Wszędzie słychać o kryzysie, o szalejącej inflacji, wzroście stóp procentowych. To prawda, dla wielu przyszły trudne czasy. Czy to oznacza, że trzeba się zatrzymać? Absolutnie, nie. Jak mawiał Winston Churchill: „Nie pozwól, aby dobry kryzys się zmarnował”. W kryzysie bowiem zarabia się najlepiej.

Jest kryzys. Rynek zwalnia. Przedsiębiorcy wstrzymują inwestycje i maksymalnie tną koszty. Majątki wyprowadzane są poza granice naszego kraju. Spore problemy mają też ci, którzy pracują na etatach. Posiadacze kredytów hipotecznych tracą płynność finansową, mają kłopot ze spłacaniem wysokich rat. Dodatkowo ceny wszystkiego poszły w górę, a zarobki niekoniecznie.

A w branży nieruchomości? Deweloperzy z uwagi na wzrost kosztów i brak klienta popytowego wstrzymują budowy. Fliperzy obniżają ceny i wysypują im się transakcje, bo ktoś nie dostał kredytu. Pośrednicy nie mogą sprzedać mieszkań, bo poszukujący nie mają gotówki lub nie chcą im płacić prowizji.

Obecnie, by zarobić, trzeba więc odwagi, większej czujności i wysiłku. Z pewnością jednak sprytny inwestor może skorzystać na tym, że większość ma obawy.

W co inwestować?

W czasach, kiedy na rynku nieruchomości widać spowolnienie, warto postawić na niszowe tematy i „problemy”. To na nich można nieźle zarobić. Brzmi brutalnie, ale biznes to nie sentymenty. Na wspomnianych problemach mogą zarobić dwie strony. Inwestor i ten, do kogo los się nie uśmiechnął.

W majątkach osób czy firm znajdują się nieruchomości. Bywa, że jeśli przegapi się moment odpowiedni na szybką reakcję na widoczną utratę dochodów, komornicy zajmują nieruchomości czy konta, a syndycy mają czym handlować. Wtedy na sprzedaż nieruchomości w dobrej cenie i na typowym rynku może już być za późno.

Nie każdy klient chce kupić takie problematyczne dom czy mieszkanie, nie mówiąc już o udziale w nieruchomości czy lokalu z niepłacącym najemcą, kredytem czy zadłużeniami przewyższającymi wartość nieruchomości. Nie każdy klient też wie, jak to zrobić.

Dlatego, umiejąc ocenić ryzyko takiego zakupu, inwestor, który nie ma wielu konkurentów, może – i słusznie – liczyć na niższą cenę. Decydując się na transakcję, pozwala też wyjść obronną ręką osobie, której los potoczył się tak, że zaczyna popadać w spiralę długów. Dwie strony korzystają na tym doskonale.

Umiejąc ocenić ryzyko zakupu trudnej nieruchomości, można nieźle zarobić.

Na segment rynku, jakim są trudne nieruchomości, powinni otworzyć się nie tylko fliperzy czy inwestorzy, którzy chcą maksymalizować zyski, ale także pośrednicy i osoby zajmujące się sourcingiem, bo jest wiele osób, które z jednej strony muszą pozbyć się problemu, a z drugiej takich, które dysponują gotówką i mogą pozwolić sobie na szybki zakup.

Wygląda świetnie! Ale inwestowanie w niszowe tematy wymaga eksperckiej wiedzy, sprytu i umiejętności oceny ryzyka, ponieważ mają tu znaczenie czynności nie tylko natury prawnej, ale przede wszystkim faktycznej związanej z umiejętnym objęciem w posiadanie nieruchomości. Posiadając te wszystkie cechy, możemy szybko sfinalizować transakcję i znaleźć prawdziwą okazję.

Które nieruchomości mogą być okazjami? I jakie określamy mianem trudnych, a jednocześnie najbardziej dochodowych?

Największy potencjał inwestycyjny dają nieruchomości:

1. zadłużone
2. ze służebnościami, z prawem dożywocia
3. z lokatorami, z umowami najmu, z meldunkami
4. z licytacji komorniczych i od syndyków
5. do remontu
6. ze wzmiankami w księgach wieczystych i z tzw. „fikcyjnymi wzmiankami”
7. udziały w nieruchomościach

Zacznijmy od tych, których teraz na rynku jest najwięcej – a to dopiero początek lawiny zadłużenia.

1. Nieruchomości zadłużone

Zadłużenie może powstać z różnego tytułu, najczęściej – kredytu. Wówczas to stosunkowo prosta transakcja – o ile nie przekracza wartości nieruchomości.

