Na rynku nieruchomości roi się od ofert reklamowanych jako „okazja”, „supercena” czy też „doskonała inwestycja”. W rzeczywistości jednak bywają one nieco inne. Coś co ma być przysłowiową żyłą złota, może być niejednokrotnie źródłem problemów i rodzić spore zobowiązania finansowe… Jak zatem ocenić rentowność inwestycji? Czy w obecnych czasach możemy liczyć na tzw. pewniaki generujące zyski?

Kryzys gospodarczy sprawił, że na ryku nieruchomości znaleźć możemy prawdziwe „perełki”. Z reguły ich właściciele, będący na skraju bankructwa i postawieni przed wyborem: czy sprzedać za niską cenę, czy ryzykować, że nieruchomość zostanie zlicytowana, wybierają mniejsze zło. To moment, kiedy sprytny nabywca może zrobić dobry interes.

Należy jednak pamiętać, że przy wyborze nieruchomości nie tylko cena ma znaczenie! Dokonując wyboru, należy przede wszystkim określić, jaki cel ma spełnić dana inwestycja. Czy będziemy chcieli sami zamieszkać w nieruchomości, czy może kupujemy ją w celu wynajmu lub dalszej odsprzedaży?

Kiedy plany są sprecyzowane, przychodzi czas na weryfikację stanu prawnego i faktycznego nieruchomości. Kluczowe będą tutaj zapisy znajdujące się w księdze wieczystej. Czy jednak zawsze księga wieczysta prawdę Ci powie? Otóż, nie!

Domniemywa się, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym. Ale domniemania można obalić … I tak popłynęło wielu moich klientów.

Bez właściwego audytu transakcji kupili np. udział w nieruchomości od jednego z byłych małżonków lub od spadkobiercy, a następnie okazało się, że po podziale majątku wspólnego czy dziale spadku udział sprzedawcy był inny – co w konsekwencji doprowadziło do unieważnienia transakcji. Jak to możliwe?

Bez właściwego audytu transakcji, może okazać się, że konieczne jest jej unieważnienie.

Gdy kupujemy udział w spadku albo udział od byłego małżonka po stwierdzeniu nabycia spadku lub po rozwodzie, ale jeszcze przed postępowaniem działowym, to zawsze może okazać się, że udziały są innej wielkości niż te wynikające z „domniemania”. A tu rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nabywcy nie chroni.

Zdarzają się też sytuacje, że ktoś kupuje nieruchomość z tzw. „czystą księgą”, a okazuje się, że faktycznie jest ona obciążona, np. dożywociem.

fot. Charlotte May / pexels.com

Jak działają zapisy w księdze wieczystej?

Ograniczone prawo rzeczowe na nieruchomości ujawnione w księdze wieczystej ma pierwszeństwo przed prawem nieujawnionym w księdze (art. 11 ukwh). Ograniczonymi prawami rzeczowymi są:

• użytkowanie,
• służebność,
• zastaw,
• spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu,
• hipoteka.

Przepisy ustawy o k.w. stanowią jednak pewien wyłom od zasady pierwszeństwa wykonywania ograniczonych praw rzeczowych, która to wyrażona jest w art. 249 § 1 k.c., tj.: „jeżeli kilka ograniczonych praw rzeczowych obciąża tę samą rzecz, prawo powstałe później nie może być wykonywane z uszczerbkiem dla prawa powstałego wcześniej”.

W razie kolizji prawa wpisanego z prawem niewpisanym do księgi wieczystej pierwszeństwo przysługuje prawu wpisanemu – i co ważne – bez względu na czas ich powstania.

„Wpis w księdze wieczystej ma moc wsteczną od chwili złożenia wniosku o dokonanie wpisu, a w wypadku wszczęcia postępowania z urzędu – od chwili wszczęcia tego postępowania”.

W księdze wieczystej, poza prawami rzeczowymi, mogą być także ujawnione prawa osobiste i roszczenia (art. 16 ust. 1 ukwh). Z przepisu tego wynika, że prawa osobiste i roszczenia mogą być ujawniane w księdze wieczystej, ale jedynie w sytuacji, gdy możliwość taka wynika z ustawy.

