Co prawda nie ma w tym zakresie jednolitej praktyki wśród pośredników w obrocie nieruchomościami, często jest jednak tak, że umowa z klientem nie jest zawierana w biurze, a w nieruchomości czy też w lokalu, których ma ona dotyczyć. To z pozoru nieistotne zdarzenie może mieć potem niebagatelne znaczenie dla rozliczenia się z klientem, jeśli ten nie będzie chciał uregulować wynagrodzenia należnego pośrednikowi.

Zacznijmy jednak do początku. Przede wszystkim trzeba wiedzieć, że biuro zajmujące się pośrednictwem w sprzedaży lub najmie nieruchomości może zawierać umowy z konsumentami, albo z osobami, które konsumentami nie są. Zgodnie z przepisami, konsumentem jest osoba fizyczna, która dokonuje z przedsiębiorcą czynności prawnej niezwiązanej bezpośrednio z jej działalnością gospodarczą lub zawodową. Oznacza to, choć w pewnym uproszeniu, że konsumentem jest osoba, która nie jest przedsiębiorcą. Wszystkie pozostałe podmioty prawa, takie jak w szczególności spółki prawa handlowego, nie są zaliczane do tej kategorii.

Umowa z konsumentem

Co istotne, kwestie dotyczące zawierania umów z konsumentami reguluje w szczególności ustawa o prawach konsumenta. W jej przepisach wyróżnia się natomiast w szczególności dwa rodzaje umów – umowy zawierane na odległość oraz umowy zawierane poza lokalem przedsiębiorstwa. Pierwszy ich rodzaj dotyczy przede wszystkim umów zawieranych przez internet. Drugi natomiast, który będzie nas zdecydowanie bardziej interesował w tym kontekście, będzie dotyczył między innymi właśnie umów między pośrednikiem a klientem, które zawierane są na terenie nieruchomości lub w lokalu, który ma być przedmiotem umowy pośrednictwa.

Umowa zawarta poza biurem pośrednika nakłada na niego dodatkowe obowiązki i daje konsumentowi szereg uprawnień.

Co jednak z powyższego wynika dla Ciebie?W przypadku umów zawieranych poza lokalem przedsiębiorcy ustawa z jednej strony nakłada na pośrednika szereg dodatkowych obowiązków, a z drugiej – przyznaje konsumentowi szereg dalszych uprawnień. Pośrednik powinien przede wszystkim pamiętać, że zawierając umowy poza biurem, najpóźniej w chwili zawarcia umowy powinien spełnić obowiązek informacyjny w stosunku do konsumenta, przekazując mu w sposób zrozumiały i jasny informacje dotyczące głównych cech świadczenia, czyli usługi pośrednictwa.

Obowiązek informacyjny

Informacja taka powinna zawierać również dokładne dane identyfikujące przedsiębiorcę, a więc: jego firmę, numer rejestru, do którego został wpisany, adres, adres poczty elektronicznej czy też numer telefonu oraz adres, pod który konsument może zgłaszać reklamację – nawet jeżeli jest to ten sam adres, co wskazany jako siedziba przedsiębiorcy.

fot. The Coach Space / pexels.com

Idąc dalej, pamiętać należy, że przedsiębiorca powinien w dokładny sposób wskazać łączną kwotę należnego mu wynagrodzenia brutto, a w przypadku gdy nie jest to możliwe, powinien wskazać sposób, w jaki będzie ona obliczana. Jeżeli jesteśmy przy kwestiach związanych z płatnością, to zaznaczyć należy, iż informacja taka powinna zawierać również dane dotyczące sposobu oraz terminu uiszczenia tej zapłaty. W informacji takiej powinny znaleźć się również postanowienia wskazujące, w jaki sposób i w jakim terminie świadczenie zostanie przez przedsiębiorcę spełnione oraz w jaki sposób rozpoznaje on składaną reklamację. Poza danymi, które są identyczne z tymi, które muszą znaleźć się w umowie, którą ostatecznie zawrze konsument, pośrednik powinien też poinformować go o kodeksie dobrych praktyk, który stosuje, czy też o możliwościach skorzystania z pozasądowych sposobów rozpatrywania zgłaszanych reklamacji i dochodzenia swoich roszczeń.

