Zgodnie z polskim prawem wszystkie czynności notarialne muszą być przygotowywane i przeprowadzane w języku polskim. Biorąc pod uwagę stale rosnącą liczbę obcokrajowców aktywnych na rynku nieruchomości, nasuwa się pytanie: jak należy prawidłowo przygotować się do transakcji z udziałem obcokrajowca, aby czynność przebiegła sprawnie i bezpiecznie?

W pierwszej kolejności należy wyróżnić 2 przypadki obcokrajowców:

1. Osoby posługujące się biegle językiem polskim
2. Osoby nieposługujące się językiem polskim

1. Osoby posługujące się biegle językiem polskim

W przypadku pierwszej grupy, a także kiedy osoba, która ma być stroną czynności uważa, że jej znajomość języka polskiego jest na tyle biegła, że poradzi sobie samodzielnie podczas czynności, warto z wyprzedzeniem poinformować o tym fakcie notariusza, który będzie przeprowadzał daną czynność. W takich przypadkach zdarza się, że notariusz prosi obcokrajowca, który będzie stawać do czynności w charakterze strony, o wcześniejszy kontakt telefoniczny lub wizytę, aby potwierdzić czy zweryfikować jego znajomość języka polskiego.

Odbywa się to w taki sposób dlatego, że to na notariuszu – jako osobie odpowiedzialnej za zgodność z prawem oraz bezpieczeństwo czynności – ciąży obowiązek upewnienia się, że osoba stawająca do aktu faktycznie będzie w pełni rozumiała jego treść i wynikające z tego prawa i zobowiązania. W przypadku, kiedy notariusz poweźmie wątpliwości co do stopnia znajomości języka polskiego przez stronę, może odmówić przeprowadzenia transakcji (ponieważ w konsekwencji jej ważność mogłaby być w przyszłości podważana). Dlatego warto zadbać o to z wyprzedzeniem i upewnić się, że notariusz nie będzie miał żadnych obiekcji co do stopnia znajomości przez obcokrajowca języka polskiego. Pozwoli to uniknąć na miejscu nieprzyjemnej niespodzianki.

Obowiązek upewnienia się, że osoba stawająca do aktu posługuje się w mowie biegle językiem polskim, spoczywa na notariuszu.

Co ważne i warte podkreślenia, nie zostały przez prawodawcę stworzone żadna definicja ani zbiór określonych kryteriów, które musi spełniać dana osoba, aby można było uznać, że jej znajomość języka polskiego jest wystarczająca do samodzielnego udziału w czynności notarialnej. Stąd też jest to zawsze indywidualnie oceniane przez notariusza, który będzie przeprowadzał transakcje. W doktrynie i orzecznictwie wskazuje się, że „Stopień znajomości języka polskiego należy oceniać zawsze w odniesieniu do konkretnych potrzeb komunikacyjnych, jakie występować będą na gruncie poszczególnych czynności notarialnych. W wypadku aktów notarialnych, z zasady wystarczająca będzie jednak już sama znajomość języka mówionego. Biorąc pod uwagę, że treść aktu notarialnego powinna zostać odczytana w języku polskim (art. 94 § 1 w zw. z art. 2 § 3 PrNot), a notariusz ma obowiązek upewnić się co do prawidłowego zrozumienia treści czynności przez strony, nie jest konieczna umiejętność czytania i pisania w języku polskim (tak SN w wyr. z 17.11.2004 r., IV CK 229/04, Legalis).”

W przypadku, kiedy notariusz po rozmowie z przyszłą stroną transakcji potwierdzi, że nie widzi przeciwwskazań na gruncie językowym do przeprowadzenia czynności, dalsze procedowanie jest już w zasadzie identyczne jak w przypadku standardowej czynności z udziałem obywateli polskich. W treści aktu notarialnego zostaje wtedy zawarte oświadczenie obcokrajowca potwierdzające, że włada on biegle językiem polskim i nie żąda przywołania do aktu tłumacza przysięgłego.

2. Osoby nieposługujące się językiem polskim

W przypadku, kiedy osoba mająca być stroną transakcji nie włada językiem polskim (lub włada nim na niewystarczającym poziomie), aby możliwe było przeprowadzenie transakcji, niezbędne jest zapewnienie w trakcie trwania czynności notarialnych obecności tłumacza przysięgłego. Mówi o tym wprost art. 2 ust. 3 ustawy prawo o notariacie, wskazując, że „Czynności notarialnych dokonuje się w języku polskim. Na żądanie strony notariusz może dokonać dodatkowo tej czynności w języku obcym, wykorzystując własną znajomość języka obcego wykazaną w sposób określony dla tłumaczy przysięgłych lub korzystając z pomocy tłumacza przysięgłego”*. Uzupełnienie tego zapisu stanowi art. 87 ust. 1 pkt. 1 tej samej ustawy, który wskazuje, że „§ 1. Jeżeli osoba biorąca udział w czynnościach: 1) nie zna języka polskiego i do czynności nie jest dołączony przekład na inny znany tej osobie język, notariusz powinien przetłumaczyć akt lub inny dokument osobiście albo przy pomocy tłumacza”.

Jeśli osoba stawająca do aktu nie włada językiem polskim niezbędne jest zapewnienie jej w trakcie trwania czynności notarialnych obecności tłumacza przysięgłego.

*Prawo polskie dopuszcza sytuację, w której notariusz może samodzielnie dokonać dodatkowo czynności w języku obcym, którym posługuje się obcokrajowiec, jeśli notariusz również nim włada. Umiejętność ta musi być jednak potwierdzona poprzez wpis takiego notariusza na listę tłumaczy przysięgłych tego konkretnego języka, w praktyce nie są to częste przypadki stąd też zagadnienie to nie jest przeze mnie szerzej omawiane.

