Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego z dnia 16 września 2011 r. to dokładna nazwa popularnej „ustawy deweloperskiej”. Ustawa ta była już wielokrotnie nowelizowana, ale także wielu zmianom ulegał od dnia jej uchwalenia rynek nieruchomości. W dobie nowych okoliczności gospodarczych może ona nabrać szczególnego znaczenia.

Jednym z celów uchwalania ustawy deweloperskiej było uporządkowanie relacji pomiędzy deweloperem a nabywcą lokalu mieszkalnego. Dochodziło bowiem do wykorzystywania niewiedzy konsumentów, którzy w czasie kryzysu gospodarczego 2008–2009 r. ponosili z tego tytułu bolesne konsekwencje. Zaczęła rosnąć świadomość tego, że swoboda umów nie może okazać się swobodą dyktowania warunków przez silniejszego.

Sejm Rzeczypospolitej Polskiej podjął prace nad samą ustawą na skutek wyroku Trybunału Konstytucyjnego z dnia 2 sierpnia 2010 r., w którym wskazano potrzebę uregulowania stosunków prawnych pomiędzy stronami umowy deweloperskiej w celu zapewnienia ochrony praw nabywców mieszkań. W postanowieniu wskazano, że Polska jest jednym z ostatnich krajów Unii Europejskiej, w których relacja między klientem i deweloperem nie jest regulowana żadnymi przepisami, stąd konieczność naprawy takiej sytuacji prawnej.

Intencja objęcia ochronę

Ustawa deweloperska jest więc szczególna i dotyczy ograniczonego zakresu stosunków prawnych. Art. 3 wskazuje szereg definicji, z których wnioskujemy, iż niniejszy akt prawny ma zastosowanie podmiotowe wyłącznie do osób fizycznych, a przedmiotowe – do lokali mieszkalnych oraz domów jednorodzinnych, choć nie ogranicza nabywcy w późniejszym wykorzystaniu lokalu na cele działalności gospodarczej czy też przeniesienia własności nieruchomości na osobę prawną.

Częstokroć datę zawarcia umowy deweloperskiej i termin faktycznego przeniesienia własności dzieli wiele miesięcy, a czasami nawet lat. W tym czasie konsument przekazuje deweloperowi znaczne sumy pieniężne na poczet ceny, co pozwala deweloperowi kontynuować budowę. Bezpieczeństwo interesów finansowych i prawnych konsumenta stanowi główny zamysł umowy deweloperskiej. Nie należy mylić jej z innymi umowami obowiązującymi w obrocie prawnym, a wiążącymi się w różnym zakresie z przeniesieniem własności lokalu.

Bezpieczeństwo interesów finansowych i prawnych konsumenta stanowi główny zamysł umowy deweloperskiej.

Szczegółowy zakres ustawy

Umowa deweloperska, według przepisów ustawy z 16 września 2011 r., to umowa, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do ustanowienia lub przeniesienia na nabywcę po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego prawa:

• własności lokalu mieszkalnego,
• własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym,
• użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość,

a nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa.

Co ważne: umowa deweloperska – pod rygorem nieważności – musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego i jest dwustronnie zobowiązującą – albowiem obie strony zobowiązują się do spełnienia określonych świadczeń. Deweloper – do ustanowienia lub przeniesienia na nabywcę po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego określonego prawa, a nabywca – do świadczenia pieniężnego, czyli zapłaty.

Umowa deweloperska a umowa przedwstępna

Każdy aktywny uczestnik rynku nieruchomości winien wiedzieć, że umowa deweloperska nie jest umową przedwstępną i nie może być tak postrzegana. Dlaczego?

