Nieruchomość może mieć więcej niż jednego właściciela nie tylko w małżeństwie. Współwłasność ma wiele źródeł, a osoby będące w takiej sytuacji nieraz zastanawiają się, jak sprzedać współwłasność mieszkania i czy jest to w ogóle możliwe?

Z tego artykułu dowiesz się:

• Czym jest współwłasność mieszkania?

• Jakie są rodzaje współwłasności?

• Jak sprzedać współwłasność mieszkania?

Czym jest współwłasność mieszkania?

Współwłasność dotyczy sytuacji, gdy jedna, niepodzielna rzecz posiada więcej niż jednego właściciela. Źródła takiego stanu rzeczy mogą być różne, a współwłasność nieruchomości może powstać w wyniku zawarcia związku małżeńskiego, spadkobrania czy poprzez zakup przez kilka niespokrewnionych ze sobą osób. W przepisach próżno szukać definicji współwłasności nieruchomości, dlatego trzeba posłużyć się definicją ogólną.

Znajdź agenta

Jakie są rodzaje współwłasności?

Zgodnie z kodeksem cywilnym ze współwłasnością mamy do czynienia, gdy własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. Może mieć ona charakter łączny lub ułamkowy. Współwłasność łączną regulują przepisy, z których ona wynika, natomiast do współwłasność ułamkowej stosuje się przepisy kodeksy cywilnego.

Zgodnie z nimi domniemywa się, że wysokość udziałów jest równa, co nie oznacza jednak, że kwestia ta nie może być dowolnie kształtowana przez strony. Może wyglądać odmiennie z uwagi na źródło jej powstania, np. w przypadku dziedziczenia nieruchomości. Co do zasady każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.

Jeśli natomiast chodzi o rozporządzanie rzeczą wspólną oraz o inne czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

Przy współwłasności łącznej natomiast nie ustala się wysokości udziałów. Taki rodzaj współwłasności może powstać jedynie między osobami, które łączy określony stosunek prawny, np. w małżeństwie. Katalog sytuacji, w których dochodzi do powstania współwłasności ułamkowej jest znacznie bardziej rozbudowany i nie jest to zbiór zamknięty.

Niektóre sytuacje, w których może dojść do powstania współwłasności ułamkowej:

• zakup nieruchomości przez co najmniej dwie osoby,
• otrzymanie nieruchomości w spadku, jeśli uprawnione do niego są co najmniej dwie osoby,
• w wyniku orzeczenia sądowego,
• ustanie wspólności majątkowej w małżeństwie,
• rozwiązanie spółki cywilnej.

Jak sprzedać współwłasność mieszkania?

W przypadku współwłasności łącznej kwestie rozporządzania prawem własności, w tym sprzedaży nieruchomości, regulują przepisy szczególne dotyczące stosunków, z których ona wynika. Jeśli jest to współwłasność majątkowa małżeńska, wówczas do sprzedaży nieruchomości potrzebna jest zgoda obu właścicieli. Podobnie jak do zaciągnięcia kredytu hipotecznego na takie mieszkanie, które w razie niewypłacalności może stać się przedmiotem egzekucji.

W przypadku współwłasności w częściach ułamkowych kwestie zarządzania rzeczą wspólną uregulowane są w kodeksie cywilnym. Zgodnie z przepisami każdy z właścicieli ma prawo dowolnego rozporządzania swoim udziałem, oczywiście w taki sposób, aby nie zakłócało to korzystania ze swoich części przez pozostałych współwłaścicieli, a także taki, który nie koliduje z charakterem i przeznaczeniem nieruchomości. Jeśli natomiast chodzi o zarząd rzeczą to wszystkie czynności muszą być przez współwłaścicieli wspólnie uzgadniane. Oznacza to, że o ile każdy ze współwłaścicieli może bez zgody pozostałych sprzedać swój udział, to już sprzedaż całej nieruchomości wymaga zgody wszystkich, którzy posiadają prawo własności do mieszkania. W praktyce jednak do sprzedaży udziałów nie dochodzi często, chyba że sprzedaż ma charakter inwestycyjny, a nieruchomość służy generowaniu zysków, np. jest wynajmowana. Jeśli natomiast współwłasność powstała w wyniku dziedziczenia, a któryś ze spadkobierców zechce spieniężyć swój udział, jego oferta raczej nie spotka się z zainteresowaniem z powodów oczywistych. Współwłasność oznacza brak samodzielności w podejmowaniu decyzji odnośnie w zarządzaniu, co skutecznie zniechęca potencjalnych nabywców.

Dodaj ogłoszenie

Dowiedz się więcej:

• "Sprzedaż mieszkania otrzymanego w spadku"
• "Dlaczego cena ofertowa mieszkania nie powinna być za wysoka?"
• "Co wpływa na cenę mieszkania?"

Niniejsze opracowanie ma jedynie charakter informacyjny. Jego treść nie stanowi porady prawnej, podatkowej, finansowej czy z zakresu obrotu nieruchomościami. W celu uzyskania profesjonalnego wsparcia, skonsultuj się ze specjalistą: https://www.nieruchomosci-online.pl/agenci.html

Magdalena Mróz-Jurgielewicz - Specjalistka z zakresu prawa (ukończone studia na kierunku prawo i administracja, doświadczenie zawodowe w kancelarii radców prawnych). Swoją wiedzę wykorzystuje w pracy w Zespole Windykacji Procesowej jednego z największych banków, gdzie zajmuje się zagadnieniami z zakresu prawa i postępowania cywilnego. Interesuje się rynkiem nieruchomości i kwestiami związanymi z szeroko pojętym prawem nieruchomości.