Umowa najmu lokalu mieszkalnego zawierana jest pomiędzy wynajmującym a najemcą. Jej przedmiotem jest oddanie najemcy lokalu do używania na czas określony w umowie w zamian za umówiony czynsz.

Aby obiekt mógł zostać uznany za lokal mieszkalny, musi spełniać pewne wymogi. Przede wszystkim powinien on być przeznaczony do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, a zatem do zamieszkiwania i prowadzenia bieżącego życia codziennego. Lokalem mieszkalnym z pewnością nie będą lokale, w których ma być prowadzona działalność gospodarcza, niezależnie od jej przedmiotu. Lokalem mieszkalnym nie będą również lokale lub pomieszczenia przeznaczone do krótkotrwałego pobytu, np. w celach turystycznych lub wypoczynkowych. Mówiąc o najmie lokalu mieszkalnego, mamy więc na myśli najem długoterminowy, a nie jednostkowe, krótkie pobyty, np. w pensjonatach lub hotelach.

Umowa najmu lokalu mieszkalnego jest uregulowana w przepisach ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 roku - Kodeks cywilny (dalej Kodeks cywilny) oraz ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (dalej „u.pr.lok.”).

Zawarcie umowy

Jeżeli umowna najmu lokalu będzie obowiązywała dłużej niż rok, należy ją zawrzeć w formie pisemnej. Jest to forma zastrzeżona wyłącznie dla celów dowodowych, niemniej jednak wskazane jest, aby umowę najmu, także na okres krótszy niż rok, zawierać w formie pisemnej, co znacznie ułatwi ewentualne dochodzenie roszczeń na drodze postępowania sądowego.

UMOWA NAJMU LOKALU MIESZKALNEGO
NA CZAS OKREŚLONY²

zawarta w dniu ............ r. w ............ pomiędzy:

Określenie stron umowy

Stronami umowy najmu są Wynajmujący i Najemca. Ważne jest, aby określenie stron umowy następowało w sposób precyzyjny, poprzez podanie dokładnych danych osobowych, adresu zamieszkania, numeru PESEL, numeru dowodu osobistego, w celu umożliwienia ich identyfikacji.

Panem/Panią
............
zamieszkałą/ym w ............ (... – ...) przy ul. ............, legitymującym/cą się dowodem osobistym wydanym przez ............ o numerze i serii ............, PESEL: ............, zwaną/ym dalej „Wynajmującym”;

a

Panem/Panią
............
zamieszkałą/ym w ............ (... – ...) przy ul. ............, legitymującym/cą się dowodem osobistym wydanym przez ............ o numerze i serii ............, PESEL: ............;

i

............
zamieszkałą/ym w............ (... – ...) przy ul. ............, legitymującym/cą się dowodem osobistym wydanym przez............ o numerze ............, PESEL: ............;

zwanymi dalej łącznie „Najemcami”;

Wynajmujący i Najemcy są dalej zwani łącznie „Stronami”;

została zawarta umowa, zwana dalej „Umową”, o treści następującej:

Oświadczenia Wynajmującego

W poniższym paragrafie znajdują się oświadczenia Wynajmującego dotyczące przysługującego mu prawa własności lokalu będącego przedmiotem najmu, stanu technicznego lokalu, jego powierzchni, czy wyposażenia. Według przepisów Kodeksu cywilnego oświadczenia te nie są elementem obligatoryjnym umowy, jednakże ich zawarcie w umowie pozwala na dookreślenia lokalu stanowiącego przedmiot najmu, zapewnienie Najemcy co do tego, że Wynajmujący ma prawo rozporządzać lokalem, dlatego Strony decydują się na wprowadzenie tego rodzaju postanowień.

W tym miejscu istotne jest, aby w sposób precyzyjny opisać lokal, elementy składające na jego wyposażenie oraz stan techniczny lokalu. W przedstawionym wzorze umowy spis wyposażenia został zamieszczony w załączniku do umowy, co jest powszechnie stosowaną praktyką, bowiem chroni każdą ze stron przed jakimikolwiek zarzutami związanymi ze stanem lokalu zarówno w chwili przejęcia go przez Najemcę, jak i w chwili zwrotu lokalu Wynajmującemu.

