Umowa najmu lokalu mieszkalnego zawierana jest pomiędzy wynajmującym a najemcą. Jej przedmiotem jest oddanie najemcy lokalu do używania na czas nieokreślony w zamian za umówiony czynsz, co oznacza, że umowa wiąże strony bezterminowo z możliwością jej wypowiedzenia na zasadach przewidzianych w umowie.

Aby obiekt mógł zostać uznany za lokal mieszkalny, musi spełniać pewne wymogi. Przede wszystkim powinien on być przeznaczony do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, a zatem do zamieszkiwania i prowadzenia bieżącego życia codziennego. Lokalem mieszkalnym z pewnością nie będą lokale, w których ma być prowadzona działalność gospodarcza, niezależnie od jej przedmiotu. Lokalem mieszkalnym nie będą również lokale lub pomieszczenia przeznaczone do krótkotrwałego pobytu, np. w celach turystycznych lub wypoczynkowych. Mówiąc o najmie lokalu mieszkalnego, mamy więc na myśli najem długoterminowy, a nie jednostkowe, krótkie pobyty, np. w pensjonatach lub hotelach.

Stosunek najmu lokalu mieszkalnego jest regulowany przez przepisy ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (dalej: k.c.) oraz ustawę z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (dalej: u.pr.lok.).

Zawarcie umowy

Zawarcie umowy najmu na czas nieokreślony oznacza, że umowa wiąże strony bezterminowo. W odróżnieniu od umów na czas z góry określony, każda ze stron ma jednak możliwość jej wypowiedzenia na zasadach przewidzianych w umowie, przy czym możliwości te podlegają pewnym ograniczeniom ze względu na ustawową ochronę lokatorów. Umowę na czas nieokreślony warto więc zastosować, gdy strony są zainteresowane najmem długoterminowym, ale jednocześnie chcą pozostać na tyle swobodne, aby w dowolnym momencie zakończyć umowę, z zachowaniem okresu wypowiedzenia. Tym samym rozwiązanie to wiąże się z pewnym ryzykiem dla każdej ze stron, ponieważ może zostać zaskoczona przez stronę przeciwną oświadczeniem o wypowiedzeniu umowy najmu.

Zaleca się zawarcie umowy najmu w formie pisemnej nawet w przypadku, gdy strony darzą się wzajemnym zaufaniem. Dzięki temu możliwe jest sformułowanie praw i obowiązków każdej ze stron oraz nałożenie sankcji za niedopełnienie tych obowiązków. Warto pamiętać, że wszelkie umowy sporządza się nie tylko na dobre, ale również na złe czasy. W przypadku nienależytego wykonania umowy przez którąkolwiek ze stron, umowa będzie głównym dowodem, na podstawie którego będzie można dochodzić ewentualnych roszczeń, czyli np. zapłaty czynszu.

UMOWA NAJMU LOKALU MIESZKALNEGO
NA CZAS NIEOKREŚLONY¹

zawarta w dniu ............ r. w ............ pomiędzy

 

Strony umowy

W umowie należy wskazać wszystkie osoby będące wynajmującymi oraz najemcami. Prawidłowa identyfikacja stron będzie szczególnie istotna i cenna, jeśli w przyszłości zajdzie konieczność wystąpienia na drogę sądową przeciwko drugiej stronie.

 

Panem/Panią
............
zamieszkałą/ym w ............ (... – ...) przy ul. ............, legitymującym/cą się dowodem osobistym wydanym przez ............ o numerze i serii ............, PESEL: ............, zwaną/ym dalej „Wynajmującym”;

a

Panem/Panią
............
zamieszkałą/ym w ............ (... – ...) przy ul. ............, legitymującym/cą się dowodem osobistym wydanym przez ............ o numerze i serii ............, PESEL: ............;

i
............
zamieszkałą/ym w ............ (... – ...) przy ul. ............, legitymującym/cą się dowodem osobistym wydanym przez ............ o numerze i serii ............, PESEL: ............;

zwanymi dalej łącznie „Najemcami”;

Wynajmujący i Najemcy są dalej zwani łącznie „Stronami”;

została zawarta umowa, zwana dalej „Umową”, o treści następującej:

 

Szczególna jest sytuacja małżonków. Zgodnie z art. 680¹ § 1 k.c., małżonkowie są najemcami lokalu bez względu na istniejące między nimi stosunki majątkowe, jeżeli nawiązanie stosunku najmu lokalu mającego służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych nastąpiło w czasie trwania małżeństwa. Małżonkowie najmują więc lokal mieszkaniowy wspólnie i nawet ustanie wspólności majątkowej w czasie trwania małżeństwa nie powoduje ustania wspólności najmu. Z tego względu istotne jest, aby każdy z małżonków był wymieniony w umowie jako najemca. Dzięki temu dochodzenie ewentualnych roszczeń (np. zapłaty czynszu) od obojga małżonków może się okazać łatwiejsze.

