Umowa dzierżawy gruntu zawierana jest pomiędzy wydzierżawiającym a dzierżawcą. Jej przedmiotem jest oddanie dzierżawcy gruntu do używania i pobierania z niej pożytków w zamian za umówiony czynsz.

Stosunek dzierżawy gruntu został uregulowany w art. 693-709 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (dalej: „k.c.”) oraz odpowiednio przepisami o najmie. Pomimo znacznego podobieństwa stosunku dzierżawy do stosunku najmu, należy dostrzec liczne różnice. Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz jedynie do jej używania, zaś w przypadku zawierania umowy dzierżawy, rzecz oddawana jest dzierżawcy zarówno do używania, jak i pobierania z niej pożytków. Ponadto na dzierżawcy spoczywają surowsze obowiązki niż na najemcy, m.in. dzierżawca jest zobowiązany do wykonywania prawa dzierżawy zgodnie z zasadami prawidłowej gospodarki. Naruszenie tej zasady przez dzierżawcę może skutkować wypowiedzeniem umowy ze skutkiem natychmiastowym.

Przedmiotem dzierżawy może być prawo, rzecz ruchoma bądź grunt. Zgodnie z kodeksową definicją gruntu zawartą w art. 46 § 1 k.c., pod tym pojęciem należy rozumieć nieruchomość – część powierzchni ziemskiej stanowiącą odrębny przedmiot własności. Gruntami rolnymi zaś w myśl art. 46¹ k.c. są nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej.

Zawarcie umowy

Umowa dzierżawy jest umową konsensualną, tym samym wywołuje skutki prawne od momentu złożenia zgodnych oświadczeń woli, czyli akceptacji jej warunków przez obie strony. W sytuacji, gdy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy grunt na czas dłuższy niż rok – umowa powinna być zawarta na piśmie. Jeżeli strony nie zachowają tej formy i zdecydują się zawrzeć umowę ustnie – uznaje się, że została zawarta na czas nieoznaczony.

UMOWA DZIERŻAWY GRUNTU

zawarta w ............ w dniu ............ zwana dalej: „Umową”,
pomiędzy:

Strony umowy

W umowie należy wskazać wszystkie osoby będące wydzierżawiającymi oraz dzierżawcami. Prawidłowa identyfikacja stron będzie szczególnie istotna i cenna, jeśli w przyszłości zajdzie konieczność wystąpienia na drogę sądową przeciwko drugiej stronie.

Panią/Panem
............
zamieszkałą/ym w ............  (... – ...) przy ul. ............, PESEL: ............, legitymującą/ym się dowodem osobistym wydanym przez ............ seria ............. nr ............, zwaną/ym dalej „Wydzierżawiającym”;

a

Panią/Panem
............
zamieszkałą/ym w............  (... – ...) przy ul. ............, PESEL: ............, legitymującą/ym się dowodem osobistym wydanym przez............ seria............ nr ............, zwaną/ym dalej „Dzierżawcą”;

Wydzierżawiający i Dzierżawca są dalej zwani łącznie „Stronami”;

o treści następującej:

Oświadczenia wydzierżawiającego

Oświadczenia zawarte w § 1 umowy nie są niezbędne, ale zaleca się ich zawarcie w umowie. Oświadczenia stanowią pewnego rodzaju zabezpieczenie dla dzierżawcy. Określają one stan prawny gruntu poprzez wskazanie, że wydzierżawiający jest właścicielem gruntu oraz że grunt jest wolny od obciążeń. Również załącznik w postaci odpisu księgi wieczystej oraz wypis z ewidencji gruntów stanowią potwierdzenie oświadczenia wydzierżawiającego. Dzięki temu dzierżawca może być spokojny, że wydzierżawiający jest uprawniony do rozporządzania gruntem i oddawania go w dzierżawę.