Istotnym elementem oświadczenia jest to zawarte w § 1 ust.2 umowy, dotyczące świadomości stron, co do stanu technicznego lokalu w chwili jego przekazania, bowiem pozwoli to uniknąć nieporozumień z tym związanych.

§ 1
Oświadczenia Wynajmującego

1. Wynajmujący oświadcza, że:
   • jest właścicielem stanowiącego odrębną nieruchomość lokalu mieszkalnego nr ............, znajdującego się w budynku wielolokalowym położonym w ............ przy ul. ............ (zwanego dalej „Lokalem mieszkalnym”), dla którego Sąd Rejonowy ............, ............ Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze ............ /*przysługuje mu spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego nr ............, znajdującego się w budynku położonym w ............ przy ul. ............ (zwanego dalej „Lokalem mieszkalnym”);

   – wydruk odpisu księgi wieczystej stanowi załącznik nr 1 do Umowy

   • Lokal mieszkalny znajduje się na ............ kondygnacji w budynku, o którym mowa w ust 1, składa się z ............ pomieszczeń: (............, ............, ............, ............), jego powierzchnia wynosi ............ m², wykaz elementów wyposażenia Lokalu mieszkalnego (zwanych dalej „Wyposażeniem”) stanowi załącznik nr 2 do Umowy;
   • Lokal mieszkalny wolny jest od obciążeń na rzecz osób trzecich, które mogłyby uniemożliwić lub utrudnić Najemcom wykonywanie uprawnień wynikających z Umowy.
2. Najemcy oświadczają, że Lokal mieszkalny obejrzeli oraz nie wnoszą zastrzeżeń co do stanu technicznego Lokalu mieszkalnego ani Wyposażenia.

Przedmiot umowy

Przedmiotem umowy najmu jest oddanie w najem lokalu w zamian za umówiony czynsz. Przedmiot umowy jest zatem utożsamiany z obowiązkami stron. Obowiązkiem Wynajmującego jest oddanie lokalu do używania w celach mieszkaniowych na oznaczony czas, zaś obowiązkiem Najemcy jest zapłata umówionego czynszu.

§ 2
Przedmiot umowy

Wynajmujący oddaje Najemcom Lokal mieszkalny wraz z Wyposażeniem w celu zaspokajania potrzeb mieszkaniowych Najemców, zaś Najemcy zobowiązują się płacić Wynajmującemu umówiony czynsz.

Przekazanie lokalu mieszkalnego

W przedstawionym wzorze umowy skorzystano z możliwości przekazania lokalu z zastosowaniem protokołu zdawczo-odbiorczego, stanowiącego załącznik do umowy. W protokole każda ze Stron może zgłosić uwagi dotyczące stanu technicznego lokalu i jego wyposażenia. Strony mają dowolność w ustaleniu terminu przekazania lokalu, może to nastąpić zarówno w dniu zawarcia umowy najmu, jak i w innym, ustalonym przez strony terminie, bądź po spełnieniu określonych przesłanek (np. zapłata kaucji przez Najemcę).

§ 3
Przekazanie Lokalu mieszkalnego

1. Przekazanie Lokalu Najemcom nastąpi w dniu ............/*w terminie ............ dni od dnia zawarcia Umowy, przy czym dokładny termin zostanie ustalony przez Strony za pośrednictwem poczty elektronicznej.
2. Przekazanie Lokalu mieszkalnego zostanie potwierdzone protokołem zdawczo-odbiorczym, którego wzór stanowi załącznik nr 3 do Umowy.

Sposób korzystania z lokalu mieszkalnego i wyposażenia

W § 4 umowy wskazano, w jaki sposób należy korzystać z lokalu stanowiącego przedmiot najmu. Jak wcześniej podkreślano, istotą umowy najmu jest przekazanie lokalu na cele mieszkaniowe, stąd jakiekolwiek inne przeznaczenie, jak choćby na prowadzenie działalności gospodarczej, stanowić będzie naruszenie umowy.

