Zakup nieruchomości zawsze wiąże się z pewnym ryzykiem. Nieruchomość może być przykładowo obciążona hipoteką na rzecz banku albo być przedmiotem trwającej umowy najmu lub dzierżawy. Szczególną uwagę należy jednak zwrócić na obciążenia, których zakres i czas trwania mogą być trudne do oszacowania.

Co to jest umowa dożywocia?

Zawierając umowę dożywocia, właściciel nieruchomości przenosi jej własność w zamian za zapewnienie mu dożywotniego utrzymania. Z art. 908 Kodeksu cywilnego wynika, że otrzymując nieruchomość, nowy właściciel zobowiązuje się: „przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym”.

Z jednej strony nabywca otrzymuje więc z chwilą zawarcia umowy własność nieruchomości, ale w zamian za to zapewnia utrzymanie dożywotnika (tj. uprawnionego – byłego właściciela) do końca jego życia.

Umowa nie może być terminowa, a jej czas trwania kończy się z chwilą śmierci uprawnionej osoby. Konkretne obowiązki, które wchodzą w zakres „dożywotniego utrzymania” powinna precyzować umowa. Uprawnienia dożywotnika są często szczegółowo określone w umowach, ponieważ każdy ma indywidualne oczekiwania i potrzeby życiowe. Dożywotnik w chwili zawarcia umowy zazwyczaj staje się (lub już jest) domownikiem nowego właściciela, więc takie umowy są zawierane najczęściej między członkami rodziny (np. rodzicami i dziećmi lub wnukami). Z drugiej strony można też w umowie uzgodnić, że uprawniony nie będzie mieszkał z nowym właścicielem, a „dożywotnie utrzymanie” będzie miało węższy zakres. Kodeks cywilny umożliwia pewne modyfikacje, co więcej, możliwe jest zawarcie umowy dożywocia nawet między osobami obcymi. W każdej z konfiguracji może dochodzić jednak do sporów, więc takim niepisanym warunkiem zawarcia umowy powinno być szczególne zaufanie nabywcy nieruchomości i dożywotnika. Siłą rzeczy łatwiej o takie relacje między członkami rodziny, co nie znaczy, że wykluczone jest podpisanie takiej umowy między obcymi wobec siebie osobami (a nawet osobą prawną np. spółką).

Umowa dożywocia zwierana jest zwykle między członkami rodziny, ale niewykluczone jest podpisanie takiej umowy między obcymi wobec siebie osobami.

Sprzedaż nieruchomości obciążonej dożywociem

Umowa dożywocia jest zawierana między dwoma ściśle określonymi podmiotami – nabywcą nieruchomości oraz dożywotnikiem. Konfiguracje mogą być również bardziej złożone, bo po obu stronach może występować po kilka podmiotów. Nieruchomość można przekazać kilku osobom (np. własnemu dziecku i jego małżonkowi), jak również uprawnionych (dożywotników) może być wielu. Prawo dożywocia – czyli uprawnienia przysługujące dożywotnikowi, obciążają jednak zawsze nieruchomość. Jeśli zostanie ona później sprzedana, to dożywotnik nie może już dochodzić tych uprawnień od osoby, na którą „przepisał” jej własność. Na tym polega potencjalne ryzyko dla osoby przekazującej własność, że traci ona kontrolę nad tym, kto będzie wykonywał wobec niej obowiązki umowne.

Własność gruntu lub lokalu po zawarciu umowy dożywocia jest zbywalna, więc dożywotnik nie może sprzeciwić się możliwej w przyszłości sprzedaży lub darowiźnie.

W takim wypadku wszystkie dotychczasowe obowiązki właściciela przechodzą na nabywcę, co może rodzić pewne problemy. Szczegółowe obowiązki względem dożywotnika powinny być doprecyzowane w umowie. Mogą one polegać np. na przekazywaniu regularnie określonej kwoty pieniędzy, opiece w trakcie choroby, zapewnieniu ogrzewania w zimie, a nawet opłaceniu wypoczynku letniego lub pobytu w sanatorium. Takie świadczenia można oczywiście zapewnić przy pomocy osób trzecich (np. wykwalifikowanej pielęgniarki), jednak część z nich może mieć charakter ściśle osobisty, jak przyjęcie dożywotnika jako swojego domownika. Trudno oczekiwać, żeby obca osoba po zakupie obciążonej dożywociem nieruchomości przyjęła dożywotnika do własnego domu.