W szczególności mogą być to:

1. prawo najmu lub dzierżawy, prawo odkupu lub pierwokupu, prawo dożywocia,
2. roszczenie o przeniesienie własności nieruchomości lub użytkowania wieczystego albo o ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego; dotyczy to także roszczeń przyszłych,
3. roszczenie wynikające z określenia zarządu lub sposobu korzystania z nieruchomości przez współwłaścicieli lub wieczystych użytkowników,
4. roszczenie współwłaścicieli wyłączające uprawnienie do zniesienia współwłasności,
5. wierzytelności banku hipotecznego zabezpieczone hipoteką,
6. prawo z umowy timeshare.

Aby skutecznie dokonać wpisu prawa osobistego lub roszczenia, wystarcza tylko dokument obejmujący oświadczenie woli właściciela o ustanowieniu tego prawa albo zgodę na wpis roszczenia.
Wydaje się, że gdy sprawdzimy KW, to nic nas już nie zaskoczy. Tak jednak nie jest.

Są przypadki wskazane w ustawie o księgach wieczystych i hipotece, w których nie działa rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych, kiedy to prawa – niezależnie od tego czy są wpisane, czy niewpisane do księgi wieczystej – obciążają zakupioną przez nas nieruchomość.

Wynika to z art. 7 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, zgodnie z którym:

„Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie działa przeciwko: 2) prawu dożywocia.”

Nieruchomość obciążoną umową dożywocia można sprzedać i nie jest do tego wymagana zgoda osoby uprawnionej. Co ważne, osoba nabywająca taką nieruchomość staje się nie tylko właścicielem nieruchomości, ale też osobą zobowiązaną wobec dożywotnika.

Taka sytuacja również ma miejsce, gdy umowa dożywocia nie jest wpisana do księgi wieczystej. Nabywca, choćby nie wiedział, i nie mógł na podstawie treści księgi wieczystej nieruchomości wiedzieć, o istnieniu dożywocia, nabywając nieruchomość wchodzi zarówno w prawa właściciela nieruchomości oraz w jego obowiązki wobec dożywotnika.

Co istotne, nabywca nieruchomości obciążonej prawem dożywocia nie może uchylić się od obowiązku wykonywania dożywocia z powołaniem się na rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych, gdyż rękojmia tutaj nie obowiązuje.

Uwaga na udziały!

Wielu kuszą oferty sprzedaży lokali, których stan prawny określany jest jako udział w nieruchomości.

Pozornie tanie i superkorzystne oferty mogą okazać się jednak nie lada problemem… Oferujący wskazuje nam z reguły piękne mieszkanie w kamienicy o dużej powierzchni za niewysoką cenę.

Dokonując kalkulacji, okazuje się, że rzeczywiście cena za metr kwadratowy jest wyjątkowo korzystna… Pytanie jednak, czy nie korzystamy z powierzchni ponad przysługujący nam udział. Otóż, przy ewentualnej sprawie o zniesienie współwłasności nieruchomości – pomijając już czas i nerwy związane z toczącym się postepowaniem sądowym – w konsekwencji możemy zostać zobowiązani do zapłaty za korzystanie przez lata za metraż, który nie przysługiwał nam w ramach nabytego udziału.

Pozornie tanie i superkorzystne oferty mogą okazać się nie lada problemem.

Zdarzają się też okazje związane np. z zakupem kamienic. Pozornie tania nieruchomość może okazać się studnią bez dna generującą koszty, a nakłady, jakie będziemy musieli ponieść, wielokrotnie przewyższą nasze wyobrażenie z momentu planowania inwestycji. Szczególną ostrożność należy wykazać przy zakupie nieruchomości będących pod ochroną konserwatora zabytków. Często zdarza się, iż planujemy np. prowadzenie w nich kameralnego pensjonatu czy też restauracji, i na tej podstawie szacujemy rentowność inwestycji. Pytanie jednak, czy w ogóle taka inwestycja będzie mogła zostać w tym obiekcie zrealizowana.