Oświadczenia wynajmującego

Oświadczenia zawarte w § 1 umowy nie są niezbędne, ale zaleca się ich zawarcie w umowie.

§ 1
Oświadczenia Wynajmującego

1. Wynajmujący oświadcza, że:
   • jest właścicielem stanowiącego odrębną nieruchomość lokalu mieszkalnego nr ............, znajdującego się w budynku wielolokalowym położonym w ............ przy ul. ............ (zwanego dalej „Lokalem mieszkalnym”), dla którego Sąd Rejonowy ............ Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze  ............ /*przysługuje mu spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego nr ............, znajdującego się w budynku położonym w ............ przy ul. ............ (zwanego dalej „Lokalem mieszkalnym”);

   – wydruk odpisu księgi wieczystej stanowi załącznik do Umowy;

   • Lokal mieszkalny znajduje się na ............. kondygnacji w budynku, o którym mowa w ust 1, składa się z ............ pomieszczeń: (............, ............, ............, ............), jego powierzchnia wynosi ............ m², wykaz elementów wyposażenia Lokalu mieszkalnego (zwanych dalej „Wyposażeniem”) stanowi załącznik do Umowy;
   • Lokal mieszkalny wolny jest od obciążeń na rzecz osób trzecich, które mogłyby uniemożliwić lub utrudnić Najemcom wykonywanie uprawnień wynikających z Umowy.
2. Najemcy oświadczają, że Lokal mieszkalny obejrzeli oraz nie wnoszą zastrzeżeń co do stanu technicznego Lokalu mieszkalnego ani Wyposażenia.

Oświadczenia zawarte w ust. 1 pkt. 1 i 3 stanowią pewnego rodzaju zabezpieczenie dla najemcy. Określają one stan prawny lokalu poprzez wskazanie, że wynajmującemu przysługuje własność lub spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu (należy odpowiednio wybrać) oraz że lokal jest wolny od obciążeń. Również załącznik w postaci odpisu księgi wieczystej nie jest niezbędny, ale stanowi potwierdzenie oświadczenia wynajmującego. Dzięki temu najemca może być spokojny, że wynajmujący jest uprawniony do rozporządzania lokalem i oddawania go w najem oraz że w trakcie trwania stosunku najmu, osoby trzecie nie będą mogły zażądać opróżnienia lokalu.

Oświadczenie zawarte w ust. 1 pkt 2 jednoznacznie i wyraźnie identyfikuje lokal, który jest oddawany w najem. Jest to szczególnie ważne, jeżeli w przyszłości zaistniałaby potrzeba prowadzenia sporu sądowego oraz postępowania egzekucyjnego w związku z zajmowaniem lokalu przez najemcę.

Istotne jest, aby strony już na etapie zawierania umowy doprecyzowały, jaki jest stan techniczny lokalu i co wchodzi w skład jego wyposażenia. We wzorze umowy zaproponowano, aby spis wyposażenia stanowił załącznik do umowy. Nie jest to rozwiązanie niezbędne, ale niesie ze sobą zalety dla obu stron. Dla wynajmującego, ponieważ:

• chroni go przed zarzutami ze strony najemcy, że lokal nie przedstawia odpowiedniego stanu technicznego umożliwiającego swobodne korzystanie z lokalu,
• w przypadku usterek lub zniszczenia lokalu, których nie stwierdzono w chwili zawarcia umowy, wynajmujący będzie mógł dochodzić od najemcy roszczeń w związku z niewłaściwym korzystaniem z lokalu,
• w przypadku braków w wyposażeniu stwierdzonych w momencie zakończenia umowy najmu, wynajmujący będzie mógł dochodzić od najemcy ich uzupełnienia.

Dla najemcy jest to zaleta, ponieważ chroni się przed zarzutami ze strony wynajmującego dotyczącymi braków w wyposażeniu, o ile takie wyposażenie nie zostało wymienione w wykazie wyposażenia dołączonym do umowy. Sporządzenie wykazu wyposażenia ułatwia również procedurę odbioru lokalu po zakończeniu najmu.

Przedmiot umowy

§ 2
Przedmiot umowy

Wynajmujący oddaje Najemcom Lokal mieszkalny wraz z Wyposażeniem w celu zaspokajania potrzeb mieszkaniowych Najemców, zaś Najemcy zobowiązują się płacić Wynajmującemu umówiony czynsz.

Podstawowymi obowiązkami stron umowy najmu, a jednocześnie przedmiotem umowy jest:

• po stronie wynajmującego: oddanie najemcy lokalu wraz z wyposażeniem w celu zaspokajania potrzeb mieszkaniowych,
• po stronie najemcy: płacenie czynszu.

Z umowy mogą, a wręcz powinny wynikać dodatkowe obowiązki stron, dzięki czemu każda ze stron wie, do czego jest zobowiązana oraz czego może oczekiwać od strony przeciwnej.

Przekazanie lokalu

Ważnym momentem jest przekazanie lokalu odbiorcy.

