Najem lokali mieszkalnych z podziałem na pokoje jest szczególnie popularny wśród najemców będących studentami. W takim przypadku umowy najmu zwykle zawierane są odrębnie z każdym z najemców. W ramach umowy do wyłącznego używania przez najemcę oddawany jest zwykle jeden pokój. Do wspólnego używania przez wszystkich najemców lokalu mieszkalnego oddawane są z kolei pomieszczenia wspólne, takie jak kuchnia, łazienka, korytarz lub salon.

Z uwagi na specyfikę najmu lokali mieszkalnych z podziałem na poszczególnego pokoje, przy zawieraniu umowy szczególną uwagę należy zwrócić na takie kwestie jak:

• sposób rozliczenia należności za opłaty eksploatacyjne,
• obowiązki związane z utrzymaniem w należytym stanie pomieszczeń wspólnych,
• uregulowanie odpowiedzialności za ewentualne szkody wyrządzone w lokalu przez najemców.

Zawarcie umowy

Jeżeli umowna najmu lokalu będzie obowiązywała dłużej niż rok, należy ją zawrzeć w formie pisemnej dla celów dowodowych. Oznacza to, że umowa musi być własnoręcznie podpisana. Niezachowanie tej formy w takim wypadku skutkuje przyjęciem, że umowa została zawarta na czas nieoznaczony.  Forma pisemna jest rekomendowana również w przypadku najmu na okres krótszy niż rok. Wszelkie zmiany umowy powinny być dokonywane w tej samej formie.

zawarta w dniu ............ r. w ............ pomiędzy:

Strony umowy

Przygotowany wzór umowy najmu zakłada, że poszczególne umowy najmu zawierane będą osobno przez każdego z najemców lokalu mieszkalnego. Rozwiązanie to pozwala wypowiedzieć umowę najmu w stosunku do jednego najemcy bez uszczerbku dla umów z pozostałymi najemcami. W umowie należy wskazać zatem jednego najemcę oraz osoby będące wynajmującymi (o ile po stronie wynajmujących jest więcej osób). Prawidłowa identyfikacja stron jest  szczególnie istotna, gdy zajdzie konieczność wystąpienia na drogę sądową przeciwko drugiej stronie.

Panem/Panią
............
zamieszkałą/ym w ............ (... – ...) przy ul. ............, legitymującym/cą się dowodem osobistym wydanym przez ............ o numerze ............, PESEL: ............, zwaną/ym dalej „Wynajmującym”;

a

Panem/Panią
............
zamieszkałą/ym w ............ (... – ...) przy ul. ............, legitymującym/cą się dowodem osobistym wydanym przez ............ o numerze ............, PESEL: ............;
zwaną/ym dalej „Najemcą”;

Wynajmujący i Najemca są dalej zwani łącznie „Stronami”;

została zawarta umowa, zwana dalej „Umową”, o treści następującej:

Oświadczenia stron

W umowie należy dokładnie opisać lokal, który będzie wynajmowany, poprzez określenie jego adresu, wielkości, stanu technicznego, wyposażenia, liczby pomieszczeń wspólnych oraz liczby i wielkości pokoi przeznaczonych do odrębnego wynajmu. Ponadto w umowie powinno znaleźć się oświadczenie wynajmującego o prawie własności do lokalu z numerem księgi wieczystej. Istotne jest, aby strony już na etapie zawierania umowy doprecyzowały, jaki jest stan techniczny lokalu i co wchodzi w skład jego wyposażenia. We wzorze umowy zaproponowano, aby spis wyposażenia pomieszczeń wspólnych oraz pokoi przeznaczonych do wyłącznego używania stanowiły załączniki do umowy. Nie jest to rozwiązanie niezbędne, ale niesie ze sobą zalety dla obu stron.

§ 1
Oświadczenia Stron

1. Wynajmujący oświadcza, że:

1. jest właścicielem lokalu mieszkalnego[1]/przysługuje mu spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego nr ............, znajdującego się w budynku położonym w ............, przy ul. ............ Dla przedmiotowego lokalu mieszkalnego prowadzona jest przez Sąd Rejonowy ............, ............ Wydział Ksiąg Wieczystych, księga wieczysta nr ............
2. lokal, o którym mowa w ust.1 lit. a) powyżej (zwany dalej „Lokalem mieszkalnym”) usytuowany jest na ............ piętrze (............ kondygnacji), składa się z ............ pomieszczeń, w tym ............ [2] (zwanych dalej „Pomieszczeniami Wspólnymi”) oraz ............ pomieszczeń przeznaczonych do odrębnego wynajmu:

• pokoju nr 1 o powierzchni ............ m²;
• pokoju nr 2 o powierzchni ............ m²;
• ............;
• ............;
• ............ (zwanych dalej łącznie „Wynajmowanymi Pokojami”).

