Wychodząc z banku z podpisaną umową na kredytowanie Twojego celu mieszkaniowego, możesz odetchnąć z ulgą – to zdarzenie bardzo przybliżyło Cię do realizacji Twoich planów majątkowych. Umowa zobowiązuje bank do zabezpieczenia określonej kwoty środków pieniężnych, które sfinansują zakup Twojej nieruchomości, remont czy budowę – z tego punktu widzenia, jest się z czego cieszyć. Na świętowanie jednak jeszcze za wcześnie, bo żeby kredyt został wypłacony, a transakcja sfinalizowana, musisz spełnić określone umową warunki uruchomienia środków.

Z tego artykułu dowiesz się:

• Co obejmuje część szczegółowa umowy kredytowej?

• Co obejmuje część ogólna umowy kredytowej?

 
Umowa kredytowa to niezwykle istotny dokument. Sporządzają go bankowi prawnicy, jej lektura jest więc dosyć trudna. Nie wszystkie zapisy mogą być dla Ciebie klarowne, szczególnie jeśli to Twój pierwszy kredyt, a Ty nie pracujesz w bankowości. Dlatego nie bój się zadawać pytań ekspertowi, który pomagał Ci w procesie wnioskowania, czy też pracownikowi banku, z którym podpisujesz umowę. Zadbaj o to, żeby dobrze zrozumieć wszystkie swoje obowiązki, które są konsekwencją złożenia podpisów na tym dokumencie. Pamiętaj, że powinieneś podpisywać umowę świadomie, po bardzo wnikliwej lekturze i uzyskaniu odpowiedzi na wszystkie Twoje wątpliwości. Zyskałeś prawo do określonej kwoty kapitału, ale jednocześnie przyjąłeś na siebie wiele zobowiązań, z których najważniejszym jest terminowa spłata rat kredytu hipotecznego.

Sprawdź poprawność danych osobowych

Umowa kredytowa, zgodnie z prawem bankowym, powinna być zawarta na piśmie i zawierać szereg ustawowo określonych informacji. Dokument rozpoczyna się od prezentacji obydwu stron umowy, czyli informuje o tym, kto reprezentuje bank, oraz kto jest kredytobiorcą. Bardzo ważne jest to, aby zweryfikować czy w danych osobowych kredytobiorcy, takich jak np. imię i nazwisko, nr PESEL, czy nr dowodu osobistego, nie ma błędów. Zwykła omyłka pisarska może spowodować wstrzymanie uruchomienia kredytu, jeśli dział weryfikacji dostrzeże różnicę pomiędzy danymi w umowie i np. w akcie notarialnym przeniesienia własności. W tej sytuacji konieczny będzie aneks, co z pewnością skomplikuje logistykę, wydłuży czas finalizacji transakcji i przysporzy niepotrzebnych nerwów. Tak że po pierwsze: weryfikujemy poprawność danych osobowych.

Umowa kredytowa podzielona jest zazwyczaj na dwie części: ogólną i szczegółową.

Część szczegółowa umowy kredytowej

Sprawdź zapisy warunków zaproponowanych przez bank

Obie części są względem siebie komplementarne i równie istotne, jednak w pierwszej kolejności proponuję poddać wnikliwej analizie część szczegółową. Zawiera ona bowiem informacje opisujące sytuacje konkretnego klienta – czyli jest skrojona na Twoją miarę. Tylko ta część umowy jest edytowana przez bank pod kątem Twojego wniosku kredytowego i tylko ta część może podlegać reklamacji, jeśli okaże się, że istnieją rozbieżności pomiędzy jej treścią, a postanowieniami decyzji kredytowej. Pamiętaj, że wszędzie pracują ludzie, a ludziom zdarzają się błędy. W Twoim interesie jest weryfikacja tego, czy umowa potwierdza warunki, które bank zaproponował w decyzji kredytowej.