§ 3
Przekazanie Lokalu

1. Przekazanie Lokalu Najemcom nastąpi w dniu ............/*w terminie ............ dni od dnia zawarcia Umowy, przy czym dokładny termin zostanie ustalony przez Strony za pośrednictwem poczty elektronicznej.
2. Przekazanie Lokalu zostanie potwierdzone protokołem zdawczo-odbiorczym, którego wzór stanowi załącznik do Umowy.

Strony mogą dowolnie ustalić, czy lokal zostanie przekazany w dniu zawarcia umowy najmu, czy w innym terminie. Przydatnym rozwiązaniem jest skorzystanie z protokołu zdawczo-odbiorczego, który będzie załącznikiem do umowy. W protokole strony potwierdzają, że najemca dokonał oględzin lokalu. To również miejsce na zgłoszenie przez najemcę wszelkich uwag dotyczących stanu technicznego lokalu lub usterek wyposażenia. Zgłoszenie tego rodzaju uwag jest ważne przede wszystkim dla najemcy, ponieważ dzięki temu chroni się przed zarzutami, że to on spowodował określone usterki w trakcie korzystania z lokalu.

Sposób korzystania z Lokalu i Wyposażenia

§ 4
Sposób korzystania z Lokalu i Wyposażenia

1. Najemcy uprawnieni są do używania Lokalu i Wyposażenia wyłącznie w celu określonym w § 2 Umowy, w szczególności w Lokalu mieszkalnym nie mogą prowadzić działalności gospodarczej.
2. Najemcom zabrania się:
   • palenia oraz umożliwiania innym osobom palenia wyrobów tytoniowych (w tym e-papierosów) w Lokalu mieszkalnym;
   • utrzymywania w Lokalu mieszkalnym jakichkolwiek zwierząt;
   • używania Lokalu mieszkalnego w sposób sprzeczny z zasadami współżycia społecznego, z dobrymi obyczajami lub potrzebami sąsiadów i innych mieszkańców budynku, czyniąc korzystanie z innych lokali uciążliwym;
   • używania elementów Wyposażenia w sposób sprzeczny z ich przeznaczeniem.
3. Wynajmujący nie ponosi odpowiedzialności za rzeczy Najemcy wniesione do Lokalu mieszkalnego.

W umowie wyraźnie wskazano, że najemca może korzystać z lokalu i wyposażenia wyłącznie w celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych i najemcy nie wolno prowadzić w lokalu działalności gospodarczej. Naruszenie tego zakazu może prowadzić do rozwiązania umowy najmu w trybie natychmiastowym lub z zachowaniem krótszego okresu wypowiedzenia, jeśli w umowie przewidziano takie rozwiązanie.

Do umowy wprowadzono także dodatkowe zakazy, np. zakaz palenia w lokalu. Zakazy te mogą być dowolnie i według potrzeb modyfikowane przez strony. Ich naruszenie będzie mogło pociągnąć za sobą konsekwencje, np. rozwiązanie umowy. Jeżeli wynajmujący zdecyduje się na dodanie do umowy dodatkowych zakazów, powinien pamiętać, aby nie były one nadmierne. W obrocie można spotkać się z umowami, w których zabrania się najemcy np. przyjmowania gości w lokalu. Tego rodzaju zakazy należy uznać za sprzeczne z zasadami współżycia społecznego i uniemożliwiające najemcy swobodne korzystanie z lokalu.

Dodanie do umowy postanowienia, zgodnie z którym wynajmujący nie ponosi odpowiedzialności za rzeczy najemcy wniesione do lokalu, jest bardzo istotne z punktu widzenia wynajmującego. Dzięki temu wynajmujący nie będzie odpowiedzialny za uszkodzenie lub kradzież przedmiotów należących do najemcy i najemca nie będzie mógł zgłaszać wobec wynajmującego roszczeń w tym zakresie.

Obowiązki i uprawnienia Wynajmującego

Strony mogą samodzielnie określić obowiązki wynajmującego lub posłużyć się regulacjami ustawowymi. Należy jednak pamiętać, że obowiązki wynikające z przepisów co do zasady będą obowiązywać nawet wtedy, gdy nie zostaną zawarte w umowie. Strony mogą więc jedynie rozszerzyć odpowiedzialność wynajmującego lub zmodyfikować ją tam, gdzie przepisy na to pozwalają.

§ 5
Obowiązki i uprawnienia Wynajmującego

1. Wynajmujący jest zobowiązany do wykonywania obowiązków, o których mowa w art. 6a ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.
2. Wynajmujący jest uprawniony do dokonywania, w obecności któregokolwiek z Najemców, kontroli stanu Lokalu mieszkalnego na potrzeby sprawdzenia, czy Najemcy używają go w celu, o którym mowa w § 2 Umowy oraz czy wywiązują się z Umowy w sposób należyty i prawidłowy.

