Aktualnie obowiązujące przepisy ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego z dnia 16 września 2011 r. (dalej jako „ustawa deweloperska”) nie regulują w żaden sposób powszechnie funkcjonujących w obrocie umów rezerwacyjnych zawieranych pomiędzy osobami zainteresowanymi kupnem nieruchomości a sprzedającym. Sytuacja ta ulegnie zmianie wraz z wejściem w życie ostatniej nowelizacji ustawy deweloperskiej.

Podpisanie umowy rezerwacyjnej, często poprzedzające zawarcie umowy deweloperskiej lub umowy przedwstępnej, pozwala osobie zainteresowanej zakupem „zabookować” na pewien czas interesującą go ofertę. Aktualnie umowa ta zawierana jest na zasadzie swobody umów, reguluje zatem jedynie to, na co strony się umówią. Brak regulacji normatywnej może rodzić problemy interpretacyjne. Do sporów dochodzi najczęściej w związku z niewywiązaniem się przez jedną ze stron z umowy rezerwacyjnej. W szczególności problematyczne bywa określenie charakteru uiszczonej opłaty rezerwacyjnej i tego, czy podlega ona zwrotowi, czy może zostać zatrzymana przez sprzedającego.

Po wejściu w życie nowej ustawy deweloperskiej umowa rezerwacyjna zacznie funkcjonować jako nowy rodzaj umowy nazwanej.

Co przyniesie nowelizacja ustawy deweloperskiej

W dniu 20 maja 2021 r. sejm uchwalił dużą nowelizację ustawy deweloperskiej, zastępując ją ustawą o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (dalej jako „nowa ustawa deweloperska”), która zacznie obowiązywać po upływie 12 miesięcy od ogłoszenia w Dzienniku Ustaw. Z chwilą wejścia w życie nowej ustawy deweloperskiej umowa rezerwacyjna zacznie funkcjonować jako nowy rodzaj umowy nazwanej. W uzasadnieniu nowelizacji wskazano, iż brak ustawowej regulacji umowy rezerwacyjnej może stanowić potencjalne źródło zagrożeń interesów nabywcy, w szczególności istnieje ryzyko utraty wpłacanych przez nabywcę pieniędzy tytułem opłat rezerwacyjnych.

Wedle nowych przepisów umowa rezerwacyjna będzie mogła zostać zawarta przed każdą z umów objętych zakresem przedmiotowym ustawy, czyli umową deweloperską, umową zobowiązującą do wybudowania i wyodrębnienia lokalu lub umową sprzedaży. Jej zawarcie – podobnie jak obecnie – będzie miało charakter fakultatywny, będzie zależało zatem wyłącznie od woli stron.

Przedmiotem umowy rezerwacyjnej będzie zobowiązanie sprzedającego do wyłączenia z oferty sprzedaży, na czas określony w tej umowie, wybranego lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, którym zainteresowany jest kupujący.

Umowy rezerwacyjnej nie należy utożsamiać z umową przedwstępną. Przedmiotem zobowiązania dewelopera w przypadku umowy rezerwacyjnej jest czasowe wyłącznie z oferty sprzedaży konkretnego lokalu. Zobowiązanie to należy rozumieć jako nieoferowanie wskazanego lokalu innym nabywcom, w tym w szczególności niezawieranie umów deweloperskich lub innych umów rezerwacyjnych, których przedmiotem byłby tożsamy lokal.

Umowa rezerwacyjna to zobowiązanie nieoferowania wskazanego lokalu innym nabywcom.

Forma i elementy umowy rezerwacyjnej

Ustawodawca wprost uregulował formę zawarcia umowy rezerwacyjnej, która pod rygorem nieważności powinna zostać zawarta w formie pisemnej.

Nowa ustawa deweloperska określa przedmiotowo istotne elementy umowy rezerwacyjnej, która powinna zawierać co najmniej określenie:

1. strony, miejsca i daty jej zawarcia;
2. cenę lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranych z oferty sprzedaży przez rezerwującego;
3. wysokość opłaty rezerwacyjnej;
4. okres, na jaki lokal mieszkalny albo dom jednorodzinny wybrane przez rezerwującego będą wyłączone z oferty sprzedaży;
5. określenie usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku;
6. określenie powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, powierzchni i układu pomieszczeń.

