Umowa przedwstępna określona została ustawą Kodeks Cywilny jako umowa, przez którą jedna ze stron lub obie strony zobowiązują się do zawarcia w przyszłości oznaczonej umowy (umowy przyrzeczonej). Umowa przedwstępna, dla swej ważności, musi zawierać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Umowa przedwstępna jest umową zobowiązującą, co oznacza, że jeśli jedna ze stron będzie się uchylała od zawarcia umowy przyrzeczonej, druga strona może domagać się przed sądem jej podpisania lub odszkodowania z tytułu poniesionej szkody.

Co to jest umowa przedwstępna?

Umowa przedwstępna spełnia funkcję gwarancyjną i zabezpieczającą, ma na celu zawarcie umowy przyrzeczonej w przyszłości, ponieważ w danym momencie jej podpisanie nie było z jakiegoś powodu możliwe. Taka forma stosowana jest często przy sprzedaży nieruchomości, zarówno w transakcjach między osobami fizycznymi, jak i między osobą fizyczną i deweloperem lub między przedsiębiorcami.

W umowie przedwstępnej konieczne jest zawarcie istotnych postanowień umowy przyrzeczonej. Należy do nich wskazanie stron umowy, przedmiotu sprzedaży, ceny, informacji o sposobie i terminach płatności, warunków technicznych nieruchomości oraz terminu zawarcia umowy przyrzeczonej.

Jeśli do podpisania umowy przyrzeczonej nie dojdzie z winy jednej ze stron, druga strona może domagać się zapłaty odszkodowania, które pokryje koszty i wydatki przez nią poniesione w związku z tym, że liczyła na zawarcie umowy. Popularną praktyką jest wpłacanie przez kupującego zaliczki i zadatku. Są to dwa różne rodzaje zabezpieczenia.

Czym się różni zaliczka od zadatku?

Wpłacony zadatek zostaje zliczony na poczet ceny sprzedaży, jeśli dojdzie do zawarcia umowy przyrzeczonej. Sprzedający musi jednak zadatek zwrócić w całości kupującemu, jeśli do zawarcia umowy nie dojdzie wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności, gdy obie strony ponoszą za to odpowiedzialność, albo gdy na mocy zgodnego oświadczenia stron doszło do rozwiązania umowy. Jeśli umowa nie została podpisana z winy kupującego, sprzedający może zadatek zachować i odstąpić od umowy. Strona, która zadatek wpłaciła (kupujący) może w analogicznej sytuacji żądać od sprzedającego sumy równej dwukrotności wpłaconego zadatku.

Zaliczka natomiast chroni strony w mniejszym stopniu. W razie dojścia transakcji do skutku zostaje zaliczona na poczet ceny, a w razie nie podpisania umowy przyrzeczonej z winy sprzedającego, kupujący może domagać się jej zwrotu. Jeśli umowy nie podpisano z winy kupującego, sprzedający musi mu zaliczkę zwrócić.

Umowa przedwstępna z deweloperem

W umowie przedwstępnej zawieranej między deweloperem a kupującym, deweloper zobowiązuje się do ustanowienia odrębnej własności lokalu po zakończeniu budowy i przeniesienia jej na kupującego, lub przeniesienia takiego prawa w przyszłości, jeśli inwestycja jest ukończona, po ziszczeniu się określonych warunków (np. otrzymaniu kredytu przez kupującego). Kupujący zobowiązuje się natomiast do uiszczenia z tego tytułu umówionej ceny.

Forma takiej umowy powinna być pisemna, jednak przepisy nie narzucają jej dodatkowej formy szczególnej. Warto rozważyć jednak zawarcie umowy przedwstępnej w obecności notariusza, w postaci aktu notarialnego, ponieważ taki dokument pozwala szybciej wyegzekwować swoje prawa i dochodzić roszczeń, w przypadku gdyby druga ze stron uchylała się od zwarcia umowy przyrzeczonej. Taka forma zezwala również na umieszczenie w księdze wieczystej wpisu o roszczeniu przyszłym, jakim jest przeniesienie własności wybudowanego i wyodrębnionego lokalu. Wpisanie przyszłego właściciela do księgi wieczystej przed ukończeniem budowy ogranicza możliwość zbycia nieruchomości przez dewelopera na rzecz osoby trzeciej. Jeśli jednak tego dokona roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu staje się skuteczne wobec tej osoby oraz każdorazowego nabywcy nieruchomości.

Termin podpisania umowy przyrzeczonej powinien być określony w umowie przedwstępnej. Jeśli tak się nie stało, umowa przyrzeczona powinna być zawarta w terminie wyznaczonym przez stronę, która ma prawo do żądania jej zawarcia. Jeżeli takie prawo posiadają obie strony, wiąże je termin podany przez stronę, która wskazała go jako pierwsza. Wyznaczenie terminu powinno się odbyć w ciągu roku od podpisania umowy przedwstępnej. Termin ten może wykraczać poza ten rok, jednak jeśli nie zostanie ustalony w tym okresie, strony tracą prawo do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej.

Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się w ciągu roku od dnia, w którym miała zostać podpisana umowa przyrzeczona.

Dowiedz się więcej:

• Kiedy i dlaczego warto podpisać umowę przedwstępną?

• Jaką formę umowy przedwstępnej wybrać?

• Co powinna zawierać umowa przedwstępna?

• Kiedy zaliczka, a kiedy zadatek przy umowie przedwstępnej?

Zespół Nieruchomosci-online.pl - Nieruchomosci-online.pl to portal ogłoszeniowy z największą liczbą ofert nieruchomości z całej Polski – w największych miastach i w mniejszych gminach. To tu szybko i wygodnie znajdziesz mieszkanie, dom lub działkę, które będą dopasowane do Twoich potrzeb i możliwości finansowych, przy całkowitym braku reklam. Tu zyskasz pełny obraz rynku, a w podjęciu trafnej decyzji pomogą Ci najdokładniej zaprezentowane nieruchomości i kompleksowa baza wiedzy. Portal plasuje się na najwyższych pozycjach w wyszukiwarce Google. Dzięki temu odwiedza go ok. 3 mln poszukujących miesięcznie.