Wymienione w art. 6a u.pr.lok. obowiązki wynajmującego to:

• zapewnienie sprawnego działania istniejących instalacji i urządzeń związanych z budynkiem umożliwiających najemcy korzystanie z wody, energii elektrycznej, ciepła, dźwigów osobowych, itp. oraz innych instalacji i urządzeń stanowiących wyposażenie lokalu i budynku,
• wymiana zużytych elementów wyposażenia lokalu – w razie oddania w najem lokalu opróżnionego przez dotychczasowego najemcę,
• utrzymanie w należytym stanie, porządku i czystości pomieszczeń i urządzeń budynku, służących do wspólnego użytku mieszkańców, oraz jego otoczenia,
• dokonywanie napraw budynku, jego pomieszczeń i urządzeń oraz przywrócenie poprzedniego stanu budynku uszkodzonego, niezależnie od przyczyn - z tym że najemcę obciąża obowiązek pokrycia strat powstałych z jego winy,
• dokonywanie napraw lokalu, napraw lub wymiany instalacji i elementów wyposażenia technicznego w zakresie nieobciążającym najemcy.

Z punktu widzenia wynajmującego jest istotne, aby wyraźnie postanowić w umowie, że przysługuje mu prawo do kontroli stanu lokalu w obecności najemcy. Dzięki temu wynajmujący zachowuje kontrolę nad stanem lokalu i wyposażenia, a jednocześnie może zweryfikować, czy najemca korzysta z lokalu w sposób zgodny z umową i w razie stwierdzenia nieprawidłowości, podjąć odpowiednie działania.

Obowiązki i uprawnienia Najemcy

Strony mogą samodzielnie określić obowiązki najemcy lub posłużyć się regulacjami ustawowymi. Należy jednak pamiętać, że obowiązki wynikające z przepisów co do zasady będą obowiązywać nawet wtedy, gdy nie zostaną zawarte w umowie. Strony mogą więc jedynie rozszerzyć odpowiedzialność najemcy lub zmodyfikować ją tam, gdzie przepisy na to pozwalają.

§ 6
Obowiązki i uprawnienia Najemcy

1. Najemcy są zobowiązani do:

• wykonywania obowiązków, o których mowa w at. 6b ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.
• niezwłocznego zgłaszania Wynajmującemu uszkodzenia Lokalu mieszkalnego lub Wyposażenia.

2. Najemcy są uprawnieni do zawarcia we własnym imieniu umów usług telekomunikacyjnych, telewizji kablowej i Internetu.

 

Wymienione w art. 6b Ustawy obowiązki najemcy to:

• utrzymywanie lokalu oraz pomieszczenia we właściwym stanie technicznym i higieniczno-sanitarnym oraz przestrzeganie porządku domowego,
• dbanie i ochrona przed uszkodzeniem lub dewastacją części budynku przeznaczonych do wspólnego użytku, jak dźwigi osobowe, klatki schodowe, korytarze, pomieszczenia zsypów, inne pomieszczenia gospodarcze oraz otoczenie budynku,
• naprawa i konserwacja:
• podłóg, posadzek, wykładzin podłogowych oraz ściennych okładzin ceramicznych, szklanych i innych,
• okien i drzwi,
• wbudowanych mebli, łącznie z ich wymianą,
• trzonów kuchennych, kuchni i grzejników wody przepływowej, podgrzewaczy wody, wanien, brodzików, mis klozetowych, zlewozmywaków i umywalek wraz z syfonami, baterii i zaworów czerpalnych oraz innych urządzeń sanitarnych, w które lokal jest wyposażony, łącznie z ich wymianą,
• osprzętu i zabezpieczeń instalacji elektrycznej, z wyłączeniem wymiany przewodów oraz osprzętu anteny zbiorczej,
• pieców węglowych i akumulacyjnych, łącznie z wymianą zużytych elementów,
• etażowego centralnego ogrzewania, a w przypadku gdy nie zostało ono zainstalowane na koszt wynajmującego, także jego wymiana,
• przewodów odpływowych urządzeń sanitarnych aż do pionów zbiorczych, w tym niezwłoczne usuwanie ich niedrożności,
• innych elementów wyposażenia lokalu i pomieszczeń przynależnych przez malowanie lub tapetowanie oraz naprawę uszkodzeń tynków ścian i sufitów, malowanie drzwi i okien, wbudowanych mebli, urządzeń kuchennych, sanitarnych i grzewczych.

Najemcę należy zobowiązać do niezwłocznego zgłaszania wynajmującemu wszelkich usterek lokalu lub wyposażenia. Można w umowie wskazać precyzyjny termin dokonania takiego zgłoszenia. Należy bowiem pamiętać, że brak zgłoszenia powoduje, że wynajmujący nie wie o usterkach, a w konsekwencji nie może odpowiednio zareagować i podjąć kroków w celu dokonania naprawy.

W umowie przewidziano, że najemca na własny rachunek zawrze umowę dotyczącą usług telekomunikacyjnych, telewizji i internetu, jeżeli będzie miał taką potrzebę. Można jednak przewidzieć odmienne rozwiązanie, np. umówić się z najemcą, że będzie opłacał usługi wykupione przez wynajmującego.

