może ułatwić im cieszenie się nowym miejscem zamieszkania.

Hanna Milewska-Wilk - Mediatorka, zarządca nieruchomości, analityk rynku najmu mieszkań, socjolog i filolog. Specjalista ds. mieszkalnictwa w Instytucie Rozwoju Miast i Regionów. Wcześniej związana z Mieszkanicznikiem, obecnie w Radzie Programowej Habitat for Humanity Polska i Społecznych Agencji Najmu. Ekspertka Laboratorium Rynku Najmu przy ThinkCo.