W tym miejscu Wynajmujący może również wskazać szczegółowo czego zakazuje się Najemcy, najczęściej zakazy te dotyczą palenia w lokalu, przebywania zwierząt, czy używania lokalu w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami.

Wynajmujący oświadcza również, że nie ponosi odpowiedzialności za rzeczy wniesione przez najemcę do lokalu, co stanowi zabezpieczenie Wynajmującego przed jakimikolwiek roszczeniami Najemcy dotyczącymi tych rzeczy.

§ 4
Sposób korzystania z Lokalu mieszkalnego i Wyposażenia

1. Najemcy uprawnieni są do używania Lokalu mieszkalnego i Wyposażenia wyłącznie w celu określonym w § 2 Umowy, w szczególności w Lokalu mieszkalnym nie mogą prowadzić działalności gospodarczej.
2. Najemcom zabrania się:

• • palenia oraz umożliwiania innym osobom palenia wyrobów tytoniowych (w tym e-papierosów) w Lokalu mieszkalnym;
  • utrzymywania w Lokalu mieszkalnym jakichkolwiek zwierząt;
  • używania Lokalu mieszkalnego w sposób sprzeczny z zasadami współżycia społecznego, dobrymi obyczajami lub potrzebami sąsiadów i innych mieszkańców budynku, czyniąc korzystanie z innych lokali uciążliwym;
  • używania elementów Wyposażenia w sposób sprzeczny z ich przeznaczeniem.

3. Wynajmujący nie ponosi odpowiedzialności za rzeczy Najemcy wniesione do Lokalu mieszkalnego.

Obowiązki i uprawnienia Wynajmującego

W pierwszej kolejności wskazać należy, że zarówno obowiązki jak i uprawnienia Wynajmującego zostały uregulowane w u.pr.lok.
Mianowicie, zgodnie z art. 6a u.pr.lok., Wynajmujący zobowiązany jest do:

• zapewnienia sprawnego działania istniejących instalacji i urządzeń związanych z budynkiem umożliwiających Najemcy korzystanie z wody, paliw gazowych i ciekłych, ciepła, energii elektrycznej, dźwigów osobowych oraz innych instalacji i urządzeń stanowiących wyposażenie lokalu i budynku określone odrębnymi przepisami,
• utrzymania w należytym stanie, porządku i czystości pomieszczeń i urządzeń budynku, służących do wspólnego użytku mieszkańców, oraz jego otoczenia,
• dokonywania napraw budynku, jego pomieszczeń i urządzeń oraz przywrócenia poprzedniego stanu budynku w razie jego uszkodzenia niezależnie od przyczyn, z tym zastrzeżeniem, że Najemca zostaje obciążony obowiązkiem pokrycia strat powstałych wskutek zawinionych przez niego okoliczności,
• dokonywania napraw lokalu, napraw lub wymiany instalacji i elementów wyposażenia technicznego w zakresie nieobciążającym Najemcę (w szczególności napraw instalacji wodociągowej, elektrycznej itp.).

Najczęściej obowiązki zawarte w umowie są odzwierciedleniem obowiązków ustawowych, jednak nie stanowią one katalogu zamkniętego. Zakres obowiązków może być wolą stron rozszerzony, jak również podkreślić należy, że obowiązki ustawowe będą obowiązywać nawet w braku wskazania ich w umowie.

§ 5
Obowiązki i uprawnienia Wynajmującego

1. Wynajmujący jest zobowiązany do wykonywania obowiązków, o których mowa w art. 6a ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.
2. Wynajmujący jest uprawniony do dokonywania w obecności któregokolwiek z Najemców kontroli stanu Lokalu mieszkalnego na potrzeby sprawdzenia, czy Najemcy używają Lokalu mieszkalnego w celu, o którym mowa w § 2 Umowy oraz czy wywiązują się z Umowy w sposób należyty i prawidłowy.