Czynsz i opłaty eksploatacyjne

Jest bardzo ważne, aby w umowie precyzyjnie określić zasady regulowania płatności należnych wynajmującemu od najemcy w związku z najmem.

Jeżeli w umowie występuje więcej niż jeden najemca, jest bardzo istotne, aby wskazać, że ponoszą oni opłaty (czynszowe i eksploatacyjne) solidarnie. Solidarność oznacza, że wynajmujący będzie mógł dochodzić zapłaty należności od każdego z najemców łącznie lub osobno od każdego z nich. Opłacenie należności przez jednego z najemców powoduje, że pozostali są zwolnieni z zapłaty, ale najemca, który dokonał płatności, może wystąpić do pozostałych najemców z żądaniem zwrotu odpowiedniej części opłat.

§ 7
Czynsz najmu oraz opłaty eksploatacyjne

1. Z tytułu najmu Najemcy zobowiązani są solidarnie do zapłaty na rzecz Wynajmującego czynszu w kwocie ............ (słownie: ............) miesięcznie.
2. Czynsz najmu płatny jest z góry do ............ dnia każdego miesiąca kalendarzowego przelewem na rachunek bankowy Wynajmującego o numerze: ............
3. Wynajmujący jest uprawniony do wypowiedzenia wysokości czynszu najmu określonego w ust. 1 powyżej z zachowaniem trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia ze skutkiem na koniec miesiąca. Oświadczenie o wypowiedzeniu czynszu najmu nie może zostać złożone wcześniej niż po upływie …..... miesięcy obowiązywania Umowy. Każdorazowe wypowiedzenie wysokości czynszu najmu nie może następować częściej niż co 6 miesięcy.
4. Niezależnie od obowiązku zapłaty czynszu najmu, Najemcy zobowiązani są solidarnie do zapłaty na rzecz Wynajmującego opłat eksploatacyjnych niezależnych od Wynajmującego związanych z używaniem Lokalu mieszkalnego, w szczególności: zaliczek na pokrycie kosztów zarządu, opłat za energię elektryczną, opłat za dostarczanie wody, opłat za dostarczanie ciepła.
5. Najemcy przyjmują do wiadomości, że opłaty eksploatacyjne mają charakter zmienny,
   ich wysokość uzależniona jest od czynników niezależnych od Wynajmującego, w szczególności takich jak: sezon grzewczy, zużycie wody, energii elektrycznej, gazu przez Najemców.
6. Wysokość opłat eksploatacyjnych ustalana będzie na podstawie rachunków lub innych dokumentów rozliczeniowych. Opłaty eksploatacyjne płatne będą w terminie 5 dni od dnia poinformowania przez Wynajmującego Najemców o wysokości opłat eksploatacyjnych w danym miesiącu, na rachunek bankowy wskazany w ust. 2 powyżej.
7. W przypadku gdy opłaty eksploatacyjne ulegną podwyższeniu lub zaistnieje konieczność dokonania stosownego rozliczenia, Najemcy zobowiązani są do solidarnej zapłaty na rzecz Wynajmującego kwot wynikających z podwyższenia lub dokonanego rozliczenia.

Jest to jedyne świadczenie, a tym samym jedyna korzyść, jaką niesie ze sobą zawarcie umowy dla wynajmującego. Przede wszystkim należy więc ustalić:

• do płatności jakich należności zobowiązany jest najemca – czy jest to wyłącznie czynsz, czy dodatkowo także opłaty eksploatacyjne za tzw. media, związane z używaniem lokalu,
• jaka jest miesięczna wysokość czynszu,
• zasady płatności czynszu i innych opłat – czy są one płatne z góry, czy z dołu, w jakim terminie, na jaki rachunek bankowy,
• co wchodzi w skład opłat eksploatacyjnych (np. woda, energia elektryczna, gaz, opłata za odbiór odpadów),
• w jaki sposób rozliczane będą opłaty eksploatacyjne, które są zmienne i ich wysokość wynika ze zużycia – w obrocie spotyka się dwa podstawowe rozwiązania:
  • najemca co miesiąc opłaca stałą zaliczkę na poczet opłat eksploatacyjnych, zaś wynajmujący rozlicza je w ustalonym okresie rozliczeniowym (np. co 3 miesiące) i odpowiednio zwraca najemcy nadpłatę (lub odejmuje ją od czynszu za kolejne miesiące) lub żąda od najemcy pokrycia niedopłaty,
  • wynajmujący co miesiąc przedstawia najemcy rachunki lub informację o wysokości opłat eksploatacyjnych wynikającą z rachunków, a najemca opłaca tę kwotę – to rozwiązanie zostało przyjęte w umowie.