W części szczegółowej (czy też części indywidualnej) umowy o kredyt hipoteczny, znajdziesz zapisy określające:

• cel, na realizację którego uzyskałeś finansowanie z banku,
• kwotę i walutę udzielonego Ci kredytu,
• warunki finansowe kredytu, w szczególności: wysokość marży banku, rodzaj stosowanego przez bank wskaźnika referencyjnego, oraz – o ile zdecydowałeś się na kredyt z okresowo stałym oprocentowaniem – wysokość tego oprocentowania,
• rodzaje i wartości opłat około kredytowych (np. prowizji),
• warunki, po spełnieniu których możliwa będzie wypłata kredytu,
• sposób i terminy wypłaty środków,
• sposób i termin płatności miesięcznej raty,
• sytuacje, w których marża banku czy też wysokość oprocentowania mogą ulec zmianie,
• rodzaje zastosowanych przez bank zabezpieczeń spłaty kredytu.

Na co zwrócić szczególną uwagę w tej części umowy kredytu hipotecznego?

Po pierwsze, jak już wspomniałam, na zgodność parametrów kredytu, zapisanych umownie, z postanowieniami decyzji kredytowej.

Proponuję najpierw skupić się na warunkach finansowych. Przede wszystkim sprawdzamy kwotę kredytu i to, czy jest ona zgodna z naszym wnioskiem – czyli czy będzie wystarczająca do realizacji naszych zamierzeń. Weryfikujemy także wysokość wymaganego od kredytobiorcy wkładu własnego, rodzaj raty (równa, czyli annuitetowa czy malejąca) oraz okres spłaty kredytu, który będzie miał znaczenie dla wysokości miesięcznej raty. Następnie szukamy w umowie wysokości marży banku i opcjonalnie wysokości oprocentowania okresowo stałego.

Marża to składowa oprocentowania zmiennego. Oprocentowanie zmienne to suma stałej marży banku i stawki referencyjnej, która wprowadza ową zmienność. Nawet jeśli zdecydowałeś się na kredyt o okresowo stałej stopie procentowej, musisz pamiętać, że „gwarancję ceny” masz tylko czasowo. Kredyty stałoprocentowe zyskują na popularności, ale wciąż nie ma banku, który zdecydowałby się na oferowanie kredytów hipotecznych o stałej cenie, w całym okresie spłaty. Dlatego marża to wciąż kluczowy parametr. Bez aneksów, najprawdopodobniej przez większość czasu trwania Twojego zobowiązania, będziesz je spłacał w oparciu o procent zmienny.

Pamiętaj: każda umowa o kredyt hipoteczny wiąże się z ryzykiem zmiany stóp procentowych, a dokładniej ze zmiennością wskaźnika referencyjnego WIBOR lub WIRON. W okresie obowiązywania zmiennej stopy procentowej w Twoim kredycie, wzrost wysokości wskaźnika referencyjnego skutkuje:

• wzrostem oprocentowania kredytu,
• wzrostem wysokości miesięcznej raty i
• zwiększeniem się całkowitego kosztu kredytu.

Oczywiście spadek wysokości wskaźnika referencyjnego ma dokładnie odwrotny skutek. Dużo bardziej optymistyczny. Z całą pewnością znajdziesz sposób na relokację powstałych wówczas oszczędności, ale czy na pewno poradzisz sobie z potencjalnym wzrostem kosztów kredytu? Jeśli nie możesz zdecydowanie potwierdzić, pamiętaj o budowaniu poduszki finansowej.