Obowiązki i uprawnienia Najemcy

Podobnie jak w przypadku Wynajmującego, ustawa reguluje również zakres obowiązków Najemcy.
Zgodnie z art. 6b u.pr.lok jest zobowiązany:

• utrzymywać lokal oraz pomieszczenia przynależne, do których jest uprawniony we właściwym stanie technicznym i higieniczno-sanitarnym,
• przestrzegać porządku domowego,
• dbać i chronić przed uszkodzeniem lub dewastacją części budynku przeznaczone do wspólnego użytku, jak dźwigi osobowe, klatki schodowe, korytarze, pomieszczenia zsypów, inne pomieszczenia gospodarcze oraz otoczenie budynku,
• dokonywać napraw i konserwacji podłóg, posadzek, wykładzin podłogowych oraz ściennych okładzin ceramicznych, okien i drzwi, wbudowanych mebli, łącznie z ich wymianą, trzonów kuchennych, kuchni i grzejników wody, podgrzewaczy wody, wanien, brodzików, mis klozetowych, zlewozmywaków itp.

Najczęstszym rozwiązaniem jest zobowiązanie Najemcy do wykonywania obowiązków płynących wprost z u.pr.lok. Ważnym jest, aby Strony w umowie ustaliły sposób informowania o zaistniałych usterkach w celu umożliwienia szybkiej naprawy.

W § 6 ust. 2 umowy zawarto również uprawnienie do zawarcia przez Najemcę umów na dostarczanie mediów. Wówczas tytułem prawnym do zawarcia umowy będzie umowa najmu. Takie rozwiązanie zwalnia Wynajmującego z obowiązków wynikających z zawartych umów, chociażby w razie zaistnienia zaległości pieniężnych.

§ 6
Obowiązki i uprawnienia Najemcy

1. Najemcy są zobowiązani do:

• wykonywania obowiązków, o których mowa w at. 6b ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.
• niezwłocznego zgłaszania Wynajmującemu uszkodzeń i awarii Lokalu mieszkalnego lub Wyposażenia.

2. Najemcy są uprawnieni do zawarcia we własnym imieniu, umów usług telekomunikacyjnych, telewizji kablowej i Internetu.

Czynsz najmu oraz opłaty eksploatacyjne

Elementem przedmiotowo istotnym umowy jest określenie wysokości i sposobu uiszczania czynszu oraz innych należności.

W przywołanym wzorze wskazuje się, że Najemcy będą zobowiązani w sposób solidarny do zapłaty czynszu w określonej kwocie miesięcznie. Odpowiedzialność solidarna polega na tym, że w razie powstania zaległości czynszowej, Wynajmujący będzie mógł dochodzić roszczeń wedle własnego wyboru od wszystkich Najemców łącznie, bądź od któregokolwiek z nich. W razie zapłaty należności przez jednego z Najemców, pozostali Najemcy zostają zwolnieni z obowiązku zapłaty wobec Wynajmującego, zaś Najemca, który dokonał zapłaty może domagać się od nich zwrotu odpowiedniej części świadczenia.

Ważnym jest, aby w umowie precyzyjnie wskazać termin płatności czynszu oraz sposób zapłaty. Jeżeli zapłata ma następować w formie bezgotówkowej, konieczne jest wskazanie numeru rachunku bankowego Najemcy.

Ponadto w tym miejscu należy uregulować kwestię dodatkowych opłat, tj. opłat eksploatacyjnych, które są zmienne w zależności od sposobu i intensywności używania lokalu przez Najemcę. W przedstawionym wzorze umowy Strony ustaliły, że Najemca będzie dokonywał opłat każdorazowo po przedstawieniu mu odpowiednich rachunków lub innych dokumentów rozliczeniowych.

Często stosowanym rozwiązaniem jest również zawarcie w umowie postanowienia, że Najemca będzie comiesięcznie płacił na rzecz Wynajmującego zaliczkę na poczet opłat eksploatacyjnych w określonej kwocie, z zastrzeżeniem, że w razie zużycia większego, aniżeli odpowiadające kwocie zaliczki, Najemca w ustalonym w umowie terminie wpłaci odpowiednią kwotę tytułem wyrównania.