Strony mogą zawrzeć w umowie możliwość podwyższenia czynszu. Podwyżka w wyniku której wysokość czynszu albo innych opłat za używanie lokalu w skali roku przekroczy albo następuje z poziomu wyższego niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu może nastąpić tylko w uzasadnionych przypadkach. Za uzasadniony przypadek uznaje się podwyżkę w sytuacji, gdy właściciel nie uzyskuje przychodów z czynszu albo innych opłat za używanie lokalu na poziomie zapewniającym pokrycie kosztów utrzymania lokalu, jak również zapewniającym zwrot kapitału i zysk. Szczegółowe limity dotyczące tego rodzaju podwyżki ustalone są w art. 8a ust. 4b u.pr.lok. Na pisemne żądanie lokatora właściciel, w terminie 14 dni od dnia otrzymania tego żądania powinien przedstawić na piśmie przyczynę podwyżki i jej kalkulację. Nieprzedstawienie takiego uzasadnienia w terminie będzie powodowało nieważność dokonanej podwyżki.

Kaucja

Wprowadzenie kaucji do umowy nie jest obowiązkowe, jednakże w sposób istotny zabezpiecza ona interes wynajmującego.

§ 8
Kaucja

1. Na zabezpieczenie pokrycia należności z wynikających z najmu Lokalu mieszkalnego, w tym szkód wyrządzonych w trakcie najmu, Najemcy w dniu zawarcia Umowy wpłacili Wynajmującemu gotówką kaucję w kwocie ............ (słownie: ............) złotych równej 2-miesięcznemu czynszowi.
2. W przypadku zaspokojenia Wynajmującego z kaucji, Najemcy są zobowiązani solidarnie do jej uzupełnienia do ustalonej w ust. 1 wysokości, w terminie ............ dni od daty otrzymania powiadomienia o rozliczeniu nieuregulowanych należności z kaucji.
3. Wynajmujący zobowiązuje się niezwłocznie, nie później jednak niż w terminie ............ dni po wygaśnięciu lub rozwiązaniu Umowy oraz opróżnieniu Lokalu mieszkalnego przez Najemców i jego wydaniu w stanie niepogorszonym, zwrócić Najemcom kaucję, bez oprocentowania, z zastrzeżeniem prawa potrącenia z kaucji wszelkich należności nieuregulowanych przez Najemców i kwot potrzebnych na naprawienie szkód spowodowanych przez Najemców.

Wynajmujący skorzysta z kaucji, jeśli najemca będzie zalegał z płatnością należności wynikających z umowy lub jeżeli najemca swoim działaniem doprowadzi do uszkodzeń lokalu lub wyposażenia, co będzie się wiązało z poniesieniem kosztów przez wynajmującego. W takim przypadku wynajmujący będzie mógł dokonać potrącenia należności z kaucją.

Wysokość kaucji i zasady jej opłacania oraz zwrotu powinna regulować umowa. Zgodnie z przepisami u.pr.lok., kaucja nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu. We wzorze umowy zaproponowano nałożenie na najemcę obowiązku uzupełnienia kaucji, jeżeli wynajmujący dokona potrącenia i zaspokoi z kaucji swoje roszczenia. W momencie zakończenia trwania stosunku najmu kaucja podlega zwrotowi. Jeśli została ona wykorzystana np. na pokrycie zaległości czynszowych, podlega zwrotowi w odpowiedniej części. Termin zwrotu kaucji nie może być dłuższy niż miesiąc od dnia opróżnienia lokalu.

Prace remontowe i ulepszenia w lokalu

Z uwagi na to, że lokal, o którym mowa w umowie, jest przeznaczony na cele mieszkalne, u najemców może pojawić się potrzeba lub chęć wprowadzenia modyfikacji we wnętrzu lokalu, przeprowadzenia remontu lub zmiany aranżacji. Z tego względu bardzo ważne jest, aby w umowie wskazać, czy najemcy wolno dokonywać takich zmian, a jeśli tak, to w jakim zakresie i na czyj koszt.

§ 9
Prace remontowe, ulepszenia

1. Wszelkie zmiany w Lokalu mieszkalnym, w szczególności prace remontowe i adaptacyjne, wymagają uprzedniej zgody Wynajmującego wyrażonej w formie pisemnej, zawierającej w szczególności określenie zakresu prac, sposobu ich finansowania oraz warunków usunięcia albo pozostawienia dokonanych zmian po ustaniu najmu.
2. Jeśli Najemcy ulepszyli Lokal mieszkalny za zgodą Wynajmującego, Wynajmujący może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego.
3. Wszelkie nakłady na Lokal mieszkalny poczynione przez Najemców bez zgody Wynajmującego, przepadają na rzecz Wynajmującego bez wynagrodzenia.

