Zakup nieruchomości jest jedną z ważniejszych decyzji, jakie podejmuje się w życiu. Z tego powodu bardzo ważne jest dobre przygotowanie się do transakcji, a jeśli nieruchomość kupujemy od dewelopera – poznanie elementów umowy, które powinny się w niej znaleźć.

Umowa deweloperska weszła do obrotu prawnego na podstawie ustawy z dnia 6 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Pod rygorem nieważności musi mieć formę aktu notarialnego. Ustawa określa wygląd takiej umowy, co ma zapewnić większe bezpieczeństwo transakcji po stronie kupujących, którzy w przeciwieństwie do dewelopera, nie są podmiotem profesjonalnym.

Zapisy w umowie deweloperskiej

Niezbędnymi elementami umowy deweloperskiej są:

• Określenie stron – imienia i nazwiska kupującego, jego adresu zamieszkania/zameldowania/korespondencyjnego, numeru PESEL i NIP, numery dowodu osobistego, nazwy dewelopera, adresu jego siedziby, numeru KRS, a także inne dane ustalone przez strony, w tym dane kontaktowe (nr telefonów, adresy mailowe);
• Cena zakupu – sposób i termin jej płatności, jeśli ma zostać zapłacona przelewem niezbędne jest wskazanie rachunku bankowego dewelopera;
• Określenie nabywanego przez kupującego prawa - odrębna własność lokalu mieszkalnego, własność nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego;
• Określenie powierzchni mieszkania, ilości wchodzących w jego skład pomieszczeń i ich układu, a także dodatkowych pomieszczeń do niego przynależących (piwnica, garaż, miejsce parkingowe w garażu podziemnym itp.), a także jego usytuowania w budynku;
• Określenie zakresu i standardu prac wykończeniowych, których ma dokonać deweloper;
• Szczegółowe informacje o inwestycji deweloperskiej - powierzchnia działki, stan prawny nieruchomości, w szczególności oznaczenie właściciela lub użytkownika wieczystego, istniejących na niej obciążeniach hipotecznych i służebnościach;
• Określenie cech budynku, w którym będzie się znajdować mieszkanie, jego powierzchni, ilości kondygnacji, lub określenie szczegółów domu jednorodzinnego, jeśli to on jest przedmiotem zakupu;
• Termin przeniesienia prawa własności na nabywcę;
• Termin oddania nieruchomości do użytkowania;
• Informacje na temat rachunku powierniczego, z podaniem numeru tego rachunku, sposobu, w jaki środki te będą rozdysponowywane, kosztów prowadzenia rachunku;
• Szczegóły dotyczące gwarancji bankowej, z podaniem nazwy banku, kwoty gwarantowanej oraz terminu jej obowiązywania;
• Szczegóły dotyczące gwarancji ubezpieczeniowej z podaniem danych analogicznych jak w przypadku gwarancji bankowej;
• Termin rozpoczęcia i zakończenia inwestycji;
• Określenie sposobu odstąpienia od umowy deweloperskiej, zgodnie z postanowieniami art. 29 w/w ustawy, warunków zwrotu dokonanych przez nabywcę wpłat w tym przypadku;
• Określenie kar umownych dla stron umowy, w szczególności wysokości odsetek, przy czym odsetki zastrzeżone na rzecz dewelopera nie mogą przewyższać wysokość kar umownych zastrzeżonych na rzecz kupującego:
• Określenie sposobu, w jaki zostanie dokonany pomiar powierzchni mieszkania lub domu jednorodzinnego;
• Oświadczenie nabywcy o zapoznaniu się z treścią prospektu informacyjnego wraz z załącznikami;
• Termin i sposób, w jaki deweloper zawiadomi kupującego o odbiorze lokalu lub domu.

Umowa taka powinna być zatytułowana właśnie „umowa deweloperska”, a każda inna nazwa powinna wzbudzić podejrzenia. Powinna zawierać również zobowiązanie dewelopera do wybudowania określonego budynku i do przeniesienia własności lokalu mieszkalnego bądź domu. W umowie takiej powinno się znaleźć jak najwięcej szczegółów, szczególnie w zakresie opisania wyglądu nieruchomości, rozkładu i funkcji poszczególnych pomieszczeń, a także standardu wykończenia z dokładnym wskazaniem, co wówczas musi się w nieruchomości znajdować, oraz z jakich materiałów mają zostać wykonane poszczególne elementy (ściany, podłoga, stolarska okienna i drzwiowa itp.).

Prospekt informacyjny

Przed zawarciem umowy należy dokładnie zapoznać się z treścią prospektu informacyjnego, który stanowi źródło danych o inwestycji. Deweloper ma obowiązek przedstawić dokument nabywcy, jeśli jednak wyleci mu to z głowy, należy go o to koniecznie poprosić. Informacje zawarte w prospekcie powinny się znaleźć później w umowie deweloperskiej. Jeśli zaszły w międzyczasie jakieś zmiany, to deweloper ma obowiązek poinformować o tym nabywcę, a w umowie deweloperskiej należy umieścić wzmiankę na ten temat. Jeśli nabywca nie zaakceptuje zmian, nie ma obowiązku podpisywać takiej umowy.

Jeśli umowę deweloperską podpisujemy po raz pierwszy, warto skonsultować ją z doświadczonym w tym zakresie prawnikiem lub pośrednikiem w obrocie nieruchomościami, którzy sprawdzą jej poprawność w odniesieniu do obowiązujących przepisów, a także odpowiedniego zabezpieczenia interesów kupującego.

Zespół Nieruchomosci-online.pl - Nieruchomosci-online.pl to portal ogłoszeniowy z największą liczbą ofert nieruchomości z całej Polski – w największych miastach i w mniejszych gminach. To tu szybko i wygodnie znajdziesz mieszkanie, dom lub działkę, które będą dopasowane do Twoich potrzeb i możliwości finansowych, przy całkowitym braku reklam. Tu zyskasz pełny obraz rynku, a w podjęciu trafnej decyzji pomogą Ci najdokładniej zaprezentowane nieruchomości i kompleksowa baza wiedzy. Portal plasuje się na najwyższych pozycjach w wyszukiwarce Google. Dzięki temu odwiedza go ok. 3 mln poszukujących miesięcznie.