§ 7
Czynsz najmu oraz opłaty eksploatacyjne

1. Z tytułu najmu Najemcy zobowiązani są solidarnie do zapłaty na rzecz Wynajmującego czynszu w kwocie ............ (słownie: ............) miesięcznie.
2. Czynsz najmu płatny jest z góry do ............ dnia każdego miesiąca kalendarzowego przelewem na rachunek bankowy Wynajmującego o numerze: ............
3. Wynajmujący jest uprawniony do wypowiedzenia wysokości czynszu najmu określonego w ust. 1 powyżej z zachowaniem trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia ze skutkiem na koniec miesiąca. Oświadczenie o wypowiedzeniu czynszu najmu nie może zostać złożone wcześniej niż po upływie ............ miesięcy obowiązywania Umowy. Każdorazowe wypowiedzenie wysokości czynszu najmu nie może następować częściej niż co 6 miesięcy. 
4. Niezależnie od obowiązku zapłaty czynszu najmu, Najemcy zobowiązani są solidarnie do zapłaty na rzecz Wynajmującego opłat eksploatacyjnych niezależnych od Wynajmującego związanych z używaniem Lokalu mieszkalnego, w szczególności zaliczek na pokrycie kosztów zarządu, opłat za energię elektryczną, opłat za dostarczanie wody, opłat za dostarczanie ciepła.
5. Najemcy przyjmują do wiadomości, że opłaty eksploatacyjne mają charakter zmienny, ich wysokość uzależniona jest od czynników niezależnych od Wynajmującego, w szczególności takich jak: sezon grzewczy, zużycie wody, energii elektrycznej, gazu przez Najemców.
6. Wysokość opłat eksploatacyjnych ustalana będzie na podstawie rachunków lub innych dokumentów rozliczeniowych. Opłaty eksploatacyjne płatne będą w terminie 5 dni od dnia poinformowania przez Wynajmującego Najemców o wysokości opłat eksploatacyjnych w danym miesiącu, na rachunek bankowy wskazany w ust. 2 powyżej.
7. W przypadku gdy opłaty eksploatacyjne ulegną podwyższeniu lub zaistnieje konieczność dokonania stosownego rozliczenia, Najemcy zobowiązani są do solidarnej zapłaty na rzecz Wynajmującego kwot wynikających z podwyższenia lub dokonanego rozliczenia.

Kaucja

Powszechnym sposobem zabezpieczenia interesów Wynajmującego jest zawarcie w umowie postanowień dotyczących obowiązku Najemcy zapłaty odpowiedniej kwoty tytułem kaucji. Jest to kwota, którą Wynajmujący będzie mógł przeznaczyć na zaległości w zapłacie czynszu, jeżeli takie powstaną, jak również na naprawę szkód wyrządzonych przez Najemcę w lokalu.

W sytuacji, w której w czasie trwania najmu Wynajmujący będzie zmuszony do przeznaczenia części kaucji na pokrycie zaległości lub naprawienie szkody, ważnym jest, aby w umowie zobowiązać Najemców do jej uzupełnienia w oznaczonym terminie. W sytuacji, w której najem przebiegnie bezinwazyjnie, nie powstaną zaległości pieniężne, ani szkody, Wynajmujący zwróci Najemcy kaucję w sposób ustalony w umowie.

Pamiętać jednak należy, że zgodnie z art. 6 u.pr.lok, wysokość kaucji nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu oraz, że termin jej zwrotu przez Wynajmującego nie może być dłuższy niż 1 miesiąc od dnia opróżnienia lokalu.