W umowie wprowadzono zasadę, że prace remontowe i adaptacyjne wymagają uprzedniej pisemnej zgody wynajmującego, a wszelkie szczegóły dotyczące zakresu tych prac i sposobu ich finansowania, będą wynikać z tej zgody. Takie rozwiązanie chroni wynajmującego przed dokonaniem przez najemcę nieustalonych wcześniej zmian i adaptacji, które będą dla wynajmującego nieakceptowalne, np. ze względów estetycznych lub funkcjonalnych. W momencie zakończenia stosunku najmu pomiędzy stronami powstaje problem rozliczenia ulepszeń, które zostały dokonane przez najemcę za zgodą wynajmującego. Zgodnie z ogólnymi zasadami wynikającymi z k.c., wynajmujący może wówczas zdecydować, czy chce zatrzymać te ulepszenia i zapłacić najemcy sumę odpowiadającą ich wartości, czy zażądać od najemcy przywrócenia stanu poprzedniego.

Jeżeli jednak najemca poczyni nakłady na lokal bez zgody lub wbrew zgodzie wynajmującego, przepadają one na rzecz wynajmującego i najemca nie może żądać od wynajmującego wynagrodzenia.

Oddanie lokalu do bezpłatnego używania i podnajem

Wynajmujący może przyznać najemcy prawo do oddania lokalu do bezpłatnego używania lub w podnajem osobom trzecim albo zabronić najemcy takiego działania.

W umowie wprowadzono zasadę, że oddanie lokalu w podnajem lub do bezpłatnego używania będzie dopuszczalne tylko za pisemną zgodą wynajmującego. Brak takiej zgody albo udzielenie zgody w formie innej niż pisemna będzie powodować, że najemcy nie będzie przysługiwać prawo oddania lokalu do korzystania osobie trzeciej. Naruszenie zakazu będzie z kolei uprawniało wynajmującego do rozwiązania umowy najmu z najemcą.

Jeżeli wynajmujący zgadza się na korzystanie z lokalu przez osoby trzecie, warto doprecyzować w umowie, że najemca będzie odpowiadał przed wynajmującym za wszelkie szkody wyrządzone w lokalu przez osoby trzecie.

§ 10
Oddanie do bezpłatnego używania i podnajem

Najemcy nie mogą oddać Lokalu mieszkalnego lub jego części do bezpłatnego używania ani go podnająć osobie trzeciej bez uprzedniej zgody Wynajmującego wyrażonej w formie pisemnej pod rygorem nieważności.

 

Okres obowiązywania umowy

Zgodnie z tytułem umowy, obowiązuje ona na czas nieoznaczony, przy czym każdej ze stron umożliwiono wypowiedzenie umowy z zachowaniem 3-miesięcznego okresu wypowiedzenia. Takie wypowiedzenie może być dokonane w dowolnym momencie, jednak dla swojej ważności wymaga formy pisemnej.

§ 11
Okres obowiązywania Umowy

1. Umowa zostaje zawarta na czas nieoznaczony.
2. Najemca może wypowiedzieć Umowę z zachowaniem 3-miesięcznego okresu wypowiedzenia ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego.
3. Wynajmujący uprawniony jest do wypowiedzenia Umowy nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, jeżeli Najemca:
   1. pomimo pisemnego upomnienia nadal używa Lokalu mieszkalnego w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub
   2. jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie Lokalu mieszkalnego co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub
   3. wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania Lokal mieszkalny lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody Wynajmującego, lub
   4. używa Lokalu mieszkalnego, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku, z zastrzeżeniem art. 10 ust. 4 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.
4. Wynajmujący uprawniony jest do wypowiedzenia Umowy w przypadkach, o których mowa w art. 11 ust. 3, 4 oraz ust. 5 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.
5. Oświadczenie o wypowiedzeniu Umowy wymaga zachowania formy pisemnej pod rygorem nieważności oraz wskazania przyczyny wypowiedzenia.

 

W art. 11 Ustawy zawarto katalog zamknięty okoliczności uprawniających do rozwiązania umowy. Przepis ten ma charakter bezwzględnie obowiązujący, a strony nie mogą w umowie zawrzeć postanowień z nim sprzecznych.

Wynajmujący nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, może wypowiedzieć umowę, jeżeli Najemca:

• mimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z mową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub
• jest w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od właściciela pobieranych przez właściciela w przypadkach, gdy Najemca nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub usług, co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub
• wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej zgody właściciela, lub
• używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z konieczności rozbiórki lub remontu budynku.

Ponadto właściciel może wypowiedzieć stosunek najmu:

• z zachowaniem sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia, z powodu niezamieszkiwania Najemcy przez okres dłuższy niż 12 miesięcy,
• z zachowaniem miesięcznego terminu wypowiedzenia, na koniec miesiąca kalendarzowego, osobie, której przysługuje tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości, a lokator może używać tego lokalu, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego,
• nie później niż na pół roku naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, jeżeli Najemcy przysługuje tytuł do lokalu, w którym może zamieszkać w warunkach takich, jakby otrzymał lokal zamienny, lub jeżeli właściciel dostarczy mu lokal zamienny,
• nie później niż na 3 lata naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, a nie dostarczy lokalu zamiennego, o którym mowa powyżej.