2. Wykaz elementów wyposażenia Pomieszczeń Wspólnych (zwanych dalej „Wyposażeniem Pomieszczeń Wspólnych”) stanowi załącznik do Umowy.
3. Wykaz elementów wyposażenia Pokoju (zwanych dalej „Wyposażeniem”) stanowi załącznik do Umowy.
4. Najemca oświadcza, że Lokal mieszkalny obejrzał oraz nie wnosi zastrzeżeń co do stanu technicznego Lokalu mieszkalnego, Wyposażenia oraz Wyposażenia Pomieszczeń Wspólnych.
5. Wynajmujący w szczególności oświadcza, że stan Lokalu mieszkalnego jest dobry oraz wolny od wad ograniczających lub wyłączających jego przydatność do umówionego użytku lub wad zagrażających zdrowiu ludzi, o których mowa w art. 682 Kodeksu cywilnego.

[1] Niepotrzebne skreślić.
[2] Uzupełnić nazwami pomieszczeń wspólnych np. kuchnia, salon, korytarz.

Przedmiot umowy najmu

Przedmiotem umowy najmu jest oddanie w najem lokalu w zamian za umówiony czynsz. Zgodnie z art. 2 ust. 1 pkt 4 Ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (dalej „Ustawa”) lokalem mieszkalnym jest lokal służący do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, a także lokal będący pracownią służącą twórcy do prowadzenia działalności w dziedzinie kultury i sztuki. Lokalem mieszkalnym nie są pomieszczenia przeznaczone do krótkotrwałego pobytu osób w celach turystycznych lub wypoczynkowych (np. pokoje hotelowe, domy wypoczynkowe). W przypadku umowy najmu lokalu mieszkalnego z podziałem na pokoje przedmiot najmu jest określony nieco węziej niż w przypadku standardowej umowy najmu całego lokalu mieszkalnego. W ramach umowy do wyłącznego używania przez najemcę oddawany jest jeden pokój wraz z wyposażeniem. Najemca nie ma prawa do używania pokoi innych najemców. Do wspólnego używania przez wszystkich najemców lokalu mieszkalnego oddawane są z kolei pomieszczenia wspólne takie jak kuchnia, łazienka, korytarz lub salon wraz z ich wyposażeniem.

§ 2
Przedmiot umowy

1. Wynajmujący oddaje Najemcy Lokal mieszkalny w następującym zakresie:

1. pokój nr ............ o powierzchni ............ m²wraz z Wyposażeniem (zwany dalej „Pokojem”) do wyłącznego używania w celu zaspokajania potrzeb mieszkaniowych Najemcy;
2. Pomieszczenia Wspólne wraz z Wyposażeniem Pomieszczeń Wspólnych do używania w celu zaspokajania potrzeb mieszkaniowych Najemcy wspólnie z najemcami pozostałych Wynajmowanych Pokoi;

zaś Najemca zobowiązuje się płacić Wynajmującemu umówiony czynsz.

W celu uniknięcia wątpliwości Strony postanawiają, że Najemca nie ma prawa korzystania z Wynajmowanych Pokoi innych niż Pokój określony w § 2 ust. 1 lit. a) Umowy.

Przekazanie lokalu

Ważnym momentem jest przekazanie lokalu odbiorcy. Strony mogą dowolnie ustalić, czy lokal zostanie przekazany w dniu zawarcia umowy najmu czy w innym terminie. Przydatnym rozwiązaniem jest skorzystanie z protokołu zdawczo-odbiorczego, który będzie załącznikiem do umowy. W protokole strony potwierdzają, że najemca dokonał oględzin lokalu. To również miejsce na zgłoszenie przez najemcę wszelkich uwag dotyczących stanu technicznego lokalu lub usterek wyposażenia pokoju lub pomieszczeń wspólnych. Zgłoszenie tego rodzaju uwag jest ważne przede wszystkim dla najemcy, ponieważ dzięki temu chroni się przed zarzutami, że to on spowodował określone usterki w trakcie korzystania z lokalu.

§ 3
Przekazanie Lokalu mieszkalnego

1. Przekazanie Lokalu mieszkalnego Najemcy w zakresie określonym w § 2 Umowy nastąpi w *dniu ............/w terminie ............ dni od dnia zawarcia Umowy[1], przy czym dokładny termin zostanie ustalony przez Strony za pośrednictwem poczty elektronicznej.
2. Przekazanie Lokalu mieszkalnego w zakresie określonym w § 2 Umowy zostanie potwierdzone protokołem zdawczo-odbiorczym, którego wzór stanowi załącznik nr 3 do Umowy.