§ 8
Kaucja

1. Na zabezpieczenie pokrycia należności z tytułu najmu Lokalu mieszkalnego, w tym szkód wyrządzonych w trakcie najmu, Najemcy w dniu zawarcia Umowy wpłacili Wynajmującemu gotówką kaucję w kwocie ............ (słownie: ............) złotych równej 2-miesięcznemu czynszowi.
2. W przypadku zaspokojenia Wynajmującego z kaucji, Najemcy są zobowiązani solidarnie do jej uzupełnienia do ustalonej w ust. 1 wysokości, w terminie ............ dni od daty otrzymania powiadomienia o rozliczeniu nieuregulowanych należności z kaucji.
3. Wynajmujący zobowiązuje się niezwłocznie, nie później jednak niż w terminie ............ dni po wygaśnięciu lub rozwiązaniu Umowy oraz opróżnieniu Lokalu mieszkalnego przez Najemców i jego wydaniu w stanie niepogorszonym, zwrócić Najemcom kaucję, bez oprocentowania, z zastrzeżeniem prawa potrącenia z kaucji wszelkich należności nieuregulowanych przez Najemców i kwot potrzebnych na naprawienie szkód spowodowanych przez Najemców.

Prace remontowe, ulepszenia

Strony w umowie winny ustalić zakres uprawnień Najemcy związany z możliwością wprowadzania zmian w lokalu czy przeprowadzania w nim remontu. Mając na uwadze fakt, iż umowa ta jest zawierana w celu długotrwałego pobytu, często zdarza się, że Najemcy chcą zaaranżować lokal według własnego uznania i stosownie do własnych potrzeb.

Wówczas warto ustalić, że wszelkie prace wymagają pisemnej zgody Wynajmującego, w której precyzyjnie określony zostanie zakres prac objęty zgodą. Wszystko to po to, aby Najemca nie dokonał zmian wbrew woli Wynajmującego.

W razie dokonania zmian za zgodą Wynajmującego, Wynajmującemu będzie przysługiwało prawo do wyboru, czy chce ulepszenia zatrzymać za odpowiednią zapłatą, czy chce, aby lokal został przywrócony do stanu poprzedniego. Ważnym dla Wynajmującego jest zastrzeżenie, że w razie dokonania zmian bez jego zgody, wszelkie nakłady na lokal przepadają na jego rzecz.

§ 9
Prace remontowe, ulepszenia

1. Wszelkie zmiany w Lokalu mieszkalnym, w szczególności prace remontowe i adaptacyjne, wymagają uprzedniej zgody Wynajmującego wyrażonej w formie pisemnej, zawierającej w szczególności określenie zakresu prac, sposobu ich finansowania oraz warunków usunięcia albo pozostawienia dokonanych zmian po ustaniu najmu.
2. Jeśli Najemcy ulepszyli Lokal mieszkalny za zgodą Wynajmującego, Wynajmujący może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego.
3. Wszelkie nakłady na Lokal mieszkalny poczynione przez Najemców bez zgody Wynajmującego, przepadają na rzecz Wynajmującego bez wynagrodzenia.

Oddanie do bezpłatnego używania i podnajem

Wynajmujący w umowie może zastrzec, że oddanie do bezpłatnego używania lub podnajęcie osobie trzeciej lokalu wymaga uprzedniej zgody Wynajmującego wyrażonej w formie pisemnej. Takie rozwiązanie zastosowanie w komentowanej umowie, jednak istnieje również możliwość całkowitego zakazania Najemcy oddania do bezpłatnego używania lub w podnajem. Zawarte w umowie zastrzeżenie formy zgody pod rygorem nieważności oznacza, że uzyskanie zgody w formie innej niż pisemna, czyni tę zgodę nieważną.

Podkreślić również należy, że dokonanie powyższego bez wymaganej zgody stanowi okoliczność uzasadniającą rozwiązanie umowy przez Wynajmującego.

§ 10
Oddanie do bezpłatnego używania i podnajem

Najemcy nie mogą oddać Lokalu mieszkalnego lub jego części do bezpłatnego używania ani go podnająć osobie trzeciej bez uprzedniej zgody Wynajmującego wyrażonej w formie pisemnej pod rygorem nieważności.