Marża powinna być zgodna z ofertą banku zaprezentowaną Ci przed złożeniem wniosku w formularzu informacyjnym, lub jest wynikiem Twoich negocjacji z bankiem. Co do zasady, jest ona parametrem stałym. Jednostronne podwyższenie marży banku jest możliwe tylko, w określonych umową sytuacjach i ma charakter kary za niedopełnienie umownych zobowiązań. Podobna zasada dotyczy wysokości okresowo stałego oprocentowania kredytu hipotecznego, jeśli takie obowiązuje w Twoim kredycie. Sprawdź w umowie, jakie zdarzenia mogą wpłynąć na jednostronne podwyższenie marży kredytu. Najpopularniejsze, karne podwyżki marży, mogą być wynikiem:

• niedopełnienia przez kredytobiorcę zobowiązań wynikających z akceptacji regulaminu promocji kredytu hipotecznego (np. rezygnacja z produktu cross-sellowego, brak zadeklarowanych, miesięcznych wpływów na ROR, niewykonywanie określonej liczby transakcji kartą debetową/kredytową),
• braku udokumentowania kontynuacji ubezpieczenia nieruchomości,
• braku ustanowienia hipoteki w określonym terminie,
• nieudostępnienia nieruchomości do kontroli jej stanu.

Sprawdź wymagania oferty promocyjnej

Większość umów kredytowych zawierana jest w ramach ofert promocyjnych. Promocja banku polega zazwyczaj na obniżeniu wysokości marży czy oprocentowania okresowo stałego lub obniżeniu prowizji za udzielenie kredytu w zamian za zakup dodatkowych produktów, które dystrybuuje bank. Cena kredytu w ramach danej promocji jest warunkowa, a więc niewypełnienie określonych warunków, podwyższa tę cenę.

W ramach cross-sellu banki proponują najczęściej:

• ROR z określonym poziomem miesięcznych wpływów lub wpływem wynagrodzenia od pracodawcy,
• kartę kredytową lub kartę debetową do konta z wymaganą, minimalną liczbą lub wartością miesięcznych transakcji,
• ubezpieczenie na życie,
• ubezpieczenie od utraty pracy,
• ubezpieczenie nieruchomości.

Jeśli zdecydowałeś się na kredyt w ramach jakiejś promocji, to znaczy, że cena tego kredytu uzależniona jest od tego, czy faktycznie zakupisz określone produkty i czy będziesz z nich korzystał w zdefiniowanym okresie czasu. Sprawdź wymagania oferty promocyjnej oraz okres weryfikowania przez bank spełniania jej warunków – w zależności od kredytodawcy mogą to być 3 lata, 5 lat lub cały okres spłaty.

Sprawdź całkowity koszt kredytu

Marża banku ma istotny wpływ na wysokość oprocentowania i na koszt odsetkowy kredytu. Jednak nie zapomnij zapoznać się z pozostałymi czynnikami całkowitego kosztu kredytu, tj.: wysokością prowizji, kosztami wymaganych ubezpieczeń, kosztem wyceny nieruchomości, kosztami związanymi z uruchomieniem kolejnych transz kredytu, kosztami ustanowienia zabezpieczeń. Całkowity koszt kredytu jest podstawą do obliczenia RRSO, czyli rzeczywistej rocznej stopy procentowej, której wartość musi być wskazana w umowie.

Sprawdź warunki wypłaty kredytu

Kiedy znasz już wszystkie warunki finansowe zapisane w umowie kredytowej i je akceptujesz, czas na weryfikację warunków wypłaty kredytu. Sprawdź, czego będzie wymagał od Ciebie bank, zanim udostępni Ci środki finansowe. Przed podpisaniem umowy kredytowej, powinieneś się upewnić, że będziesz w stanie spełnić te warunki.

