Przepisy prawa w wielu aspektach odmiennie regulują obrót nieruchomościami zarówno w trakcie trwania małżeństwa, jak i po jego ustaniu.

Gdy w małżeństwie obowiązuje ustrój wspólności majątkowej, co do zasady, bez zgody drugiej połówki nie możemy podejmować kluczowych decyzji dotyczących nieruchomości, takich jak np. sprzedaż czy obciążenie.

W przypadku ustania małżeństwa sytuacja diametralnie się zmienia. Byli małżonkowie mają dużo większą swobodę w działaniu. Stając się w chwili ustania małżeństwa współwłaścicielami nieruchomości w częściach ułamkowych, mogą samodzielnie decydować w stosunku do posiadanego udziału. W praktyce, niestety, nie bywa to takie proste  – interesy współwłaścicieli nie zawsze są zbieżne… Dodatkowo, sprawę może skomplikować fakt, że udziały we współwłasności nie zawsze muszą być równe.

W jaki sposób dochodzi do ustania wspólności majątkowej małżeńskiej?

Małżeńska wspólność majątkowa kończy się z chwilą ustania małżeństwa. Najczęstszą przyczyną jest rozwód. Prowadzi do tego również unieważnienie małżeństwa oraz śmierć jednego z małżonków.

Wspólność majątkowa między małżonkami może ustać także w czasie trwania małżeństwa. Skutek ten następuje w przypadku, gdy:

• małżonkowie zawrą umowę znoszącą wspólność i wprowadzą rozdzielność majątkową;
• sąd ustanowi na żądanie jednego z małżonków lub wierzyciela – w miejsce wspólności majątkowej – rozdzielność;
• poprzez orzeczenie przez sąd separacji małżonków;
• jeden z małżonków zostanie ubezwłasnowolniony;
• ogłoszono upadłość jednego z małżonków.

Udziały w majątku wspólnym po ustaniu wspólności

Co do zasady, od chwili ustania wspólności majątkowej małżonkowie mają prawo do równych udziałów w majątku wspólnym.

W szczególnych okolicznościach dopuszczalny jest także podział majątku na udziały nierówne – uwzględnia się wówczas stopień, w jakim każdy z małżonków przyczynił się do powstania majątku wspólnego. Przy ocenie, w jakim stopniu każdy z małżonków przyczynił się do powstania majątku wspólnego, uwzględnia się także nakład osobistej pracy przy wychowaniu dzieci i we wspólnym gospodarstwie domowym. Oczywiście, dotyczy to sytuacji, gdy w trakcie małżeństwa nie obowiązywała rozdzielność majątkowa.

Sprzedaż nieruchomości po rozwodzie

Kiedy byli małżonkowie zgodnie chcą dokonać sprzedaży nieruchomości, której są współwłaścicielami, nic nie stoi temu na przeszkodzie, oczywiście, jeśli porozumieją się co do warunków. Jednak wówczas, gdy sprzedać chce tylko jedna strona – może  ona dysponować tylko własną częścią.

fot. cottonbro / pexels.com

Problem sprowadza się jednak do tego, że mało kto zechce kupić tylko udział w nieruchomości. Kłopotliwy jest także fakt, że w skład majątku wspólnego z reguły wchodzi nie tylko przedmiotowa nieruchomość, ale i wiele innych składników.  Na skutek rozwodu każdemu z byłych małżonków przysługuje po 50%  całej tej masy majątkowej. Istnieje dodatkowo ryzyko, że jeden z małżonków będzie dochodził ustalenia nierównych udziałów w majątku.

Podział majątku wspólnego

Sytuacja najbardziej klarowna i bezpieczna – zarówno dla sprzedawcy, jak i nabywcy – jest taka, kiedy po rozwodzie dokonano podziału majątku wspólnego. Podział taki przeprowadzić można poprzez zawarcie umowy w formie aktu notarialnego lub sądownie.

Umowny podział majątku jest możliwy wyłącznie, jeżeli małżonkowie są w stanie porozumieć się w kwestii podziału. Co istotne, i wielokrotnie pomocne w kwestii sprzedaży nieruchomości, możliwe jest dokonanie podziału częściowego (np. dotyczące tylko nieruchomości).

W przypadku braku porozumienia pozostaje sądowy podział majątku, co może jednak trwać bardzo długo.

Sprzedaż bez podziału majątku

Powstaje zatem pytanie, czy mając prawomocny wyrok rozwodowy, możemy sprzedać swój udział przed dokonaniem podziału majątku?

Sprzedaż udziału w nieruchomości jest możliwa przed dokonaniem podziału majątku. Obarczona jest jednak ryzykiem. 

Jak najbardziej, tak. Trzeba jednak mieć na względzie regulacje art. 46 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, art. 1036 Kodeksu cywilnego oraz aktualne orzecznictwo.

Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 30 czerwca 2016 roku (I CSK 458/17) wyjaśnił, że – po ustaniu wspólności ustawowej – rozporządzenie przez jednego z małżonków (byłych małżonków) udziałem w przedmiocie należącym do majątku wspólnego wymaga zgody byłego współmałżonka, a przy jej braku jest wobec niego bezskuteczne, jeżeli naruszałoby uprawnienia przysługujące temu małżonkowi na podstawie przepisów o podziale majątku wspólnego.

Dla bezskuteczności takiego rozporządzenia obojętne jest, czy w chwili rozporządzenia w księdze wieczystej jako właściciele figurowali byli małżonkowie na zasadzie wspólności ustawowej, czy też wpisano już udziały ułamkowe.

Ale co najważniejsze: nabywca udziału – przypadającego jednemu z małżonków w wyniku ustania wspólności – nie może powoływać się na rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych.

Co prawda, przepis art. 5 ustawy o księgach wieczystych chroni interesy osoby zawierającej umowę z nieuprawnionym, który ujawniony jest w księdze wieczystej, to jednak nabywca udziału przypadającego byłemu małżonkowi (co dotyczy także dalszych nabywców), zawierając umowę z osobą uprawnioną, powinien mieć świadomość, że zachodzi możliwość wydania na podstawie art. 43 § 2 k.r.o. orzeczenia kształtującego udziały byłych małżonków odmiennie, niż to wynika z zasady równości określonej w § 1 tego przepisu. Bezpieczeństwo obrotu dostatecznie zapewnia okoliczność, że wyrok rozwodowy opisany jest w księdze wieczystej jako podstawa wpisu. Nieznajomość przepisów oraz treści art. 43  k.r.o. nie podlega ochronie.

I tu rodzą się kolejne wątpliwości.

Czy można zatem dokonać zmian w księdze wieczystej w oparciu jedynie o treść prawomocnego wyroku rozwodowego? A także – czy wina któregoś z małżonków za rozkład pożycia ma wpływ na podział majątku wspólnego?

Do udzielenia odpowiedzi na powyższe zagadnienia pomocne będzie orzecznictwo.

Prawomocny wyrok orzekający rozwód może być podstawą wpisu w księdze wieczystej współwłasności w częściach ułamkowych na rzecz byłych małżonków (uchwała Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 21 czerwca 2001 r., III CZP 16/01).

Zgodnie natomiast z art. 34 ustawy o księgach wieczystych, który traktuje o ujawnianiu prawa dotkniętego wpisem: wpis może nastąpić, gdy osoba, której prawo ma być wpisem dotknięte, jest lub zostaje jednocześnie wpisana do księgi wieczystej jako uprawniona. Jednakże do ujawnienia właściciela wystarcza, aby następstwo prawne po osobie wpisanej jako właściciel zostało wykazane odpowiednimi dokumentami.

fot. cottonbro / pexels.com

Jeśli zaś chodzi o kwestię zawinienia, orzecznictwo w tym zakresie zmieniło się kilka lat temu. Aktualnie wskazuje się, że wina orzeczona w wyroku rozwodowym powinna wpłynąć na podział majątku wspólnego, gdy była orzeczona z powodów mających wpływ na majątek wspólny małżonków. A są to np. hazard, hulaszczy tryb życia, trwonienie majątku, nałogi  – o ile miały wpływ na trwonienie lub powiększanie majątku wspólnego.

Jak widać, nabywca udziału w nieruchomości przed podziałem majątku na przedmiotowy aspekt powinien zwrócić uwagę i mieć świadomość konsekwencji takiej transakcji.

Co z kredytem po rozwodzie?

Kredyt hipoteczny wiąże silniej niż małżeństwo. Separacja czy rozwód nie zwalniają z solidarnego spłacania zobowiązania. Nawet dokonanie podziału majątku wspólnego nie oznacza, że każda ze stron zobowiązana jest tylko do płacenia połowy raty. Mało tego, przy podziale majątku wspólnego sąd, ustalając wartość domu, mieszkania, działki czy lokalu, nie uwzględnia wysokości hipoteki.

Jak widać, nawet po ustaniu małżeństwa okoliczności transakcji mogą budzić wątpliwości, dlatego do każdej z nieruchomości należy zawsze podejść indywidualnie, a warunkiem powodzenia – tak sprzedaży, jak i inwestycji w zakup – jest rzetelny audyt prawny i faktyczny.

Treści umieszczone w artykule są indywidualnymi interpretacjami i poglądami jego autora. Nie stanowią porad podatkowych ani prawnych.

Elżbieta Liberda - Radca prawny, specjalizująca się w prawie nieruchomości. Właścicielka Kancelarii Radcy Prawnego oraz Biura Nieruchomości w Warszawie i Lublinie. Od lat przeprowadza przedsiębiorców przez proces inwestycyjny, bazując na wieloletnim doświadczeniu. Autorka książki Być rentierem – jak bezpiecznie inwestować w nieruchomości pod wynajem oraz kilkudziesięciu publikacji z zakresu prawa. Prowadzi blog Elżbieta Liberda – o prawie i nieruchomościach. Wykładowca i prelegent największych wydarzeń branży nieruchomości.