Innym typem są długi w spółdzielni czy zobowiązania wobec wierzycieli. O ile nie są wysokie, to można po prostu je spłacić, zawrzeć odpowiednie porozumienia z wierzycielami i sprawa załatwiona. Ale po pierwsze – po co spłacać cały dług, jak może okazać się, że wtedy sprzedawcy niewiele zostanie i nie będzie chciał sprzedać, nie będzie miał gdzie się wyprowadzić lub wysokość zadłużenia przekracza wartość nieruchomości? Tu kluczowe są negocjacje z wierzycielami. A ci negocjują chętnie. Dlaczego? Bo przecież gdy nieruchomość trafi na licytację, może dla nich nie zostać nic.

Często poprzez zawarcie odpowiednich ugód udaje się zredukować długi, a tym samym kupić korzystnie nieruchomość.

Gdzie czekają pułapki?

1. Najczęściej w sytuacji, gdy dłużnik nie chce się wyprowadzić – wtedy teoretycznie jesteś właścicielem nieruchomości, ale sprzedawcę musisz eksmitować. A realizacja rygoru egzekucji w praktyce to droga przez mękę. O ile w stosunku do dłużnika nie przysługuje ochrona z ustawy o ochronie praw lokatorów, to w stosunku do osób z nim zamieszkujących już tak. Aby ich usunąć, musisz prowadzić normalne postepowanie o opróżnienie lokalu.
2. Złota zasada – zanim przeniesiesz własność problematycznej nieruchomości, obejmujesz ją w posiadanie! Pamiętaj też, by nigdy nie dawać pieniędzy dłużnikowi – nie jeden niby wytrawny inwestor spłacił komuś zadłużenie, a dłużnik już później rozmyślił się ze sprzedaży. Spłata zadłużenia dzieje się zawsze z ceny w dniu przenoszenia własności.
3. Jeśli kupujesz poniżej wartości rynkowej, pamiętaj, aby odpowiednio zabezpieczyć się w umowie przed narażeniem się na zarzut wyzysku i wprowadzenie w błąd co do ceny.
4. Trudnej nieruchomości nigdy nie kupujemy na klasycznym akcie notarialnym czy umowie przedwstępnej, standardowe zapisy nie dają Ci w zasadzie żadnej ochrony, a notariusz nie jest od tego, aby udzielać porad prawnych.

Zyski, jakie można kreować z zadłużonych i problematycznych nieruchomości, zależą od wielu czynników. Nie ma tu jednego wzoru, jaki można by zastosować do liczenia ROI. Im większy bałagan, tym większe pole manewru do negocjacji.

Przy kupnie zadłużonych nieruchomości nie można nie wspomnieć o instytucji skargi pauliańskiej. Choć istnieje przekonanie, że zakup od dłużnika zawsze jest niebezpieczny, to jednak w praktyce unieważnienie aktu notarialnego na tej podstawie wcale nie jest takie proste. W rzeczywistości, aby taka skarga „chwyciła”, spełnione muszą zostać łącznie 3 przesłanki:

1. Dokonanie czynności prawnej (sprzedaży) powoduje niewypłacalność dłużnika i jest to jego świadome działanie mające na celu ukrycie posiadania majątku (sprzedaż, darowizna).
2. Nastąpić musi uzyskanie korzyści majątkowej przez osobę trzecią.
3. Osoba trzecia (nabywca) ma wiedzę o nieuczciwym procederze, czyli chęci pokrzywdzenia wierzycieli, lub też możliwość jej pozyskania!

2. Nieruchomości ze służebnościami, prawem dożywocia

Po pierwsze, należy wiedzieć, jakie są różnice w tej na pozór tożsamej terminologii. Służebność mieszkania to prawo do zamieszkiwania w nieruchomości, natomiast dożywocie to konieczność nie tylko zapewnienia lokum, ale i utrzymania dożywotnika.

Czy takie wpisy przekreślają nieruchomość w zakresie obrotu? Absolutnie, nie.

Często jest tak, że służebność czy dożywocie są wpisane, ale od lat nikt z nich nie korzysta – ustalając to, można łatwo je wykreślić, bo służebność niewykonywana dłużej niż 10 lat wygasa. Rynek boi się jak ognia takich wpisów, tymczasem robiąc dobry audyt, można oszacować ryzyko i kupić nieruchomość za bardzo korzystną cenę. Często dożywotnika można też po prostu spłacić.

Rynek boi się służebności, tymczasem ta niewykonywana dłużej niż 10 lat wygasa.

3. Nieruchomości z lokatorami, z umowami najmu, z meldunkami

Rynek najmu przeżywa rozkwit. Czynsze spektakularnie rosną i nic nie zapowiada tego, aby przez najbliższe lata coś się zmieniło w tym zakresie.