^[1] Niepotrzebne skreślić.

Sposób korzystania z Lokalu mieszkalnego

W umowie wyraźnie wskazano, że najemca może korzystać z lokalu i jego wyposażenia wyłącznie w celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych i najemcy nie wolno prowadzić w lokalu działalności gospodarczej. Naruszenie tego zakazu może prowadzić do rozwiązania umowy najmu w trybie natychmiastowym lub z zachowaniem krótszego okresu wypowiedzenia, jeśli w umowie przewidziano takie rozwiązanie.

Do umowy wprowadzono także dodatkowe zakazy, np. zakaz palenia w lokalu. Zakazy te mogą być dowolnie i według potrzeb modyfikowane przez strony. Ich naruszenie będzie mogło pociągnąć za sobą konsekwencje, np. rozwiązanie umowy. Jeżeli wynajmujący zdecyduje się na dodanie do umowy dodatkowych zakazów, powinien pamiętać, aby nie były one nadmierne. W obrocie można spotkać się z umowami, w których zabrania się najemcy np. przyjmowania gości w lokalu. Tego rodzaju zakazy należy uznać za sprzeczne z zasadami współżycia społecznego i uniemożliwiające najemcy swobodne korzystanie z lokalu.

Dodanie do umowy postanowienia, zgodnie z którym wynajmujący nie ponosi odpowiedzialności za rzeczy najemcy wniesione do lokalu, jest bardzo istotne z punktu widzenia wynajmującego. Dzięki temu wynajmujący nie będzie odpowiedzialny za uszkodzenie lub kradzież przedmiotów należących do najemcy i najemca nie będzie mógł zgłaszać wobec wynajmującego roszczeń w tym zakresie.

§ 4
Sposób korzystania z Lokalu mieszkalnego

1. Najemca uprawniony jest do używania Lokalu mieszkalnego w zakresie określonym w § 2 Umowy wyłącznie w celu zaspokajania potrzeb mieszkaniowych Najemcy, w szczególności w Lokalu mieszkalnym nie może prowadzić działalności gospodarczej.
2. Najemcy zabrania się:
   1. palenia oraz umożliwiania innym osobom palenia wyrobów tytoniowych (w tym e-papierosów) w Lokalu mieszkalnym;
   2. utrzymywania w Lokalu mieszkalnym jakichkolwiek zwierząt;
   3. używania Lokalu mieszkalnego, w tym Pokoju, w sposób sprzeczny z zasadami współżycia społecznego, dobrymi obyczajami lub potrzebami sąsiadów i innych mieszkańców budynku, czyniąc korzystanie z Wynajmowanych Pokoi lub innych lokali uciążliwym;
   4. używania elementów Wyposażenia lub Wyposażenia Pomieszczeń Wspólnych w sposób sprzeczny z ich przeznaczeniem.
3. Wynajmujący nie ponosi odpowiedzialności za rzeczy Najemcy wniesione do Lokalu mieszkalnego.

Obowiązki i uprawnienia Wynajmującego

Strony mogą samodzielnie określić obowiązki wynajmującego lub posłużyć się regulacjami ustawowymi. Należy jednak pamiętać, że obowiązki wynikające z przepisów co do zasady będą obowiązywać nawet wtedy, gdy nie zostaną zawarte w umowie. Strony mogą więc jedynie rozszerzyć odpowiedzialność wynajmującego lub zmodyfikować ją tam, gdzie przepisy na to pozwalają.

§ 5
Obowiązki i uprawnienia Wynajmującego

1. Wynajmujący jest zobowiązany do wykonywania obowiązków, o których mowa w art. 6a ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (zwanej dalej „Ustawą o ochronie praw lokatorów”). Celem uniknięcia wątpliwości Strony postanawiają, że obowiązek Wynajmującego określony w art. 6a ust. 3 pkt 1) Ustawy o ochronie praw lokatorów nie dotyczy Pomieszczeń Wspólnych.
2. Wynajmujący jest uprawniony do dokonywania w obecności Najemcy kontroli stanu Lokalu mieszkalnego, w tym Pokoju, na potrzeby sprawdzenia czy Najemca używa Lokal mieszkalny w celu, o którym mowa w § 2 Umowy oraz czy wywiązuje się z Umowy w sposób należyty i prawidłowy.