Oznacza to, że akt notarialny zostanie przygotowany i odczytany przez notariusza w języku polskim. Na osobie nieposługującej się językiem polskim ciąży obowiązek zapewnienia sobie udziału podczas czynności tłumacza przysięgłego, który odczytywany przez notariusza akt będzie dla niej na bieżąco słownie tłumaczył, a w razie potrzeby będzie także tłumaczył zadawane w trakcie czynności pytania i udzielane na nie odpowiedzi.

Zgodnie z prawem, nie jest dopuszczalna sytuacja, w której zamiast tłumacza przysięgłego stronie przy zawieraniu transakcji towarzyszyć będzie np. osoba „zaufana” posługująca się językiem polskim i językiem stawającego, która będzie wspierać go językowo w trakcie czynności notarialnej. Wynika to z założenia przyjętego przez ustawodawcę, że rolą tłumacza przysięgłego jest nie tylko przetłumaczenie słowo w słowo treści odczytywanego aktu na język, którym włada biegle strona, ale także na ewentualnym szerszym zarysowaniu kontekstu sytuacji. Dodatkowo przy wprowadzaniu takiego wymogu prawodawca zwracał także uwagę na inną bardzo istotną kwestię – język prawny (którym posługuje się notariusz, przygotowując akt) jest bardzo sformalizowany, co oznacza, że ogromną wagę należy przywiązywać do każdego z użytych słów. Ponadto, wymóg obecności tłumacza przysięgłego ma stanowić gwarancję bezpieczeństwa i transparentności przeprowadzanej czynności, tak aby obcokrajowiec miał poczucie pełnego uczestniczenia w przeprowadzanej czynności – również poprzez zadawanie pytań i omawianie ewentualnych niejasności. Dobrym przykładem jest tutaj najem okazjonalny – który jest tworem typowo polskim i często nie w pełni zrozumiałym dla obcokrajowców, co rodzi po ich stronie wiele pytań i wątpliwości (podczas podpisywania oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji stanowiącego jeden z wymaganych dokumentów przy najmie okazjonalnym).

Kto jest uprawniony do udziału w czynności notarialnej w charakterze tłumacza przysięgłego?

Szczegółowe wymagania, jakie musi spełnić dana osoba, aby uzyskać prawo wykonywania zawodu tłumacza przysięgłego, zostały uregulowane w ustawie o zawodzie tłumacza przysięgłego (art. 2). W kontekście jego udziału w czynności notarialnej istotne jest przede wszystkim to, że:

1. Musi być to osoba wpisana na listę tłumaczy przysięgłych prowadzoną przez Ministra Sprawiedliwości (jej uprawnienia można zatem zweryfikować online poprzez sprawdzenie, czy takie imię i nazwisko znajduje się na liście).
2. Podczas przystępowania do czynności powinna okazać świadectwo potwierdzające posiadanie omawianych uprawnień oraz dokument tożsamości.

Obowiązek weryfikacji uprawnień tłumacza przysięgłego spoczywa na notariuszu przeprowadzającym transakcję. Po okazaniu mu przez tłumacza świadectwa potwierdzającego posiadanie uprawnień wprowadza on odpowiedni zapis do aktu notarialnego, wskazując w nim, że czynność została przeprowadzona z udziałem tłumacza przysięgłego z uwzględnieniem jego imienia i nazwiska, języka i numeru wpisu.

Tłumacz przysięgły jest natomiast zobowiązany do złożenia swojego podpisu na oryginale aktu notarialnego wraz ze stronami czynności i notariuszem.

Tłumacz przysięgły uczestniczący w czynnościach notarialnych jest zobowiązany do złożenia podpisu na oryginale aktu notarialnego.

Podsumowanie

W przypadku każdej transakcji (czy to dotyczącej sprzedaży nieruchomości, czy darowizny, czy „jedynie” poddania się egzekucji co do opróżnienia i wydania lokalu), w której jedną ze stron czynności notarialnej jest obcokrajowiec, konieczna jest weryfikacja jego znajomości języka polskiego. Jeśli w ocenie notariusza przeprowadzającego transakcję jest ona na poziomie wystarczającym do samodzielnego uczestnictwa w transakcji, w treści aktu zamieszczana jest wzmianka stwierdzająca ten fakt. W każdym innym przypadku konieczna jest obecność tłumacza przysięgłego w trakcie przeprowadzania czynności notarialnej i złożenie przez niego podpisu na akcie notarialnym.

Brak wzmianki o wystarczającej znajomości języka polskiego lub brak udziału tłumacza przysięgłego mogą w konsekwencji stanowić przesłankę nieważności aktu notarialnego (a co za tym idzie całej transakcji).

Treści umieszczone w artykule są indywidualnymi interpretacjami i poglądami jego autora. Nie stanowią porad podatkowych ani prawnych.

Oliwia Walentynowicz - Prawniczka, pośredniczka nieruchomości, właścicielka biura View Estate. Wiedzę z zakresu prawa pogłębiała podczas studiów w Wielkiej Brytanii oraz Stanach Zjednoczonych. Od 2018 roku zajmuje się prawem nieruchomości, najpierw jako członek działu umów handlowych i nieruchomości w międzynarodowej kancelarii prawnej, następnie jako prawnik w wewnętrznym dziale prawnym jednej z wiodących w Europie spółek z branży restauracyjnej.