Nie działa to jednak w drugą stronę, a więc dożywotnik nie może własnych uprawnień przenieść na osobę trzecią. Jest tu ścisły związek z daną osobą (lub osobami). Kodeks cywilny w art. 912 wyraźnie wskazuje, że sprzedaż, darowizna lub przekazanie praw dożywotnika na innej podstawie prawnej jest niedopuszczalne. Analogicznie jest w przypadku spadkobrania, co oznacza, że prawo dożywocia nie podlega dziedziczeniu (potwierdził to ponad pół wieku temu Sąd Najwyższy w orzeczeniu z 21 marca 1968 r. sygn. akt II CZ 67/68). Z chwilą śmierci prawa dożywotnika po prostu wygasają.

Dożywotnik nie może własnych uprawnień przenieść na osobę trzecią.

Wpis dożywocia w księdze wieczystej – na co uważać?

W powszechnym przekonaniu przed zakupem nieruchomości wystarczy zweryfikować wpisy w księdze wieczystej nieruchomości i taki zakup będzie bezpieczny. Taki pogląd z wielu powodów jest błędny, co szczególnie potwierdza umowa dożywocia.

Umowa dożywocia wymaga przede wszystkim zachowania formy aktu notarialnego.

Notariusze od lat 90. ubiegłego wieku przekazują do sądów prowadzących księgi wieczyste informację o zawarciu umowy dożywocia. Na tej podstawie jest to ujawniane w Dziale III księgi wieczystej. Teoretycznie, każda osoba może w prosty sposób sprawdzić czy nieruchomość jest tym prawem obciążona.

W praktyce sytuacja jest jednak bardziej złożona. Przede wszystkim brak wpisu w księdze wieczystej nie powoduje, że umowa dożywocia jest wadliwa. Zarówno strony, jak i potencjalnego nabywcę obciążonej nieruchomości wiąże prawo dożywocia – również niewpisane do księgi wieczystej.

Po drugie, w obiegu mogą funkcjonować umowy dożywocia sprzed wielu lat, kiedy notariusze nie mieli jeszcze obowiązku składania wniosków o ujawnienie tego prawa w księgach wieczystych.

Kolejne utrudnienie to błędy, które pojawiły się na początku lat dwutysięcznych przy tzw. migracji ksiąg. Trwający wtedy proces przeniesienia zawartości ksiąg do formy elektronicznej spowodował, że pojawiły się błędy „systemowe”. Nie zawsze księga wieczysta w formie elektronicznej odzwierciedlała rzeczywistą treść księgi w formie papierowej. Tego rodzaju błędy pojawiały się oczywiście sporadycznie. Orzeczenia sądowe, gdzie sporną kwestią była migracja księgi, bywały jednak różne. Przykładowo, dopiero po wielu latach sporu transakcję w jednej ze spraw wyjaśnił na korzyść kupującego Sąd Najwyższy.

Rękojmia ksiąg wieczystych a umowa dożywocia

Wszystkie wymienione wyżej przypadki nie miałyby znaczenia, gdyby dożywocie chroniła rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych. Pod tym skomplikowanym pojęciem kryje się rozwiązanie prawne, które ma zapewnić bezpieczeństwo transakcji na rynku nieruchomości. Wystarczy, że zakup nieruchomości nastąpi od osoby wpisanej do księgi wieczystej jako właściciel. Możemy wtedy założyć, że kupując od takiej osoby, doprowadzimy do skutecznej zmiany właściciela. Nieścisłości lub błędy między rzeczywistym stanem prawnym, a tym, który jest ujawniony w księdze wieczystej, nie mają znaczenia. To założenie nie działa jednak w każdej sytuacji.

Zgodnie z art. 7 pkt 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych „nie chroni” przed prawem dożywocia.