Okres obowiązywania umowy

§ 11
Okres obowiązywania Umowy

1. Umowa zostaje zawarta na czas oznaczony, tj. na okres ............ lat.
2. Wynajmujący uprawniony jest do wypowiedzenia Umowy nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, jeżeli Najemca:
   1. pomimo pisemnego upomnienia nadal używa Lokalu mieszkalnego w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub
   2. jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie Lokalu mieszkalnego co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub
   3. wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania Lokal mieszkalny lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody Wynajmującego, lub
   4. używa Lokalu mieszkalnego, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku, z zastrzeżeniem art. 10 ust. 4 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.
3. Wynajmujący uprawniony jest do wypowiedzenia Umowy w przypadkach, o których mowa w art. 11 ust. 3, 4 oraz ust. 5 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.
4. Najemcy uprawnieni są do wypowiedzenia Umowy z zachowaniem 3-miesięcznego okresu wypowiedzenia ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego w przypadku:

1. 1. utraty zatrudnienia przez któregokolwiek z Najemców;
   2. uzyskania przez któregokolwiek z Najemców zatrudnienia w innym mieście;

5. Oświadczenie o wypowiedzeniu Umowy wymaga zachowania formy pisemnej pod rygorem nieważności oraz wskazania przyczyn wypowiedzenia.

Umowa najmu na czas określony może zostać sporządzona w ten sposób, że zakończenie najmu zostanie wskazane poprzez ustalenie konkretnej daty, określenie czasu trwania w dniach, tygodniach, miesiącach czy latach, a także w sposób bardziej ogólny, np. na czas jakiegoś przedsięwzięcia. Jest to bardzo istotne, ponieważ brak określenia czasu najmu spowoduje, że umowa będzie uważana za zawartą na czas nieokreślony, co niesie za sobą znaczące skutki prawne.

W tym miejscu ważne jest, aby strony ustaliły okoliczności, których zaistnienie sprawi, że będą one miały możliwość rozwiązania umowy w terminie wcześniejszym. W art. 11 u.pr.lok zawarto katalog zamknięty okoliczności uprawniających do rozwiązania umowy. Przepis ten ma charakter bezwzględnie obowiązujący, Strony nie mogą w umowie zawrzeć postanowień z nim sprzecznych.

Powyższy przepis stanowi, że Wynajmujący nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, może wypowiedzieć umowę, jeżeli Najemca:

• mimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z mową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub
• jest w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od właściciela pobieranych przez właściciela w przypadkach, gdy Najemca nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub usług, co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub
• wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej zgody właściciela, lub
• używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z konieczności rozbiórki lub remontu budynku.

Ponadto Wynajmujący może wypowiedzieć stosunek najmu:

• z zachowaniem sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia, z powodu niezamieszkiwania Najemcy przez okres dłuższy niż 12 miesięcy,
• z zachowaniem miesięcznego terminu wypowiedzenia, na koniec miesiąca kalendarzowego, osobie, której przysługuje tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości, a lokator może używać tego lokalu, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego,
• nie później niż na pół roku naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, jeżeli Najemcy przysługuje tytuł do lokalu, w którym może zamieszkać w warunkach takich, jakby otrzymał lokal zamienny, lub jeżeli właściciel dostarczy mu lokal zamienny,
• nie później niż na 3 lata naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, a nie dostarczy lokalu zamiennego, o którym mowa powyżej.

Podkreślić należy, że zgodnie z art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego, jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, Strony mogą wypowiedzieć najem wyłącznie w wypadkach określonych w umowie. W przedstawionym wzorze Strony ustaliły, że Najemca będzie mógł wypowiedzieć umowę w razie utraty zatrudnienia lub uzyskania zatrudnienia w innym mieście. Oznacza to, że wyłącznie w tych dwóch przypadkach będzie miał prawo do rozwiązania umowy.

Zwrot lokalu mieszkalnego

Ważne jest, aby Strony w umowie ustaliły sposób, w jaki lokal ma zostać zwrócony Wynajmującemu po zakończeniu najmu. Najczęściej odbywa się to w oparciu o protokół zdawczo-odbiorczy sporządzony i podpisany przez Strony, tak jak to uczyniono w komentowanym wzorze umowy. Warto w tym miejscu zadbać również o ustalenie, w jakim stanie Najemca winien pozostawić lokal. Zgodnie z § 12 ust. 3 Najemca jest zobowiązany do opróżnienia lokalu z rzeczy stanowiących jego własność, pod rygorem uznania ich za porzucone w zamiarze wyzbycia się własności. Takie rozwiązanie jest istotne z punktu widzenia Wynajmującego, bowiem w razie pozbycia się rzeczy pozostawionych przez Najemcę, nie musi obawiać się, że Najemca skieruje wobec niego roszczenia związane z pozostawionymi rzeczami.