§ 1
Oświadczenia Wydzierżawiającego

Wydzierżawiający oświadcza, że:

1. jest właścicielem nieruchomości, znajdującej się w ............, gminie ............, powiecie ............, województwie ............., stanowiącej niezabudowaną działkę gruntu oznaczoną geodezyjnie jako działka nr ............, o powierzchni............ m²/ ha (słownie: ............), dla której Sąd Rejonowy............ w ............, ............ Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą pod numerem............ (zwanej dalej: „Gruntem”);
2. Grunt nie jest obciążony żadnymi prawami osób trzecich, które mogłyby uniemożliwić lub utrudnić Dzierżawcy wykonywanie praw wynikających z Umowy;

na dowód czego przedstawia:

• wydruk odpisu księgi wieczystej na dzień............ – stanowiący załącznik do Umowy;
• wypis z ewidencji gruntów na dzień............ – stanowiący załącznik do Umowy.

Przedmiot umowy

Podstawowymi obowiązkami stron umowy dzierżawy, a jednocześnie przedmiotem umowy jest:

• po stronie wydzierżawiającego: oddanie dzierżawcy gruntu w celu prowadzenia określonej w umowie działalności,
• po stronie dzierżawcy: płacenie czynszu i wykonywanie swojego prawa zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki.

Z umowy mogą, a wręcz powinny wynikać dodatkowe obowiązki stron, dzięki czemu każda ze stron wie, do czego jest zobowiązana oraz czego może oczekiwać od strony przeciwnej.

§ 2
Przedmiot Umowy

Wydzierżawiający zobowiązuje się oddać Dzierżawcy Grunt do używania i pobierania pożytków, zaś Dzierżawca zobowiązuje się płacić Wydzierżawiającemu umówiony czynsz dzierżawny (zwany dalej: „Czynsz”), zgodnie z postanowieniami Umowy.

Przeznaczenie gruntu

Dzierżawca powinien wykonywać swoje prawo zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki. Ustawodawca nie konkretyzuje tego pojęcia. Z racji tego, że wymagania te są zależne od przedmiotu dzierżawy, jego przeznaczenia, a także kwalifikacji samego dzierżawcy, pojęcie to konkretyzuje się w zależności od poszczególnego rodzaju działalności gospodarczej.

Dzierżawca powinien dokonywać wszelkich napraw niezbędnych do zachowania przedmiotu dzierżawy w stanie niepogorszonym. W sytuacji, gdy rzecz oddana w dzierżawę wymaga napraw, które obciążają wydzierżawiającego, a bez których rzecz nie jest przydatna do umówionego użytku, dzierżawca może wyznaczyć wydzierżawiającemu odpowiedni termin do wykonania napraw. Po bezskutecznym upływie tego terminu dzierżawca jest uprawniony dokonać koniecznych napraw we własnym zakresie na koszt wydzierżawiającego.

Ponadto ustawodawca wprowadził zakaz zmiany przeznaczenia przedmiotu dzierżawy przez dzierżawcę bez wyraźnej zgody wydzierżawiającego.

§ 3
Przeznaczenie Gruntu

1. Strony zgodnie postanawiają, że Grunt używany będzie przez Dzierżawcę na prowadzenie działalności polegającej na:............
2. Dzierżawca nie może zmienić przeznaczenia Gruntu bez uprzedniej zgody Wydzierżawiającego wyrażonej w formie pisemnej pod rygorem nieważności.

Przekazanie gruntu

Strony mogą dowolnie ustalić, czy grunt zostanie przekazany w dniu zawarcia umowy dzierżawy czy w innym terminie. Przydatnym rozwiązaniem jest skorzystanie z protokołu zdawczo-odbiorczego, który będzie załącznikiem do umowy. W protokole strony potwierdzają, że dzierżawca dokonał oględzin gruntu. To również miejsce na zgłoszenie przez dzierżawcę wszelkich uwag dotyczących stanu technicznego gruntu. Zgłoszenie tego rodzaju uwag jest ważne przede wszystkim dla dzierżawcy, ponieważ dzięki temu chroni się przed zarzutami, że to on spowodował określone usterki w trakcie użytkowania gruntu.

