Polska przeszła przez pierwszy etap pandemii. Skutki choroby zainfekowały całą branżę nieruchomości, wystawiając ją na wielki test odporności i zmuszając do zredefiniowania planów i założeń.

Jak ten czas wpłynął na rynek nieruchomości? Czy spadły ceny nieruchomości zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym? Jak zmieniły się popyt oraz podaż? W jakim stopniu poszukujący interesują się nieruchomościami, czego szukają, czy ich preferencje się zmieniły oraz – najważniejsze – czy poprzestają tylko na przeglądaniu ogłoszeń, czy aktywnie kontaktują się z ogłoszeniodawcami?

Korzystając z danych na temat zachowań 4 milionów poszukujących miesięcznie oraz badań, w których udział wzięły biura pośrednictwa w obrocie nieruchomościami i deweloperzy współpracujący z Nieruchomosci-online.pl, podsumowuję dwa pierwsze kwartały 2020 roku.

Gwałtowna infekcja

Reakcja poszukujących na wprowadzony 13 marca stan zagrożenia epidemicznego była natychmiastowa. W ciągu doby liczba użytkowników na portalu uległa znaczącej zmianie.

Istnieją dwa mierniki, które bardzo szybko i precyzyjnie pokazują wszelkie zawirowania i zmiany w poziomie zainteresowania nieruchomościami. Pierwszym jest liczba osób korzystających z portalu mierzona odwiedzinami unikalnych użytkowników (UU – Google Analytics). Drugim natomiast jest liczba kontaktów z ogłoszeniodawcami.

Od połowy marca 2020 r. zainteresowanie ogłoszeniami nieruchomości na portalu mierzone liczbą unikalnych użytkowników (UU), a także liczba kontaktów w miesiącu spadły o 30% w porównaniu do pierwszego kwartału 2020 r.

Izolacja społeczna, niepewność tego, jak rozwinie się sytuacja, rezerwa w konsumpcji oraz zmniejszenie dostępności kredytów mocno obniżyły zainteresowanie nieruchomościami.

Natychmiastowa reakcja poszukujących

Najlepszym barometrem zmiany nastrojów i zachowań jest internet. Tak samo jak nagle, bo w ciągu doby, użytkownicy zareagowali na wprowadzenie stanu zagrożenia epidemicznego, tak samo nagle 13 kwietnia spadek ten powrócił do poziomu sprzed tego okresu.

Maj 2020 roku okazał się rekordowym pod względem liczby poszukujących na portalu, przerastając najwyższe w roku wartości styczniowe. Równolegle ze wzrostem ruchu (UU) na portalu zaczęła wzrastać liczba kontaktów z ogłoszeniodawcami.

Po marcowej korekcie zaczęła również rosnąć liczba ogłoszeń na portalu zarówno z rynku wtórnego, jak i pierwotnego, przyrastając stopniowo, by w lipcu osiągnąć rekordową liczbę 338 084 ogłoszeń nieruchomości.

Zainteresowanie nieruchomościami

Początkowa reakcja poszukujących na obostrzenia wywołała mocny spadek zainteresowania nieruchomościami. Stan ten jednak szybko powrócił do normy i od połowy kwietnia ruch na portalu jest na poziomie 4 milionów odwiedzających (UU).

W skali roku liczba odwiedzających zawsze osiąga najwyższe wartości na początku roku – czyli w styczniu i lutym. Kolejne miesiące z reguły nie notują już takiego poziomu ruchu. Tegoroczny drugi kwartał okazał się jednak zupełnie inny. Poziom ruchu w maju nie wskazuje na obniżenie zainteresowania nieruchomościami, wręcz przeciwnie.

Liczba poszukujących (UU) na portalu Nieruchomosci-online.pl przed pandemią i w jej trakcie

Wykres 1. Liczba Unikalnych Użytkowników (UU) na portalu Nieruchomosci-online.pl w okresie od 1 sierpnia 2019 do 31 lipca 2020. Dane z Google Analytics

Aby lepiej przyjrzeć się temu, jak faktycznie wygląda zainteresowanie nieruchomościami, należy uwzględnić również liczbę oraz rozkład inicjowanych przez poszukujących kontaktów.

Mówiąc o kontaktach, rozumiemy wysłane do ogłoszeniodawcy zapytanie (mailowe), wybrany numer telefonu (w aplikacji mobilnej lub na wersji mobilnej portalu) lub odsłonięcie numeru telefonu w wersji desktopowej.
Wraz ze spadkiem ruchu (UU) proporcjonalnie uległa zmniejszeniu liczba kontaktów ze strony poszukujących. Marzec i kwiecień okazały się miesiącami o najniższym zainteresowaniu nieruchomościami.

Odwrócenie trendu nastąpiło wraz ze wzrostem ruchu. Od maja portal notuje miesiąc do miesiąca wzrost liczby kontaktów. Obecnie natomiast suma wszystkich kontaktów przerasta rekordowe wartości z początku roku.

Rozkład kontaktów zainicjowanych na portalu Nieruchomosci-online.pl przed pandemią i w jej trakcie

Wykres 2. Rozkład kontaktów zainicjowanych na portalu Nieruchomosci-online.pl w okresie od 1 października 2019 do 31 lipca 2020. Dane własne portalu

Nowe preferencje

Analiza zapytań i telefonów z uwzględnieniem rodzaju nieruchomości wskazuje natomiast, iż od marca 2002 zwiększyło się zainteresowanie dwoma ich rodzajami: domami oraz działkami.

Liczba zapytań do ogłoszeń w kategorii mieszkanie rośnie, równolegle zauważalna jest jednak istotna zmiana w udziale kontaktów inicjowanych do ogłoszeń w kategorii domy i działki.