Kamienice z reguły nie mają też łatwych stanów prawnych. Są wielokrotnie przedmiotem współwłasności i nabywamy w ich przypadku nie całość, a udział. A współwłasność bywa problematyczna. Generalna zasada jest taka, że kto dysponuje udziałem, może nim rozporządzać bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Dotyczy to jednak tylko i wyłącznie posiadanego udziału. Natomiast do rozporządzania rzeczą wspólną (czyli przykładowo całą nieruchomością) oraz do czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu (np. wydzierżawienie całej nieruchomości, pozwolenie na budowę), potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli.

Kamienice są często przedmiotem współwłasności, a współwłasność bywa kłopotliwa.

A jak to się ma do naszej inwestycji?

Posiadając udział, poza tym, że możemy nim swobodnie rozporządzać, to nie zawsze wiele to daje. W zasadzie zawsze, poza lokalem, który mamy w posiadaniu (lub nie – tzw. pusty udział), interesuje nas substancja całego budynku. I tu mogą pojawić się schody, bo nie zawsze interesy właścicieli będą spójne, a np. zgodę na remont elewacji musimy mieć od wszystkich współwłaścicieli.
Wyobraźmy sobie sytuację, w której chcemy dokonać remontu klatki schodowej stanowiącej dojście do naszego biura czy lokalu, który wynajmujemy. Albo chcemy sprzedawać alkohol lub amunicję w lokalu.

Niestety w pierwszej z sytuacji, aby uzyskać pozwolenie na budowę, modernizację, organ administracyjny będzie wymagał zgody wszystkich współwłaścicieli. W kolejnej, aby uzyskać koncesję, również musimy najpierw uzyskać zgodę wszystkich współwłaścicieli. Czasem takie sytuacje wykorzystywane są przez innych współwłaścicieli, aby albo zarobić, albo po prostu utrudnić życie inwestorowi.

fot. Bernard Hermant / pexels.com

Nieruchomości z lokatorem

Lawinowo do sprzedaży wystawiane są też nieruchomości z „lokatorami”. Deklaracje sprzedawców, że lokator się wyprowadzi, nie zawsze znajdują pokrycie w rzeczywistości, a kusząca cena często jest decydującym czynnikiem wpływającym na podjęcie decyzji o zakupie takiego lokum. Wydaje się, iż w najgorszym wypadku wystarczy przeprowadzić postępowanie o eksmisję i po problemie. Tak jednak nie jest! W przypadku, kiedy lokator nie posiada innej nieruchomości i np. jest bezrobotny, przysługiwać mu będzie uprawnienie do lokalu socjalnego, który zapewnić ma gmina. Okres oczekiwania na taki lokal to z reguły kilka lat… właściciel nieruchomości jest w tej sytuacji praktycznie bezradny, na otarcie łez wystąpić może jedynie o odszkodowanie od gminy za niedostarczenie lokalu socjalnego.

Przytoczone przykłady z pewnością nie mają na celu odwodzenia od inwestowania w nieruchomości ze skomplikowanym stanem prawnym. Dobrze przeprowadzone stanowią jedne z najbardziej rentownych transakcji.

Ważny jest jednak rzetelny audyt prawny i faktyczny oraz perfekcyjne zbadanie struktury własnościowej. Jeśli potrafimy to zrobić, spektakularny zysk jest w zasadzie gwarantowany.
Podsumowując, dobra lokata to nie tylko niska cena nieruchomości! Uregulowany lub możliwy do uregulowania stan prawny to niezbędny warunek, jaki spełniać musi planowana inwestycja!

Treści umieszczone w artykule są indywidualnymi interpretacjami i poglądami jego autora. Nie stanowią porad podatkowych ani prawnych.

Elżbieta Liberda - Radca prawny, specjalizująca się w prawie nieruchomości. Właścicielka Kancelarii Radcy Prawnego oraz Biura Nieruchomości w Warszawie i Lublinie. Od lat przeprowadza przedsiębiorców przez proces inwestycyjny, bazując na wieloletnim doświadczeniu. Autorka książki Być rentierem – jak bezpiecznie inwestować w nieruchomości pod wynajem oraz kilkudziesięciu publikacji z zakresu prawa. Prowadzi blog Elżbieta Liberda – o prawie i nieruchomościach. Wykładowca i prelegent największych wydarzeń branży nieruchomości.