§ 12
Zwrot Lokalu mieszkalnego

1. W terminie 7 dni od dnia ustania najmu, Najemcy zobowiązani są do zwrócenia Wynajmującemu Lokalu mieszkalnego wraz z wyposażeniem w stanie niepogorszonym.
2. Zwrot Lokalu mieszkalnego wraz z wyposażeniem potwierdzony zostanie protokołem zdawczo-odbiorczym sporządzonym przez Strony.
3. Najemcy zobowiązani są do opróżnienia zwracanego Lokalu mieszkalnego ze wszystkich stanowiących ich własność rzeczy. Rzeczy pozostawione przez Najemców po zakończeniu najmu lub w przypadku opuszczenia Lokalu mieszkalnego przed zakończeniem najmu traktuje się jako porzucone w zamiarze wyzbycia się ich własności.

Komunikacja Stron

Strony w umowie powinny ustalić w jaki sposób będą się komunikować oraz informować o zmianie danych kontaktowych, w celu ułatwienia realizacji obowiązków wynikających z umowy.

§ 13
Komunikacja Stron

1. W trakcie wykonywania Umowy, Strony mogą komunikować się za pośrednictwem poczty elektronicznej przy użyciu następujących adresów e-mail:

• Wynajmujący: ............@............;
• Najemcy ............@............

2. Zmiana adresów e-mail określonych w ust. 1 powyżej jest dokonywana poprzez informację skierowaną do drugiej Strony na piśmie i nie wymaga zmiany Umowy.

Postanowienia końcowe i załączniki do umowy

W każdej umowie znajdują się również tzw. postanowienia końcowe, odnoszące się do całej umowy, mające na celu wskazanie kierunków interpretacyjnych w razie wątpliwości oraz możliwości stosowania przepisów prawa w odniesieniu do kwestii, które nie zostały przewidziane przez strony w umowie. W tej części znajdziemy również zapisy dotyczące formy, w jakiej należy dokonać zmiany umowy. Wskazany w omawianym wzorze rygor nieważności oznacza, że wszelkie zmiany, które strony dokonają w sposób inny niż pisemny (np. ustnie), będą nieważne i strony nie będą nimi związane.

Należy również pamiętać, że umowa dla swej ważności wymagać będzie podpisów każdej ze stron. Do umowy możemy załączyć dokumenty związane z przedmiotem umowy, w tym przypadku będą to wydruk z księgi wieczystej lokalu, spis elementów wyposażenia oraz wzór protokołu zdawczo-odbiorczego.

§ 14
Postanowienia końcowe

1. Wszystkie nagłówki Umowy zostały w niej umieszczone w celu zwiększenia jej przejrzystości i nie mają znaczenia dla interpretacji jej postanowień.
2. Załączniki do Umowy stanowią jej integralną część.
3. Wszelkie zmiany Umowy wymagają zachowania formy pisemnej pod rygorem nieważności.
4. W sprawach nieuregulowanych zastosowanie mają przepisy Kodeksu cywilnego oraz ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.
5. Umowa została sporządzona w dwóch jednobrzmiących egzemplarzach, po jednym dla każdej ze Stron.

WYNAJMUJĄCY:            NAJEMCY:

 

Załączniki do Umowy:

• wydruk odpisu księgi wieczystej nr ............;
• wykaz elementów wyposażenia Lokalu mieszkalnego;
• wzór protokołu zdawczo-odbiorczego.

 

¹ Wzór umowy najmu Lokalu mieszkalnego znajdzie zastosowanie w sytuacji, w której Najemca jest „lokatorem” w rozumieniu ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

 

Pobierz darmowy wzór umowy najmu mieszkania na czas określony:

Pobierz DOC

Pobierz PDF