Taki rozkład kontaktów może wynikać więc ze zmiany preferencji z mieszkania na działkę oraz z faktu pojawienia się na rynku nowych, aktywnych poszukujących, u których zainteresowanie tą kategorią nieruchomości zrodziło się w wyniku ostatnich wydarzeń.

Czynnikami, które wpłynęły natomiast na zwiększenie zainteresowania działkami i domami mogą być chęć ucieczki przed rosnącą inflacją w bezpieczniejsze formy lokowania kapitału bądź zmiana preferencji, która jest konsekwencją wprowadzonej w marcu i kwietniu izolacji społecznej.

Rozkład kontaktów zainicjowanych na portalu Nieruchomosci-online.pl z podziałem na kategorie nieruchomości przed pandemią i w jej trakcie

Wykres 3. Rozkład kontaktów zainicjowanych na portalu Nieruchomosci-online.pl z podziałem na kategorie nieruchomości w okresie od 1 października 2019 do 31 lipca 2020. Dane własne portalu

Deweloperzy o zainteresowaniu

O zmianę w poziomie zainteresowania nieruchomościami spytaliśmy także deweloperów współpracujących z Nieruchomosci-online.pl.

38,9% badanych nie dostrzegło znaczących spadków w poziomie zainteresowania nieruchomościami, deklarując, iż zainteresowanie wzrosło lub nie zmieniło się na przestrzeni ostatnich miesięcy. Nieznacznie niższe zainteresowanie odczuło natomiast 44% ankietowanych.

Uwagę obu grup zarówno deweloperów, jak i pośredników w obrocie nieruchomościami zwróciło zwiększone zainteresowanie nieruchomościami najdroższymi, apartamentami oraz nieruchomościami o wysokim standardzie. Nie zauważono spadku w poziomie ich sprzedaży.

Wpływ pandemii na ceny

Pandemia nie wpłynęła, wbrew temu czego się spodziewano,na ceny nieruchomości na rynku wtórnym, rynek pierwotny jednak, po raz pierwszy od dłuższego czasu, zanotował obniżkę cen transakcyjnych – tak wynika z danych Narodowego Banku Polski za II kw. 2020 r. Spadek cen kwartał do kwartału zanotowało 10 na 17 głównych lokalizacji. Jest to pierwsza obniżka cen od wielu kwartałów, ale jej poziom jest jednak niewielki.

Poziom cen notowany rok do roku nie wykazuje spadków, a ceny nieruchomości na rynku pierwotnym nadal pozostają wysokie.

Ceny ofertowe na rynku pierwotnym kwartał do kwartału nie wykazują tak wyraźnego spadku. Średnia cena ofertowa nieruchomości w sześciu głównych miastach wzrosła średnio o 186 zł. Spadek zanotowało 5 z 17 głównych lokalizacji. Brak wyraźnych spadków cen ofertowych potwierdzają zarówno dane Narodowego Banku Polskiego, jak i dane z portalu Nieruchomosci-online.pl.

Podobne wnioski płyną także z badania przeprowadzonego przez Nieruchomosci-online.pl, w którym wzięło udział ponad 300 pośredników w obrocie nieruchomościami. Notowany do tej pory wzrost cen mieszkań kwartał do kwartału zatrzymał się. Jedynie 10,5% badanych zanotowało wyższe ceny. Pośrednicy zwrócili szczególną uwagę na spadek cen nieruchomości komercyjnych, gdzie 38,7% zanotowało obniżki. Ciekawym trendem jest natomiast zauważalny wzrost zarówno zainteresowania, jak i cen w segmencie działek i gruntów.

Obserwowane zmiany cen nieruchomości w II kwartale 2020 r.

Wykres 4. Badanie nastrojów wśród pośredników w obrocie nieruchomościami, czerwiec 2020

Na destabilizację cen nieruchomości na rynku wtórnym może wpłynąć sytuacja na rynku najmu. Znaczący wzrost liczby ogłoszeń na wynajem jest zauważalny od początku okresu pandemii. Wiele może się natomiast rozstrzygnąć na przełomie września i października, kiedy rok do roku obserwowany jest wzrost zainteresowania w tym segmencie. Ewentualna kontynuacja nauki zdalnej na uczelniach z pewnością spowoduje dalszy zastój na rynku najmu, co może wpłynąć na wyższą podaż mieszkań na rynku wtórnym. To z kolei, biorąc pod uwagę fakt, iż wiele z nieruchomości jest finansowanych kredytami, może spowodować znaczące obniżki cen.

Obserwowany do tej pory wzrost cen z kwartału na kwartał zatrzymał się. Zainteresowanie nieruchomościami na portalu jednak nie zmalało. Zmianie uległy nieco preferencje, uwidoczniło się wyraźne zwiększenie zainteresowania działkami i gruntami, które stanowią dobre zabezpieczenie kapitału. Nie wpłynęło to jednak na odbudowujący się po okresie marcowym wzrost zainteresowania mieszkaniami.

Prognozy na najbliższy kwartał nie przewidują najgorszych scenariuszy, sytuacja będzie jednak determinowana w głównej mierze przez to, jak gospodarka dostosuje się do nowych realiów.

Rosnąca inflacja i najniższe w historii stopy procentowe mogą zachęcać do inwestowania oraz lokowania kapitału na rynku nieruchomości, a potrzeby mieszkaniowe Polaków, bez względu na okoliczności, nadal będą musiały być zaspokajane.

Karolina Kłujszo - Zarządza zespołem managerów i specjalistów w Nieruchomosci-online.pl, priorytetyzuje i współtworzy projekty związane z rozwojem i marketingiem produktu. Skupia się na znajdowaniu rozwiązań, nie przeszkód. Stawia na samodzielność, która buduje zaangażowanie i odpowiedzialność.