W kwestii wypłaty kredytu masz swoje obowiązki, ale również prawa. Sprawdź w umowie, ile dni na uruchomienie kredytu ma bank od dnia, kiedy spełnisz jego wymagania – czyli warunki uruchomienia kredytu. Zweryfikuj także sposób wypłaty: jednorazowo czy w transzach, oraz to, na czyje konto trafią pieniądze. Musisz być świadomy, że nie zawsze będzie to Twój rachunek bankowy. Jeśli kupujesz nieruchomość, przelew z banku dostanie zbywca, na jego rachunek bankowy wskazany w akcie notarialnym. Jeśli zbywca miał kredyt zabezpieczony na nieruchomości, którą Ci sprzedał, w pierwszej kolejności środki z Twojego kredytu zostaną przekazane w celu całkowitej spłaty kredytu zbywcy. Jeśli kupujesz od dewelopera, lub budujesz dom metodą gospodarczą, wypłata będzie podzielona na transze. Deweloper otrzyma pieniądze na jego rachunek powierniczy, w kwocie adekwatnej do stanu zaawansowania inwestycji.

Sprawdź warunki spłaty kredytu

Następna, istotna informacja, której trzeba poszukać w umowie kredytowej, to dzień płatności raty. Terminowe regulowanie zobowiązania to najważniejszy obowiązek każdego kredytobiorcy. Sprawdź, w jaki sposób Twój bank rozumie terminową płatność. Poszukaj zapisów odnoszących się do sytuacji, gdy dzień wymagalności raty przypada w sobotę lub dzień ustawowo wolny od pracy. Są banki, które poza szczegółowym wskazaniem dnia spłaty raty, podają również godzinę, do której środki muszą zostać zapewnione na rachunku dedykowanym do obsługi zadłużenia.

Ważny jest również termin rozpoczęcia spłaty kredytu. Dla przykładu: jeśli płatność raty ma odbywać się 5 dnia miesiąca, a bank uruchomił Twój kredyt np. 20 dnia miesiąca, to kiedy zaczniesz spłacać? Za dwa tygodnie czy za półtora miesiąca? To ważne, bo często pierwsza rata, jest ratą wyrównującą, więc jeśli korzystałeś z kapitału dłużej niż miesiąc – bo takie zasady ma Twój bank, to będzie ona wyższa i musisz być na to finansowo gotowy.

Z całą pewnością chciałbyś wiedzieć, czy przedterminowa nadpłata części kapitału kredytu obarczona jest prowizją i co dzieje się wówczas z wysokością raty kredytu. Takie informacje również powinieneś znaleźć w umowie kredytowej lub załącznikach do niej. Standardowo, po dokonaniu nadpłaty, bank przelicza kredyt i przekazuje Ci nowy harmonogram, gdzie Twoje saldo zadłużenia po dokonanej nadpłacie, rozłożone jest na okres kredytowania zgodny z umową. Tym samym miesięczna rata kredytu zmniejsza się. Są jednak banki, które nieodpłatnie pozwalają klientowi wybrać inną opcję – zachowanie dotychczasowej wysokości raty, przy jednoczesnym skróceniu okresu spłaty. Ma to korzystny wpływ na wysokość kosztu odsetkowego i poprawia proporcje kapitału względem odsetek w każdej, kolejnej miesięcznej racie, więc warto sprawdzić tę możliwość.

Dwoma, podstawowymi, prawnymi zabezpieczeniami kredytu hipotecznego są:

• wpis hipoteki do IV działu księgi wieczystej nieruchomości – sprawdź do jakiej sumy bank ma prawo dochodzić swoich roszczeń,
• cesja z umowy ubezpieczenia nieruchomości od ognia i innych zdarzeń losowych – sprawdź wymaganą sumę ubezpieczenia.

Poszukaj w umowie paragrafu, który odnosi się do przejściowych i docelowych zabezpieczeń kredytu, ponieważ będą tam istotne informacje o Twoich zobowiązaniach względem banku, np. o terminach na dostarczenie dokumentów potwierdzających istnienie tych zabezpieczeń.

Ogólna część umowy kredytowej

Ogólna część umowy dopełnia część szczegółową. Gromadzi zapisy uniwersalne dla wszystkich kredytów hipotecznych udzielanych przez dany bank, czyli spełnia poniekąd funkcję regulaminu udzielania kredytów. Określa także to, w jaki sposób możesz złożyć reklamację, kiedy możesz odstąpić od umowy lub ją wypowiedzieć.