Umowa przedwstępna to umowa, na podstawie której jedna lub obie strony zobowiązują się do zawarcia konkretnej umowy, zwanej umową przyrzeczoną, i wspólnie określają istotne elementy tejże umowy. W odróżnieniu od umowy deweloperskiej, umowa ta może być zawarta w formie pisemnej i jest umową jednostronnie lub dwustronnie zobowiązującą.

fot. Guillaume Meurice / pexels.com

W tym miejscu konieczne jest podkreślenie, że ustawa deweloperska obejmuje swoim zakresem także tzw. przedwstępne umowy deweloperskie. Oznacza to, że umowa, na podstawie której obie strony zobowiązują się do zawarcia umowy deweloperskiej, powinna zawierać w znacznym zakresie takie elementy, jak umowa deweloperska, i także winna pod rygorem nieważności zostać zawarta w formie aktu notarialnego. Takie umowy nie są konstrukcją popularną, ale zawierane są w celu umożliwienia nabywcy zawarcia umowy kredytowej i dają ochronę konsumentowi w razie gdyby nie otrzymał pozytywnej decyzji kredytowej. Zdarza się też, że taka umowa jest zawierana z inicjatywy dewelopera, który nie uzyskał jeszcze tytułu prawnego do nieruchomości.

Umowa deweloperska a umowa rezerwacyjna

Częstokroć strony rezygnują z zawarcia przedwstępnej umowy deweloperskiej, na rzecz umowy rezerwacyjnej, zwanej także listem intencyjnym. Umowa ta została wykształcona przez praktykę i wymagania rynku, stanowi więc umowę nienazwaną, to jest taką, która wprost nie została uregulowana, ani nazwana żadnym aktem prawnym.W razie problemów interpretacyjnych, stosuje się odpowiednio do niej przepisy o zleceniu z Kodeksu cywilnego.

Celem niniejszej umowy jest zobowiązanie dewelopera do nieoferowania konkretnego lokalu mieszkalnego czy też domu jednorodzinnego innym klientom w konkretnie oznaczonym czasie. W umowie rezerwacyjnej możemy też znaleźć zobowiązanie do zawarcia umowy deweloperskiej oraz uiszczenia tzw. opłaty rezerwacyjnej, która wynosi najczęściej do maksymalnie kilkunastu tysięcy złotych. Celem opłaty rezerwacyjnej jest zabezpieczenie interesu dewelopera, który zaprzestaje poszukiwania nabywców na dany lokal lub dom. W razie rezygnacji nabywcy – w zależności od postanowień umowy – deweloper może opłatę zatrzymać. Ważne, aby przy negocjacjach zwrócić uwagę na ten zapis i rozróżnić sytuację, w której klient rezygnuje z zawarcia umowy deweloperskiej bez konkretnego powodu i tę, w której nie może jej zawrzeć na skutek powodu obiektywnego i od niego niezależnego, np. nieuzyskania kredytu. Dobrą i słuszną praktyką jest zwrot opłaty rezerwacyjnej przez dewelopera w całości lub przynajmniej w części w sytuacji, gdy klient nie zawrze umowy deweloperskiej nie ze swojej winy. Kiedy do umowy deweloperskiej dojdzie, opłatę zazwyczaj zalicza się na poczet ceny. Co istotne – umowa rezerwacyjna nie wymaga formy aktu notarialnego i może być zawierana w formie pisemnej.

Wybór formy umowy

Ważne, aby nie mylić i nie łączyć powyższych umów, albowiem może to znacznie utrudnić interpretację zapisów przy ich stosowaniu.

W każdej sytuacji należy zastanowić się, dlaczego do danej umowy klient przystępuje, czy odpowiada ona jego potrzebom i czy deweloper lub sprzedający nie będą skłonni negocjować formy i treści umowy.

Treści umieszczone w artykule są indywidualnymi interpretacjami i poglądami jego autora. Nie stanowią porad podatkowych ani prawnych.

Lidia Blaszka - Radca prawny, specjalistka prawa nieruchomości. Członek komisji ds. doskonalenia zawodowego Okręgowej Izby Radców Prawnych w Poznaniu. Współtwórca projektu iRadcowie OIRP Poznań, w ramach którego organizuje szkolenia z zakresu kompetencji miękkich skierowanych do radców prawnych oraz w nich uczestniczy. Prawnik z pasją do procesu cywilnego oraz prawa nieruchomości. Prowadzi kancelarię radców prawnych, w której wdraża nowoczesne systemy obsługi klienta.