To oznacza, że każda umowa dożywocia będzie wiązać kupującego nieruchomość, nawet gdy nie była ujawniona w treści księgi. Nabywca nie może się zasłaniać tym, że sprawdził wpisy w księdze wieczystej.

Jak sprawdzić stan prawny nieruchomości pod kątem umowy dożywocia?

Wątpliwość powinny wzbudzać przede wszystkim starsze i zamieszkałe budynki. Konieczne będzie wtedy ustalenie, kto zamieszkuje taką nieruchomość oraz na podstawie jakiego tytułu prawnego. Umowa dożywocia polega na tym, że uprawniony ma zapewnione utrzymanie w zamian za oddanie swojej własności. W akcie notarialnym nieruchomości, którą planujemy kupić, będzie więc wyraźnie wskazane, że do przeniesienia własności doszło w wyniku umowy dożywocia.

Drugą kwestią będzie pogłębiona weryfikacja księgi wieczystej. Jak wskazałem wyżej, weryfikacja wpisów w Dziale III księgi wieczystej nie wystarczy. Konieczne może się okazać sprawdzenie akt księgi, czyli dokumentów dostępnych w sądzie. Dzięki temu można ustalić jak przebiegał proces zmiany właścicieli na przestrzeni kolejnych lat. Akta w sądzie może przeglądać właściciel lub osoba, która wykaże interes prawny. Zainteresowanie zakupem nieruchomości nie jest jednak wystarczające, żeby udowodnić posiadanie interesu prawnego. Konieczne będzie wtedy uzyskanie pełnomocnictwa od aktualnego właściciela, który udzieli zgody na wgląd do akt.

Często zdarza się, że w księdze jest wpisane prawo dożywocia, które w rzeczywistości wygasło. Prawa dożywotnika nie są dziedziczne i wygasają z chwilą jego śmierci. Jeśli dysponujemy aktem zgonu uprawnionej osoby, sąd wieczystoksięgowy wykreśli dożywocie.

Prawa dożywotnika nie są dziedziczne i wygasają z chwilą jego śmierci.

Czy umowę dożywocia można rozwiązać?

Kodeks cywilny w art. 913 § 2 umożliwia rozwiązanie umowy dożywocia przez sąd wyłącznie „w wyjątkowych wypadkach”. Te „wyjątkowe wypadki” to szczególne sytuacje dotyczące m.in. stosowania przemocy lub niewywiązywania się z obowiązków wobec dożywotnika. „Zwykłe” spory rodzinne, które często mają miejsce, nie będą wystarczającą podstawą do rozwiązania umowy. Z żądaniem rozwiązania umowy może wystąpić każda ze stron umowy – zarówno dożywotnik, jak i zobowiązany (właściciel nieruchomości).

W razie rozwiązania umowy dożywocia własność nieruchomości powraca do dożywotnika. Tu ważne zastrzeżenie – nie można żądać rozwiązania umowy, gdy obciążona dożywociem nieruchomość zostanie sprzedana lub podarowana innej osobie. Jest to ważna kwestia, ponieważ w razie zakupu takiej nieruchomości, jej nabywca pozostawałby w niepewności. Orzecznictwo sądowe w zasadzie jednolicie wyklucza możliwość rozwiązania umowy dożywocia po zmianie właściciela. Jedyny wyjątek dotyczy przejścia własności w ramach spadkobrania . Wtedy rozwiązanie umowy dożywocia będzie dopuszczalne.

Jakie obowiązki przejmuje kupujący nieruchomość obciążoną dożywociem?

Zakup takiej nieruchomości wiąże się z przejęciem wszystkich obowiązków wobec dożywotnika. Część z nich będzie stosunkowo łatwa do wykonania, gdy polega np. na przekazywaniu drobnych kwot pieniężnych. Jak wskazałem wyżej, te obowiązki mają jednak często charakter osobisty, gdy np. dotyczą przyjęcia dożywotnika jako domownika. Ich spełnienie może być więc niemożliwe. Inne obowiązki dotyczące zapewnienia opieki w chorobie lub pomocy w podeszłym wieku dożywotnika można z kolei wykonać przy pomocy osób trzecich – np. wykwalifikowanych opiekunów lub pielęgniarek(-rzy). Z prawem dożywocia może łączyć się również służebność mieszkania lub użytkowanie nieruchomości. Nabywca musi więc wziąć pod uwagę, że dożywotnik może mieć pełne prawo zamieszkiwać nieruchomość dożywotnio.