Warto dodać, że wzór umowy nie przewiduje możliwości rozwiązania umowy w trybie natychmiastowym, tj. bez zachowania okresu wypowiedzenia. Takie postanowienie byłoby sprzeczne z przepisami u.pr.lok. i wyrażonymi w tej ustawie zasadami ochrony praw lokatorów.

Zwrot lokalu

Umowa reguluje zasady zwrotu lokalu wynajmującemu po zakończeniu stosunku najmu. We wzorze umowy zaproponowano, aby strony sporządziły protokół zdawczo-odbiorczy, w którym zostaną stwierdzone ewentualne uszkodzenia powstałe w pokoju lub pomieszczeniach wspólnych oraz w ich wyposażeniu. W tym momencie istotną rolę odegra protokół zdawczo-odbiorczy podpisany podczas przekazywania lokalu najemcy oraz wykazy wyposażenia dołączone do umowy. Porównanie tych dokumentów pozwoli sprawdzić, czy w wyposażeniu nie ma żadnych braków, a co więcej, czy uszkodzenia i usterki stwierdzone w lokalu nie istniały już wcześniej, tj. w momencie odbioru lokalu przez najemcę. Postanowienie zawarte w ust. 3 chroni wynajmującego. W praktyce często można spotkać się z sytuacjami, gdy najemca opuszcza lokal, pozostawiwszy w nim wiele swoich rzeczy, często o niewielkiej wartości. Jeśli jest ich dużo, mogą powodować po stronie wynajmującego trudności w ponownym wynajmie lokalu. Dlatego też ważne jest, aby wynajmujący mógł pozbyć się tych przedmiotów bez obaw, że najemca w przyszłości zażąda ich zwrotu.

§12
Zwrot Lokalu

1. W terminie 7 dni od dnia ustania najmu, Najemcy zobowiązani są do zwrócenia Wynajmującemu Lokalu mieszkalnego wraz z Wyposażeniem w stanie niepogorszonym.
2. Zwrot Lokalu mieszkalnego wraz z Wyposażeniem potwierdzony zostanie protokołem zdawczo-odbiorczym sporządzonym przez Strony.
3. Najemcy zobowiązani są do opróżnienia zwracanego Lokalu mieszkalnego ze wszystkich stanowiących ich własność rzeczy. Rzeczy pozostawione przez Najemców po zakończeniu najmu lub w przypadku opuszczenia Lokalu mieszkalnego przed zakończeniem najmu traktuje się jako porzucone w zamiarze wyzbycia się ich własności.

Komunikacja stron

Postanowienia dotyczące komunikacji stron nie są niezbędne, ale warto je dodać do umowy, aby uprościć komunikację. Należy jednak pamiętać, że komunikacja mailowa nie powinna zmieniać treści postanowień umownych, ponieważ każda zmiana umowy dla swojej ważności wymaga formy pisemnej.

§ 13
Komunikacja Stron

1. W trakcie wykonywania Umowy, Strony mogą komunikować się za pośrednictwem poczty elektronicznej przy użyciu następujących adresów e-mail:

• Wynajmujący: ............@............;
• Najemcy: ............@............;

2. Zmiana adresów e-mail określonych w ust. 1 powyżej jest dokonywana poprzez informację skierowaną do drugiej Strony na piśmie i nie wymaga zmiany Umowy.

 

Postanowienia końcowe

W umowie wprowadzono zasadę, że zmiana umowy wymaga zachowania formy pisemnej pod rygorem nieważności. Oznacza to, że wszelkie ustalenia dokonane ustnie lub mailowo nie będą ważne. Umowę należy sporządzić w dwóch egzemplarzach, po jednym dla każdej ze stron. Pod każdym egzemplarzem powinny się podpisać wszystkie osoby wskazane we wstępie umowy jako strony.

§ 14
Postanowienia końcowe

1. Wszystkie nagłówki Umowy zostały w niej umieszczone w celu zwiększenia jej przejrzystości i nie mają znaczenia dla interpretacji jej postanowień.
2. Załączniki do Umowy stanowią jej integralną część.
3. Wszelkie zmiany Umowy wymagają zachowania formy pisemnej pod rygorem nieważności.
4. W sprawach nieuregulowanych zastosowanie mają przepisy Kodeksu cywilnego oraz ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.
5. Umowa została sporządzona w dwóch jednobrzmiących egzemplarzach, po jednym dla każdej ze Stron.

WYNAJMUJĄCY:            NAJEMCY:

 

Załączniki do Umowy:

• wydruk odpisu księgi wieczystej nr ............;
• wykaz elementów wyposażenia Lokalu mieszkalnego;
• wzór protokołu zdawczo-odbiorczego.

 

¹ Wzór umowy najmu Lokalu mieszkalnego znajdzie zastosowanie w sytuacji, w której Najemca jest „lokatorem” w rozumieniu ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

 

Pobierz darmowy wzór umowy najmu mieszkania na czas nieokreślony:

Pobierz DOC

Pobierz PDF