 

Wymienione w art. 6a Ustawy obowiązki wynajmującego to:

• zapewnienie sprawnego działania istniejących instalacji i urządzeń związanych z budynkiem umożliwiających najemcy korzystanie z wody, energii elektrycznej, ciepła, dźwigów osobowych, itp. oraz innych instalacji i urządzeń stanowiących wyposażenie lokalu i budynku,
• wymiana zużytych elementów wyposażenia lokalu – w razie oddania w najem lokalu opróżnionego przez dotychczasowego najemcę,
• utrzymanie w należytym stanie, porządku i czystości pomieszczeń i urządzeń budynku, służących do wspólnego użytku mieszkańców, oraz jego otoczenia,
• dokonywanie napraw budynku, jego pomieszczeń i urządzeń oraz przywrócenie poprzedniego stanu budynku uszkodzonego, niezależnie od przyczyn - z tym że najemcę obciąża obowiązek pokrycia strat powstałych z jego winy,
• dokonywanie napraw lokalu, napraw lub wymiany instalacji i elementów wyposażenia technicznego w zakresie nieobciążającym najemcy.

Z uwagi na specyfikę najmu lokalu mieszkalnego z podziałem na pokoje dodano postanowienie, które precyzuje, że utrzymanie w należytym stanie, porządku i czystości pomieszczeń i urządzeń budynku, służących do wspólnego użytku mieszkańców, oraz jego otoczenia nie odnosi się do pomieszczeń wspólnych w lokalu mieszkalnym, o które dbać muszą solidarnie wszyscy najemcy.

Z punktu widzenia wynajmującego jest istotne, aby wyraźnie postanowić w umowie, że przysługuje mu prawo do kontroli stanu lokalu w obecności najemcy. Dzięki temu wynajmujący zachowuje kontrolę nad stanem lokalu i wyposażenia, a jednocześnie może zweryfikować, czy najemca korzysta z lokalu w sposób zgodny z umową i w razie stwierdzenia nieprawidłowości, podjąć odpowiednie działania.

Obowiązki i uprawnienia Najemcy

Strony mogą samodzielnie określić obowiązki najemcy lub posłużyć się regulacjami ustawowymi. Należy jednak pamiętać, że obowiązki wynikające z przepisów co do zasady będą obowiązywać nawet wtedy, gdy nie zostaną zawarte w umowie. Strony mogą więc jedynie rozszerzyć odpowiedzialność najemcy lub zmodyfikować ją tam, gdzie przepisy na to pozwalają.

§ 6
Obowiązki i uprawnienia Najemcy

1. Najemca jest obowiązany do:

1. wykonywania obowiązków, o których mowa w at. 6b Ustawy o ochronie praw lokatorów, przy czym w zakresie Pomieszczeń Wspólnych i Wyposażenia Pomieszczeń Wspólnych Najemca zobowiązany jest do wykonywania wyżej wymienionych obowiązków solidarnie z najemcami pozostałych Wynajmowanych Pokoi;
2. niezwłocznego zgłaszania Wynajmującemu uszkodzenia i awarii Lokalu mieszkalnego w zakresie określonym w § 2 Umowy.

 

Wymienione w art. 6b Ustawy obowiązki najemcy to:

• utrzymywanie lokalu oraz pomieszczenia we właściwym stanie technicznym i higieniczno-sanitarnym oraz przestrzeganie porządku domowego,
• dbanie i ochrona przed uszkodzeniem lub dewastacją części budynku przeznaczonych do wspólnego użytku, jak dźwigi osobowe, klatki schodowe, korytarze, pomieszczenia zsypów, inne pomieszczenia gospodarcze oraz otoczenie budynku,
• naprawa i konserwacja:
  • podłóg, posadzek, wykładzin podłogowych oraz ściennych okładzin ceramicznych, szklanych i innych,
  • okien i drzwi,
  • wbudowanych mebli, łącznie z ich wymianą,
  • trzonów kuchennych, kuchni i grzejników wody przepływowej, podgrzewaczy wody, wanien, brodzików, mis klozetowych, zlewozmywaków i umywalek wraz z syfonami, baterii i zaworów czerpalnych oraz innych urządzeń sanitarnych, w które lokal jest wyposażony, łącznie z ich wymianą,
  • osprzętu i zabezpieczeń instalacji elektrycznej, z wyłączeniem wymiany przewodów oraz osprzętu anteny zbiorczej,
  • pieców węglowych i akumulacyjnych, łącznie z wymianą zużytych elementów,
  • etażowego centralnego ogrzewania, a w przypadku gdy nie zostało ono zainstalowane na koszt wynajmującego, także jego wymiana,
  • przewodów odpływowych urządzeń sanitarnych aż do pionów zbiorczych, w tym niezwłoczne usuwanie ich niedrożności,
  • innych elementów wyposażenia lokalu i pomieszczeń przynależnych przez malowanie lub tapetowanie oraz naprawę uszkodzeń tynków ścian i sufitów, malowanie drzwi i okien, wbudowanych mebli, urządzeń kuchennych, sanitarnych i grzewczych.