Co może zrobić z dożywociem kupujący obciążoną nieruchomość?

Świadomy zakup nieruchomości obciążonej dożywociem to z pewnością nieczęsta sytuacja. Jak wskazałem na wstępie, umowa dożywocia wymaga pewnej lojalności między zobowiązanym i dożywotnikiem. Do jej zawarcia dochodzi najczęściej między członkami rodziny, gdzie relacje są bliskie, a wzajemna pomoc jest naturalna. Z biegiem lat ulegają one jednak zmianom, szczególnie gdy zobowiązania z umowy przechodzą na dalsze osoby, które dziedziczą nieruchomość. Dalsza rodzina, choćby z powodu własnych zobowiązań, może nie mieć możliwości zapewnienia opieki dożywotnikowi. Co więcej sam dożywotnik może tego nie chcieć. W takiej sytuacji jednym z rozwiązań może okazać się sprzedaż nieruchomości.

Zakup nieruchomości należy poprzedzić dokładnym sprawdzeniem warunków umowy dożywocia. Kupujący obciążoną nieruchomość nie może ich bowiem jednostronnie zmienić. Gdy wykonanie obowiązków będzie niemożliwe lub utrudnione, można je zmodyfikować odrębną umową w formie aktu notarialnego (tzw. aneksem). Warunkiem będzie tutaj zgodna decyzja ze strony zobowiązanego (nabywcy nieruchomości) i dożywotnika. Przykładem zmiany będzie regularna płatność konkretnej kwoty w miejsce innego obowiązku.

Zakup nieruchomości należy poprzedzić dokładnym sprawdzeniem warunków umowy dożywocia.

Nabywca nieruchomości oraz dożywotnik mogą również żądać zmiany prawa dożywocia przez sąd. W takiej sytuacji sąd w miejsce niektórych lub wszystkich obowiązków zobowiązanego zasądzi dożywotnią rentę. W dzisiejszych czasach renta polega już w zasadzie wyłącznie na zapłacie określonej kwoty pieniężnej. Jej wysokość ustala w postępowaniu biegły sądowy, biorąc pod uwagę zakres uprawnień dożywotnika. Należy jednak pamiętać, że zmiana prawa dożywocia przez sąd ma charakter wyjątkowy. O ile zakup nieruchomości przez obcą osobę będzie uzasadniał zmianę, to jej darowizna na rzecz innego członka rodziny już niekoniecznie. Sąd może również zamienić tylko część obowiązków na świadczenie pieniężne.

Warto więc wziąć pod uwagę, że prawo dożywotnika do zamieszkania nieruchomości w przypadku służebności mieszkania lub prawa użytkowania może obowiązywać do końca jego życia.

Zakup nieruchomości obciążonej prawem dożywocia wiąże się niewątpliwie z ryzykiem, które trudno jednoznacznie oszacować. Świadczenia na rzecz uprawnionego są spełniane często przez wiele lat, a ich zakres może się zwiększać wraz z wiekiem dożywotnika. Dożywocie wiąże również kupującego, nawet gdy nie jest wpisane do księgi wieczystej. Wskazana jest więc nie tylko dokładna weryfikacja jej wersji elektronicznej, ale również dokumentów w aktach sądowych.

Treści umieszczone w artykule są indywidualnymi interpretacjami i poglądami jego autora. Nie stanowią porad podatkowych ani prawnych.

Dawid Kowalik - Radca prawny, specjalista z zakresu nieruchomości i sporów budowlanych. Prowadzi kancelarię radcy prawnego, w której doradza przy zakupie, najmie i zarządzaniu nieruchomościami. Wspiera wspólnoty mieszkaniowe i zarządców nieruchomości. Prowadzi blog prawniczy nieruchomosclokalowa.pl.