Umowa rezerwacyjna może zostać zawarta wyłącznie na czas określony. Co ważne, przez okres obowiązywania umowy rezerwacyjnej sprzedający zobowiązany jest informować nabywcę o zmianach wprowadzonych w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach. Rozwiązanie to ma zapobiegać np. jednostronnym zmianom przez dewelopera zawartych w prospekcie informacji, które mogą być dla danego rezerwującego istotne dla podjęcia przez niego decyzji o zakupie. Sankcją za niewywiązanie się z powyższego zobowiązania będzie możliwość żądania przez nabywcę zwrotu opłaty rezerwacyjnej, w przypadku gdy nie zdecyduje się na podpisanie umowy docelowej z powodu niepoinformowania go o zmianach prospektu informacyjnego.

Opłata rezerwacyjna

Od woli stron umowy rezerwacyjnej będzie również zależeć decyzja o pobraniu opłaty rezerwacyjnej, przy czym ustawodawca określił, że wysokość takiej opłaty nie będzie jednak mogła przekroczyć 1% ceny lokalu. Zobowiązanie sprzedającego do wyłączenia danego lokalu ze sprzedaży może, ale nie musi, wiązać się ze zobowiązaniem rezerwującego do uiszczenia opłaty rezerwacyjnej. W przypadku zawarcia umowy docelowej opłata rezerwacyjna zostaje zaliczana na poczet ceny.

Nowością, którą należy ocenić pozytywnie, jest określenie 4 przypadków, w których następuje zwrot opłaty rezerwacyjnej na rzecz rezerwującego. Są to:

1. nieuzyskanie kredytu przez rezerwującego w związku z negatywną oceną zdolności kredytowej;
2. niewykonanie przez dewelopera zobowiązania do czasowego wyłączenia lokalu zarezerwowanego z oferty sprzedaży;
3. dokonanie przez dewelopera zmian w prospekcie lub jego załącznikach bez poinformowania rezerwującego o tym fakcie;
4. nieusunięcie przez dewelopera wad zgłoszonych przez nabywcę do protokołu odbioru lokalu i związana z tym rezygnacja nabywcy z podpisania umowy przenoszącej własność.

Co istotne, w przypadkach wskazanych w pkt. 2 i 4 deweloper zobowiązany jest do zwrotu opłaty rezerwacyjnej w podwójnej wysokości. Powyższe skutkuje zbliżeniem istoty opłaty rezerwacyjnej do zadatku. Konieczność zwrotu dwukrotności opłaty rezerwacyjnej stanowi swego rodzaju karę dla dewelopera za niewywiązanie się ze zobowiązań.

Należy zaznaczyć również, iż w innych sytuacjach (np. gdy nabywca rezygnuje bez powodu z zawarcia umowy deweloperskiej) opłata rezerwacyjna nie podlega zwrotowi. W takim wypadku opłata rezerwacyjna będzie przepadała na rzecz dewelopera. W uzasadnieniu do projektu ustawy wskazuje się, iż „takie rozwiązanie wykluczy możliwość nieprzemyślanych rezerwacji, czy – mówiąc wprost – ewentualnych nadużyć ze strony rezerwujących”.

Koniec wolnej amerykanki

Podsumowując, wprowadzone zmiany należy ocenić pozytywnie. W szczególności określenie przypadków, w których opłata rezerwacyjna winna zostać zwrócona nabywcy, pozwoli na uniknięcie wielu sporów. Z drugiej strony brak konieczności zwrotu tej opłaty w innych przypadkach niż wskazane w ustawie powinien ograniczyć praktykę masowego rezerwowania ofert przez nabywców.

Treści umieszczone w artykule są indywidualnymi interpretacjami i poglądami jego autora. Nie stanowią porad podatkowych ani prawnych. 

Michał Łomżyński - Radca prawny, partner w kancelarii BLS Legal specjalizującej się w zagadnieniach dotyczących nieruchomości. Członek Okręgowej Izby Radców Prawnych w Poznaniu. Specjalista w dziedzinie prawa nieruchomości oraz procedury cywilnej. Zajmuje się obsługą prawną spółdzielni mieszkaniowych i podmiotów zarządzających najmem. Prowadzi także spory sądowe związane z dochodzeniem roszczeń od deweloperów.