Najemcę należy zobowiązać do niezwłocznego zgłaszania wynajmującemu wszelkich usterek lokalu lub wyposażenia. Można w umowie wskazać precyzyjny termin dokonania takiego zgłoszenia. Należy bowiem pamiętać, że brak zgłoszenia powoduje, że wynajmujący nie wie o usterkach, a w konsekwencji nie może odpowiednio zareagować i podjąć kroków w celu dokonania naprawy.

Czynsz i opłaty eksploatacyjne

W umowie najmu strony powinny określić wysokość czynszu, jaką najemca będzie obowiązany uiszczać, jego termin oraz formę płatności. Strony mogą zawrzeć w umowie możliwość podwyższenia czynszu.

Podwyżka w wyniku której wysokość czynszu albo innych opłat za używanie lokalu w skali roku przekroczy albo następuje z poziomu wyższego niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu może nastąpić tylko w uzasadnionych przypadkach. Za uzasadniony przypadek uznaje się podwyżkę w sytuacji, gdy właściciel nie uzyskuje przychodów z czynszu albo innych opłat za używanie lokalu na poziomie zapewniającym pokrycie kosztów utrzymania lokalu, jak również zapewniającym zwrot kapitału i zysk. Szczegółowe limity dotyczące tego rodzaju podwyżki ustalone są w art. 8a ust. 4b Ustawy. Na pisemne żądanie lokatora właściciel, w terminie 14 dni od dnia otrzymania tego żądania powinien przedstawić na piśmie przyczynę podwyżki i jej kalkulację. Nieprzedstawienie takiego uzasadnienia w terminie będzie powodowało nieważność dokonanej podwyżki.

Oprócz czynszu, właściciel pobiera od najemcy opłaty niezależne od właściciela, tj. opłaty za prąd, wodę czy media. W przedstawionym wzorze umowy ustalono, że Najemca będzie dokonywał opłat każdorazowo po przedstawieniu mu odpowiednich rachunków lub innych dokumentów rozliczeniowych. Opłaty zostaną podzielone przez liczbę osób zamieszkujących lokal mieszkalny w danym miesiącu.

Alternatywnie można zastosować w umowie rozwiązanie, na podstawie którego najemca będzie comiesięcznie płacił na rzecz wynajmującego zaliczkę na poczet opłat eksploatacyjnych w określonej kwocie, z zastrzeżeniem, że w razie zużycia większego, aniżeli odpowiadające sumie zaliczek wszystkich najemców, najemca w ustalonym w umowie terminie wpłaci odpowiednią kwotę tytułem wyrównania.

§ 7
Czynsz najmu oraz opłaty eksploatacyjne

1. Z tytułu najmu Najemca zobowiązany jest do zapłaty na rzecz Wynajmującego czynszu w kwocie ............ (słownie: ............) miesięcznie.
2. Czynsz najmu płatny jest z góry do ............ dnia każdego miesiąca kalendarzowego przelewem na rachunek bankowy Wynajmującego o numerze: ............
3. Wynajmujący jest uprawniony do wypowiedzenia wysokości czynszu najmu określonego w ust. 1 powyżej z zachowaniem trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia ze skutkiem na koniec miesiąca. Oświadczenie o wypowiedzeniu czynszu najmu nie może zostać złożone wcześniej niż po upływie …..... miesięcy obowiązywania Umowy. Każdorazowe wypowiedzenie wysokości czynszu najmu nie może następować częściej niż co 6 miesięcy.
4. Niezależnie od obowiązku zapłaty czynszu najmu, Najemca zobowiązany jest do zapłaty na rzecz Wynajmującego opłat eksploatacyjnych niezależnych od Wynajmującego związanych z używaniem Lokalu mieszkalnego, w szczególności: zaliczek na pokrycie kosztów zarządu, opłat za energie elektryczną, opłat za dostarczanie wody, opłat za dostarczanie ciepła, opłata za wywóz nieczystości stałych.
5. Najemca przyjmuje do wiadomości, że opłaty eksploatacyjne maja charakter zmienny, ich wysokość uzależniona jest od czynników niezależnych od Wynajmującego, w szczególności takich jak: sezon grzewczy, zużycia wody, energii elektrycznej, gazu przez Najemcę oraz najemców pozostałych Wynajmowanych Pokoi.
6. Wysokość opłat eksploatacyjnych ustalana będzie na podstawie rachunków lub innych dokumentów rozliczeniowych, a następnie dzielona przez liczbę osób zamieszkujących Lokal Mieszkalny w danym miesiącu.
7. Opłaty eksploatacyjne płatne będą w terminie 5 dni od dnia poinformowania Najemcy o wysokości opłat eksploatacyjnych w danym miesiącu przez Wynajmującego na rachunek bankowy wskazany w ust. 2 powyżej.
8. W przypadku gdy opłaty eksploatacyjne ulegną podwyższeniu lub zaistnieje konieczność dokonania stosownego rozliczenia, Najemca zobowiązany jest do zapłaty na rzecz Wynajmującego kwot wynikających z podwyższenia lub dokonanego rozliczenia.