Informacja o możliwości odstąpienia od umowy warunkuje otrzymanie wynagrodzenia.

Dane, o których była mowa powyżej, są ważne, jeszcze ważniejsze jest jednak przekazanie konsumentowi informacji o możliwości odstąpienia przez niego od umowy. Mowa tu o przysługującym konsumentowi na podstawie ustawy prawie do odstąpienia od umowy w terminie 14 dni bez podania przyczyny, które to prawo przysługiwać mu będzie, czy tego chcemy czy nie. Poziom istotności tej informacji jest natomiast nie do przecenienia w kontekście późniejszego rozliczenia należnego pośrednikowi wynagrodzenia. Trzeba bowiem wiedzieć, że jeśli konsument nie zostanie poinformowany o przysługującym mu uprawnieniu, będzie mógł z niego skorzystać przez okres znacznie dłuższy niż wskazane powyżej 14 dni. Będzie wówczas uprawniony do odstąpienia od umowy w terminie 12 miesięcy od jej zawarcia, jeśli takiej informacji nie dostanie w ogóle, a w przypadku gdy informacja ta zostanie mu przekazana z opóźnieniem – w terminie 14 dni od jej przekazania. Co więcej, w obu przypadkach, jeśli konsument z tego prawa jednak skorzysta, nie będzie zobowiązany do ponoszenia kosztów świadczenia usług wykonanych na jego rzecz do czasu odstąpienia od umowy, co najczęściej oznacza, że nie będzie zobowiązany do ponoszenia jakichkolwiek kosztów. Innymi słowy – nie będzie on wówczas zobowiązany do zapłaty na rzecz pośrednika, mimo podjęcia przez niego szeregu działań w celu wykonania umowy pośrednictwa, a nawet realnego jej wykonania.

Warto też wiedzieć, że jeśli pośrednik zdecydował się na niezwłoczne przystąpienie do realizacji umowy zawartej poza jego biurem, czyli nie czekając na upływ 14-dniowego terminu na odstąpienie od takiej umowy, również może dojść do sytuacji, w której nie otrzyma on należnego mu wynagrodzenia. Trzeba pokreślić, że jeśli pośrednik chce w takim przypadku mieć pewność co do swojego wynagrodzenia, konsument powinien złożyć oświadczenie o rezygnacji z prawa odstąpienia od umowy, a umowa powinna być wykonywana dopiero po złożeniu tego oświadczenia przez klienta. Jeśli taka informacja nie zostanie konsumentowi należycie przekazana i utrwalona przez pośrednika, to prawo odstąpienia od umowy będzie przysługiwać konsumentowi nawet już po jej wykonaniu! Trzeba wiedzieć, że w przypadku odstąpienia przez konsumenta od umowy, umowę tę uważa się za niezawartą.

Warto więc pamiętać o kwestiach dotyczących dodatkowych obowiązków pośrednika w przypadku zawarcia umowy poza lokalem przedsiębiorcy, ponieważ w innym przypadku, chcąc wyjść naprzeciw klientowi i „nie zmuszając” go do pojawienia się w biurze w celu podpisania umowy, finalnie może dojść do tego, że ten właśnie klient nie zapłaci należnego wynagrodzenia za usługi pośrednictwa, a co więcej – zrobi to w pełni zgodnie z prawem.

Treści umieszczone w artykule są indywidualnymi interpretacjami i poglądami jego autora. Nie stanowią porad podatkowych ani prawnych.

Piotr Kantorowski - Przedsiębiorca, prawnik, podkaster. Od 5 lat prowadzi – Kancelarię Prawną Kantorowski, Głąb i Wspólnicy. Prowadzi swój podcast Prawo dla Biznesu. Zamiłowanie do biznesu jest u niego widoczne na wszystkich polach jego działalności. W kancelarii zajmuje się obsługą przedsiębiorców, a w podkaście wyjaśnia osobom, które zaczynają przygodę z biznesem, jak odnaleźć się w gąszczu przepisów i jak wykorzystać je na swoją korzyść. W swojej działalności zawodowej zajmuje się przede wszystkim kwestiami dotyczącymi prawnych aspektów marketingu, e-commerce oraz IT i prawem nowych technologii.