W części ogólnej umowy kredytu hipotecznego banki gromadzą zwykle zapisy, informujące kredytobiorcę o tym, kiedy, z jaką częstotliwością i w jakich okolicznościach mogą:

• wymagać aktualizacji dokumentów dochodowych,
• ograniczyć lub wstrzymać wypłatę kolejnych transz kredytu,
• domagać się częściowej spłaty salda zadłużenia,
• domagać się dodatkowego zabezpieczenia kredytu.

W każdej umowie kredytowej znajdziesz także informacje o wysokości oprocentowania dla kredytów przeterminowanych i ryzykach związanych z zaciągnięciem zobowiązania długoterminowego.

Na koniec pamiętaj, że jeśli do kredytu hipotecznego przystępujesz z małżonkiem, partnerem czy po prostu drugim (trzecim czy kolejnym) kredytobiorcą, każdy z Was jest solidarnie odpowiedzialny za to zobowiązanie. Pełna rata wynikająca z harmonogramu tego kredytu, w całości obciąża zdolność kredytową każdego kredytobiorcy. Jeśli jeden kredytobiorca przestanie dokładać się do miesięcznej raty kredytu, pozostali muszą wziąć jego część raty na siebie. Bank nie jest zainteresowany ustaleniami poczynionymi pomiędzy kredytobiorcami na temat tego, kto i ile ma płacić. Bank chce w każdym miesiącu mieć uregulowaną ratę kredytu, w pełnej kwocie i w określonym umową dniu spłaty. Nie będzie dochodził tego, komu „powinęła się noga”. Nieterminowa spłata może być podstawą wypowiedzenia umowy kredytowej i postawienia jej w stan natychmiastowej wymagalności. Dlatego, dbając o swoje interesy, kontroluj postępowanie współkredytobiorców i reaguj, jeśli terminowość spłaty może być zagrożona.

Pamiętaj o możliwości restrukturyzacji długu lub refinansowania kredytu do innego banku, by wydłużyć okres spłaty i zmniejszyć miesięczne obciążenie, jeśli Twoja sytuacja finansowa się pogorszyła. Zawsze szukaj możliwości porozumienia z bankiem, bo najgorszym posunięciem, jest zaprzestanie spłaty kredytu hipotecznego i oczekiwanie na to, co bank z tym zrobi.

***

Grupa ANG S.A. to firma pośrednictwa finansowego i ubezpieczeniowego, którą tworzy ponad 350 akcjonariuszek i akcjonariuszy oraz ponad 900 ekspertek i ekspertów kredytowych i ubezpieczeniowych z całej Polski. Jako jedyna z branży finansowej posiada prestiżowy certyfikat B Corp, który jest potwierdzeniem spełnienia rygorystycznych norm społecznych i środowiskowych. Tym samym Grupa ANG znalazła się na liście firm uznawanych za najlepsze dla świata. Firma nie akceptuje missellingu, czyli sprzedaży klientom usług lub produktów, których nie potrzebują, nie rozumieją, na który ich nie stać lub za niegodziwą cenę. Od lat też angażuje się w pracę nad budowaniem zaufania społecznego do branży finansowej, edukację i przedsiębiorczość. W październiku 2020 w wyniku przekształcenia ANG Spółdzielni w Krajowym Rejestrze Sądowym zarejestrowana została Grupa ANG Spółka Akcyjna. 

Joanna Szymczak - ekspertka finansowa Grupy ANG S.A. z 16-letnim doświadczeniem w branży. Z wykształcenia ekonomistka. Specjalizuje się w kredytach hipotecznych dla klienta indywidualnego. Prowadzi tematyczny profil edukacyjny na Facebooku – Rozum finansowy, gdzie dzieli się swoją wiedzą z obszaru finansów i bankowości.