 

Kaucja

Zawarcie umowy najmu lokalu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu lokalu przysługujących właścicielowi w dniu opróżnienia lokalu oraz ewentualnych kosztów egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. Kaucja nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu. Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu, po potrąceniu ewentualnych należności właściciela np. za koszty naprawy wyrządzonych przez najemcę szkód.

§ 8
Kaucja

1. Na zabezpieczenie pokrycia należności z tytułu najmu Lokalu mieszkalnego, w tym szkód wyrządzonych w trakcie najmu oraz ewentualnych kosztów egzekucji obowiązku opróżnienia Lokalu mieszkalnego, Najemca w dniu zawarcia Umowy wpłacił Wynajmującemu gotówką kaucję w kwocie ............ (słownie: ............) złotych równej 2-miesięcznemu czynszowi.
2. W przypadku zaspokojenia Wynajmującego z kaucji, Najemca jest zobowiązany do jej uzupełnienia do ustalonej w ust. 1 wysokości w terminie ............ dni od daty otrzymania powiadomienia o rozliczeniu nieuregulowanych należności z kaucji.
3. Wynajmujący zobowiązuje niezwłocznie, nie później jednak niż w terminie miesiąca od dnia opróżnienia Lokalu mieszkalnego przez Najemcę i jego wydania w stanie niepogorszonym, zwrócić Najemcy kaucję, bez oprocentowania, z zastrzeżeniem prawa potrącenia z kaucji wszelkich należności, o których mowa w ust. 1 powyżej.

 

Prace remontowe i ulepszenia w lokalu

Z uwagi na to, że lokal, o którym mowa w umowie, jest przeznaczony na cele mieszkalne, u najemców może pojawić się potrzeba lub chęć wprowadzenia modyfikacji we wnętrzu lokalu, przeprowadzenia remontu lub zmiany aranżacji. Z tego względu bardzo ważne jest, aby w umowie wskazać, czy najemcy wolno dokonywać takich zmian, a jeśli tak, to w jakim zakresie i na czyj koszt. W umowie wprowadzono zasadę, że prace remontowe i adaptacyjne wymagają uprzedniej pisemnej zgody wynajmującego, a wszelkie szczegóły dotyczące zakresu tych prac i sposobu ich finansowania, będą wynikać z tej zgody. Takie rozwiązanie chroni wynajmującego przed dokonaniem przez najemcę nieustalonych wcześniej zmian i adaptacji, które będą dla wynajmującego nieakceptowalne, np. ze względów estetycznych lub funkcjonalnych. W momencie zakończenia stosunku najmu pomiędzy stronami powstaje problem rozliczenia ulepszeń, które zostały dokonane przez najemcę za zgodą wynajmującego. Zgodnie z ogólnymi zasadami wynikającymi z k.c., wynajmujący może wówczas zdecydować, czy chce zatrzymać te ulepszenia i zapłacić najemcy sumę odpowiadającą ich wartości, czy zażądać od najemcy przywrócenia stanu poprzedniego.

Jeżeli jednak najemca poczyni nakłady na lokal bez zgody lub wbrew zgodzie wynajmującego, przepadają one na rzecz wynajmującego i najemca nie może żądać od wynajmującego wynagrodzenia.

§ 9
Prace remontowe, ulepszenia

1. Wszelkie zmiany w Lokalu mieszkalnym, w szczególności prace remontowe i adaptacyjne, wymagają uprzedniej zgody Wynajmującego wyrażonej w formie pisemnej, zawierającej w szczególności określenie zakresu prac, sposobu ich finansowania oraz warunków usunięcia albo pozostawienia dokonanych zmian po ustaniu najmu.
2. Jeśli Najemca ulepszył Lokal mieszkalny za zgodą Wynajmującego, Wynajmujący może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego.
3. Wszelkie nakłady na Lokal mieszkalny poczynione przez Najemcę bez zgody Wynajmującego, przepadają na rzecz Wynajmującego bez wynagrodzenia.