§ 4
Przekazanie Gruntu

1. Przekazanie Gruntu Dzierżawcy nastąpi *w dniu zawarcia Umowy/ w terminie............ dni od dnia zawarcia Umowy, przy czym dokładny termin zostanie ustalony przez Strony za pośrednictwem poczty elektronicznej.
2. Przekazanie Gruntu zostanie potwierdzone protokołem zdawczo-odbiorczym, którego wzór stanowi załącznik do Umowy.
3. Zwrot Gruntu nastąpi w terminie …. od daty rozwiązania Umowy. Dzierżawca zobowiązany jest zwrócić Grunt w stanie niepogorszonym, z tym zastrzeżeniem, że Strony dopuszczają zużycie wynikające z normalnej eksploatacji.

Czynsz dzierżawny

Konieczną cechą umowy dzierżawy jest jej odpłatność. Strony umowy mogą dowolnie określić sposób, w jaki dzierżawca będzie wywiązywał się z obowiązku płacenia czynszu. Czynsz dzierżawny bowiem może być zastrzeżony w pieniądzach lub świadczeniach innego rodzaju. Może być również oznaczony w ułamkowej części pożytków. Czynsz może być płatny przelewem na rachunek bankowy Wydzierżawiającego lub gotówką do rąk Wydzierżawiającego za pokwitowaniem przekazania Czynszu ze wskazaniem daty i miejsca jego zapłaty.

Strony powinny oznaczyć termin płatności czynszu – czy ma być on płatny z dołu czy z góry, miesięcznie, półrocznie lub może raz na kwartał. Jeżeli jednak w umowie zabraknie ustalenia w tej kwestii – czynsz jest płatny z dołu w terminie zwyczajowo przyjętym, a w braku takiego zwyczaju – półrocznie z dołu. W sytuacji, kiedy dzierżawa kończy się przed upływem roku dzierżawnego, dzierżawca jest zobowiązany zapłacić czynsz w takim stosunku, w jakim pożytki, które w tym roku pobrał (lub mógł pobrać) – pozostają do pożytków z całego roku dzierżawnego.

Jeżeli wskutek okoliczności, za które dzierżawca nie ponosi odpowiedzialności i które nie dotyczą jego osoby, zwykły przychód z przedmiotu dzierżawy uległ znacznemu zmniejszeniu, dzierżawca może żądać obniżenia czynszu przypadającego za dany okres gospodarczy. Obniżenia czynszu dzierżawca może żądać także, jeśli rzecz stanowiąca przedmiot dzierżawy ma wady tego rodzaju, że ograniczają jej przydatność. Przy czym prawo do obniżenia czynszu przysługuje jedynie za czas trwania wad. Jeśli zaś wydzierżawiający mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w odpowiednim czasie albo wystąpi wada, której nie można usunąć – dzierżawcy przysługuje prawo wypowiedzenia umowy bez zachowania terminów wypowiedzenia.

Wydzierżawiający może wypowiedzieć umowę bez zachowania terminu wypowiedzenia w przypadkach wyraźnie uregulowanych w umowie bądź w ustawie. Możliwość taką przewidział ustawodawca w przypadku zwłoki dzierżawcy z zapłatą czynszu. Jeżeli dzierżawca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, a w sytuacji, gdy czynsz jest płatny rocznie – za okres ponad trzech miesięcy, wydzierżawiający może dzierżawę wypowiedzieć bez zachowania terminu wypowiedzenia. Jednakże wydzierżawiający powinien wcześniej o swoich zamiarach uprzedzić dzierżawcę, udzielając mu dodatkowego trzymiesięcznego terminu do zapłaty zaległego czynszu.

W zakres ustawowego prawa zastawu, które przysługuje wydzierżawiającemu na rzeczach dzierżawcy należą rzeczy ruchome znajdujące się na gruncie, w tym rzeczy służące do prowadzenia gospodarstwa lub przedsiębiorstwa, jeżeli znajdują się w obrębie przedmiotu dzierżawy.

Jeżeli w umowie strony zastrzegły, że oprócz czynszu dzierżawca będzie obowiązany uiszczać podatki i inne ciężary związane z własnością lub z posiadaniem przedmiotu dzierżawy oraz ponosić koszty jego ubezpieczenia – ustawowe prawo zastawu wydzierżawiającego zabezpiecza również jego roszczenie względem dzierżawcy o zwrot sum, które z powyższych tytułów zapłacił. Przysługujące wydzierżawiającemu ustawowe prawo zastawu wygasa, gdy rzeczy obciążone zastawem zostaną z przedmiotu dzierżawy usunięte.

