W działalności pośrednika w obrocie nieruchomościami w obecnych czasach w zasadzie jedną z podstaw promowania ofert mieszkania czy domu są ich zdjęcia.

Zdjęcia można pozyskiwać od samego klienta, wykonywać samodzielnie, wspierać się fotografem zewnętrznym – w każdej sytuacji nie są jednak „niczyje” i z pewnością nie należy używać ich w niewłaściwym kontekście.

Źródło

Oczywiście zastrzeżenia wymaga, że zdjęcia są tu jedynie najbardziej popularnym z przykładów. Równie dobrze materia dotyczyć może planów, filmu czy pisemnej treści opisu nieruchomości.

Zacznijmy zatem od kwestii najprostszej – tego, skąd pochodzą zdjęcia zastosowane w ogłoszeniu. Jeśli pośrednik nie wykonał ich osobiście, najprawdopodobniej skorzystał z tych dostarczonych przez klienta lub ze wsparcia zewnętrznego fotografa. W praktyce niejednokrotnie takie dostarczenie nie jest obudowane żadną umową w zakresie praw autorskich, co może rodzić różne jej rozumienia i konflikty.

Może to być przykładowo kwestia używania tych samych zdjęć w ogłoszeniach konkurencji, gdy klient podzielił się nimi także z nią. Albo potrzeba zabezpieczenia przed takim podzieleniem się przez fotografa.

Wreszcie – problem „zapożyczonych” naszych zdjęć, gdy nie wyrażaliśmy na to wcale zgody.

fot. Gratisography / pexels.com

Licencja a przeniesienie praw

Wartym wprowadzenia rozróżnieniem jest wyjaśnienie tych dwóch pojęć z zakresu prawa autorskiego. Przy przeniesieniu praw majątkowych do zdjęć twórca już jakby sam ich „nie ma” – najprościej będzie przełożyć to na umowę sprzedaży. Natomiast zwykle licencja pozostawia je u twórcy i niejako rozmnaża na kolejną osobę – tu z kolei wyjaśnieniem może być przełożenie na realną umowę w postaci wynajmu.

Nietrudno się domyślić, że dla „odbiorcy” zdjęć – w przypadku tego artykułu będzie to pośrednik w obrocie nieruchomościami – korzystniejszym rozwiązaniem jest otrzymanie praw w drodze ich przeniesienia. Tym sposobem będzie mieć niejako monopol na ich używanie.

Licencja i przeniesienie praw autorskich to odrębne pojęcia mające różne skutki.

Jednocześnie nietrudno się również domyślić, że dla twórcy zdjęć jest to rozwiązanie mniej korzystne i powodujące „jednorazowość” jego pracy – stąd zupełnie uzasadnione jest oczekiwanie przez fotografa na przykład wyższej kwoty tytułem zapłaty. W przypadku niejasnego uregulowania kwestii – w praktyce częstego i polegającego na braku jakichkolwiek zapisów regulujących tę relację – art. 65 prawa autorskiego broni twórców i korzystniejszego dla nich rozwiązania. Mówi on bowiem, że w braku wyraźnego postanowienia o przeniesieniu prawa uważa się, że twórca udzielił licencji.

Dlatego właśnie należy zadbać o to, by materia zdjęć była jasna i najlepiej określona na piśmie. Wcale nie musi to jednak oznaczać tworzenia skomplikowanych umów.

Gdzie określić prawa autorskie do zdjęć?

Wróćmy do trzech możliwych źródeł zdjęć w pracy pośrednika nieruchomości. Są to fotografie:

• wykonane przez pracownika biura,
• wykonane przez zatrudnionego zewnętrznie zawodowego fotografa,
• dostarczone przez klienta.

Najprawdopodobniej z każdą z takich osób wiąże biuro jakaś umowa i to w niej najwygodniej zawrzeć zapis o prawach autorskich.

Dla pracownika – o ile jest zatrudniony na umowę o pracę – będzie to nawet zbędne. Zgodnie z treścią art. 12 prawa autorskiego utwory przejdą na własność pracodawcy. W praktyce jednak relacje biura z pracownikami częściej określają umowy innego rodzaju – zlecenie, o dzieło czy współpracy B2B z samozatrudnionym. W nich warto umieścić zapis o przeniesieniu praw (oraz – o czym będzie mowa w dalszej części artykułu – o odpłatności). W przypadku ich braku narażamy się na kłopotliwe roszczenia byłych współpracowników o usunięcie zdjęć z baz czy próby używania tych samych fotografii w ramach własnej działalności konkurencyjnej.

Zapis o prawach autorskich najlepiej zawrzeć w umowie.

Przy relacji z fotografem kluczowe będzie oczywiście to, by zdjęcia należały tylko do nas. Jak wspomniałem – wiąże się to zapewne z większym wynagrodzeniem dla fotografa i jego silniejszą pozycją negocjacyjną. Jest to jednak warte spokoju i komfortu, jakie daje brak ewentualnych roszczeń z jego strony lub niespodzianki w postaci legalnego zobaczenia „swoich” zdjęć w ogłoszeniach konkurencji.