 

Oddanie lokalu do bezpłatnego używania i podnajem

Wynajmujący może przyznać najemcy prawo do oddania lokalu do bezpłatnego używania lub w podnajem osobom trzecim albo zabronić najemcy takiego działania.

W umowie wprowadzono zasadę, że oddanie lokalu w podnajem lub do bezpłatnego używania będzie dopuszczalne tylko za pisemną zgodą wynajmującego. Brak takiej zgody albo udzielenie zgody w formie innej niż pisemna będzie powodować, że najemcy nie będzie przysługiwać prawo oddania lokalu do korzystania osobie trzeciej. Naruszenie zakazu będzie z kolei uprawniało wynajmującego do rozwiązania umowy najmu z najemcą.

Jeżeli wynajmujący zgadza się na korzystanie z lokalu przez osoby trzecie, warto doprecyzować w umowie, że najemca będzie odpowiadał przed wynajmującym za wszelkie szkody wyrządzone w lokalu przez osoby trzecie.

 

§ 10
Oddanie do bezpłatnego używania i podnajem

Najemca nie może oddać Lokalu mieszkalnego lub jego części do bezpłatnego używania ani go podnająć osobie trzeciej bez uprzedniej zgody Wynajmującego wyrażonej w formie pisemnej pod rygorem nieważności.

 

Czas trwania  i rozwiązanie umowy

Umowa najmu może zostać zawarta na czas określony lub nieokreślony, przy czym wzór umowy przewiduje czas określony w latach. Umowa najmu lokalu wygasa po upływie czasu, na jaki była zawarta, lub ulega rozwiązaniu po upływie okresu wypowiedzenia tej umowy.

§ 11
Okres obowiązywania Umowy

1. Umowa zostaje zawarta na czas oznaczony, tj. na okres ............ lat.
2. Wynajmujący uprawniony jest do wypowiedzenia Umowy nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, jeżeli Najemca:
   1. pomimo pisemnego upomnienia nadal używa Lokalu mieszkalnego w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub
   2. jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie Lokalu mieszkalnego co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub
   3. wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania Lokal mieszkalny lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody Wynajmującego, lub
   4. używa Lokalu mieszkalnego, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku, z zastrzeżeniem art. 10 ust. 4 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.
3. Wynajmujący uprawniony jest do wypowiedzenia Umowy w przypadkach, o których mowa w art. 11 ust. 3, 4 oraz ust. 5 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.
4. Najemcy uprawnieni są do wypowiedzenia Umowy z zachowaniem 3-miesięcznego okresu wypowiedzenia ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego w przypadku:
   1. utraty zatrudnienia lub statusu studenta przez Najemcę;
   2. uzyskania przez Najemcę zatrudnienia w innym mieście,
   3. przeniesienie się na uczelnię w innym mieście.
5. Oświadczenie o wypowiedzeniu Umowy wymaga zachowania formy pisemnej pod rygorem nieważności oraz wskazania przyczyn wypowiedzenia.

W art. 11 Ustawy zawarto katalog zamknięty okoliczności uprawniających do rozwiązania umowy. Przepis ten ma charakter bezwzględnie obowiązujący, a strony nie mogą w umowie zawrzeć postanowień z nim sprzecznych.

Wynajmujący nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, może wypowiedzieć umowę, jeżeli Najemca:

• mimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z mową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub
• jest w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od właściciela pobieranych przez właściciela w przypadkach, gdy Najemca nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub usług, co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub
• wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej zgody właściciela, lub
• używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z konieczności rozbiórki lub remontu budynku.

Ponadto właściciel może wypowiedzieć stosunek najmu:

• z zachowaniem sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia, z powodu niezamieszkiwania Najemcy przez okres dłuższy niż 12 miesięcy,
• z zachowaniem miesięcznego terminu wypowiedzenia, na koniec miesiąca kalendarzowego, osobie, której przysługuje tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości, a lokator może używać tego lokalu, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego,
• nie później niż na pół roku naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, jeżeli Najemcy przysługuje tytuł do lokalu, w którym może zamieszkać w warunkach takich, jakby otrzymał lokal zamienny, lub jeżeli właściciel dostarczy mu lokal zamienny,
• nie później niż na 3 lata naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, a nie dostarczy lokalu zamiennego, o którym mowa powyżej.

We wzorze ustalono również przypadki, w których najemca jest uprawniony do wypowiedzenia umowy t.j. w przypadku utraty zatrudnienia lub statusu studenta przez najemcę, uzyskania przez najemcę zatrudnienia w innym mieście lub przeniesienia się na uczelnię w innym mieście. Strony mogą dowolnie dostosowywać to uprawnienie w zależności od konkretnego stanu faktycznego.