§ 5
Czynsz 

1. Z tytułu dzierżawy Dzierżawca zobowiązany jest do uiszczania na rzecz Wydzierżawiającego Czynszu w kwocie ............ (słownie: ............) złotych miesięcznie.
2. Czynsz płatny jest z dołu/ z góry do ............ dnia każdego miesiąca na rachunek bankowy Wydzierżawiającego o numerze:............
3. Za dzień zapłaty Czynszu uznaje się dzień księgowania kwoty Czynszu na wskazanym wyżej rachunku bankowym.

Oddanie do bezpłatnego używania lub poddzierżawa

Zgodnie z art. 698 k.c. dzierżawca nie może bez zgody wydzierżawiającego oddawać przedmiotu dzierżawy osobie trzeciej do bezpłatnego używania, ani go poddzierżawiać. W umowie strony mogą doprecyzować, że zgoda ma być wyrażona w formie pisemnej dla celów dowodowych bądź też w formie pisemnej pod rygorem nieważności. W razie naruszenia powyższego obowiązku wydzierżawiający może dzierżawę wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia.

§ 6
Oddanie do bezpłatnego używania lub poddzierżawa

Dzierżawca nie może oddawać Gruntu osobie trzeciej do bezpłatnego używania ani go poddzierżawiać, bez uprzedniej zgody Wydzierżawiającego, wyrażonej w formie pisemnej pod rygorem nieważności.

Okres obowiązywania umowy

Strony powinny zdecydować, czy chcą zawrzeć umowę na czas oznaczony lub nieoznaczony. Należy jednak mieć na uwadze, iż dzierżawę zawartą na czas dłuższy niż lat trzydzieści poczytuje się po upływie tego terminu za zawartą na czas nieoznaczony. W sytuacji, gdy czas trwania dzierżawy nie został oznaczony zarówno wydzierżawiający, jak i dzierżawca mogą wypowiedzieć dzierżawę z zachowaniem terminów umownych, a w ich braku z zachowaniem terminów ustawowych. W przypadku dzierżawy gruntu rolnego, ustawodawca przewidział możliwość wypowiedzenia umowy na jeden rok naprzód na koniec roku dzierżawnego, innej zaś dzierżawy – na sześć miesięcy naprzód przed upływem roku dzierżawnego. Jeżeli po upływie terminu oznaczonego w umowie albo w wypowiedzeniu, dzierżawca używa nadal rzeczy za wyraźną (lub dorozumianą, lecz wyrażoną w sposób dostateczny) zgodą wydzierżawiającego, poczytuje się w razie wątpliwości, że dzierżawa została przedłużona na czas nieoznaczony.

Po zakończeniu dzierżawy dzierżawca jest zobowiązany zwrócić przedmiot dzierżawy w takim stanie, w jakim powinien się znajdować stosownie do przepisów o wykonywaniu dzierżawy, tj. zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki. W przypadku umowy dzierżawy gruntu rolnego, jeżeli przy zakończeniu dzierżawy dzierżawca pozostawia zgodnie ze swym obowiązkiem zasiewy – może on żądać zwrotu dokonanych na te zasiewy nakładów. Jednak tylko w takiej wysokości, w jakiej wbrew wymaganiom prawidłowej gospodarki nie otrzymał odpowiednich zasiewów przy rozpoczęciu dzierżawy.

Jeżeli dzierżawca ulepszył rzecz oddaną w dzierżawę, a nie zostało to odmiennie uregulowane w umowie ustawodawca przewidział dla wydzierżawiającego dwa rozwiązania. Wydzierżawiający może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą dzierżawcy sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego. Z chwilą zwrotu przedmiotu dzierżawy i wykonaniu przez wydzierżawiającego prawa wyboru po stronie dzierżawcy pojawia się roszczenie o zwrot wartości wykonanych ulepszeń.

Roszczenia wydzierżawiającego przeciwko dzierżawcy o naprawienie szkody z powodu uszkodzenia lub pogorszenia rzeczy oddanej w dzierżawę, jak również roszczenia dzierżawcy przeciwko wydzierżawiającemu o zwrot nakładów na rzecz albo o zwrot nadpłaconego czynszu – przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy.