Przepisy prawa dotyczące wynajmowania lokali mieszkalnych chronią najemców i to również tych nie zawsze uczciwych. W pozycji uprzywilejowanej wyraźnie stawiają najemcę w stosunku do ograniczania prawa właściciela. Uregulowania prawne uniemożliwiające tzw. „eksmisję na bruk” nieraz prowadzą do nadużywania prawa w tym zakresie. Dlatego kupując mieszkanie z lokatorem, z najemcą, zawsze zacznij od audytu umowy. Jeśli jest ona słaba, nie pakuj się w ten biznes. Historie moich klientów pokazują, że coś, co miało być żyłą złota, stało się obowiązkiem utrzymania darmozjada, którego nie da się usunąć.

Jeśli zaś chodzi o meldunki, nie są one w zasadzie żadnym problemem, ale zanim to wyczyścisz, większość klientów nie zdecyduje się na zakup. Dlatego cena zakupu z reguły jest niższa.

4. Nieruchomości z licytacji komorniczych i od syndyków

W przypadku postępowań komorniczych dłużnik może skarżyć w zasadzie każdą czynność i blokować licytacje. Wiele osób, pomimo uzyskania niskiej ceny, w nieruchomości zastaje nieoczekiwanego gościa, którego nie da się usunąć. Co ważne, sama licytacja nie przerywa umów dożywocia i najmu, które wcześniej zawarł właściciel. Dokładne sprawdzenie nieruchomości jest o tyle istotne, że nabywca nieruchomości nie może żądać ani unieważnienia nabycia, ani zmniejszenia ceny z powodu wad nieruchomości, takich jak np. obecność w niej byłych właścicieli.

Nabywca nieruchomości z licytacji nie może żądać ani unieważnienia nabycia, ani zmniejszenia ceny z powodu jej wad.

5. Nieruchomości do remontu

Dlaczego tego typu transakcje znalazły się na liście trudnych?

Ponieważ przy niedochowaniu należytej staranności takie są i rodzić mogą bardzo duże zobowiązania finansowe. Umożliwiają to przepisy dotyczące rękojmi. Zapis o tym, że kupujący zna stan techniczny lokalu i nie wnosi zastrzeżeń, nie wyłącza odpowiedzialności sprzedawcy za wady. A ta trwa aż 5 lat.

fot. Tiana / pexels.com

6. Nieruchomości ze wzmiankami w księgach wieczystych

Gdy jest wzmianka, to transakcja nie korzysta z rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych, czyli może być problematyczna.

I tu właśnie pole do popisu mają ci, którzy chcą nieruchomość kupić taniej. W zależności od umiejętności analizy akt księgi wieczystej można albo nie zainteresować się taką nieruchomością, albo – w przypadku dobrej oceny ryzyka – kupić tanio.

Zdarzają się też fikcyjne wzmianki. W praktyce są niczym innym jak celową „blokadą” sprzedawcy, często kosztowną i czasochłonną. Niekiedy ich stosowanie bywa działaniem w tzw. afekcie, np. za niesfinalizowaną transakcję, brak obniżki cenowej etc.

Dużym niedopracowaniem przepisów i problemem jest to, że wzmianka pojawia się w księdze wieczystej od razu po złożeniu wniosku, nawet gdy jest on niekompletny, bez dokumentu stanowiącego tzw. podstawę wpisu.

Niestety, nawet gdy wniosek o wpis został złożony bezpodstawnie lub zawiera braki formalne – musi zostać rozpatrzony, a za tym idzie czas.

Zdarza się, że w niektórych wydziałach tylko profesjonalni pełnomocnicy dopuszczani są do wglądu w akta księgi wieczystej.

7. Udziały w nieruchomościach

Udziały dają zdecydowanie największy potencjał inwestycyjny. Kreować dochody można na wiele sposobów. Choć nie są to najłatwiejsze inwestycje, to przy znajomości przepisów prawnych i praktycznej strony tego typu transakcji gwarantują spektakularne zyski.

Ten model inwestowania wymaga jednak eksperckiej, poszerzonej wiedzy, dlatego kolejny artykuł będzie dokładniej poruszał tę tematykę.

Elżbieta Liberda - Radca prawny, specjalizująca się w prawie nieruchomości. Właścicielka Kancelarii Radcy Prawnego oraz Biura Nieruchomości w Warszawie i Lublinie. Od lat przeprowadza przedsiębiorców przez proces inwestycyjny, bazując na wieloletnim doświadczeniu. Autorka książki Być rentierem – jak bezpiecznie inwestować w nieruchomości pod wynajem oraz kilkudziesięciu publikacji z zakresu prawa. Prowadzi blog Elżbieta Liberda – o prawie i nieruchomościach. Wykładowca i prelegent największych wydarzeń branży nieruchomości.