Zwrot lokalu

Umowa reguluje zasady zwrotu lokalu wynajmującemu po zakończeniu stosunku najmu. We wzorze umowy zaproponowano, aby strony sporządziły protokół zdawczo-odbiorczy, w którym zostaną stwierdzone ewentualne uszkodzenia powstałe w pokoju lub pomieszczeniach wspólnych oraz w ich wyposażeniu. W tym momencie istotną rolę odegra protokół zdawczo-odbiorczy podpisany podczas przekazywania lokalu najemcy oraz wykazy wyposażenia dołączone do umowy. Porównanie tych dokumentów pozwoli sprawdzić, czy w wyposażeniu nie ma żadnych braków, a co więcej, czy uszkodzenia i usterki stwierdzone w lokalu nie istniały już wcześniej, tj. w momencie odbioru lokalu przez najemcę. Postanowienie zawarte w ust. 3 chroni wynajmującego. W praktyce często można spotkać się z sytuacjami, gdy najemca opuszcza lokal, pozostawiwszy w nim wiele swoich rzeczy, często o niewielkiej wartości. Jeśli jest ich dużo, mogą powodować po stronie wynajmującego trudności w ponownym wynajmie lokalu. Dlatego też ważne jest, aby wynajmujący mógł pozbyć się tych przedmiotów bez obaw, że najemca w przyszłości zażąda ich zwrotu.

§ 12
Zwrot Lokalu mieszkalnego

1. W terminie 7 dni od dnia ustania najmu, Najemca zobowiązany jest do zwrócenia Wynajmującemu Lokalu mieszkalnego w zakresie określonym w § 2 Umowy w stanie niepogorszonym.
2. Zwrot Lokalu mieszkalnego potwierdzony zostanie protokołem zdawczo-odbiorczym sporządzonym przez Strony.
3. Najemca zobowiązany jest do opróżnienia zwracanego Lokalu mieszkalnego ze wszystkich stanowiących jego własność rzeczy. Rzeczy pozostawione przez Najemców po zakończeniu najmu lub w przypadku opuszczenia Lokalu mieszkalnego przed zakończeniem najmu traktuje się jako porzucone w zamiarze wyzbycia się ich własności.

 

Komunikacja stron

Postanowienia dotyczące komunikacji stron nie są niezbędne, ale warto je dodać do umowy, aby uprościć komunikację. Należy jednak pamiętać, że komunikacja mailowa nie powinna zmieniać treści postanowień umownych, ponieważ każda zmiana umowy dla swojej ważności wymaga formy pisemnej .

§ 13
Komunikacja Stron

1. W trakcie wykonywania Umowy, Strony mogą komunikować się za pośrednictwem poczty elektronicznej przy użyciu następujących adresów e-mail:

• Wynajmujący: ……@……;
• Najemca: ……@…… .

2. Zmiana adresów e-mail określonych w ust. 1 powyżej jest dokonywana poprzez informację skierowaną do drugiej Strony na piśmie i nie wymaga zmiany Umowy.

 

Postanowienia końcowe

W umowie wprowadzono zasadę, że zmiana umowy wymaga zachowania formy pisemnej pod rygorem nieważności. Oznacza to, że wszelkie ustalenia dokonane ustnie lub mailowo nie będą ważne. Umowę należy sporządzić w dwóch egzemplarzach, po jednym dla każdej ze stron. Pod każdym egzemplarzem powinny się podpisać wszystkie osoby wskazane we wstępie umowy jako strony.

§ 14
Postanowienia końcowe

1. Wszystkie nagłówki Umowy zostały w niej umieszczone w celu zwiększenia jej przejrzystości i nie mają znaczenia dla interpretacji jej postanowień.
2. Załączniki do Umowy stanowią jej integralną część.
3. Wszelkie zmiany Umowy wymagają zachowania formy pisemnej pod rygorem nieważności.
4. W sprawach nieuregulowanych zastosowanie mają przepisy Kodeksu cywilnego oraz ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.
5. Umowa została sporządzona w dwóch jednobrzmiących egzemplarzach, po jednym dla każdej ze Stron.

 

WYNAJMUJĄCY:            NAJEMCY: 

 

Załączniki do Umowy: 

1. wykaz elementów wyposażenia Pomieszczeń Wspólnych;  
2. wykaz elementów Wyposażenia Pokoju; 
3. wzór protokołu zdawczo-odbiorczego.

 

Pobierz darmowy wzór umowy najmu mieszkania z podziałem na pokoje:

Pobierz DOC

Pobierz PDF