§ 7
Okres obowiązywania Umowy

1. Umowa zawarta jest na czas *nieoznaczony/ czas oznaczony od ............ do ............
2. *[jeśli Umowa zostanie zawarta na czas oznaczony] Przed upływem terminu określonego w ust. 1 Dzierżawca jest uprawniony do jednostronnego przedłużenia Umowy na okres kolejnych ............ lat, składając w tym celu Wydzierżawiającemu oświadczenie w formie pisemnej.
3. Każda ze Stron może wypowiedzieć Umowę  na ............ miesięcy naprzód przed upływem roku dzierżawnego.
4. Wydzierżawiający może wypowiedzieć Umowę ze skutkiem natychmiastowym w przypadku:
   1. zmiany przeznaczenia Gruntu przez Dzierżawcę bez zgody Wydzierżawiającego;
   2. opóźnienia w zapłacie czynszu dzierżawnego za co najmniej dwa miesiące;
   3. oddania Gruntu do bezpłatnego używania lub poddzierżawienia osobie trzeciej bez zgody Wydzierżawiającego;
5. Oświadczenie o wypowiedzeniu Umowy wymaga zachowania formy pisemnej pod rygorem nieważności.

Komunikacja stron

Postanowienia dotyczące komunikacji stron nie są niezbędne, ale warto je dodać do umowy, aby uprościć komunikację. Należy jednak pamiętać, że komunikacja mailowa nie powinna zmieniać treści postanowień umownych, ponieważ każda zmiana umowy dla swojej ważności wymaga formy pisemnej (zob. § 9 ust. 3 umowy).

§ 8
Komunikacja Stron

1. W trakcie wykonywania Umowy, Strony będą komunikować się za pośrednictwem poczty elektronicznej przy użyciu następujących adresów e-mail:
   • Wydzierżawiający: …...@……;
   • Dzierżawca: …...@……;
2. Zmiana adresów e-mail określonych w ust. 1 powyżej jest dokonywana poprzez informację skierowaną do drugiej Strony na piśmie i nie będzie uznawana za zmianę Umowy.

Postanowienia końcowe

§ 9
Postanowienia końcowe

1. Wszystkie nagłówki Umowy zostały w niej umieszczone w celu zwiększenia jej przejrzystości i nie mają znaczenia dla interpretacji jej postanowień.
2. Załączniki do Umowy stanowią jej integralną część.
3. Wszelkie zmiany Umowy wymagają zachowania formy pisemnej pod rygorem nieważności.
4. W sprawach nieuregulowanych zastosowanie mają przepisy Kodeksu cywilnego.
5. Umowa została sporządzona w dwóch jednobrzmiących egzemplarzach, po jednym dla każdej ze Stron.

WYDZIERŻAWIAJĄCY:                    DZIERŻAWCA:

Załączniki do Umowy:

• wydruk odpisu księgi wieczystej na dzień ............;
• wypis z ewidencji gruntów na dzień ............;
• protokół zdawczo-odbiorczy

Pobierz darmowy wzór umowy dzierżawy gruntu:

Pobierz DOC

Pobierz PDF

Julia Wawrzyńczak - Aplikantka radcowska w Lubasz i Wspólnicy Kancelaria Radców Prawnych, absolwentka studiów prawniczych na Wydziale Prawa i Administracji UŁ o specjalizacji prawo gospodarcze oraz Szkoły Prawa Francuskiego organizowanej przez UŁ we współpracy z Uniwersytetem w Tours. Praca magisterska jej autorstwa o tematyce znaków towarowych została wyróżniona nagrodą Ministra Nauki i Szkolnictwa Wyższego za najlepszą pracę naukową na temat własności intelektualnej. Posiada wieloletnie doświadczenie w obsłudze prawnej spółek prawa handlowego i przedsiębiorców oraz szeroko rozumianym prawie cywilnym, w szczególności w sporach dot. kredytów frankowych. Realizuje projekty związane z problematyką ochrony danych osobowych i jest autorką licznych artykułów poświęconych tej tematyce.