Natomiast z klientem z pewnością mamy umowę – we własnym interesie, taką dotyczącą naszej usługi pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Warto także w niej zamieścić zapisy odnośnie kwestii zdjęć. W realiach rynkowych klient może chcieć „rozdać” te same zdjęcia do wielu biur, stąd zalecałbym ostrożność przy proponowaniu przeniesienia – na pewno jednak warto temat rozpisać.

fot. ATC Comm Photo / pexels.com

Inne zapisy

Ponadto, warto mieć pewność, że przedstawiane zdjęcia rzeczywiście mogą być używane w naszej działalności. Wyobraźmy sobie bowiem przykładowo roszczenia zawodowego fotografa, który wykonał zdjęcia dla sprzedającego nieruchomość i teraz nie życzy sobie ich używania w innym kontekście. Dlatego lepiej w zapisach zawrzeć oświadczenie„dawcy”, że zdjęcia w rzeczywistości do niego należą i nie będą powodować roszczeń osób trzecich wobec pośrednika – w przypadku ich wystąpienia, będzie można na podstawie tego zapisu przerzucić je od razu na rzekomego autora.

Warto upewnić się, że wykorzystanie zdjęć nie będzie powodowało roszczeń osób trzecich wobec pośrednika.

Ważne jest także, by z tytułu otrzymania praw do zdjęć w jakiś sposób zapłacić drugiej ze stron – ponieważ powinno to następować odpłatnie. W praktyce najczęściej stosowanym rozwiązaniem jest określenie w zapisie umownym, że „główne” wynagrodzenie zawiera w sobie również to odnoszące się do praw autorskich.

Naruszenie

Mając do czynienia z naruszeniem praw do zdjęć, możemy być oczywiście po obu stronach – tego, kto jest o nie oskarżany, jak i ofiary kradzieży. Zacznijmy od pierwszej z sytuacji.

Warto zdawać sobie sprawę z istnienia zjawiska określanego jako copyright trolling – polega ono na celowym wykorzystywaniu praw autorskich w celu żądania odszkodowań. Często sprowadza się to do oczekiwania kwot zawyżonych – co więcej, czasem nawet bez posiadania praw do zdjęć.

A wysyłając groźnie wyglądające wezwanie, nieraz z podpisem prawnika – stosujący tę metodę wcale nie wykazał praw do zdjęć. Pierwszym krokiem powinno być zatem niepoddawanie się panice i zweryfikowanie, czy rzeczywiście mamy do czynienia z „właścicielem” praw autorskich lub kimś go reprezentującym. Następnie warto zweryfikować przy pomocy prawnika, czy oczekiwane kwoty są odpowiadające standardom rynkowym. Trzecim krokiem powinno być odpisanie na wezwanie z próbą zaproponowania porozumienia.

Co w sytuacji, gdy to nasze zdjęcie zostało zabrane i użyte przez kogoś innego – najczęściej konkurencję? Przydatna będzie znajomość treści art. 79 prawa autorskiego, który wskazuje na przysługujące nam w takiej sytuacji roszczenia. Są to zaniechanie naruszania i usunięcie jego skutków, a z bardziej „finansowych” zakresów – naprawienie szkody na zasadach ogólnych lub dwukrotności „wynagrodzenia, które w chwili jego dochodzenia byłoby należne tytułem udzielenia przez uprawnionego zgody na korzystanie z utworu”. Ponadto oczekiwać można wydania uzyskanych korzyści oraz ogłoszeń prasowych, najczęściej z treścią sprowadzającą się do publicznego przyznania się do winy i przeprosin.

Podsumowanie

Jak widać, kwestia praw autorskich do zdjęć w pracy pośrednika w obrocie nieruchomościami jest nieraz zaniedbywana, a zatem może prowadzić do kłopotów i konieczności odpowiadania na roszczenia. Warto zadbać o zapobieganie i umieścić odpowiednie zapisy w umowach z góry, a wówczas będzie można spokojnie skupić się na bieżącej działalności.

Treści umieszczone w artykule są indywidualnymi interpretacjami i poglądami jego autora. Nie stanowią porad podatkowych ani prawnych.

Tomasz Palak - Radca prawny w Prawo Plus Podatki działający w strukturach Grupy Profit Plus. Wykłada w Wyższej Szkole Bankowej w Gdańsku, Wyższej Szkole Ekonomii i Informatyki w Krakowie oraz Wyższej Szkole Administracji i Biznesu w Gdyni. Występował na I love marketing, InfoShare, TEDx Fuckup Nights i licznych innych wydarzeniach. Często proszony o wypowiedź przez podmioty z zewnątrz – między innymi TVN, Rzeczpospolitą czy money.pl. Za wartego obserwowania uznały go przykładowo portale firmy.net i sprawnymarketing.pl.